芝浦アイランド　グローヴタワー★11

なんか意味のわからんスレと化したな。
素人が金融知識を自慢するスレのようだ。

いまの購入者の話題はローンの選択なんだからこの話題で正しいんじゃないの？

知識は自慢するのでなく確かめたくて書いている部分もあると思うよ。
傲慢というのは、自分の知ってるいることが唯一正しいと思い込むことでなくて
自分の知らないことはたいした価値がないと思い込むことなんじゃないかな

>>676
アパートローンの話をしています
アパートローンの多くは団信が付いていない。長期に賃貸だすなら
団信付加すると金利か増えるという意味

すでに１億超えた某氏が団信でなく相続人との連帯保障で借りるという
話なのでおそらくは投資と考えて書きました
自宅の住宅ローンの人は理解不能でも無視してくださいませ。

>671さん、673さん
50㎡、60㎡クラスは何戸くらい売り出される予定かご存知ですか？？

>>684
もう、80㎡以上のタイプだけじゃないですか？

50と55㎡が一戸ずつ残っているよ！

どなたか最終期のタイプ別の価格について教えて下さい。

http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200701/article_10.html

無言で貼り付けられると不気味だな。
自分の言葉でなにか発言しろよ。

横柄な口調で書かれると不愉快ですね。
自分の立場を考えた言葉遣いで発言してくださいよ。

>688 有意義な情報ありがとうございます。
騒音実感確認に、2月から対応することが決まったようですね。
うちもお願いしようと思います。

内覧会行ってきました！部屋は西側なのですが、思ったよりcapital mark towerの存在が目立ちます。窓付近まで行くと、運河や船が見えて、いい感じです。パーティールーム、ゲストルームはとっても素敵でした。エレベーターが狭かったです。13人も乗れなそう。どれだけ混むのか心配です。

金曜日に私も内覧会に行ってきました。全体的に地味で堅実な感じで、田町駅を選択する我々には合っていると思いました。
建具屋の父に付き添ってもらったのですが、基本的に問題無し。壁の汚れや接着剤の拭い忘れを10カ所程度指摘して、1時間程度で直してもらいました。
東側の部屋なのですが、夜景はきれいでしたが、レインボーブリッジの近景と台場豊洲方面の遠景が両極端で、ちょっとイメージと違い、新鮮でした。どちらかというと、「自分が夜景になっているんだろうな。」的なかんじでした。昼間に海と飛行機を見た方が良い景色かもしれません。
低層用の上の方ですが、エレベータは少し遅いですね。

実は私CMTとクローブ両方買ってしまいました。それもお互いが見える部屋を。グローブは西向き。どっちがいいか住んでみて決めるつもりです。

694さん、私も同じくCMTとグローヴ両方買いました！どっちに住むかかなり迷っています。広さ、階、間取り、共用施設が違いますので、どちらもいい点、悪い点があって。

それより、一方に住んだら一方はどうされますか？貸すか売りますよね。売った場合、グローヴに一度入居後売却してCMTに入居すれば、キャピタルゲイン課税されないであろう(居住資産の3,000万円控除)ですが、CMTの方が買値が安い分キャピタルゲインが大きくなる気がするんです。グローヴ居住→CMTに引越し、ある期間居住後売却→グローヴに戻る、ってのも引越しが面倒だし。

さらに、一方は自己資金、一方はローンを組もうと思ってますが、長く住むほうにローンを組みたいのですが、グローヴだと住宅ローン決めないとです。どちらに住むか決断の時で、非常に悩んでいます。

695
なんだか無理して購入して大変そう

引越しせずとも、住民票移転、当該住所で所有者名義の公共料金支払い
公共料金自体が普通の生活水準の額であることが示せれば「居住の証明」に
なります。毎日風呂に入って昼間電気をつけっぱなしにする。
むしろ、購入目的が「転売目的で３０００万控除を使っていないか」という疑義を
もたれないようにすることが必要。
安全なのは税理士に相談してみること。１０００万の儲けが６１０万に減る可能性
を考えたら相談料など安い。
ＣＭＴを先に買って、あとからグローヴを買ったのならどちらがセカンドでどちらが
自宅かをはっきりすべきです。
売らないほうを奥さんに貸して（使用貸借＝無償）住民票を残し、売るほうに本人の
住民票を移して「別居」状況を作る。

私も内覧してきました。駅からの距離は正直言ってGTにしてよかったと思いました
（毎日の事なので8分以上はきついなと感じました。
建物内の感じは予想より地味っすね。確かにエレベは狭いと感じました。
スケール感には結構満足。お風呂は広くて満足。
インターホンは機能には満足だけど形がイマイチでした。
パーティールーム、ゲストルーム、庭、フィットネスルームなどは満足。
以上な感じでしたが、価格とのバランスを考えると最終的には満足度高いです。
案内をしていただいた方の話ですと、最終44階等も相当な申し込みがあるようでしたが、
納得ですね。

CMTと両方お買いになった方が居るんですね〜凄いですね。
そう出来れば良かったのですが、２件も買えず。。。

私も売出しが始まった当初、ずーっとCMTを買うつもりでした。
ですが・・・最後の最後にオール電化が不安になり、
ちょっと(だいぶ？)高値だったグローヴにしました。
部屋も狭くなり、階数も下がりましたが満足だと思っています。
両方買っていない皆さんは、どっちを買うか迷われませんでしたか？

予想より地味という意味は、石がすくなくて木が多いとか？
どういう点が「地味」なんでしょう
エレベータの内装はどんな感じでした？

>>699
ＣＭＴは抽選６倍をはずして、グローヴが２期で当たり。階数も上にあがり
部屋も広くなったかわりに１０００万以上ローンが増えました（；；）
一期であれほど高いと思ったグローヴが二期では破格の安値に思えたのは
融資の基準がゆるくなったせいもありますが、ＣＭＴでは融資実行時の
金利が逆に気になったかもしれません。

グローヴは、地味というよりも、落ち着いていて上品だと私は思うな。
派手で華美なエントランスや共用部施設は、逆にダサイと感じてしまう。
どこのマンションとは言わないけどね。
でも、エレベーターが狭く感じるのは、同感。
ウッディな内装のせいかもしれないけどね。

いやいや、地味って言ったのは悪い意味じゃないですよ。
雰囲気は良いですよね。
しかし、エレベのあの内装（色）は実際より狭く感じるというか、
あんまし好きじゃないっす。木っぽい色なんだけど、木を意識しすぎというか、
だったら、清潔なしろとかの方が全然よいと思います（主観）。

私も内覧済ませましたが
＞どこのマンションとは言わないけどね。
といえるほどじゃないですね

ほどほどがここの良さでしょう。見栄をはっても仕方ない

豊洲のららぽのエレベーターの内装もウッディーなんですが、
リゾートっぽくておしゃれでしたよ！
感じ方はありますが、無機質なものよりいいと思いますが。

住居表示が決まったみたいですね。
カスタマーサポートのページに出ています。

地味っていうのは１階のエントランスの様子のことじゃないの？
サイト上で見る限り、「ちょっとあっさりしてるなあ」と思いました。

>>702
島を購入した人ってやたら豊洲と比較して勝ちたがりますね。
貴方は貴方の価値観・判断で島を選んだんだから、他物件を
貶すような発言はいかがなものかと。それぞれ皆さん、自分の
買った物件を信じて、大きなリスク（借金）を抱えて選択した
のですから。

７０２はＷＣＴを念頭においているのでは？

駅徒歩8分＊2（往復）−駅徒歩12分＊2（往復）＝差8分
8分＊年間250日通勤＝33時間
10年（想定居住期間）＊33時間＝330時間
330時間/12時間（一日の活動時間）＝27.5日

10年で一か月の休暇分くらい有利です。

>>711
702さんは、どこかと比較して自分を納得させようとしている事自体、
該当する他物件（ＰＣＴ？ＷＣＴ？）購入者を不快にさせているのでは？
702のレスは、読んでいて不快です。

外廊下田の字、眺望囲まれまくり、に６０００万以上出せる人は偉いと思います。

今日、内覧会行ってきました。想像を超える出来の良さに感動しました。
特に心配していた外廊下が素晴らしかったです。
リゾートホテルを思わせる開放感と明るさで、真ん中の巨大吹き抜けを
見上げると青空が覗いており、出来栄えとしては大満足です。
専有部分についても、非常に完成度が高く指摘事項は細かい部分も含め
12箇所程度で、2箇所を残して全てその日に修復して頂きました。
残った2箇所は、ペガラスの交換とクロス張替です。
三井、鹿島さんともに非常に気持ちよく丁寧に対応して頂き、改めて安心
できる物件であることを認識しました。
あとは予想以上に眺望が素晴らしかった点が嬉しかったです。
自分は南側高層階ですが、心配していたケープが以外にも見え方として真
正面から外れて且つ遠く感じ、逆に夜は夜景の一部として貢献してくれて
いました。
何といっても品川方面の夜景があそこまで綺麗だというのが予想外でした。
あえてマイナス点を挙げると
・エレベーターが縦長で狭く感じた。
・共用棟前のプライベートガーデンが思ったより狭く感じた。
事くらいですね。

全体的にはとても素晴らしく、入居が益々待ち遠しくなりました！！

695さん、694です。
まずグローブに入ってそれからCMTでしょう。12月にCMTに入る際にグローブを売るか売らないかを決めればいいだけの話ですから。税金の控除ももちろんOKです。まぁ新築時より価値は下がるかもしれないけど、このままでいけば12月までには更なる高騰があるかも知れません。

７１２は、わずかにケープよりも優位だということを訴えて
自分を納得させようとしている段階でもうダメダメ感が色濃く漂う。
しかし、７１２は、１０００万円以上出してその１か月分の休暇を購入してしまった
という事実があるのだろうから、まあ、これくらいの書込みは大目にみるべき
だという気もしてくる。ひたすらに哀れだな。
ちなみに私は、１か月分くらいの休暇なら普通に有給休暇で取得する。

694さん、695です。
参考までに、694さんはどうされますか？どちらを貸すor売りますか？
グローヴは低層階だし、正直あまりキャピタルゲインはそんなに期待してません。12月までの家賃が浮く分得だなー程度です。CMTはとにかく安かった分、若干期待しています。CMTを売る場合は、公共料金等なんとかやってみて、3,000万控除ゲットしたいですが、来週税理士に聞いてきます。

とにかく、どちらを居住用にすべきか決断しないとですね。グローヴの住宅ローンはそろそろ決めないとですから。グローヴの方が広いですが眺望は×、CMTは若干狭いですが眺望は○(だと思う)。
私はキャピタルゲイン重視でCMTを売りたいのですが、妻は眺望重視でCMTに住みたいというので、結論が出ません。

>>718
ローンを投資用に切り替えて一方を賃貸するということはお考えにならないですか？

>>718
5年も住むとマンションはかなり古いタイプになり（設計、設備はさらに7、8年前の物）ます。
手数料、取得税などを差し引いて更に3000万ものゲインを得られるとは到底思えません。

>>721
坪単価２５０万で買った物件を売って３０００万儲けるには物件が３０坪としても
坪あたり１００万値上がりしないといけない計算になりませんか？
３５０万の坪単価は４割の上昇ということですよね。

>>721
今現在都内で築５年というと２００１年
東京サウスパークタワーとか決して古びていないと思いますけど
住宅設備ってそれほど高価なものでしょうか？気にいらなければ数十万で
いくらでも取替えの効くものだという気がしますがどうでしょう？

ご参考までに

代官山アドレス　ザ・タワー
渋谷区代官山町
東急東横線/代官山 −1分
1億5,000万円
2SLDK
82.76m2 '00/08
坪単価　５８９万
築７年

ザ・パークタワー東京サウス
品川区東五反田2丁目
山手線/大崎 −3分
1億1,000万円 2SLDK
96.82m2 '01/06
坪単価３７５万
築６年

スカイライトタワー
東京都中央区佃1丁目
有楽町線/月島 −6分
1億780万円 3LDK
97.08m2 '93/02
坪単価３６６万
築１４年

シティフロントタワー
東京都中央区佃1丁目
有楽町線/月島 −6分
9,980万円 1LDK 106.80m2 '91/08
坪単価　３０８万
築　１６年

>>725
分譲年 平均坪単価（万円）
億ション 首都圏平均
1988 629.8 257.6
1989 569.9 284
1990 540 344.1
1991 587.9 326.2
1992 534.4 279
1993 488.6 238.2
1994 437.5 226.8
1995 385.2 206.3
1996 395.6 202.3
1997 407.3 206.9
1998 401.7 198.3
1999 428.9 192.4
2000 418.9 179
2001 391.8 180.8
2002 373.9 181

東京カンテイの中山氏のデータですが
参考程度に

724はｙａｈｏｏ不動産のデータなのでそこから仲介業者をたどって
問い合わせると新築時の価格がわかることもあります。

めちゃくちゃアバウトですが・・・
代官山アドレス　ザ・タワー
'00/08
坪単価　418万推定→５８９万
築７年

ザ・パークタワー東京サウス
'01/06
坪単価推定３９２→３７５万
築６年

スカイライトタワー
'93/02（バブル崩壊直後）
坪単価推定４８９→３６６万
築１４年

シティフロントタワー
'91/08（バブル崩壊直後）
坪単価　５８８万→３０８万
築　１６年

販売時期高値の極みだと築１６年では下がりますよね。
しかし坪単価が最初から３７０万のレベルならどうなりますかね。

７２５です。貴重な情報をありがとうございました。
GTの購入者ですが、値下がりはあるけども、どの立地でも、坪300万円を割っていないという事実が面白いですね。GTはラフに言って250万程度ですが、どうなることやら．．．5年程度の中期予想
では、わずかに上昇か横ばいと見ていますが。

>>728
私は１５年くらいは買値維持（インフレによる貨幣価値の変動も含め）と思います。
１５年間資産デフレが続いた直後、買値を１５年維持できなくて何が駅近タワー
何がエリアリニューアル？でしょう

ときどき販売時の価格が載るのがここ
http://www.homewith.net/realplan/premium_mansion/m54.jsp
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/realplan/special_list/sl00.html

東京カンテイのデータhttp://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php
によれば、億ションの坪単価のピークは　８１０万
１９８７年住宅地公示地価が４０％アップした年です。
高級マンション（億ション）価格はその２年前まで３６０万前後で推移したものが一挙に
４４３万になり８７年に８１０万がピークとなった。（有名な広尾ガーデンヒルズは８６年）
ガーデンヒルズは中古市場で坪２０００円という伝説を作った。

それ以降が下がっているのは、都心の新築供給がなくなり世田谷からさらに田園都市線沿線と波及し
地価高騰の「結果億ション」が増えたせいだ。中古市場は高騰した。
こうしてみると億ション底値は２００２年、３７３万というのがわかります。
１９９９年から２０００年は不況のどん底で都心、城南と供給過剰で、完成在庫が多く値引き販売や
一時的な賃貸が出た時期。その結果、西麻布アドレスで坪単価３５０万を割るに至った。
２００１年にはＩＴバブルもありましたけど破産して自殺した人もけっこういた年。
現状首都圏平均坪単価は２００、億ション価格は５００と考えると、いわゆる都心物件がどこまで
上がるかでＧＴの中古価格も変わるでしょう。

あとは、佃と大きく違うのは交通の便のよさ、田町駅前の将来の再開発
（芝浦小学校⇔東京ガス研究所跡地交換）商業施設、駅ビルの充実です。
１５年でサウスゲート計画も完了して田町の街並みも少なからず影響を
受けるでしょう。１０００万くらいの売却益狙いで転売すると後悔するのでは
ないでしょうか。
タワーマンションのよさは、スケールメリットを生かした付帯設備や管理サービス
これからできる都内の２００戸規模のマンションではタワーのサービス水準に
至らないものも結構あります。
立地のみならず、４０階クラスの分譲タワーマンションそのものが地価高騰の
おかげで希少価値を持つようになったとお考え下さい。