芝浦アイランド　グローヴタワー★11

提携、公庫関係の融資利用は６条、２１条に規定されていますが、非提携は関係ないと思いますよ。

６３９さん、短期的に見ればそうかも知れません。しかし中長期のレンジでみれば
今後都心（特に山の手の東京ー品川間のエリア）については商業ビル開発が
主で大規模なＭＳ開発は難しいでしょう。希少性は高いと思います。
それだからこそ、プロがあれだけのもの（賃貸棟２棟）を建てているわけです。
賃料についても、需要や賃料レベルを見る限り、先行のエアタワーが
むしろ強気で相場を引っ張って行ってくれている感がします。
芝浦ベイワード、アイランド、カテ、それに来年末のＣＭＴ，このエリアは
これで打ち止めですよ。今後の都心分譲ＭＳの高騰を考える時、
都心での購入を断念した層は郊外に下るか賃貸に回るかであり、
港南エリアも含めて旺盛な都心需要を賄うにはまだまだ足りないのでは
と思います。

引っ越し日の選択に迷っています。
三井は５月７日以降を勧めていますが、どうなんでしょうか？
連休中は混むのは確かで、避けたほうがいいのか、あるいは結局いつでも同じなのか。

>>641
間違っちゃいけません。確かに金消契約の期限の定めがないかわりに

非提携の場合、ローン条項そのものが適用されないわけで、資金調達の責任は自分が負う
ことになります。とにかく決済日にまでに自分の責任で融資おろさないと
残金の支払いができませんね。そういう場合売主は待ってくれません。
はーい、契約解除ですね。手付金いただきます。って話ですよ。

>>642
論旨にも賛同しますが、文章が簡潔でお上手ですね。

>>671〉〉641
たとえば中古の売買でもローン条項はいれますが、その場合、融資先の金融機関名と
融資決定までの期限を定めます。その期間を過ぎて融資が決まらない場合
売主は契約を解除して他の人に売っていいという契約です。
売買契約は双務契約ですから、買主も一定の責任を約しているのです。

最後まで粘れとか励ますのはいいですが、悩みに悩んで資金が期限までにそろわなかったら
どうするおつもりなのか？

オフィス賃料は一部バブル期の価格に近づいてきているらしい。
一般的に賃料は人件費の２０パーセントが健全な範囲で、平均賃金５０万／月として一人あたり１０万／月の賃料が健全な範囲といえます。オフィスは一人あたり３坪必要ですから、賃料は３万／坪あたりが健全な範囲の上限でしょう。とすると、オフィス賃料も上限に近づいており、住居賃料もオフィスに引きずられますから、わたしは家賃も現在が上限とみています。

ところが、都心部の賃料は外資が日本人にも外国人並に払いますので、
条件の良い所は、経費で払ってくれる人が増え、どんどん坪賃料が上がります。
六本木ヒルズ・広尾ガーデンヒルズまで行かなくとも、
港区で外国人の住みやすい所は、当然将来性有望でしょう。
江東区・巣鴨にまで外資系の外人が住むようになれば、当然そちらも騰がります。
ただし奥様に胴体切られないように注意してね。

>>646
言ってる事は分からないでもないけど、別に提携以外のローンを使用することは契約違反でもなんでもないし、両方の意見が得られたんだからいいじゃない？

なぜ、喧嘩腰になってまで>>628さんを守ろうとするのか分からない。"提携じゃないと何らかの理由で本審査蹴られた時に手付帰ってこないから気をつけてね。"でいいじゃん。

>>649
646が粘着してる理由は一つでしょう。
三井の人間で、提携で金を借りさせたいのですよ。
企業内で金をぐるぐる回すわけですね。
私も営業にやたらと提携を薦められたし、ローンタイプも、
変動、元利均等型を薦められました。うっとおしかったので、
登録時の事前審査は言いなりで通させ
当選後、契約直前に20年超長期固定、元利金等
にすると言ったら、露骨に嫌な顔されました。実際には日本橋で契約時、その場で再審査15分で通りました。三井住友の新宿ローンセンターにの営業に聞いたら
ざっくばらんに、提携の利点は殆どないが、
ローン実行の際に必ずタイミングを合わせるから心配がない程度と言われました。
超長期の場合、金利にまったく優遇ないですしね。
三井不にはノルマがあるんだと予測します。
結果、自分の準備の段取りに自信があれば非提携でいいでしょう。
新生銀行やりそななど、人によっては合うタイプの商品ありますから。

＞６５０
私は６４９ではありませんが、６４９が必ずしも提携を
薦めているようにも見えませんね。
ところで私は提携以外で組む予定ですが、提携でないと
あの書類取り寄せろだとか提携のときには気にせず準備
しなくてもいいような書類を用意しなければならない
という面倒くささはあります。

６５１です。
あ、６４９ではなく、６４６でした。すみません。

私は、みずほ銀行にしました。

>提携じゃないと何らかの理由で本審査蹴られた時に手付帰ってこないから気をつけてね。"でいいじゃん。

手付けって４００万以上払ってない？そんな軽い口調で言える話ではないだろうよ。
今日現在で金融機関決定して本審査になって、過去３年の確定申告に間違いがあって
修正申告したものを提出などという事態になっらた、確実に間に合わないよ。

無知な人が無責任な発言をするなと言いたかっただけだよ。
自分で経験があるならいいけどね。

融資実行が４月末だから３ヶ月以上ある。しかし２０００万３０００万の金を
住宅ローンとはいえ調達するのにリスクを計算しないのは阿呆だよ。
一次審査が通ったあとは書類を集めて出すだけと思ったら大間違い。
ことに収益不動産を他に持っていたり自営業の人や連帯保証人がいたり
連帯債務の場合、やっかいだよ。
銀行にいつまでに審査完了してくれ・・・なんて言えないからね。

この物件クラスだと自宅と投資用不動産持っていたりすると団信の
１億円枠というので引っ掛かったりもする。怖いよ。

>655さん

団信の一億円枠について、どこかで聞いた事があるような気がするのですが、
ちょっと探しましたが見つかりませんでした。
お手数ですが、教えて頂けるとうれしいのですが。

>>656
団体信用生命保険告知書の裏面に他の融資とあわせ１人につき１億円までしか保証できないと書いてありますが

http://www.sssc.or.jp/hoken/index2.html
個人事業者が住宅ローン組めないのも商工ローンで団信使っていたりするから
多行のローン残高は銀行同士わかる。ノンバンクだとわからない場合もあるらしいが
確定申告をだせばローン残高を聞かれる

微妙に越えている場合は、借入金額の減額、もしくは債務の一部を親族などに連帯債務にする
こともある。そうなると書類も手続きも一からやり直しになりかねないから心配している。

ローン審査の大半は告知されていない他の借り入れがないかどうかの調査
見つかった時点で書類を求められる。それと審査が終わったと勘違いして
車を買うとか、高額なカードローンを借りるとかでもローン却下はありうる
自分の知らない事情でローン却下になった場合怖いから「ローン条項」がある。
普通は契約時点でローン先をきめるが、最近は金融庁の指導か不動産監督官庁の
指導かしらないが金融機関きめないで契約するようになった。

わたしはローン審査の責任を不動産屋にかぶせたいからいつでも提携ローン

昔、ワンルーム業者がセカンドローン斡旋してそれを賃貸にだしたら銀行が
文句をいってきたことがあった。その時も「不動産屋が紹介したから借りた
文句があるなら不動産屋に言え」とつっぱねた。弁護士もそれでいいと言った。
それくらい提携ローンは役にたつという話だ。
もちろんセカンドハウスローンで借りたものを貸すのはよくないのは承知しているが

>657.658.679さん　by 656
速攻レス、ありがとうございました。
今回借りると軽く超えそうなので、一般生命保険も含め、検討し直します。

というか、団信の組める枠しか普通はローンを認めないはず。銀行は団信と住宅ローンはセットのはず。そのへんを販売会社と銀行間で暗黙の了解でことが進んでいるとしたら、非提携の銀行にはなしを持って行くのはやぶ蛇だよね

>>661
一般生命保険を使って銀行ローンを借りるという方法を私は聞いた事がないのですが
どういうやり方になるのでしょう。
普通は、団信は契約者が債務者で債権者が保険金受け取り人ですよね。例えば
１０００万オーバーするのに銀行に受取人に指定しておいて毎月数千円の保険金を
払うのですか？

老婆心ながら申し上げますが、団信はサービスでやっているのでなく金融機関の条件の一つなんです。
掛け捨ての生命保険なら契約者が払い続ける保証はない。だからローン金利のなかで掛け捨て分を見ましょうという制度。

ちなみに、知人がワンルーム、自宅あわせて１億枠を超えてローン組んだときは、却下になるかどうかドキドキものだったようです。まじめな顔して契約終わったら返すから１０００万貸してくれと言ってきましたもの。

661です。
一般生命保険を団信の代わりに銀行ローンを借りるという意味ではなく、
団信無しで連帯保証人（例えば相続人など）を立てるという考え方です。
その場合に、万が一の場合のため一般の生命保険（既に加入済みですが増額など）
を使用しようと思うのですが。

なるほど。わかりました。金融機関が了解してくれればの話ですよね。
ちなみに、知人のケースではノンバンクから借りていたワンルームの残債は
銀行ではみなかったことになったようです。実際知人は何か言われたら
所得のある息子に連帯債務をもたせるつもりでいたようです。
実際オーバーするケースは最近多々あるようです。
金融機関によっても細かいところとそうでないところがあるらしい。
昔はあきらかに融資枠そのものでNOだったのですが最近融資基準が団信枠を
上回っているわけですね

ところで、時間は大丈夫なんでしょうね。個人で事業でもおやりになっていて
銀行とおつき合いの深い人でもないと結構大変じゃありませんか？

民間ローンでは、団信に加入できることが融資条件になっています。
http://www.juutakuloan.net/2006/10/parts/27_151458.php

どなたか三井住友の提携ローンを利用予定の方いらっしゃいますか？
他銀行と比べて長期固定金利が高いと思うのですが何かメリットが
あれば教えて下さい。

>>654
数百万だろうと数千万だろうと所詮他人事じゃん。自分の知ってる情報を与えて後は本人の判断。それ以外に何が出来る？

>>655
そのとおり。リスクを計算しないのは阿呆。自分の属性や状況を鑑みて本審査に落ちる可能性が非常に低いにもかかわらず、メリットの少ない提携ローンを借りる人のことだよね？

44FのMR、見てきました！
高層、角部屋、100平米って素敵ですね〜
でも価格が高いので、50平米クラスを狙おうかと思っています。
かなりの倍率は必須のようなので、神頼みしておきます！

提携なら団信必須。投資用なら提携でも選択可。

私も見てきました！
設備・内装・共用施設は、よく言えばシンプル。
悪く言うと地味。というか物足りない印象。
駅からも近くはないので、雨にはしっかり濡れるし
夏には照り焼き覚悟。眺望も閉塞感あり。

だけど、なんといっても価格のお得感は絶大。
それとデベとゼネコンの信頼感。
（仕事が確かというよりも大企業だけに問題が発覚しても
逃げようがないだろうという安心感ね。）
この二つを考慮すれば絶対に買い！何が何でも当たってほし〜。

提携ローンは団信必須で、団信の分だけ0.3%相当金利が高い
非提携は団信任意だが団信つければその分金利があがる仕組みだ。
アパートローンの場合、債務者死亡でも物件収入がローン支払いを
担保できるから金融機関が団信を求めないだけ
老後の生活費として賃貸不動産を考えるなら団信の有無は重要
若い人で転売を考えるならなくても構わないだろう
５０歳以降で掛け捨ての生命保険をかけるより団信が格段に得
実際に６０代で病死した旦那が残した賃貸不動産で豊かに暮して
いる寡婦の例は少なくない。

団信の１億円枠は、ひとつの物件に付いての話だ。過去の他の借り入れについて
どう考えるかは金融期間によって考え方が違う。
団信の受託生保も明治生命、住友生命ほか各社ある。それぞれ１人の死亡に
ついて１億円までの保障を行うわけで、会社が異なれば大丈夫という解釈に
なる。金融機関に確認すべきだ。


私は非提携を批判する気は毛頭ない。ただ、無知からくる傲慢は損のもとだと
言いたいだけだ。
どうせやるなら、「保険」として提携ですすめておいて非提携で融資の社内稟議が
降りた時点で、提携を蹴るという手順にすべきなのだ。

しかしながら、金銭消費貸借契約会は三月上旬。これ以降はローン解約すると手数料ほかが無駄になる。非提携に乗り換えるには期限は三月上旬。実際、どういう立場の人が本気で非提携に乗り換えを考えているのか興味がある。
セカンドで短期転売なら細かい金利差など無視だろう。
５年超えで転売なら、３年固定が有利なのは今の低金利なら計算すればわかる。
１０年以上長期に賃貸する場合のみ、長期固定の選択になるが団信をつけずに買う意味が
理解できない。３０００万のローンがチャラになるほうが２０００万の保険金もらう
よりうれしいし、両方手にするほうが遺族はもっと幸せだろう。

住宅ローンで、公庫．フラット３５は団信は任意。これは保障のしくみが市中銀行とは違うから。
住宅ローンは三ヶ月焦げ付くと、その時点で金融機関から保障会社に債権が移転する。
任意売却か抵当権行使という話になる。
しかし、公庫はボリュームが大きい。フラット３５は証券化でリスクを均等化している。
おまけに８割の掛け目でしか貸さない。
ソニー銀行やスルガ銀行でも住宅ローン（居住用）で団信を条件にしないローンがあるなら
それは１〜２年の短期転売用に格好のローン。私にも教えてほしい。

http://kuchiran.jp/money/homeloan.html?gclid=CI6Ws8TT8IkCFShMYQod81cNF...

http://gemoney.jp/index.asp
GEは審査早そうですね。アパートローンはないみたい。
団信付き。自宅の固定期間が済んだら借り換えを考えたいほど安いね

提携のオリックスのフラット３５よりも安いような気がするがどうだろうか

>>676
＞長期固定の選択になるが団信をつけずに
非提携だと”団信つけずに”、ってなるわけ？
非提携の住宅ローンだって、団信あるじゃん。
意味不明。
非提携でMIXにする人とかたくさんいると思うんだけど。
団信つけて。

なんか意味のわからんスレと化したな。
素人が金融知識を自慢するスレのようだ。

いまの購入者の話題はローンの選択なんだからこの話題で正しいんじゃないの？

知識は自慢するのでなく確かめたくて書いている部分もあると思うよ。
傲慢というのは、自分の知ってるいることが唯一正しいと思い込むことでなくて
自分の知らないことはたいした価値がないと思い込むことなんじゃないかな

>>676
アパートローンの話をしています
アパートローンの多くは団信が付いていない。長期に賃貸だすなら
団信付加すると金利か増えるという意味

すでに１億超えた某氏が団信でなく相続人との連帯保障で借りるという
話なのでおそらくは投資と考えて書きました
自宅の住宅ローンの人は理解不能でも無視してくださいませ。

>671さん、673さん
50㎡、60㎡クラスは何戸くらい売り出される予定かご存知ですか？？

>>684
もう、80㎡以上のタイプだけじゃないですか？

50と55㎡が一戸ずつ残っているよ！

どなたか最終期のタイプ別の価格について教えて下さい。

http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200701/article_10.html

無言で貼り付けられると不気味だな。
自分の言葉でなにか発言しろよ。

横柄な口調で書かれると不愉快ですね。
自分の立場を考えた言葉遣いで発言してくださいよ。