芝浦アイランド　グローヴタワー★11

確かにグローヴ自体に関する書き込みが本当に少なくなりましたね。
内覧会が始まっていると思いますが、良い感じに仕上がっているのでしょうか？

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グローヴ購入者ですが、先日、内覧会行いました。
部屋自体の出来はよかったと思います。持ち越しの修正点の数はわずかでした。
共有部分に関しては他の物件は良く知らないですし、しっかりとは見ていませんが、良く出来てそうでしたよ。
早く住みたいですね。

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モデルルームのシアターで六本木まで自転車通勤というシーンがありましたが、
自転車で実際にどのルートを通るのがいいでしょうか？
まず線路を越えるのにルートが限られると思うのですが、
札の辻手前の陸橋を越えるとなるとそれだけで疲れ果ててしまいそうです。

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モデルルームの模型が欲しい

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>608 札の辻手前の陸橋を越えるとなるとそれだけで疲れ果ててしまいそうです

そうですか？
大した坂じゃないと思うけど。
六本木直前の坂や、飯倉に上る坂の方がよっぽどきついと思うがいかに？

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正直、４７階以下は天井カセットエアコンでないのは？かなぁ。

トップでも全室エアコン装備でないし、ペアガラス位入れて欲しい。

でも、西角の眺望はグッド。

抜け感は抜群、タワーも、海も、富士山も見えるし、花火も問題なし。

エントランス、ゲストルームにも豪華さや華麗さは全くないけど

凛とした品はあり、生活したら十分落ち着いた生活ができそうで満足しそう。

特にトイレの造りは良い。

一期落選以来の営業さんから久々に連絡あり、もう一度申し込むか考え中。

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角部屋購入者です。

グローヴはペアガラスですよ。
天カセはみてくれはいいけど、
スペックが落ちるのが難点です。
壁掛けはセルフクリーン搭載ですが、
天カセは工事の関係上1世代前の機種なのでついてません。

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物件サイトに棟内のフォト（10フォトギャラリー）が掲載されました。
当たり前ですが、内覧会でも同様に見えます。（夜のアクアテラスは未確認ですが）
ご検討の方はご参考にしてくださいませ。
また、内覧会が未済の方は、こちらをご覧になって、心のご準備を！
http://www.31sumai.com/yahoo/A4019

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グローヴって天カセじゃないんだ。煽りじゃなくて真面目にビックリした。
>>613さんのいうような問題はあるにせよ、高級感を出すんだったら天カセを採用する場合が
多いと思うんだけど。ケープですら（失礼！）採用してるのになんで天カセにしなかったん
だろう？

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ケープでも天カセは角住戸などの一部だけです。
グローヴも角住戸は天カセですが、ご確認されては？

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最終期で購入検討の者です。キャンセル住戸の案内をいただきましたが、低層階で眺望がイマイチ(日当たりもよく、眺望以外は満足)です。相場が上昇している状況なので、住んでみて気に入らなければ売っても損はしないかなーと思う反面、納得できる住戸を買える可能性に賭けようか、とても迷っています。皆さんならどうしますか？

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買いますよ！！買いたい人たくさんいると思いますよ。

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納得できる住戸のキャンセルを待ちましょう！

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キャンセル出てるんですか？明日連絡してみよっと。おそい？

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>617さん

田町駅徒歩8分で、低層階のあの値段は、現在では、安いと思います。
セミプロ不動産投資家の小生は、これまで自分の住む不動産は賃貸をつらぬいて
きましたが、今回、とうとう自分で住むために買いました。
内覧会も行きましたが、華美な装飾はほとんどないですが、基本的なスペック
（階高、構造等）のレベルは高い、と感じました。
エアタワーの、眺望悪いが日当たり良し、という部屋の月家賃をもとに
利回りを考えてみると、損得は考えられるかと思います。
これを基に、小生は買いを決めました。
もちろん617さんが、赤坂・薬研坂の再開発物件も楽々買える位のご資産を
おもちなら、待ちもありですが。
なお浄水器、食洗機、（LD以外の）エアコン等のオプションは、追加費用
として必要になってきますので、その点もご考慮ください。

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棟内モデルルームは何階が見られるのですか？

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>>616
なるほど。グローヴ・ケープとも角住戸と最上階に近いところのみ天カセというのは共通なのですね。

ありがとうございました。

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>621さん、
ありがとうございます。最終期は抽選の倍率も高いと予想されるので、低い確率に賭けるよりは、確実に買った方がよいかもしれないですね。アイランド以外にマンション一つ購入済みで、その物件とアイランドを売って＋相当がんばって稼いで、薬研坂等山の手の内側の物件を将来購入したいです。港区中心部は坪500超えで、どんなに頑張って働いても無理かな。。

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>>624
売らないで、両方貸して薬研坂に借りて住むってのはどうだろう。
買うのは少しもキャッシュを生まないから損だよ。

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今の住まいから４０万、グローヴから２５万取れて６５万収入があれば
ローン支払いが両方で３０万あっても３５万に１５万上乗せで５０万
月坪家賃が１．７万でも２９坪の部屋に住めますけど

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確かに、芝浦近辺で坪1.2-1.3万円で貸せればローン支払ってもそこそこ手元に残りますが、賃料収入に課税されてしまうし、一度賃貸に出すとその後売却した時にキャピタルゲインに課税されてしまいます(居住用資産の3,000万円非課税が使えない)。

それより、アイランドは賃貸棟が２つも建つので、グローブを賃貸に出しても借り手がつくのか不安です。地震リスクもあるし、キャピタルゲインが少しでも取れるのであれば売って不確実性を取り除いておきたいなー、とリスク回避型の私は考えてしまいます。

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　グローヴ購入者です。提携ローン以外でローンを組まれる方はいらっしゃいますか？住信、UFJ信、八十二などを考えていますが、不動産側の了解を得られるでしょうか？何か問題があった方、教えてください。よろしくお願いします。

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グローヴの高層階なら賃料月坪１．４５万円は硬い。
エアタワーより少し安めなら確実に借り手はつくでしょう。
今自宅マンションがあったら、グローヴを「居住用資産」として売っても３９％の課税は受けます。
セカンドに３０００万控除は適用されません。それより６年貸して２０％の課税を払うほうが
利にかなってますよ。
あとインカムゲインに関しては、自分で不動産管理会社を作って管理経費を控除して、管理会社の
社宅として薬研坂を借りれば結構節税できたりしますけど、勉強してみる価値ありですよ。

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>>629さん
ちょっとした疑問ですが、なぜ、エアタワーより安めに設定しなければならないのでしょうか？
設備・内装はグローヴタワーの方が明らかに上ですし、立地もいいはずなんですが。
強気に行くのはまずいかな？

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だからこそ、少しだけ安く貸すのです。

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グローブに行ってきた。特に、特徴という程のものはなかったけど
全体としては堅実にうまくまとめた感じ。
エントランスは、思ってたより簡素で、豪華という印象はなかったし、
案外こじんまりとしてるけど、落ち着いた感じだったね。
きっと、ケープの方が車寄せに向かって大きな開口部がある分だけ
スケール感はあるだろうけど、グローブのそれもそれなりにいいのでしょう。
居室の内装部分も、可もなく不可もなくという感じで、他の共用部分も平均レベル。
ＷＣＴのエントランスや、ケープの外観のような強烈な個性や存在感はないけど
全体として無個性なところが、逆に落ち着きを醸し出しているかも。
なんといっても、今の時点では価格に割安感が強いので、当たればラッキーでしょうね。

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５月の入居頃にはかなり整備が進んでいるだろうね。
ところでその白い船はいつ開通するの？
どこかでアナウンスしてますか？

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グローブにもたくさん欠点はあるのかもしれないが
そんな欠点があろうともこの価格はその欠点を補って余りある。

いまどき、２３区内南半球でツボ２５０万で買えるなんて！
武蔵小杉でさえ、２５０万以上というか、３００万レベルだから
グローブの安さは凄い。

当たっちゃった人は凄いね。マンション転がしで充分儲かる。

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お台場と芝浦をつなぐ水上バス定期船のことです。
４月開通の予定で１日８便芝浦アイランドと台場間を１５分で運行する予定。
ペットや自転車も乗せることが出来るそうです。

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＞６２８さん
　私は三菱ＵＦＪ信託に変える予定です。三菱ＵＦＪ信託は提携に入っています。
　売り主はいやがりますが、銀行間の金利差がある状況では、納得いくまでねばるべきと思います。
　提携でノーなら非提携でやれば文句ないでしょう。

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ローン条項には確か金融機関決定期限が明記されていたような・・・
それを過ぎて勝手に金融機関をかえて引き渡しまでに融資実行が間に合わないと
通常のキャンセル扱いで手付け返ってこないような気がしますがどうでしょう

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No.632さん、わたしもグローブは衒ったところ
がない、実質主義のマンションだと思います。
買いたいと思いましたが、入居がすご〜く先だ
ったので、品川のほうにしてしまいましたが、
グローブは質実剛健って感じでいいす。無駄な
ものが省かれていて、住むのにいいのでは？
しかし、エアタワーがあるのだから、何も
貸すことを考えることはないと思いますよ。
隣に賃貸があるのだから、貸すのは不利
じゃあないかな。それに、裏手にもう
一棟、賃貸が建設されるでしょ？

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>>637
売買契約書の６条、２１条をよく読む。
３月末融資実行だからもしそれまでにローンの本審査が
却下されたり急病による団信却下されたら手付け放棄ですよ。
というか売主の指定する期日までにローン契約をすませろ（これが確か３月頭）
となっているわけで・・・契約違反を勧める書き込みはいかがなものかと。

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提携、公庫関係の融資利用は６条、２１条に規定されていますが、非提携は関係ないと思いますよ。

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６３９さん、短期的に見ればそうかも知れません。しかし中長期のレンジでみれば
今後都心（特に山の手の東京ー品川間のエリア）については商業ビル開発が
主で大規模なＭＳ開発は難しいでしょう。希少性は高いと思います。
それだからこそ、プロがあれだけのもの（賃貸棟２棟）を建てているわけです。
賃料についても、需要や賃料レベルを見る限り、先行のエアタワーが
むしろ強気で相場を引っ張って行ってくれている感がします。
芝浦ベイワード、アイランド、カテ、それに来年末のＣＭＴ，このエリアは
これで打ち止めですよ。今後の都心分譲ＭＳの高騰を考える時、
都心での購入を断念した層は郊外に下るか賃貸に回るかであり、
港南エリアも含めて旺盛な都心需要を賄うにはまだまだ足りないのでは
と思います。

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引っ越し日の選択に迷っています。
三井は５月７日以降を勧めていますが、どうなんでしょうか？
連休中は混むのは確かで、避けたほうがいいのか、あるいは結局いつでも同じなのか。

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>>641
間違っちゃいけません。確かに金消契約の期限の定めがないかわりに

非提携の場合、ローン条項そのものが適用されないわけで、資金調達の責任は自分が負う
ことになります。とにかく決済日にまでに自分の責任で融資おろさないと
残金の支払いができませんね。そういう場合売主は待ってくれません。
はーい、契約解除ですね。手付金いただきます。って話ですよ。

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>>642
論旨にも賛同しますが、文章が簡潔でお上手ですね。

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>>671〉〉641
たとえば中古の売買でもローン条項はいれますが、その場合、融資先の金融機関名と
融資決定までの期限を定めます。その期間を過ぎて融資が決まらない場合
売主は契約を解除して他の人に売っていいという契約です。
売買契約は双務契約ですから、買主も一定の責任を約しているのです。

最後まで粘れとか励ますのはいいですが、悩みに悩んで資金が期限までにそろわなかったら
どうするおつもりなのか？

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オフィス賃料は一部バブル期の価格に近づいてきているらしい。
一般的に賃料は人件費の２０パーセントが健全な範囲で、平均賃金５０万／月として一人あたり１０万／月の賃料が健全な範囲といえます。オフィスは一人あたり３坪必要ですから、賃料は３万／坪あたりが健全な範囲の上限でしょう。とすると、オフィス賃料も上限に近づいており、住居賃料もオフィスに引きずられますから、わたしは家賃も現在が上限とみています。

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ところが、都心部の賃料は外資が日本人にも外国人並に払いますので、
条件の良い所は、経費で払ってくれる人が増え、どんどん坪賃料が上がります。
六本木ヒルズ・広尾ガーデンヒルズまで行かなくとも、
港区で外国人の住みやすい所は、当然将来性有望でしょう。
江東区・巣鴨にまで外資系の外人が住むようになれば、当然そちらも騰がります。
ただし奥様に胴体切られないように注意してね。

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>>646
言ってる事は分からないでもないけど、別に提携以外のローンを使用することは契約違反でもなんでもないし、両方の意見が得られたんだからいいじゃない？

なぜ、喧嘩腰になってまで>>628さんを守ろうとするのか分からない。"提携じゃないと何らかの理由で本審査蹴られた時に手付帰ってこないから気をつけてね。"でいいじゃん。

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>>649
646が粘着してる理由は一つでしょう。
三井の人間で、提携で金を借りさせたいのですよ。
企業内で金をぐるぐる回すわけですね。
私も営業にやたらと提携を薦められたし、ローンタイプも、
変動、元利均等型を薦められました。うっとおしかったので、
登録時の事前審査は言いなりで通させ
当選後、契約直前に20年超長期固定、元利金等
にすると言ったら、露骨に嫌な顔されました。実際には日本橋で契約時、その場で再審査15分で通りました。三井住友の新宿ローンセンターにの営業に聞いたら
ざっくばらんに、提携の利点は殆どないが、
ローン実行の際に必ずタイミングを合わせるから心配がない程度と言われました。
超長期の場合、金利にまったく優遇ないですしね。
三井不にはノルマがあるんだと予測します。
結果、自分の準備の段取りに自信があれば非提携でいいでしょう。
新生銀行やりそななど、人によっては合うタイプの商品ありますから。

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＞６５０
私は６４９ではありませんが、６４９が必ずしも提携を
薦めているようにも見えませんね。
ところで私は提携以外で組む予定ですが、提携でないと
あの書類取り寄せろだとか提携のときには気にせず準備
しなくてもいいような書類を用意しなければならない
という面倒くささはあります。

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６５１です。
あ、６４９ではなく、６４６でした。すみません。

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私は、みずほ銀行にしました。

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>提携じゃないと何らかの理由で本審査蹴られた時に手付帰ってこないから気をつけてね。"でいいじゃん。

手付けって４００万以上払ってない？そんな軽い口調で言える話ではないだろうよ。
今日現在で金融機関決定して本審査になって、過去３年の確定申告に間違いがあって
修正申告したものを提出などという事態になっらた、確実に間に合わないよ。

無知な人が無責任な発言をするなと言いたかっただけだよ。
自分で経験があるならいいけどね。

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