豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう

TSUTAYAは10分圏に４万人以上でしたね。

統計数字から。

よく都心（区）の定義が話題になりますが、（昼間人口÷夜間人口）≧２を
都心区と定義するとわかりやすいかも。
これに該当するのは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の５区です。
準じるのが文京区、台東区です。（意外？）

我が江東区は昼間人口の方が多いですが、比率は1.2くらいです。

ＵＲＬはこちら。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tyukanj/2000/tj-gaiyou.htm

統計数字から２。

東京都の人口重心。（区市町村の人口がすべて区市町村役所の位置にあると仮定して計算）

夜間人口：杉並区成田東１丁目
昼間人口：中野区南台３丁目

>>843
全然意外じゃないですよ。
元々都心区は千代田区を囲う、
中央、港、新宿、文京、台東の６区が昼間人口（住民登録）が少ない
行政区であることは、以前から不変。これらの区の住民数は新宿区の
３０万人越えを除けば、他の５区は全て２０万人未満区。

登録住民からみて都心区型に変貌したのが渋谷区で、人口は
約２０万人弱。

なるほど。やはり中心は皇居。
皇居があって、それを取り巻くように千代田区。
千代田区と区界を接するのが、中央、港、新宿、文京、台東の５区。
その６区が伝統的な都心区。
そこに、新参の渋谷区が加わった。（渋谷区は千代田区に接していません。）
経緯としてはこのような感じですね。

>>847
これらの行政区のうち、東京２３区では持家率No１の台東区は
区の面積も最小で、土地所有者は事業家や土地持ちが多いので
大型マンションの供給がほとんど無いのが特徴。

まあ渋谷区を含めた７区全体の人口は確か１２０万人ほどですから、
東京都人口の１０％しか居住してない訳です。面積も概ね小さい
ですし、有力企業や国、都、区の所有地が多いですから、住宅価格が
高いのも当然なんでしょう。トータルな利便も優れていますしね。

このスレでは豊洲は中央区寄りが全面開発されて、オフィスビルも
建ってきましたし、銀座・丸の内地区の近さからも、東京都が
開発地として目を付けたのも納得できるところです。

都心の東への拡張、拡大というふうにもなっていくでしょうか。

東にはいかないでしょ。購買意欲わかないですから。

都の副都心計画では、次の地域が副都心に指定されています。
上野・浅草、池袋、新宿、渋谷、大崎、錦糸町・亀戸、臨海(お台場・青海・有明)
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/plan/pj-11.htm

なんとなく、江戸開府時の「目」+色の不動尊(目黒とか)整備と被るね。

城東地域は錦糸町・亀戸と臨海副都心が中心ですがどうなるかな?
臨海副都心はともかく、錦糸町・亀戸が心配。

何だか懐かしいですね。
これによれば、都心は皇居の東から南にかけて。
大手町・丸の内・霞が関・永田町・八重洲・日本橋・京橋・銀座あたりですね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/plan/pdf/pdf-42.pdf#zoom=100

今なら、大崎・品川と括りたいところですね。
品川駅東口の変貌はもの凄いものでした。

自動車の話に戻るが、今後の豊洲に必要なのはレンタカーオフィスじゃないのか？
今までは充足率100％を売りにしたMSが供給されてきたけど、流石にもう無いだろう。
PCTのMRも行ったけど、駐車場の充足率60%位で料金も3万円/月以上だつた気がする。
オリックスのMSがやっているようなコンシェルジェとタイアップしたレンタカー・サービスがあれば、もう少し粘ったかも知れない。
現在のところ、豊洲でレンタカーを利用するには有楽町線で新富町、新木場他に出向かなければならない。

豊洲ららぽのX'masイルミが正式発表されました。
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11月18日〜12月25日　BLUE&WHITE Christmas
全長25mのモニュメントクレーンとドックにイルミネーションが点灯します。
30分に一回、ツリーが現れる！？

★点灯イベント開催決定！
・11/18(土)17:30〜
・出演：navy&ivory
冬空に映える1分間の花火ショーもお見逃しなく！！
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http://toyosu.lalaport.jp/events/index.shtml

今日のPCT最終期抽選でMS祭りも一旦終了ですね。
トヨタワもしばらく先だし・・・。

>>858
トヨタワってあなた一人で言ってない？
みんな豊洲タワーって言ってるのに。
どうでもいい事だけど(笑)

トヨタワさんは、ＴＯＴが嫌いなんですよね。
どうでもいい事だけど(笑)

>>860
トヨタワ派はひとりじゃなけど、、、

ララポートに行って来ました。食料品のアオキ以外はあまり高級な感じがしないですね。ちょっとガッカリしました。
客層もちょっとねえ。頭の悪そうな高校生の集団がいたり。どこから来るんでしょうか？

高級さを求めると六本木ヒルズや表参道ヒルズのテナント展開になります
どちらも私は買うものがありません
と言うか買えるものがない？
かと言って確かに今のららぽーとの店舗展開はあまり良いものでもありません
しかし広い書店と質の良いスーパー、CDショップに映画館、ハンズ
と基本は全て抑えていますので正直言って他はどうでも良かったりします

ハンズは品揃えに魅力ないですね。近所のファミリー層をターゲットにしてるから仕方ないのでしょうが。。
100円ショップもとりあえず出展したって感じで、台場の100均のほうが100倍いいですね。
ちょっと全体的に中途半端に思えました。キッザニアで話題になった以外はいいトコ見つけること出来なかったです。表参道ヒルズやお台場と違って集客に苦戦しそうですね。こうなると豊洲タワーも魅力半減です。

内装を含めて建物が安っぽく見えるんだよね。お台場見たいな開放感や眺望もないしね。
何が狙いなのかいまいち良く分からない。

>>886
総合アミューズメントですか？とても狙い通りとは思えませんが。
もちろんお台場にも豊洲にも高級感を求めてる人はひとりもいないと思いますよ。
だったらなおさら中途半端感は否めませんね。

豊洲が狙ったのは今までやりたくても出来なかった都心に近い立地でのニュータウン化でしょ
高級でもなければアミューズメントでもない
実の立地に住みよい実の生活を新しく作り上げただけだと思うけど

あの程度なら川崎駅の再開発のほうがよっぽど利便性あるし住みやすい。

豊洲ららぽーとって、閑古鳥のトリトンと同じ店舗が沢山はいってるじゃん。
結局寄せ集めで数そろえたんで、質は二の次三の次。
周辺のマンション売るための撒き餌みたいなもんでしょ。
最後は潰して、一階がスーパーのマンションとかにすればいいし。

そうですね、キッザニアはTVでよく見ますが
それ以外にはいまひとつ魅力が伝わらず、なかなか足が向きません。
海に面した街とのことですが、お台場のような砂浜の開放感はあるのでしょうか？
また、週末は渋滞したりしますか？
当方、目黒区在住です。

>872
目黒区のどの辺ですか？

青葉台です。

それでも　ららぽーと豊洲は大人気
ネガキャンしてる人は
何が狙いなのかいまいち良く分からない。ｗ

ネガティブ情報も重要な判断要素だと思います。
その情報を鵜呑みにするかどうかは個人の責任ですね。
客観的にどう見られているか等は参考にしても良いと思います。

豊洲ららぽのX'masイルミに反応したんですかね?
それなら第2段。
----
11月18日〜12月25日　1st.Christmas illminations点灯
全長25mのモニュメントクレーンと海に面したドックまわりや中庭の樹木にイルミネーションが点灯します。
モニュメントクレーンには、ある工夫が・・・・。ぜひこのクレーンに点灯するイルミネーションをお楽しみください。
----
http://toyosu.lalaport.jp/events/index.shtml#2

心配しなくても、今週末からはメディアで盛んに露出すると思うぞ。

自分の意見と違うとすぐネガキャンと言う人がいますが、
人にはそれぞれ色んな見方や価値観があるんだから
そういう意見も寛大な気持ちで客観的に受け入れられる余裕を持ちましょう。
豊洲ららぽーとを絶賛する一方で、トリトンや台場を馬鹿にする・・。
どっちもどっち。
台場やトリトンが気に入ってる人だっているよきっと。

シェルタワーで、備品のソファが盗まれたようです。
すごい・・・。

周辺住民にとって凄く便利ですよ。
ららぽーとが出来てよかったと、私の周りはみんな言ってます。
土日はずっと混んでいるので、すいてる平日に行ける近所に住むのが一番いいです。

豊洲だけで衣食住事足りちゃいますもんね。
普段の生活にはグッチやLVよりも、ユニクロのほうが重要ですね。

衣料は、普段の生活とはいえレディースも含め弱いんじゃないか？確かにライトオンとか無印、ユニクロとあるけど、ラゾーナ川崎レベルの（ＺＡＲＡとかバナナリパブリックとかユナイテッドアローズグリーンレーベルリラクシングとか）店があればよかったのにね。

＞ららぽーと　しかない豊洲だったら魅力半減だけど
確かに。ららぽーとよりトステムビバの方が楽しい。便利。２階も凄い。
駅前のちっこい店も、昔はなかったけど楽しそう。

そこは「ららぽーと」のほうでしっかり商圏を捉えて
テナントを選んでると思うよ。
結局、船橋のららぽーとと、入ってるテナントはそう変らないんじゃない？？

豊洲は　まだまだ更地がありますから　これからも
住人の増加に伴って　商業施設が建設されるでしょうね
それも楽しみです

ビバは予想以上に便利。
ららぽーとが混んでたらビバでいい。

ちょっと散歩気分で東雲までいけばイオンもあるし。
豊洲駅のシエルタワーの飲食店とかパン屋とかもうまいよ。
ららぽーとだけじゃないさ。

ＰＣＴの手続きの帰りに２度ほどららぽーと寄ったんですが、イマイチつまらないんですよね・・・。２回とも１時間で飽きて帰りました。
キッザニア以外、わざわざ足を運ぼうと思わせる店がないんですよね。

近所だからフラフラ寄る、でいいんです。

豊洲に通勤してるから何度か行ったけど飲食店は値段の割りに美味しくない。
紀伊国屋書店はビジネス向けは弱いね。流行の新刊本と雑誌だけかな。
平日はキッザニアが無かったら閑古鳥だったと思うね。

>>886
残りの更地はオフィスビルだから、ららぽやビバのような商業施設は
もう建たないと思いますよ。

>>889
どうせなら楽しかったりお洒落な方が良い。
豊洲ららぽも一回つぶれかけてパワーアップして復活してくれないかな。
船橋ららぽみたいに。

お台場のデックスも出来てしばらくは酷かったけど最近はマシになってきたし。
あんな感じで頑張って欲しい。

なにせ隣りに住むので。

豊洲パークタワーから運河を挟んで向こう側にある工場のようなものは何？
あれは興醒めだね。

>>894
コンクリート工場。
そのうち無くなって、綺麗になる計画が既にあるらしいが、時期は未定。
建設ラッシュの湾岸になくてはならない施設だからね。仕方が無い。

工場は元からあったんですから。

ＰＣＴが終わると豊洲マンションスレも少し落ち着きそうですね。
このスレも？

>>899
いや、ＰＣＴ難民の混乱が許さないでしょう。

難民かあ。
大袈裟でなく、そんな雰囲気がありますね。

でもマンションはたくさんあります。
皆様に幸あれ！！

>>894
興醒めって・・・。
後から来て、以前からある工場や看板などの景観に「どうにかしてくれ」と文句言う人いるけど
それも含めてこの地域なんだから、そういう言い方は気分悪い。
だったら他を検討するべし。

ご近所は大切にしましょう。

船橋ららぽやヒルズがそうだったけど
結局SCはお店の入れ替わりが頻繁にあるからね。
住民が増えたり、客単価があがるようになったら、
もっと強力なお店にいれかわるでしょ。

SCのお店の入れ替わりが頻繁にあることは否定しないけど、
元々豊洲・有明・東雲をターゲットにした地域密着のSCなのだから
客単価は今後も上がりもせず下がりもせずだと思うな。
ただ、この地域の人口は今後確実に増えるわけだから、強力なお店に入れ替わる
可能性はあるよね。
マツモトキヨシとか。

賃貸MSだけど、Royal Parks豊洲が11/17から募集開始。
http://www.rp-toyosu.jp/

投資目的でMS購入した人達は、ここの値付けが気にかかるでしょうね。

>>905
豊洲はこれから人口が大幅に増える見込み。その新規住民の世帯収入によって客単価は
上がる可能性もある。逆にそれを見誤るとせっかくの新規住民の取り込みに失敗する
のでSCとしては神経を使わなければならないところでしょうね。

例えば今のららぽーと豊洲はPCT購入層の平均以上にはそれほどアピール出来てないと思う。
ただでさえカートが使えないとか、最初の印象からイメージダウンしてるのに。

↑　908
こんなことすると逆に購買意欲なくすと思うんだけど。。
削除依頼しなくちゃね。

今後のMSの売り出し価格を見ると、地域的な世帯収入は予測できる。
すでに開発計画が公開され、ショッピングセンターもオープンした。
今後、新築MS価格を引き上げる新たな材料は見当たらない。
個人的な予測では、今後この1、2年で販売される新築MSの価格は、
地域一番物件のPCTの価格を頂点として、PCTの約90〜95％に落ち着くの
ではないか。

この地域の用地取得はすでに完了しており、今後売りに出される新築MSの
用地がPCTより割高なはずは無い。
「強気の価格設定」といわれたPCTの賑わいを見ると、1割安でも完売できる
と考えるのが普通。
もちろんPCTがあの値段で先に売リ出さなければ、とても怖くて1割安の価格でも
設定できなかっただろうから、他のデベはMFに拍手喝采したい気持ちだろう。

何もわかっていませんね・・・。ＰＣＴの価格は豊洲プライス設定の序章に過ぎません。
トヨ田村は１５％ＵＰ，住友は２０％アップ、平均で２６０前後は行くでしょう。

＞911
同感です。販売時期によっては港南ＷＣＴ、Ｂ棟（坪単価２８０万〜２９０万）完売後ならば
住友さんはダイナミックパノラマウィンドー仕様で３００直前で出してくる可能性もあると
想像しますが。

東京のマンション市況が上昇基調にあって「地域的な世帯収入は予測できる」と言ってみても無意味。
なにしろ既存の住民が買うわけでなく、あらゆる地域から（主に東からが多いが）人が集まってくる。
購入可能性など、部屋を狭くすればなんとでもしのげる。８５平米標準が７０平米標準に変わるだけで２割以上の値上げが可能なわけで、２２０万からなら２６０万への値上げなど容易に行えるでしょう。

①トヨタワ250万、②団地仕様住友ツイン270万、③ダイナミックパノラマウインドー＆内廊下のトヨタワ北の住友300万の順に販売ってとこかな。少なくとも住友不動産が他社より高く売るのは規定路線では？
そんで中古価格は地域1番物件であるPCTのB西がつられて坪300万以上になるのではないか。

＞914
その辺ならかなりマイルドな落としどころでしょう。冷静な読みだと思います。
その先の晴海開発の価格を高く維持する上でもそれくらい上げないといけない。
なにしろ豊洲の競合はどこにもないのだから横綱相撲。

トヨタワの価格設定を静観しましょう。
今後の豊洲プライスが占えますね。

＞８５平米標準が７０平米標準に変わるだけで２割以上の値上げが可能なわけで、２２０万からなら＞２６０万への値上げなど容易に行えるでしょう。

上記、９１３さんの例えによると販売価格は

これまで８５平米＝約5,600万円
これから７０平米＝約5,500万円

ということですよね。

確かに坪単価は上昇しますが、購入価格は変らず5,600万円前後ということで、
「地域的な世帯収入の予測」は可能ではないでしょうか。

・・・ていうか、それってここに限らず一般的なサラリーマンの購入限界ではないでしょうか。

５５００万円を基準に、部屋の広さを決めていくという企画をするのだと思いますよ。
郊外にいけば、それが３０坪になり、都心近郊で２０坪。都心で１５坪になる。

ただし、都心だと世帯収入の高い層が対象になるから
25坪で8500万円の物件も企画されますよね。

＞・・・ていうか、それってここに限らず一般的なサラリーマンの購入限界ではないでしょうか。

その通り！
豊洲に限らず臨海エリアは我々サラリーマンの購入ラインに価格設定されていると思います。
要するに（いい意味で）一般的なサラリーマンが対象の物件。

よって、９０５の「ららぽーとの客単価」は「上がりもせず、下がりもせず」が正しい！

>９２０
マンション分譲の顧客は今現在、団塊の世代を中心とする一次取得者
つまり賃貸から分譲に移り住む人。
マンション用地がないのではなく、もはや８５００万台など中途半端な
価格の分譲しても売りつらいというのが実感でしょう。
確かに土地もないけどあったとしても、郊外の人気エリアで一般の
ボリューム層に売った方が楽だというのは、新浦安を見ればわかります。
デベも細切れにして買える層に売ったほうが楽なのです。
８５００万というのは、おそらく２０年くらい世田谷、目黒、日本橋などに
マンション持って住み替える客で残債がなく自己資金が４０００万以上ある
人ってことで、運のいい庶民ですよ。そういうの少ない。
それと過去５年間の都心供給で、７０００万８０００万買える人はタワーの
高層階を無抽選で買っています。
つまり、需要はもう先食いされていると考えていいと思います。

×団塊の世代を中心とする
○団塊ジュニアを中心とする

大間違いでした（；；）

確かに、団塊ジュニアにはなんとかなる価格帯だね。

>>921
購入価格5,000万〜6,000万って再開発前の豊洲の分譲価格から大分上昇してるんじゃない？
ららぽの現客単価は既存住民を対象としてるから、そういう意味では客層は変わると思うし
好まれるショップも違うと思う。

それに、その価格帯ってあくまで平均値でそれより高額な部屋も当然ある訳だろうし、
そういう部屋を買う人は当然高収入だろうしね。需要が先食いされてるって話もあるけど
まだ買う人はいると思われる。

この考えって間違ってますかね？

まちがってないよ。でも議論がかみあってないから、この話題これで終わりでいいかな。

ららぽは既存住民を対象にしているのではなく、開発後の豊洲住民を対象にしていると思いますよ。
PCTもららぽも開発元の母体は住友不動産ですから。

それから豊洲の購入価格の平均は5000万〜6000万ではありませんよね。
3400〜4500万がボリュームゾーンと思われます。

もとい！９２７
【誤】住友不動産
【正】三井不動産

私も大間違いでした　（；；）

＞９２６
結構楽しく議論を眺めていました。
一方的に「終わりでいいかな」と仕切られても。。。

久しぶりに盛り上がっていますね。
豊洲はまだ５丁目も６丁目もあると思います。

ららぽは千葉も含めた車で来れる範囲を商圏としてますから
一般的なサラリーマン世帯をターゲットにしてますよ。
残念ながら高級路線はありません。銀座に勝てるわけないんだから。

>>931
おっしゃるとおりです。
ちゃんと考えてると思いますよ。
江東区、豊洲、ららぽーと、と違和感ないですね。
もちろん、ビバ、東雲イオンもね。

ららぽのコンセプトは東雲のイオンや木場のヨーカドーよりは
ちょっとおしゃれで高級っぽいって感じでしょ。（っぽいってのが重要！）
都心未満だけど千葉以上っていう豊洲の位置と同じなんだよね。
勝ち組じゃないけど見下す対象がいると安心できる層がターゲット。

＞933
なるほど。上手いこと言いますね。
何か納得・・

そうですけどね…。
ちょっと身も蓋もない感じもします…。

だってマンションのローン組むのに必死で、
消費に向ける余裕なんてない人ばかりですよ。
ほんとの高級路線では無理に決まってます。
銀座も近いけど、行かない人がほとんどじゃないかな。

だけど、ららぽとマンションで生活が完結するんなら、
無理に都内に住む必要なかったのにね。

一般的なサラリーマンの購入価格が5000〜6000万？ですか？
うちはおそらくお給料がいいと言われるサラリーマンですが、
将来のことを思うととても住居にそんな金額払えません。
皆さんすごいですね。

東京近郊のイオンみたいに近くの高校生のたまり場にならないと良いですけどね。

豊洲は小、中、大とありますが、高校はどこが近いでしょう？

>>937さん
いえいえ、通常一般サラリーマンの購入する（できる）価格は
3000万台、4000万台が殆どですよ。アンケート結果にも出ていましたよ。
勿論、5000万以上の物件を購入されている方もいらっしゃると思いますが
共働き、子供がいない、親からの援助、持っている不動産を売却など理由はさまざま。
現に人気物件だったPCTだって、何か勘違いされてる方がいるようですが、
一番人気は4000万円台。これが現実だと思うのですが？