23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

いかん。師匠が先に
＞金利の影響はしれてるでしょ、短期的には。
と仰っていました。

>>843
デューデリ（調査）を綿密にやることです。
地価の動き。今後の上昇率。
それと自己資金と借入金の比率にもよるでしょう。
金持ち父さん的には「住宅は負債であって資産とはよべない」
なぜならキャッシュフローを生まないから。
売却してはじめてキャッシュが手に入るわけで、どこを買うかも
大事ですが底値で買っていつ売るかも大事。

木村剛さんが本のなかで１．５ｍ幅の千尋の谷を目前にして
巻尺で谷の深さや距離を計るのは経営者には向かないといっていた。
リスクのないビジネスはない。
自分の能力で超えられるということがわかってもリスクの確率でなく
リスクの影響の大きさに人は怯む。
勇気というのは、楽に飛べる幅のものを怖れる気持ちを押しのける力
飛べると信じられるならつべこべ言わずに飛ぶ。
飛ばないなら、谷の周囲から立ち去ったほうが安全なのだ。

私は、成功するためには多少失敗してもいいと思うべきで
頭のいい人は、失敗すると馬鹿だと思われるから失敗しないように
やりたがる。失敗したら撤退する勇気、損をかぶる勇気があれば
失敗は怖くない。失敗してカネを失うかわりに学ぶものが大きい。

まあ、DDっても、個人さんが土壌や地震、エンジのレポートまで取るわけにいかないし。
そもそも新築で青田だと建ってみないとわからない部分もあるし。
いやだから事前調査がいらないってわけじゃないですよ。

地歴ぐらいは調べようと思えば国会図書館行ったりヒアリングで部分もある。
近所の古い人に聞けばいい。地名、町名からわかる部分もあるかもしれない。
そもそも朝昼晩、その場所や近隣を定点観測してみるとか、時間さえあれば出来る。
デベや施工会社や初期情報からでも構造躯体含めた建物のグレードは、ある程度はわかる。
場合によっては既分譲の類似物件なんかも事例として調べてみればいい。

ただね、どうしても買いたいんじゃなければ、
「買いたいエリアで買いたい物件で買いたい価格でなければ」
賃貸でもいいんじゃないんですかって気もしますが。
買わなきゃならない理由があるなら別だけど。
賃貸がそもそもいやだとかさ。

感覚的には自用の住宅は、ローン使ってれば資産でも負債でもなく、
プラマイゼロぐらいのつもりだけど。
ただまあ物件投資するのに新規調達する上では負債にしか見られないってのには同意。
住宅ローン抱えてる限り。

>>840
自己資金はどのくらいの比率でいれたんですか？もう手元にキャッシュないよね。

木村が言うなよって気もするが。俺も経営者だが。まあいいや。

だからさ、自用物件買う行為ってのはビジネスじゃないんだってば。
もちろん俺っちもビジネス以上に真剣にやるけどさ。笑

>>850
自己資金は全部10％、残りは都市銀行のプロパーローン（名目はアパートローン）
キャッシュは諸費用込みでも２０００万も使ってません

それを賃貸に回してるということでしょうか。
個人さんとしては大成功の部類でしょうね。良かったですね。

>>851
１７坪として
ＷＣＴ、２４０万／坪　　　　　４０００万
南青山Ｔ、３５０万／坪　　　６０００万　
Ｎ横浜　２８０万／坪　　　　４７００万
約１億４７００万
自己資金１４７０万
借入金13320
毎月の返済４８万円
家賃収入
ＷＣＴ、１.5万／月坪　　　　　４０００万
南青山Ｔ、２万／月坪　　　６０００万　
Ｎ横浜　１．２／月坪　　　　４７００万
家賃収入　８３万／月
管理費当経費　９万／月

月あたり収入２６万

すごいな。

家賃収入
ＷＣＴ、１.5万／月坪　　　　　25.5万
南青山Ｔ、２万／月坪　　　 36万　
Ｎ横浜　１．２／月坪　　　　 20.4万
(訂正）

ＷＣＴを買ってグローブを買わなかったあたりに
抽選を避ける姿勢がうかがえる。
同時期私も買ってましたがＣＭＴの６倍はずしてから連敗

でもよほどの信用をお持ちなんでしょうね。

大予測　いつ下がり始めるか
２３区新築平均坪単価　２００６年１００とした指数

西暦　　　２３区新築　　坪単価
　　　　　　平均値
２００６　　１００　　　　　２００
２００７　　１２０　　　　　２４０
２００８　　１２５　　　　　２５０
２００９　　１３０　　　　　２６０
２０１０　　１３３　　　　　２６６
２０１１　　1４０　　　　　２８０
２０１２　　１４４　　　　　２８８　
２０１３　　１２９　　　　　２５４
２０１４　　１１９　　　　　２３８　
２０１５　　１１５　　　　　２３０
２０１６　　１１３　　　　　２２６
２０１７　　１１０　　　　　２２０
２０１８　　１０８　　　　　２１６
２０１９　　１０６　　　　　２１２
２０２０　　１０４　　　　　２０８
２０２１　　１０３　　　　　２０６
２０２２　　１０２　　　　　２０４
条件
①金利は、年０．２５％で５％を目指す動き
②景気拡大がすすみ、賃金水準があがる
③消費者物価が年率１〜１．５％で上昇
④都心Ａクラスレジが１％づつ賃料をあげていく
⑤新築マンション都心６区の年間供給量は２０００戸程度
　その他２３区あわせて１万戸程度
　東京圏分譲マンション戸数４万〜５万戸水準

>>854、855
840です
ＷＣＴとＮ横浜の取得時の坪単価はもっとずっと安いです
それから、意外に思われるかもしれませんが、Ｎ横浜のほうがＷＣＴより賃料単価が高いです

ＷＣＴはアクアの中庭向きの部屋ですかね。階数によりますが１９０〜２１０万／坪
という記憶です。賃料は１．２万〜でしょうか。天王洲物件というイメージだからですかね。

Ｎ横浜は物件も立地も見ていないのでわからないです。

同じ２０００万でも私はその時期、自宅買い替え　の追加資金として１０００万
ローンが３万５千円浮いただけ。（資金利回り１．６５）なんで返済した。馬鹿馬鹿＞自分
その後、度重なる紆余曲折のあげく　グローヴ２期で買えて９００万
こちらは利回り７％
他にも１ルーム、２ルームを中央区と千代田区に持っているけど、これは生命保険代わり。

だめだ。オレは（；；）
勉強し直しだ。

もとい、１０００万を買い替えの自己資金に追加したのは、投資利回りに換算したら4.2％だな。

Ｎ横浜＝ナビューレ横浜タワーレジデンス
横浜駅東口そごうの隣に建ってます

８４０さん、タワーの１Ｌって大抵倍率ついてますよね。くじ運がいいんですね。
というか逆にと不人気を狙うのですか？
南青山はどうやって買われたのでしょう。
今にして思えば、安値狙いで高倍率の抽選物件ばかり漁っているといつまで
たっても買えない。

さて、８４０さん。今後はこれをどう料理しますか？出口戦略はどうお考えですか？
南青山を６年目で売って２０％税金払って残りの２軒に補填するのでしょうか
値上がりと収入と残債の減り具合を勘案すると７年目あたりがトータルで
リターンが大きいから全部売りますか？

家賃収入
ＷＣＴ、１.２万／月坪
南青山Ｔ、２万／月坪
Ｎ横浜　１.３／月坪

て感じでしょうか。
これなら５〜６年後にＮ横浜を売却処分して、腐っても港区のＷＣＴを１０年ちょいで売却、南青山Ｔは２０年間保有ってとこじゃないですか。

そうか、２０００万の自己資金で１５０００万の物件を買って１３５００万の借り入れでも
物件価格が４割上がった時点売れば２億１千万。６０００万の譲渡益
当然売るよね。

長期譲渡なら６５０万の売却経費と２０％の課税を控除して４２００万の手取り利益。
さて利回り１４％なら７年で投下資本回収だから、純利益も４０００万。
２０００万の自己資金で６０００万の居住用資産買って、それが１．４倍になった時点で
売って２４００万稼ぐよりはずっと賢いなぁ

840です
ご心配ありがとうございます
こちらスレで売り時を勉強させていただきます

一等地以外はピークで売却。一等地は長期保有でしょう。
ピークをいつと見るか。株と一緒で腹八分目で引く勇気が必要ですね。

南青山Ｔって青山ザ・タワーのことですかね。ところで
２０００万の自己資金を全部、南青山に入れて１億５千万の部屋買う
お考えはなかったのでしょうか

４８万のローン負担と空室リスク考えると怖いけどサブリースつけて利回り落とせば
いいような気もしますがダメですかね

同じく3物件
白金T（1LDK）、港区内陸タワー（居住用につき伏せ）、赤坂TR
白金はキャッシュで、自宅は4割ローン、
赤坂をどう払うか思案中

なんだかセールの戦利品を見せびらかす主婦みたいになってきたな。

いずれにしろ
坪単価が安い　賃料単価が高い・・・・買う
坪単価が安い　賃料単価が安い・・・値上がりするなら買い
坪単価が高い　賃料単価が高い・・・・値下がりしてから買う
坪単価が高い　賃料単価が安い・・・・買わない

＞赤坂をどう払うか思案中

カードで払ったらポイントが貯まっていいと思うが・・・・悪い。ゴメン・・ジョークだよ

タワーマンションはその昔は建物１００円土地２００円の世界だったのが
規制緩和と地価下落が重なって建物１００円土地８０円になった
そこで建物８０円土地１２０円の城南より安くなってしまった。
同じ場所で建物が高く土地が安いというのは賃料が高くとれて物件価格は
安いという高利回りの必須条件だ。

こういう時期はおもいきりレバレッジをかけて買ってもキャッシュフローが
えられた。
物件価格が値上がりして利回りが低下すればレバレッジをかければかけるほど
キャッシュフローは減る。
イールドギャップがなくなる＝物件の利回りが金利に近づくか金利が上がって利回りに近づく　と
賃貸の事業リスクを金融機関の分まで肩代わりしている気分になる。
というか出口がなくなる。元本割れしないと資金が帰ってこない。

変動金利で借りていて本格的に景気拡大で利上げになれば物件を売る人が増えるが
オーナーチェンジなら利回りで買うから値が下がる。
エンドにむけにいっせいに売りがでると需給バランスが崩れて値が下がる。

都心は郊外に比べてピークも底値も長い。
だいたい高値になれば誰も様子見に転じるから売るほうも売り控える。
そういうわけで
上昇の震源が郊外に波及するまでの時間、都心は勝手に市場から姿を消す。
政界財界の偉い人が都合がわるくなると緊急入院するのに似ている。
いくらピークだからといって郊外が値上がりしつつあれば都心はちょっとだけごまかして
時間は稼げる。
そこで需要は周辺部に向かう。嫌だといっても綯い袖はふれない。これでガマンして
という話になる。そんなこんなで２〜３年気が付けば需要の先食いでおなか一杯の
市場に秋風がふきはじめるとあらぬ噂が流れる。
「おい。もう都心も駄目らしいぞ」「やっぱりな。そりゃそうだろう。よくあそこまで持ったもんだ」
「俺たちだって人のことは言えんぞ」「そうだな。ま、都心がだめなら俺たちが頑張ってもはじまらん」

完成在庫の値引き売りが始まったら新規供給は必要なくなる。デベロッパーが在庫土地を
投げうるようになると下落も本格化する。地価が下がるのは３０代でも４０代でも知っているから
詳しく書く必要なかろう。

どこまで上がるかは衆目の一致するところで、問題は推移のスピードだ。
下がり始める時点はいつか？

なかなか下がらないと思う。
一辺に供給しちゃったから需要も払底したかわりに土地もなくなった。
なにしろ鈴木都政の時代から仕込んだ湾岸開発を一気に大放出した。

不動産市場は飽食と空腹を一定期間で繰り返す。
目鼻の利いた人は３件も仕込んでいる。
ここまで派手な不動産バーゲンセールなら
ついでに投資用も買っておこうと動いた人はほかにもいるだろう。

いずれ品薄になるようなものは安く出回ったらいらなくても買いだめする。
これはオイルショックの頃からの生活習慣だな。今後は数パーセントで
緩やかな上昇が長期に続くという予測は間違っているかなぁ。

現状のままで１０年すぎたとして何か困ることがあるか？ないよね
だったらそうなる。

セールの案内状をもう一度配ってももうそれほど賑わうこともないだろう。
真夏の軽井沢のアウトレットみたいに、目ぼしいものは残っていない。

これから出る物件は価格を下げたら、一次取得者が悩んでいる間に手持ち資金の
豊富な個人投資家がさらっていく。
需要を掘り起こすには値引きをさらにすすめないと駄目だ。
大きい網の目ですくえる魚は全部すくってしまった。無理して掘り起こす気もなさそうだ。

ぶっちゃけせいぜいみんな５０００万のマンションを生涯に
１回買えるか買えないかの資金力だろ。下がるか上がるかなんて
関係ないな。むしろ給料上げたほうがいいな。
そもそも個人向け分譲なんかスケールメリットないし儲かんないよ。
デイトレしてたほうがましだな。

ファンドがどこに一番力入れてたか知ってるのかねー。
地主から買い叩くってことだよ。買い叩き！
下がるのなんてのんきに待つより買い叩きのテクを
身につけたほうが良い。

買い叩きっていくら資金いるねん

今から千代田区駅５分以内マンション
坪単価500万ぐらいの所を買おうかと思うんですが
割高でしょうか？

>>875

正解を申しあげます。
バブル期に比べたら割安。
7-4年前に比べたら割高。

では、現在は？
資金に十分余裕のある人には割安（感）
タイトな人割高（感）

ふと疑問ですが、マンションの立地とは、
駅から徒歩何分も入ると思うのですが、マンションから
部屋まで何分というのは、誤差になるのでしょうか？
通勤時間では、よくドアtoドア何分といいますが。

うちはそれで戸建てを物色していて、都心の値上がりマンション
を買い損ねたわけですが。

>>873
1人一枚しかもてない長期固定各種税減免付きカードをいかに有効に行使するかと言うことだ。

夫が免税カードで５０００万の物件Ａを買い妻が自分名義で免税カードで
４０００万で別物件Ｂを買う。
Ａが値上がりしたら売って夫が新築７０００万のＣに等価で買い替え。
竣工までＢに住む
Ｃが竣工したら妻もＢを売って妻名義で５６００万の物件Ｄを買う。
Ｃの「売買契約時」から３年経過して時点で９０００万で売って
Ｄに住み、Ｄ「売買契約時」から３年経過して時点で６７００万で売って
・・・を繰り返せば２億円のマンションがローン負担がかわらないままで
買える。

高く売るということは、買い替え先も高くなってるんじゃないの？
場所が都心→都下→郊外→ド田舎ってなるなら分かるが。。

879>その発想好きだね。ついでにいうと同じ駅から３分でも南北線や大江戸線みたいにホームがやたら深くて着くまで時間がかかりしかも地下鉄の本数が少なく５分も待たせられるのはひどい。
自分の部屋を出てから乗るまでの平均値が大事。その点丸の内線と銀座線は素晴らしい。

>>881
それがうまくいくくらい、中古も上げていく時勢ならば、
2億の部屋は最初の7000万のCと同等か、Cより経年物件ではないか？

Aの取得年代にもよるが、免税枠いっぱい使っても、
(1％年50万max×10年〜の頃のものならば) まだ上げ相場中に離せるかも。
いずれにしても、AかCの良い方の物件、査定、借入金額と取得時の控除の利用で、
都合の良い方一方でゲインを得る方法を考えた方がいい気がする。
一方を借り替えて、定期借家だししてもよいでしょう。

発想の逆転に勝機ありだが、時の運を避けきれない実住物件で、ロスの
遭遇頻度を上げて双六を描くのはどうでしょう。
あっ、最初もローン使ってないのね？ニ馬力で9000万キャッシュ使って？
免税って、自宅3000万の方だけ・・

免税カードは、常に（同時には）一枚しか使えないが、何度も使えるから、
その方が有効。

>>882 >>884
具体案で書きましょうか？

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）　　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３００万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　　　　　　　　　　　　・・・⇒Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３５０万／坪　２００９年）
Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡７０００万・・・・・⇒　９０００万円（３０００万控除）　２０１0年以降
Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡５６００万・・・⇒６７００万（３０００万控除）　　　　２０１２年以降
　　　　　　　　　１億５７００万−ローン残債−売却経費・ローン経費−自己資金＝利益

882です。
A→C　B→D　は明らかに立地のスペックダウンじゃないですか？
品川田町から豊洲では逆わらしべだと思う。
豊洲だと都下レベル同等。

>>885
私も豊洲のマンションと比べるんなら、
ＷＣＴとか芝浦アイランドの方がスペックは上のような気がします。

>>882
最初に９０００万の物件を共有名義で持って築８年で１億５７００万になる保証があればそれもいい。
しかしすでに買った物件をベースに（仮定条件は実際とは変えてあるが）考えるとこうなる。
時間をわけ、再開発の成長による価値の増大と売り出し価格と引渡しの価格ギャップの要素を盛り込んで
上昇確度を上げ保有期間を短くすることで建物の減価を最小にするプランだ。

港南は２００２年から成長して２００９年がピークと考えた。芝浦はこれからも成長するが１．７倍まで
至るかどうかは疑問。　
一方豊洲の成長はこれから。デベも価値の増大を含んだ値付けを見ている。建物スペックでは
ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。

最終目的はピークでの売り抜け。１０年ほど賃貸に住みキャッシュを運用する。
投下資本の回収＋６０００万のキャッシュ狙いだから上昇率で１．３倍程度期待できれば豊洲の
新築で十分なのだ。
ピークで売って下落時には１０年ほどでキャッシュを運用する。次の底値で都心新築か築浅中古をねらう。

土地神話の一つは死んだが、不動産に執着する「土地信仰」は死んでいない。
農民が土地に縛り付けられた時代の悪しき遺伝子をうけついでいる人があまりに多い。


わが国の区分所有者の物件観は欧米人に比べ大変ＷＥＴだと思う。
それは、日本人が比類なき新築好きであることと住宅ローンの残債まで
価値ある資産と思い込むからだ。

実際には住宅は自己資金＋含み益の部分が正味価値だ。

不都合が何ももなく気に入っているのならそれもいいが不都合が生じても
それをガマンして住み続けるのは間違いだ。
「家」とイエが同義だった時代の意識だ。
人は自分の判断を否定するような事実からは目をそむけたがるものだが
目の前に何か建ちはじめたらその時点で売って買い替えるべきなのだ。

逆に出遅れたと思っても買えば間に合ったことになる。仮に買ってすぐに下がったら
即売れば済む話だ。自己資金は回収できる。
そのためにも「２３区の新築マンション価格はいつごろ下がりはじめるか」という
ラフなシナリオは持っておいたほうがいい。
①楽観論
②多数意見
③悲観論
３つ用意してそれぞれ対処策を描いておくべき。
持っている以外にも選択枝がいくともあることに気が付く。

不動産価格は１割動くのに短くて数ヶ月、長ければ３年以上かかる。
トレンドとして上昇か下降か横ばいかをつかんでいたら大きく間違うことはない。

不動産は市場の「一物一価の法則」がなりたたない。全く同じ商品がないのが
不動産の特徴だから。たまたまＡを安くしたらＢは高かったなどというミクロの差が
記憶されて、上昇下落の傾向すら人によって意見がまちまちだったりする。

広域の平均値の季節変動も誤解されやすい。
２３区の売り出し台価格が半年で１割上がったが後半は５％下がった・・・
という話はサンプルの取り方の問題で、後半は足立区など安いエリアの供給が
目だったということ。

そういう背景から公示地価や基準地地価の調査制度が必要になったわけだが、
新聞では公示価格発表の度に揺れ動く「変動率グラフ」が衆目にさらされてきた。
そのせいかどうかしらないが、中には地価はさざなみのように細かく揺れ動くという
認識の人がいたりする。
上がった下がったということを、変動率の数値が小さくなったことと混同するケースがある。
http://www.city.sendai.jp/zaisei/tochitaisaku/chikajoho/jouhousi/03_11...

883>渋谷で銀座線に乗るのが不便なんですけど。
今時、エレベもエスカも無い駅だし。
銀座駅で銀座線から丸ノ内線に乗り換えるのも遠くて不便なんですけど。

バブルの頃、銀行屋と不動産屋からよく言われた。
マンションを買って、高く売って次のマンションを買い、売り、
それを繰り返してから土地を買えば、豪宅に住めますよ。と。

バブル破綻後、その銀行も不動産屋もなくなった。
私はセールストークは無視して上手くやったが。

＞ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。
そうかな、豊洲物件は価格を抑えるためか、全体的にスペックはイマイチな印象が強いけど。
ＰＣＴが芝浦物件の標準仕様と比べ見劣り感が強かったイメージを引きずってるのかもしれないが。

一般的に
【芝浦売って⇒豊洲引越し】の流れは無いんじゃないの？

もともと芝浦買う気のない人（買えないのも含めて）が本命としての豊洲買うための手段として利用するってことなら納得できる。
軽いギャンブルになりますが。

品川というターミナル駅から有楽町線の豊洲へ買い替え？立地って重要じゃないの？

マンションのスペックは　内装設備＜立地　につきると思います。
これをおさえずに購入してしまうと大抵の人は将来後悔するでしょうね。

>>897
誰でも知ってるし。　よって織り込み済み

↑おまえに言ってない。

あくまで中間物件を買うことは手段。大型物件で売り出しと竣工時で価格差が２割以上
でて築浅が売れないリスクのない場所ならどこでもいいのですよ。
住み買えによる実物不動産のステップアップではなく、あくまで今時点の
「販売価格」とその築浅の上昇率に着目した話なのだが
>>880
の話をより節税効果を高め、確実な値上がり益を得る方法を示したつもり

物価上昇率や、マンション価格の平均上昇率並みに上がっても儲けではない。
ハイパーインフレになればゴミのようなボロ屋でも、価格は跳ね上がる道理。

いかに、突出したパフォーマンスを得るかが問題。
グローバルな視点から見れば為替も問題。
もし数年前に欧州人が格安マンションを仕込んでいたとして、
邦貨で高く売れても、自国に資金を持ち帰ろうとすれば為替で巨額の差損が出る計算。

＞８９７
皆それを前提にして話していると思いますよ。

内装設備＜立地　なんて・・そんな単純なものじゃないよ（笑
豪華なものはやっぱり良いし、住んでみたらわかる

住む気がないのに豊洲とか、そのレベルの物件に手を出すのは相当バクチ過ぎるのでは。
どんどん建てつづけて希少価値もなくなるし、眺望など環境も悪化。
住民層からしても平成のニュータウン化するのが目に見えてる。
今以上に価格上昇は無理でしょう。下手するとわらしべ長者どころか、
ジョーカー握ったまま負組み確定になる。

よく「銀座に近い」が謳い文句になっているけど、
そんなに近くもないと思うんだけどね。
車で走ると4丁目交差点から結構離れているのが判る。
「近い」と言っていいのは勝どきまでだよ。同じ中央区だし。
豊洲の話ね。

内装設備＜立地を真に受けて、低仕様業者の言い訳は本末転倒
「無駄な共用施設ありません」も、少し勉強した素人を掴む業者の言い訳
ようは立地に見合った仕様が必要　バランスだな。

＞ようは立地に見合った仕様が必要
同感。
仕様を見ればどういう層をターゲットにしているのかがよく判る。
ちなみに立地に不釣合いな仕様の物件ってどこだろう。

みんなが喜ぶ案に変更。

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（600万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　ローン２０００万妻　　　　　　　　　　　

今年手付けを打って１２６００万で坪単価500万の広尾ガーデンフォレストを買う。
２００９年の竣工までに芝浦アイランドを売って残金決済を済ます。
３年住んで２００１２年には売却。

一部訂正↑

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫

売れなきゃこまるが、アパートローンに組み替えて賃貸だな。

マンションって立地と周辺環境が命。
あとは同じ住人のレベルとかマナーとか。
いろいろじっくりかんがえないとね。

今後の給料アップとか平均的一般サラリーマンは期待できるものでしょうか？
ボーナスって平均何ヶ月分なんですか？100万円くらいはもらえるもの？

所得はフロー、金持ちはストック。

所得の多い人は回答してないか、正直には書いてないんじゃないですか？
もちろんランダムなんだろうけど、「都」の「福祉調査」ってのがひっかかる。
豪邸へは行かなそうな気がするし、セキュリティーの堅固な集合住宅へも行かないのでは？
お金持ちは公共の所に細かな資産内容を申告したがらないしね。
若くて収入ある人は、居留守か、忙しくて本当に留守だから、何度訪ねても依頼出来ない。
私が場下なのかもしれないけれど、そんなに金持ちがいないなんてことは、
まったく信じられないですが。
アンケートのｎにも入れない、居所不定（ネットカフェとか）の人たちも増加してるから、
東京にいる人間の経済環境が、overallで、他の自治体より劣るとか、環境が悪化することは
無きにしも非ずだろうなとは思いますが・・。

追記
1.6％のなかの頂点だけが肥大とか、以前より頂上が遥かに高くなってるということなのかな？

>918
都合の悪い結果なんて思っていないよ。
統計についてその内容を吟味せずに強引に自分の都合のいいように持って行ってる914に対して論理的にコメントしているだけだよ。

収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人がいない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

いったいどんな母集団だ。

みんな今の相場は関心ないんだね・・・

株、すごく儲かりやすい相場になってるね今。
楽しすぎます。
って、株の話？

はい、おっしゃることはごもっともです。私も統計を扱う仕事はしてます。
都合も悪くはないのですが、正直、感覚的に「そうなの？」って思います。
理系ですが、なんでもまずは疑ってみるように、教育されてきた悪壁かもしれません。
わざわざ書き込むには稚拙な内容でした。
富裕層がいる証拠とかのデータを引っ張ってくるとか、主張するつもりはありませんでした。
あしからず、ご容赦のほど願います。

↑923は918さんへのレス。付け忘れました重ね重ね失礼。

生活保護だけじゃなくて年金含んでいるなら別にあるんじゃない？
60代は確実に増えているんだし。無作為の抽出を疑ってもね。
それに二極化というなら、仮に4世帯の中流が下流になって、1世帯に集中で富裕になる
ならマスが下流で合う。

ありえねぇよ。
どんな高齢化社会だ。。。

多くの識者が格差社会の到来を指摘しはじめたのは２００５年 あたりから。
統計数値を追う社会経済研究者やマーケティング分野、国際金融経済の視点など
さまざまなな観点から著作が多くでたいるから必要なら読めばいいだろう。

ワーキングプアとストックリッチがそれぞれ増えるだけの話だ。
１０００万のキャッシュは有効につかえば資産形成の元になるが、
毎日２万８０００円ずつ消費したら消費税５０万を含め１年でなくなる。

デイトレーディングで毎週の運用成績が平均１％程度あれば最初の週の
利益こそ１０万だが、５２週目なら６６１万。税引き後でも６００万。
２年後には２７００万に増えている。

ここまで苦労せずとも、５００万ずつにわけて４８００万の１ＬＤＫ新築マンション
２部屋買って毎月６万の利益をあげていれば、７年で投下資本の半分が還ってきて
不動産価格が年率３％で上昇したら７年後に２６．５％の含み益。売れば、税引き後
２０００万弱の手取りになる。

実際に２００５年から２０１２年あたりまで年率３％の上昇というのはかなり控えめな
予測だと思うが。

>>927
机上の空論だね
デイトレで利益上げてるのは、どのくらいいるか
まるで分かってない
損失を考えてないのが痛すぎる

それに今は2007年だ
05年からの上昇は大きかったが
これからの上昇が3％で行くか分からない

頭の悪い人は原因と結果を取り違える。
ストックリッチが増えるから地価が上がるのでなく
地価が反転したからストックリッチがふえはじめたのだ。
地価とストックリッチの数は相乗効果で増加していく
ただし、スピードは緩やかだ

港区の居住人口は２０万人に増えたのは戸建住宅がマンションに換わったからだ。
ｇｏｏｇｌｅ　ｅａｒｔｈでもいいがビルの３０階あたりから眺めるとわかるが
戸建が残っているエリアは、
泉岳寺周辺、白金、南麻布１丁目麻布永坂など一部に限られる。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ie=UTF-8&oe=UTF-8&tab=...

一方、世田谷は８０万人の人口がいて、キャロットタワーの上から眺めても
世田谷通りと２４６と環七の間のエリアだけでもかなりの数の戸建があるのが
わかる。太子堂二丁目、上馬、野沢。皆結構な地価だが老朽化した木造住宅の
密集した地区でもある。

住宅ローンも組めない７０歳過ぎたお年寄り世帯が結構あるわけだ。
この人たちは自分たちがストックリッチだと思わないうちに今後７年でお亡くなり
なるかもしれないが、お亡くなりにならないとすれば、直下型地震で死にたくない
だろうし癌で死ぬのも心臓病で死ぬのも嫌だという話になる。
港区で戸建からマンションが増えたようにストックリッチの皆さんが高額マンション
に住み換えていく流れはすでに始まっている。

かつての地上げ屋は強引に郊外に戸建を買わせたが今は、毎週新聞に
折込が入る豪華マンションのチラシがゆっくりと彼らと彼らの相続人を
洗脳していく仕組みだ。

>>929
だからあなたが何もしないで様子見ということをどうこういいませんよ。（笑い）

自己資金がないひとは必要ないが、ある人は、いろいろなシナリオで運用を
考えないとそのカネでＢＭＷを買ってしまいそうな自分と戦っているわけで・・・

1000万しかない雑魚の癖に酷く偉そうですな

なんで卑近な具体例になっちゃうのかな。モデルで言ったまでですよ
私や個人の話をしていない

>今は２００５年ではない
これから資産を増やす話でなく、すでに「旧価格」で取得した人の話だから
２００５年でいいのです。

ここは、マンション価格の動向を予測するスレですから

高級マンションより、高級老人ホームでは？

最近、世田谷とかに豪華なのを良く見ます。

>>932
コップの中の１０００万（元本）なら雑魚だが
コップから溢れて受け皿に溜まった１０００万（キャッシュフローの累積）なら
雑魚と呼べないよ。

932は、１０００万といわれて預貯金や運用中の元本を想像するところが
庶民的で微笑ましいね。

高級老人ホームにいくのは８０代でしょう。
世の中には　資産状況と健康状態で分けて
４つの高齢者セグメントがある
①病弱で貧乏な老人
②健康で貧乏な老人
③病弱で資産のある老人
④健康で資産のある老人

このなかで④は③に移行するが
①②からは③に移行しない。
７０歳以降を高齢者とすれば
生存確率からいって
①は１０％
②は４０％
③は５％
④は３５％

誰でも最初の種銭を蓄えるところから始める。「１０００万しかない雑魚」というの言い方を
している人は２０００万に増えた時点で欲を出して、すってんてんになる可能性が高い人だ。

サラリーマンでも５０代なら早期退職再雇用で退職金を手にしたあとも関連会社で
働く人が多い。所得は減るが運用資産は増える。
金融庁が私募集ファンドを含めて不動産証券化の個人投資家保護を言い出した背景には
団塊世代の大量退職がある。

日本経団連の調査では大卒管理職の退職金は２５００万〜３０００万。これが教育ローンや
住宅ローンの返済に消える分もあろうが老後の資金として円滑に運用されて、健康で資産の
ある老人が増えてもらわないと福祉コストが増大するばかり。
団塊の世代の豊かな老後には何が必要かという話だ。

×私募集ファンド
○私募ファンド
「しぼふぁんど」で変換しても思慕ファンドにしかならないので・・失礼

十分な貯蓄がある家庭と、わずかな貯蓄しかない家庭とどちらが多いといったら、
圧倒的に後者らしいけど。今後どうなるのかしらね？

>>939
経済というのは、若い世代も中年層もシニアも高齢者も労働生産以外に消費や貯蓄や資産運用など
あらゆる分野で関係を持つ。
個人の金融資産は１５００兆円あるらしいが。一般世帯数４５００万で割ったら３３３３万円という
話になるが、実際はもっと偏在している。
２３区の人口は７５０万人、平均世帯人口は２人。一般世帯数は３７５万世帯。
持ち家比率は０．５弱だから１８０万世帯が住宅資産を持っている。
持ち家一戸当たりの
正味資産は時価評価−ローン残債
仮に２３区の一世帯あたり住宅時価を戸建て土地も含め４０００万、ローン残高を１８００万と
みても正味資産総額は４０兆円近い。
このうちの４％が毎年買い替えに動けば１兆５千億の含み益が不動産市場で顕在化する。

自宅不動産というのは、お金を入れたら出てこないブタの貯金箱と同じ。
ただ違うのは、貯金箱を割ると含み益というおまけがもらえるということだ。
実際には貯金箱を１９８５年までに買っていないと貯金箱自体の代価で損がでる
ケースもある。

買い替え需要は、わかるが元の中古はどうなるという話だが、一次取得者が買い
その人が住み替える頃には賃貸用に個人投資家が買う。
地価高騰の恩恵はここまでで、賃貸オーナは都内に中古賃貸物件が増えると
立地格差に悩まされる。
下落気はボロマンションの底値買いもいいが、上昇期には新築物件を買うほうが有利。
練馬板橋はますます下がり、目黒世田谷は供給が増えても需要は減らない。
家賃の新旧格差、立地格差がひろがる。

見方を変えると、都心物件は、オーナーはなかなか手放さないということだ。
壊さずに持っていて人に貸せば金が沸いてでるような不思議な貯金箱だからだ。

その貯金箱をどう仕込むか。目利きが問われるところですね。
2002〜2006までのサラリーマンにも買えた湾岸地区だと、競合物件のないタワーズ台場や販売１期が異常に安かったトーキョータワーズなどは貯金箱になりうる物件だと思います。

湾岸なんかより内陸のタワーの低、中層が一番のお買い得でしたね