23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

不動産収益性率と今の超低金利の差で世界でもまれに見るイードルギャップ2%が実現できてるからです。
不動産外資が不動産をがんがん買うことによって（イードルギャップがあるから）地価があがってるのなら、超低金利が終わってイードルギャップがなくなったらてを引くでしょう。

イールドギャップね。ごめん。

手を引くのと、売るのとは違いますよね。現状イールドギャップがマイナスの国
もそのままですし。これはちとバブルだとは思いますが。

まあ、あと、金利が4,5％になれば、タイムラグはあるが、家賃は通常
上がるでしょう。家賃だけがデフレで金利だけ上がる状態は長くは続かない。

金利（短期プライムレートで）が４〜５％水準（自然金利）になっているためには
①景気がそれなりに拡大している
②インフレ傾向にある
ということが前提

景気というのは全国規模の話。大企業や大都市だけでなく地方・中小企業が
潤沢になる水準の景気回復って１０年程度で達成されるだろうか。
原油や中国・米国からの輸入要素が大きい消費者物価は
国内景気が拡大に比例してあがるわけではない。
景気拡大で消費者物価があがるまえに資産インフレが起こる仕組みになっている。
政策金利をあげて資産デフレを抑えようとしてもマネーは国境を越えて動く。

それと、コール翌日ものの金利を０．２５％／年で１０年、３％になったら
国債の利回り（長期金利）はどうなっているんだろう。価格は相当暴落していることにならないのか。

株のほうは、ここ数年で２倍以上に上昇しているため
配当利回りが１パーセントまでと国債金利より低くなってる。
都心マンションなどはせいぜい1.4倍程度しか上がってないため
家賃利回りが4パーセント位と利回りでうまみがある。ということは
元本の上昇と利回りとの両方が期待できる。
なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。

ついでにいうと日本で株や不動産がバブルといえる水準だったのは８９年〜９０年の
ごく短い期間であり８８年までの動きは古今東西との歴史とかんがみて
経済の順調な時期に普通にみられる動きだったのです。
たとえば広尾ガーデンヒルズの
中古なら９０年に９０平米で１０億円、坪単価３０００万円だった。
今はおよそバブルには程遠い。羹に懲りてナマスを吹くの思考にならないように。

>なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
>５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。
東京が吹き上がる前に、ソウルあたりのバブルはそれこそ崩壊するでしょ。
一番ありそうなのは為替のレートで価格差の解消じゃないか。

ソウル・ロンドン
　↓
　↑
東京

でも、ソウルやロンドンの人たちは、土地は上がり続けると信じている人が
多いらしいね。昔の日本を見ているようだけど、何で学ばないのかな？

風船と泡の違いは、素材の弾性と強度だよね。
株式や債券市場など資金が引き上げたら暴落だけど、不動産は証券化という
クッションのおかげで「弾性」が増した。強度はファンダメンタルそのものだろうが
９０年バブルは、たかだか５年の内需拡大公共投資。
オフショア市場開設からオフィスビル建設ラッシュと外人マンションくらいしか東京の
アメニティ向上はなかった。
今回の地価反転は、地下鉄大江戸線、副都心線、六本木、赤坂、丸の内をはじめと
する再開発に加え、商業・レジデンスの品質向上など長期的な都市開発投資の結実が
後押ししている。
周辺にしても、ＭＭ，武蔵小杉、川崎など鉄道交通と広域再開発の累積投資額が実態価値を
高めている。

都心は、そもそも収益性と供給量の少なさからピークでも横ばいが長く底値でも
底堅い。２３区平均をみると底も頂も平坦でないように見えるが、渋谷区の住宅地
公示地価平均値などを３０年スパンで眺めるとその辺がよくわかるのではないかな。

あと何ヶ月で広尾のマンションの坪単価が３０００万を超えてくるかの方が、予想しやすいんじゃない。でも定期借地で坪１０００万近くまできてるから、実質的には坪１５００万ぐらまで戻っているとみなしてもいいような気もするが。

株価を例にするなら、去年の今頃とほとんど変わらないよ。
上がるにしても下がるにしても、理由付けはいくらでもできる。

上がる派＝マクロな視点、要は外国マネーの流入、海外と比べてまだ割安。
下がる派＝ミクロな視点、人口減、所得が伸びてない、内需は弱い等…

ま、所得（給与所得者ね）は大して伸びないだろうし、人口減も事実。
都心に関して言えば、外国人の動向にかかっているのだろう。
結局は株と同じか…

>>161
見方は賛成。
たただしちょっとアバウトすぎないか？定期借地権の日赤も、狸穴の麻布タワーズも７００水準だと
思うが。３割の割引率としても１０００万だろう。しかし寡聞にしてまだ所有権新築の
坪単価１０００万はきいたことがない。

羽澤ガーデン跡地と三菱地所って1500ぐらいはいくんじゃない。分譲しないかな？

都心に関していえば税制がこのままかわらなけらば、築浅中古の転売による
上昇はあっても売りが集中することで起る暴落はない。
昨年１２月は、事業用資産買換え特例の期限。
今年は、３０００万控除に隠れたセカンドハウス売りが多いが、税務署の
目が厳しくなっている。いずれ未入居築浅の短期売却は収まる。
今は、個人事業者で他に課税収入のある人が新築や一棟買いで賃貸に出して
消費税を取り戻すのが流行っている。
このところ築浅の都心物件の出物がめっきり減った。業者が売り惜しみすれば
当然個人もそれにならう。

地価上昇は暗黙の国策。
住宅市場を成長させて景気拡大は世界の常識。
肝心の住宅取得の融資は、公庫が債権ファンドの元締めのようなに化けた今は
無事離陸するまでは地価を最低でも１０年は上り勾配にしていかないといけない。

外資でもアクイジション担当は買ってるよ、そりゃそうだ。笑
でも一方でぽっと出以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
売れなくてアクイジション担当が飛ばされだすと、もう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってるアクイジション担当とか。貸せるのかい、売れのかい。

とにかく個人レベルで200億以上儲けて城買ったガイジンもいるってことさ
（いるらしい、にしとこう）。
そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よそのエマージング行ってるか、寝てるよ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきのキャピタルコールだったら
いくら集まったかなんて無意味だろ。集まってるレベルだと既に本国にあるんだよ。
出口のREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが糞詰まったら、そこで終わり。

東京でもNYより安いってか。さすが東京人。

専門用語が多くてちんぷんかんぷんなので口語訳してみました。

外資でも物件調査・権利関係の調査・キャッシュフロー調査、そしてドキュメンテーション作成
物件を購入する担当は買ってるよ、仕事だから。笑
でも一方でぽっと出の不動産ファンド以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
キャッシュフローを高めて転売する前に地価が上がる状況だからね。
売れなくて物件評価・担当が飛ばされだすと、不動産市場ももう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってる企画・購入担当とかいるけど。
この先数年たってちゃんと貸せるのかい、出口で予定通り売れのかい。

そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よその台頭し始めた市場行ってるか、ひと休みだ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきの投資ファンドと予め約束しておいた
投資契約期間内における投資金額枠までの金額につき、投資ファンドから受ける払込要求
だったらいくら集まったかなんて無意味だろ。
・・
投資ファンドがＳＰＶで配当を出して、再び借り入れを起こさないで、物件売却する
場合、受け先になるREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが資金的に
高値買いしなくなったら、そこで上昇は終わり。

・・・で文意から察するに、いくら都心のレジでも坪単価１５００万なんて水準にいかないし
投資ファンドが新興市場にいけば、取引はまったく不活発になる。
高値のまま「放置プレー」で、値上がり期待で買った人は当てが外れる。
流動性のあるリートやファンドの価格は下がるが、実物不動産が売却されるのはリートが
破綻するような事態。
株式は紙くずになるが、リートは物件単位で倒産隔離されているからタダにはならない。
リートは物件売却しはじめる前に安値で貸して収益維持を図る。
要は、横ばい市場でどこまで収益性を高めていけるかという不動産マネジメント力の
時代に入ったわけだ。
安く造って売って逃げる土建屋体質から運営維持管理、賃料維持に不動産の主眼が移った
ということだ。
それにしくじると今度こそ、底なしデフレになるかもしれないが、そこまで日本の大手デベは
無能ではないだろう。

いずれにしても不動産の本質的な価値は収益利回りである一方、高級レジデンスのようにそれ以外のステイタス的な価値を評価して、利回り３％以下の価格帯でも買い手がつくのも事実。
だから銀行調達やファンド組成による３％程度までの資金調達コストで長期資金が確保できるうちは、８％以上で回る物件は長期保有、３％以下の価格帯で売却できるものは売ってキャピタルゲイン確保ってのが効率的なオペレーションになるんじゃないの。
つまり、５％で回るビルを買って、高級レジに建て直して３％以下の利回り価格で売却するもよし、フルリフォームかけて、賃料６割上げて、長期保有するもよしって感じで、どの方策が最も効率的かを年度の売り上げ予算と利益予算との整合性をあわせながら、うまく調整しながらやってるという状況が現状じゃない。少なくともスミフのやり方から見るとまさにそんな感じじゃない。

オフィス賃料とマンション賃料の差がゆがんでいるからマンションをオフィスとして
借りる人が出てくる。麹町の一角など築浅マンションでも弁護士事務所に貸しているものが
少なくない。
戦時中に、安心して徴兵できるように借家人の権利を強化した借家法が幅を利かせて
いたうえに地価下落で、郊外賃貸の空室率が拡大。賃料水準が大幅に下がった。

都心の分譲供給を抑え、賃貸需要を盛り上げるのが大手の作戦。
都心を中心に、家賃水準の底上げが始まった。
三井レジの賃貸物件は軒並み順調に埋まっているらしい。

定期借家更新可能という条件だから、２年後に賃料値上げは必至。定期借家が上げれば
相場の上昇を理由に普通借家も値上げを要求できる。
分譲相場が上がれば、賃貸需要は高まるからより条件の悪い物件の募集賃料までは
値上げできる。

おそらく、２年×３期・・・５年くらいはこのまま順調に推移するにちがいない。

ファンがつくとは、どうもです。

キャピタルコール云々ってのは、最大1兆円を今後日本で投資、とかそういう類ですよ。
まさにプロパガンダでしょ。1号ファンド盛大にやりました、だってアービトラージで儲かったから。
でも2号ファンドは？3号ファンドは？以前の売れ残りは？今後しこらないって保証は？
仮に100億しか使わなくても最大1兆円でOK。ほんとに日本だけターゲットのファンドかもわからん。
アジアで、とか。とにかくアゲアゲ言ってるほうが、出口で売れやすいでしょ。
要はおいそれと下がるとは言わん。でも上がるとも言わん。
ましてや今回ひょっとしたらプロよりボラティリティーの高いエンド価格でババつかみはどうかと。
キャップレートだ、賃料収入だ、稼働率だみたいな話が、自用のレジの単発レベルだと乏しいでしょ。
市場流動性も高くはないし。ノンリコも使えないし。まさに貸せるのかい、売れるのかいだし。

師匠。解説ありがとうございます。


自家用レジは、立地と専有面積に傾きそうな気がする。
松涛、南平台の２００平米超の物件だと、１０年に一度くらいしか
物件がでてこない。
岡本の某物件はさすがにそうは思えないが、都心なら大きくみれば
４００が７００でも底値圏。
消費者物価は１９７０年から３倍にしかなっていないが、原油価格の
変動で今後１０年３０％程度の上昇はあるかもしれない。
地価云々より高額資産を土地比率の高い一種住専のレジに入れておく
のは、資産保全として正しい気がする。
ハワイの不動産は土地価格が低いから減価償却見合い。
賃貸物件にして自分がたまに使えば、大きな節税効果。だから
収益性とは別の観点で天井知らずの高値。
個人の需要にはいろいろな側面があって、今のように大きなものを
ファンドが使って、小ぶりな物件を個人に売る戦略は極めて正しいように
思う。
自分で考えても、人生晩年なら損得抜きで都心の豪華マンションで
臨終を迎えたいって思う。

金利を上げて喜ぶ人は誰もいない。
地価が下がって喜ぶ人も誰もいない。（住宅購入予定者意外は）

資産インフレは利上げで止まるものではない。
個人の流動資産１５００兆円を背景に、１０００兆円の赤字財政を
支えてきているのがわが国経済。
ここで地価が高騰するというか全国総額的に８０年代ベースに復帰する
のは資産デフレで失われた富が戻るだけの話。
しかし、経済のファンダメンタルを超えて地方の地価があがらない分
だけ都心の地価が上昇しても結果的に国土の価格の総和が変わらなければ
問題ないのだ。
ＧＤＰの伸びを上回る国富の増加はあきらかにアンバランスだが
投下された資本に見合った価格の増大は正当な価値というべきだ。

住宅ローン融資残高は１９０兆円（Ｈ１７年度）
銀行ローンが９５兆円住宅金融支援機構が４９兆円
http://www.jhf.go.jp/research/data/loan.xls

銀行ローンに超長期はないから１０年以下の固定か変動金利ということだ。
急激な利上げは変動金利のローン返済に大きな影響を与える。
５年間は返済額を変えないでもかわりに未払い利息が発生しかねない。
住宅金融支援機構（買取債権）は民間の住宅ローンを買い取った累計額で
１７年度で１．１兆円。
住宅ローンの証券化が円滑にいくまでは金利はあげられない。
支援機構が持つローン債権が１０年後貸し出し残高で３０兆円に減ろうが
ローン証券化の市場流通量が５兆円になろうが評価は支援機構の保有債権の
質と住宅ローン担保価値と市中金利によって決まる。
短期金利が４％になって、過去３％内外で推移してきた最近の公庫貸付が
評価が下がるのは当然。
もともと、住宅ローン債権は、元金返済で年々減価する債権だが
担保価値も減価するので同等とかんがえがちだが、バブル崩壊のような
地価下落があれば担保割れの不良債権となる。
逆に、地価上昇であれば、債権の信頼度は高まる。

どうあがいてみても資産デフレからの復帰は始まったばかり、都心の価格が
未曾有の高値になろうが国民生活や労働意欲には関係ない。
普通に働いてローンが組めて住宅が郊外に買えるというのが健全な国民生活

過渡期の異常値として都心の２９０万／坪のマンション価格は記録に残るだろうが
数年の間には人々の意識からは消える。
毎年値上がりするタワーマンション中古価格の上昇とめっきり減った都心新築
分譲の中で、広告ビラの数字から坪単価を計算するのもうとましい時代がくる。

気が付けば、団塊世代が買ったのとさほど変わらない値段で郊外のマンションが
売り出されている。そのころが２３区のピーク。

下がり始めるのは郊外が需要をくいつくし供給バランスが破綻する頃
少なくとも２０１２年以降だろう。

まだはもうなりもうはまだなり。は株式市場だけでなく不動産にもあてはまる。
みんながもう天井といいはじめたら、まだ上がる。

じゃあ、みんながまだ上がると言いはじめたら？
株が調子いいときは、円安は240円くらいまで、株価は2万から2万5千円
までいくっていっていたよね。
戻してきたらまたそういわれる気がする。

ていうかさ、値段の上げ下げの喜ぶ投機は株式市場でやるのが本来。マンションでもうけようなんて
女の腐ったようなにおいがする。

別に投機に本来もへったくれもないでしょ

誰がキャピタルゲインを狙ってるのさ。インカムゲインがとれるためには安値で買わないといけないけどまだ高値域になっていないといっているだけ。
出口（事業終了）の時点でキャピタルゲインなどわずかでもあれば儲けもの。値落ちの少ない地域の物件を選べばまだまだ賃貸用は買いだと言っている。
世代的に買いのがした人も、待って２００３年底値になる保証はない。そういう話をしている
女云々と女性蔑視につながりかねない口調で息巻いて何が言いたいのだ。
意味が理解できないならレスしなくていいぞ。

すまん。匿名さんを選んだつもりが匿名はんになってしまった。お詫びして訂正します。↑

ほんと日本人って善悪や主観で類型化するのが好きだな。
投機は悪だとかバブルはいかんとか。
そういうこと言ってるからアングロサクソンやユダヤやチャイニーズに食い物にされるのだよ
社会正義や倫理と投資は別次元。国が国民の預貯金を守れない時代になにをのんきなきれいごとを並べているのかという気がする。
投機による高騰批判は買えなかった人の引かれ者の小歌か＊＊＊の遠吠え

そういうこと。負けは負け。素直に認め、過去の価格を見ないことです。
これからどうするか自分で考えましょう。

日本株はボックスから抜け出せず、欧米株や債権にもそろそろ為替差損が危なそうだし
中国、インドは言うに及ばずVISTAもすでに出遅れ感がある。
国内不動産は利幅が縮小しているし、さすがに先物は怖いです。
スレ違いで全くの素人なのですが、皆さん今何に主きを置いて投資しています？

信念と言いたい
しかし、反転し始めた日本経済に死角は無いでしょ。
短期的に上下することに一喜一憂するのは、投資スタンス決めてないからだろう。

不動産が株のような激しい値動きをするわけではないのだが、
なぜか勘違いする人が多い。
株が暴落するようにリートやファンドのエクイティが下落することがあって
もそれがそのまま地価下落につながらない。
むしろ地価下落と賃料下落のタイムラグを利用して軟着陸できる
仕組みということだ。

不動産は流動性が低く、換金するのに時間がかかる。大きな金額で
投資も資金調達も困難で、投資額が大きければ投下資本回収にも
時間を要する。
証券化は、利回り部分だけを切り離し転売できるようにすることで
投資家にとって投資の自由度を高めた直接資金調達の仕組みだ。
買い先不動産の価格評価がベースでなくキャッシュフローがベースだ。
証券を買ったからといって地価の値上がりを待たずに収益性に基づいた
価格でいつでも市場で転売できる。


事業者は証券化により事業の破綻による倒産や抵当権行使による清算を
回避しリスク分散を図ることができる。たとえは債権の証券化では
１企業が持つ１０兆円の債権が９兆円に目減りしたら大問題だが
１００万単位で投資家にリスク転嫁されていたら損失も分散される

不動産投資の経営破たんが起きないようにする緩衝装置が証券化で
ある以上、投資がピークに至ったとしてもそれが、相対的な経済のなかで
市場が認めた価値であって、市場環境の変化によって下降をたどることは
あっても破綻暴落というのは極めておこりにくい。

バブル期に都心は底を打ってからもなぜ郊外は下がり続けたか。

都心と郊外で高騰と下落に３年程度のタイムラグがあるのは仕方ないにせよ
その期間が過ぎても底を打たなかったのには訳がある。

バブル期は、金融機関と投資家が融資と転売を繰り返し、融資の
総量規制により突然破局を迎えた。
資金調達が「不動産担保金融」だったから買い先物件が上昇する限り
融資を止める理由がない。
景気がいいから金利も上がり貸せば貸すほど金融機関も儲かった。
しかし、一旦破綻したら金融機関は膨大な焦げ付いた債権を抱え込んだ。

不良債権を隠していたのは、地価がふたたび上昇すれば担保価値も
回復する。放っておけばいつかなんとかなるという認識があったからだ。
しかし、金融機関が融資できない状態でだれが不動産を買うのか。

実は住宅金融公庫と個人に地価回復の期待をかけていたに相違ない。

１９９４年ごろに景気が上向きはじめたと皆が錯覚した時期があって
利上げの空気や、都心地価の底打ちが囁かれた。
実際にマンションブームだったし千代田区、渋谷区の地価は下げ止まった。
しかし、郊外の下落はその後も続いた。

都心のように少量の供給ならば郊外も下げ止まったかもしれない。
地価が回復しない段階でＵＲ都市機構（住都公団）が西で
港北ニュータウン・千葉ニュータウンで大量に宅地供給を行った。
供給＜需要なら地価も下げ止まる。バブル期の中古が大量放出され
在庫が積みあがっているなかでの新規供給だ。
さらに消費税駆け込み特需狙いで公団がやるなら我々もと
民間デベが郊外で次々にマンションを大量供給。
浮上し始めた舟に大きな負荷をかければ沈む道理だ。

ＵＲ都市機構（住都公団）が勝手な分譲をやらなくなったことで
不動産市場も「市場原理主義」で動くようになった。
ＵＲ都市機構は開発と行政折衝のプロだが需給調整が苦手だ。
彼らが作った宅地に民間が上手に供給していけば需給バランスを
崩すことなく地価を安定的に上げていくことができる。

郊外は、民間デベのしたたかな知恵で、しっかり相場形成ができるだろう。
そもそも不動産市場はもはや市場原理主義になったのだ。
供給者と消費者がともにリスクを負って駆け引きをする時代であるのは間違いない。
力関係でも資金力でも消費者が勝つなどとはとても思えないのだが。
だからこそ消費者コミュニティサイトの価値は重要なのだが
書けば書くほど味方であるはずの消費者から敵とみなされ背後から撃たれる。
「素人をだまして買いあおっているのはあなたですか」
悲しい限りだ。

ことに消費者は過去の値段にとらわれて不動産を評価する癖がある。
広域の相場を知りえない個人には無理からぬ話だが、安い高いは時系列で見ると間違える。

まったくだ。
株やってる連中は、不動産の反転相場に株の理屈を当てはめる。
まさにナンセンス。
今年になって１６年ぶりの不動産価格の回復も、今までのそれが低くすぎただけ。
今後は、慌てて売る必要ない
デベや個人投資家は売らない。
損してまで売る人は、いない
買ったマンションで、良い場所ならまだまだ値上がる。

私も信念という言葉に共鳴。
自分の投資が世の中の大きな流れに沿っているという信念。
そのためには、妄想といわれようが自分が納得するまで
シナリオを構築して世の中の流れを自分なりに納得する。
ここでぐだぐだ書いているのも自分の信念を語ることで強化したいし
誤謬を指摘してもらいたいからだ。
『マネーの公理』にも、自分が納得できない投資はするなと書いてある。
ロバートキヨサキも、投資をはじめるならファイナンスリテラシーを
高めてからにしなさいと書いている。
勘と度胸でやるのは博打に等しい。株のテクニカル分析など
私には易者の占いのように思えてならない。

投資は社会正義や倫理と無関係と書いたが
強いていえば、
「投資は世のため人のため」
つまり世の中の向かう方向を読んで、それの一助となるように
自分の得たキャッシュを活用するということなんじゃないか。

不動産は自分に地縁があって土地勘がつかめて
今後発展してほしいと思える場所の物件を買ってきた。
株よりも賃貸不動産のほうが直接都市機能の一部を自分が
サービス提供しているという感覚（錯覚？）がある
それと都心賃料はこれから上がるという信念もあるし上げていく
ことで不動産の好循環と経済の再生が図れると信じている。

あと、もうひとつ　夢。
大きな財産を築いて人生のフィナーレを迎えたい。カッコよく生きたいから。

匿名ネット上で熱くなっている時点で
すでに相当カッコ悪いと思うが

去年だったか、ファンドに1棟売りされた川口駅前タワーが分譲されるね。
賃貸での回収に旨みが無いと判断したのか、上昇気流の中分譲で売り逃げた方が得と判断したのか。

>191
面白いな、君。そうやって人を茶化すのが好きなのか？
で、君はこのテーマについて何か意見を持っているのかね。

178です。あの内容は間違いです。あの時は酔っ払って荒れてました。
株式市場にも不動産市場にも失礼な発言でした。すいません撤回します。

しらふの今自分の立場を書きますと
、多数の人間のさまざまな価値感が交錯する
市場というのは優れた場所であり、神の見えざる手が働いている、神ならぬ人間の規制は
害になる、という立場です。

好むと好まざるとにかかわらず、すでに世の中のあらゆる仕組みが市場原理主義にかわってしまっている。
金融市場も、不動産市場も、住宅ローンまでも「公庫」でなく証券化。
米国と一体化していく以外に我が国の経済発展は期待できない状況におかれている。

カッコつけていて銭が稼げるほど甘い世の中ではなくなった。しゃかりきになって情報集めまくらないと判断をあやまるしチャンスも逃す。
真剣になるからこそなりふりかまっていられないだろうよ。
実際のところ不動産で資産をつくるには、恥も失敗も重ねて悔しい思いをしてそれでもあきらめないことが大事だったりする。

投機で資産を形成するのに何が重要って、一番の要素は運ですよ。
考えた末に大損したり、思いつきで大儲けしたり、
全てに人知が及ぶと思ったら大間違い。そこが投機の面白いところ。

だから最も重要なのは、リスクを常にコントロールの範囲に置く事。
最悪の事態でも立ち直れる手立、
読み間違いに気づいたり状況が変わったときは即撤退できる手立、
こういうものを確保しておきましょう。

郊外がじわりじわりキテるよ。
まだまだ郊外は割安過ぎるし利回りも相当いい。
郊外が本格的にくるのはこれからだよん。

郊外ってどこですか？　２３区外の東京？

足立区も郊外の評価です。

>>198
東京以外で東京通勤１時間圏内で駅徒歩５分以内の物件。
この条件の郊外物件がそろそろブレークしそう。

高ければいらない。買わないというのは購入者の自由だが
消費者が買わないでいればマンションは売れ残って下がる
そういう理屈にはならない。
少子化で長期的にはマンション需要は減るかもしれない。
しかし、需要減がマンション価格下落になるためには地価が
下がらなくてはいけない。
待ってる間に地価が上がってしまえば郊外を買うしかなくなるだけだ。
「次の底値になるころはハゲオヤジ」とは名言だ。

雇用市場は10年にわたる氷河期のあとてやっと売り手市場に
代わった。待てば好機が来たが、住宅は逆だ。買い手市場が
長く続いて、売り手市場に変わった。ここで待つのは
92年頃の就職を蹴って94年に就職活動を始めるようなものだ。

もともと都市住居は過密が当然。住居は狭い。
マンションブームの直前には『捨てる技術』がベストセラー
その後はお掃除力がブーム。
家族も、家財も衣服も増えて、もっと快適に暮らしたいという欲求が
住宅需要の根底にある。

首都圏の住宅需要は膨大な規模。
地価が下がれば求心的に動き地価が上がれば遠心的に動くものだ。

１）不動産の価格は先読みできまる

マンション価格販売不振が地価下落に繋がるケースはある。

供給過剰⇒完成在庫だぶつき⇒中古相場下落
⇒新規物件想定販売価格が下がる⇒安値で土地仕入れ・土地仕入れ減少
⇒地価も下がる⇒新規物件が安値で売り出される

とはいえ土地を売るか売らないかは地主の意思。
先行き上がると考えれば手放さない。売らないで活用しようと考える。
銀行は昔と違って金を貸したがっている。ゼネコンは融資の手配までして
賃貸マンションを建てさせる。

都心部が値上がりすれば郊外の地主も喜ぶ。都心回帰といわれて
値が下がった郊外に人が戻ってくる可能性が高まるからだ。
マンションの売れ行きに関係なく、思惑で土地の売りが減って
マンション供給自体が困難になる。
「これからまだまだ下がりますよ。今売っておかないと後悔しますよ」
という土地仕入れ担当のトークが地主に通用しなくなる。

高く売れるものをわざわざ安く売らないのは、地主だけでなくデベロッパーも
同じ。
市場原理とは、買い手が勝つか売り手が勝つかの戦い。
売り惜しみを批判する人が、2002年頃買った株を抱え込んで一昨年
末あたりに売って儲けていたりするのが今の世の中だろう。

２）湾岸タワー供給過剰の終焉と今後の都心マンション

2003年問題。オフィスが供給過剰懸念をにらんで
財閥系大手不動産会社それを請負うスーパーゼネコンが
大規模マンションにシフトしたのが2000年当初。
湾岸・武蔵小杉・横浜ＭＭなどの高層マンションラッシュに繋がった。

それが思わぬ供給過剰を招いた。、
供給過剰は交通渋滞と同じで行ってみてはじめてわかる。
けれど後ろも詰まっていてひきかえせない。
竣工して売り切るまではどうしようもない。
仕様をぎりぎりまで落とし、コールセンターで対応しオペレーション
コストを下げなんとか乗りきった。
売り切ったところで利幅の大きい一斉に郊外にシフトした。

大手不動産会社は正直なところ、大衆相手の大規模タワーは
手間がかかりすぎて頼まれてもやりたくないというのが本音だろう。

都心部の高級賃貸だけでなく、賃貸相場自体がこれから徐々に
上がっていく。
分譲供給が減ることで賃貸需要が増える。賃貸供給も増えているが
新築賃貸は家賃相場を上げる方向に働くからだ。

エアタワーのサイトを見れば空室が日に日に減っているのがわかる。
ミッドタウンはさすがに入居率はまだ低そうだがそもそも200室の
ホテル型コンドミニアムだ。じっくり客を選んで入れていくだろう。

都心居住の超高級化がエンドユーザーの視野をもう一度郊外に
向けさせるか、都内の優良賃貸物件にむかわせるかはわからない。
とはいえ、新築賃貸マンションがピークのあとの都心住宅需要の
受け皿になるのは間違いないだろう。

住宅を購入するために6000万円貯めたAさんがいるとしようか。
なぜ6000万円なのかというと、いまどき6000万円くらいださないと
買える物件の選択肢が少なくなってしまうし、6000万円なら
年収1500万円のサラリーマンでも10年で貯められる金額だからだ。

もちろん6000万円だせば、山の手区のそれなりの場所に
マンションが買えるしそれで当初の目標達成である。
だけどAさんは考えた・・地ぐらいの低い場所でよければ
3000万円でも十分マンションや一戸建が買えるし、
それでもぜんぜん困らない。あまった3000万円は個人年金
で運用すれば、6000万円で住宅と老後の経済的安心の
両方を手に入れることができる。

それに対して長期分割で住宅購入しようとするBさんは
Aさんが購入したような地ぐらいの低い場所のマンションなんて
はじめから選択肢に入らない。
「長期分割で購入するからこそいい物件を購入しなければ・・」
というスタンスである。

AさんとBさんのスタンスでどちらが正しいとか間違っている
なんていうことはないし、手堅いはずのAさんよりも無理して
優良物件を購入したBさんのほうが購入後の物件価格の上昇で
経済的にも得したなんてこともざらにあると思う。
だけど将来的に困らないのはやっぱりAさんだと思うんだよ。

3000万のマンションじゃ、将来的に困るかも…

＞２０６さんへ

まったく、文脈の読めない悪い方ですね。

>>09 都心のマンションは土地代が半分以上。

購入するときは土地代も支払わなければならないのはそのとおりでしょうが、中古マンションを売却するときは、新地にして売れる訳ではないので「売却価格に、土地代は盛り込めない」ケースがほとんどでは？　土地代を回収できるのは、一戸建ての話だと思います。

　・売却可能価格＝（土地代）＋（建物価値）−（新地にするための費用）

だと思いますが、マンションの場合、ほとんどのケースで新地にできない（建替えですら困難という現実）わけで、すなわち「土地代は残る」は成り立たない、では？

古い話題へのレスですいません。

>>208
東京港区山手線内のマンションは物件価格のうち土地持分の占める割合がおおむね5割と
思われますがそういう場所のマンションって築年数がいってもある程度以上は根落ちしない、
つまり建物価格の評価がゼロになっても土地持分の値段以下には中古価格がさがらない
傾向がありますよね。だからたとえば20年落ちの中古物件を購入して10年住んで売却する
なんていう場合でも買ってきたときと同じ値段で売却できる可能性があるわけですよね。
うまく地価上昇の波にうまく乗れれば買ったときの値段よりも高く売却できる可能性もある。
そこに都心の中古物件のうまみがある。

それでは物件価格のほとんどが土地持分のみと推定される3Aの築古マンションを
中古一戸建を土地値で購入するのと同じようなスタンスで購入することができるのか
というとそれにはやっぱり無理があるわけですよね。
港区3Aの築古マンションは、プロの目をもった人でマンションの価値を自分で責任もって
把握できるような人になら勧められるけど、とても素人には勧められない。
そこに中古マンションの難しさがあるわけですよね。

>>205
現金で買えない人は分割で買うしかないわけですけど、多くの場合はBさんのような
レバレッジをかけたような買い方になるわけですよね。もちろんそれがうまくいけば
いいわけですね。
だけど港区3Aの築古マンションを購入して成功するのはAさんのような人ですよね。

このまま都心の不動産価格の高止まりが続けば、
自然に人は郊外物件に流れてくる。それ以外に選択肢は無いからだ。
賃貸のまま住み続けるという手もあるが、都心の家賃も上がりつつある。
上がり続ける家賃を払う非効率さに気付き郊外に物件を求める。
首都圏に人が回帰している以上、これは必然的な流れ。
郊外の物件をバカにしていると郊外の物件すら買えなくなる恐怖が襲ってくることになる。

生活文化の成熟は、80年代のＤＣブランド・アパレルブーム、
バブル期以降のレストランブームと続いてタワーマンションブームで
衣食住が完結した。
かつての夢のマイホーム芝生のある庭付き一戸建ても
現実はアメリカ映画の郊外住宅とは程遠いウサギ小屋。
その代わりが湾岸タワーマンション。
天井の高い、広くて眺めのいいマンション。
バスルームから夜景を眺め、都市生活気分を満喫。
これこそアメリカ映画のＮＹコンドミニアムだ。

これが、長続きすると思いきや、都心底値のあだ花。
地価反転でうたかたの夢と消えつつある。

投資は、読みが外れた、失敗したと思ったら即逃げるのが肝心。
事態が改善するのを待つというのが傷を深くする。
待てば下がると思っていて上がったのなら、またいつか下がると
待つのでなく「待つ作戦の間違いを認める＝買えるところを買う」
が正解だ。

思えば、2002年頃から4年近くも都心近郊の安値は続いた。
湾岸でいけば、港南の7本のタワー。芝浦の4本のタワー
月島に3本勝どきに1本、豊洲に１本、東雲に４本、台場、有明に
３本、それ以外でも坪単価１８０〜２３０万で東京駅通勤３０分圏が
買えた。

これを買い逃したとしたら、若すぎたか、
優柔不断かくじ運が悪すぎるか高所恐怖症か人の意見にふりまわされる
人かのいずれかだったのだろう。気をとりなおして頑張ろう

本当にいい買い物をしたのは、
港区でも内陸に坪250万円〜330万円で買えた人だと思うんだよ。
湾岸部のマンションが本当にお買い得だったかどうかは
やっぱりあと10年しないとわからない。

今は都心の地価上昇に乗り遅れただけで実はそれほど致命的ではない。
まだ東京通勤圏内の新築物件は安値で多数ある。
本当に致命的なのはこれから郊外が上昇し郊外の東京通勤圏物件すらも買えなくなった時。
その後いつまで待てば物件が買えるのかわからなくなる。
万が一にもインフレになったら、貯蓄した頭金が目減りしてもう目も当てられない。

＞港区でも内陸に坪250万円〜330万円で買えた人だと思うんだよ

念のために言うと、港区内陸の底値は物件平均で３３０万／坪であって、
３００以下で買えたのは高輪のタワー物件のお墓ビューの低層階あたり。
スミフのタワーの値付けは階差と方位で極端な差をつける。
シティータワー高輪で最上階は坪単価５４０万低層階１ＬＤＫは２７０万。
しかし虎ノ門レジデンスあたりでは、３３０万が下限坪単価。

２５０万で港区内陸が買えたなら私も迷わず買った。
安値は美化されて誇張されて誤解を生むものだ。
同様に、城南人気エリアの底値も誤解されている。
グランドメゾン三軒茶屋の杜平均坪単価２６０万で世田谷の新築の底値。

たいていの人は坪単価で記憶しないで大雑把な面積と、大雑把な価格でしか
覚えていない。過去の売り出し物件単価はどこにも記録が残っていない。
住宅情報誌をこまめに保存してないとわからない。

逆に言えば湾岸は２５０万以下だから価値があった。
実際実需で５０００万も金出して買うのに６６平米ぽっちじゃかみさんが許さない。
逆に７０００万以上出すなら、広くてながめがいい方がお買い得。
坪単価２５０万なら９２平米以上あって海が見える部屋がお買い得って話になるだろう。
坪単価３３０万６９平米の虎ノ門の低層階を７０００万で買うのも決して悪くはないが

いまのところ、同じ７０００万で買った物件は一方は９０００万になって片方は
８０００万だったりもする。
虎ノ門にしてよかったといえる実需の人は９０００万以上出して広い部屋が買えた人。

ｙａｈｏｏ不動産のデータから各区の平均坪単価をグラフにすると
こんな感じ。字が細かくすまん。ＪＰＥＧを拡大してみてくださいませ。

港区内陸の底値は330じゃないですね
もっとかなり下がありました
港区内陸で250台/坪でかいました。
眺望もよいし、角部屋でスペックも
はっきり言って今の虎ノ門パークコート
なんかより良いです。
ちょうど同時期グランドメゾン三軒茶屋を
83m2でたしか5400の提示を受けた記憶があります
16,7Fあたりでした
両方買っとけば、、、なんて当時は無理でした

Ｘ軸が切れたが、２００１年から２００６年（２００７年１月時点）。↑
底値は２００４年

＞２１６
それは大変興味深いお話ですね。要するに値引き販売ですか？
２００３年ですよね。湾岸の安売りの影響でそこまで内陸は苦戦したのですか。
知りませんでした。大変勉強になります。
というか２１２はあなたの自慢話だったんですね（；；）

2004だとおもいますね
三茶は最後に10件ぐらい売れのこりました
自慢に聞こえたようなら失礼しました
不動産は時の運です

いえいえ、心底驚いて敬服しています。内陸はどのあたりなのか大変興味がありますが聞かないでおきます。２００４年は販売残は湾岸物件しか記憶になくて失礼しました。
そうですか・・・うーん。すごい。

おそらく、ＰＨ芝タワーでしょうか。ザ・ハウス南麻布でもうらやましい。

２１４さん、
湾岸7000万円物件と内陸7000万円物件のどちらが投資として優れていたかは今後の投資を考えている人には興味ある話ですね。そのまま今後の、狭い都心新築と広い郊外新築の選択に重なります。
私は片手間の投資ですので内陸7000万円物件に一票です。築浅が築古に移行していく過程では逆転現象が起きると思いますよ。湾岸7000万円物件を持ったら、売り時を逃さないために相場から目を離せないですね。

港区内陸でも白金高輪あたりだと坪250万円くらいの値付の新築マンション
ありましたね。ある意味では湾岸の坪180万円よりずっと割安に感じました。
だから湾岸で坪300万円だとどうしても割高に感じてしまいます。

１９９９年から２０００年にかけてマンションを探した者です。当初荻窪の新築低層マンションが
坪単価２５０位だった記憶があります。
その後、確かに青山、麻布の中古が坪単価３５０だった時期があり、迷いましたが、坪３３０で
港区の外れの新築タワー低層階を購入しました。
青山、麻布の中古を買っていたら、と今でも思うことがありますが、その頃はこのままの状態が
長く続くような気がしていました。
私のような素人にとっても、確かにあの時代の都心は今にして思えば謎のような安値でした。
決断しなければいけない時期に、出来た人は少ないのでしょうね。
この後のことは五里霧中ですが、今のマンションを賃貸に出してでも長く持っておくか、
ローンを早めに終わらせて売却した方がいいのか、迷うところです。

＞２２４君センスいいね
薦めるなら断然保有だよ。
もちろん手元資金で補填する必要なければの話だが。
ローンを早めに返す必要ないだろ？
金利安いんだから。
そんないい場所ならまだ上がるよ。

イタリアの友人もこのユーロ高と、日本の土地の安さにほれ込んで物色してるが、戸建てとタワーマンしか視野に入れてないな。
ローマしかりミラノ・ナポリ郊外まで今年になって値上がりがひどいらしい。
為替見れば一目瞭然だが。
そういえば、２００２年の日韓杯頃からヨーロッパ人増えたが、イタリア人観光客もふえた。
世界的に見て安いいんだろうが、日本も舐められたものだ。

>>222
マイホームの場合、転売価値は二の次。
相場の高い時期に住み替えは含み益を将来の含み損に変えるようなもの。
高値で売ったとして住み替えにしばらくは賃貸覚悟。
売り急いでさらに値上がりした日には目もあてられない。

賃貸に出しているなら答えは簡単。
６年目まで待たないと３９％の譲渡益課税。
７０００万で３割上がっても１３００万しか儲からない。
二倍になるなら売りもいい。２７００万の高額納税者になれる。
でも、
湾岸家賃は１．４万／月坪　２８坪　３９万
内陸家賃は２．０万／月坪　２１坪　４２万
なら、全額ローンでもない限り、自己資金に対する利回りも
手取額も結構な額になろう。
長く持てばキャッシュフローで潤うし残債も減る。
家賃の上昇期待でも空室リスクの低さでも、湾岸高層階と内陸低層階では
内陸に分がある。

セカンドで７０００万物件持てるならいいけど、実際に住まないと３０００万控除は
使えない。短期の転売は何もいいことはない。

赤字法人でも所有していて法人名義なら１０％の課税だからメリットはあるか・・・
今年になって短期転売するのはみな業者だよね。

投資でいうなら郊外の３ＬＤＫでなく都心の１ＬＤＫが断然有利。
①貸し易い
②需要も多い
③月坪賃料が高い

５０００万の物件で
郊外８千円／月坪　２４坪　１９万（たまプラーザ）
都心　１．５万／月坪　１３坪　１９．５万
郊外ファミリータイプは家賃２０万越えると借り手が減る。

問題は、値上がり幅
都心がピークで郊外が値上がり途上だとすると
買い時売り時によっては郊外がキャピタルゲインが大きい

ピークのあと天井が長く続くとすれば
下落を恐れて売り急ぐ必要はない。
たまプラーザは２３０で天井感すらあるが、松戸
あたりなら今正に底値。利回りは高いかも

郊外こそ売り残りが出て思わぬ安値で新古物件が買える可能性も
とはいえ、下がっても底値キープできるのはやっぱり都心。

さて、話をスレタイにもどすと、上がる気配はあきらかになったが
上がったあといつ下がり始めるかというと、下がる要因が見えない
限り、いつまでも下がらないという結論になるのだろう。

都心物件でも値引きラッシュを経験した業界は同じ過ちを繰り返さない
分譲物件が売れなくても、ファンド物件の土地仕入れ、企画、物件建設
譲渡、賃貸管理、建物管理の方が、口うるさいエンドの客より楽だから
そっちの売り上げが保てるうちは食うに困らない。

どこのモデルルームでも販売員がやけに強気なのは、上から販売を
急がされていないせいだろう。
他所に男ができた彼女と同じで、我々の知らないところでよろしくやっているのだ。

＞２３０
そういう考えの人が増えて、本まで書いてる人もいる。
問題は、出口。郊外ならあえて新築にせずに中古をリフォームだろうし
新築なら、長く持って時期を見てうればいい。
空室リスクは、物件選びの問題。
サブリースに頼って５年放置したあと、賃貸管理に切り替えられ
家賃が下がって嫌気がさすか、半端な時期に出られてあせって
安値でいれるのが下手なんだよ。
持ちきれなくて売るくらいなら最初から買わないほうがいい。
不動産など他人任せで儲かるものではない。

まず、物件立地と階数で負けない競争力のあるものしか買わないこと。
次に、半年は空室でもローン・管理費が払える資金を持って決して募集
家賃をやたらに下げない。シーズンが来れば必ず埋まる。
店子をしっかり選ぶ。支払い能力でなく長期に借りてくれそうな客こそ
いい客。
別に失敗するやつは都心でなくても郊外でもうまくいかないよ。
場所のせいでない。要は、買う時期と物件のよしあしだろうよ。

いまの、都心マンション相場はリートやファンドの想定家賃が
分譲価格を引き上げる形になっている。

家賃ベースの収益還元価格を求めてみる。
仮に表面利回り５％で考えると

月坪２．０万なら坪単価４８０万
月坪１．６万なら坪単価４００万
月坪１．５万なら坪単価３６０万
月坪１．４万なら坪単価３３６万
月坪１．２万なら坪単価２８８万
月坪１．１万なら坪単価２６４万
月坪１．０万なら坪単価２４０万
月坪０．９万なら坪単価２１６万
月坪０．８万なら坪単価１９２万
月坪０．７万なら坪単価１６８万
月坪０．６万なら坪単価１４４万
月坪０．５万なら坪単価１２０万

となるのだが都心部はおおむねこの線におさまっている
港区湾岸の賃貸も転売価格と募集賃料が１．４万　３３６万近辺で
出てきている。

世田谷、たまプラーザ、は分譲価格が先行して上がって
賃料が追いついていない。
たまプラ　２２０万／坪　月坪８千円ならキャップレート４．３％
世田谷　　３３０万／坪　月坪１．１万円ならキャップレート４．０％

都心ほど高家賃の需要があり郊外は低家賃。
周辺部、郊外の新築の賃貸市場は未開拓だが
普通は２０万の家賃を払うくらいならローンを払って買うだろう。
ただし高級化が進むなら話は別だ。

２３区内平均支払い家賃は１５万円程度だが
神奈川にいくと１０万以下に下がる。
郊外で賃貸はそもそも低所得者・若年層が主体。
低家賃の郊外は家賃を払うより買ったほうが安い世界。
ローン金利と賃貸利回りのイールドギャップが２％あれば
この程度の価格にはなる。

逆の見方をすると、先々ローン金利が上がっていくなら還元利回りは
もっと大きくないといけない。つまり分譲価格が下がるか勝手に地価があがって
高級住宅地になってしまうか。
この先郊外が大きく二極化する。

発想は面白いけど、グロスキャップ５ってのは、自用・区分・単発でどうなのって思わない？

>>234
ランニングコストを考えなければ、表面利回り5％だと
20年分の家賃でマンションが買えることになる計算だけど
マンションは、固定資産税・管理費・修繕積立金・大規模修繕費用
などのランニングコストが大きい。

おそらく表面利回り5％ではマンションをローンで購入して
家賃でローンを払うという方式だと永遠にマンションは自分の
ものにならないと思うし、マンションを現金で購入して
人に貸す場合でもマンションが自分のものになるのに35年
くらいかかってしまうと思うんだよ。
マンションが老朽化すれば新築時の家賃も維持できない
だろうしね。

マンションの価値の下落は新築時に大きいことも考えると
>>234の家賃なら借りたほうが圧倒的に有利だと思う。

>>237
そう。その通りだ。
ランニングコストは予想以上に大きいし素人が儲けようと思っても難しいのが現実。
しかしマンションはインフレのリスクヘッジにはもってこいだ。
家賃はキャッシュフローを生むからだ。
これからなら郊外の好立地物件は値上がりもするだろうから尚良い。

>237
ただで家を、どんなに時間がかかろうとも、手に入れられる
可能性が計算できるというのは、とても安い水準では無いでしょうか。
という思いで、特に韓国、日本に投資資金が入ってくるのでしょう。

＞ただで家を、どんなに時間がかかろうとも、手に入れられる

マンションが出費なしで手に入るとしたらそれは物件を管理する
ことに対するリスクプレミアムの積み重ねの結果でしょうね。
マンションがただで手に入るような気がするのは錯覚。

マンション投資は、少なくともインカムゲインは
表面利回り10％くらいの中古物件を現金で買う
くらいでないと話にならないね。

この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど
結局、賃貸マンションは儲からん！
ってなって、投売りがはじまるような気がしないでも無い。
今のうちは金持ちが買うかも知れないけど、一通り金持ちが買ったら、後に残るのは庶民
庶民はまったくついて行けません。

とにかくこの1年で上に行くか、下に行くかははっきりするだろうね

>>237
保有コストを考えると借りたほうが得なのだろうか。

維持管理コスト（管理費等＋固定資産税）は０．２万／月坪程度。
２０年以内のリニューアルコストは総計１０万〜１５万円／坪程度。

家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は
家賃１．４万／月坪−経費０．２万／月坪＝１．２万／月坪

①キャッシュで購入した場合
３３６万円／坪の投資で年間１４．４万円／坪の家賃費用が
浮く
元本に対して４．３％の配当を受け取るのと同じ。

複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収。
リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。
投下資本回収後、売却する場合なら半値でも１５０万円／坪戻る。

中古価格をベースに考えれば売らないで人に貸せば１０％の
表面利回りは期待できる。

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら６．１万円が利払い、８．３万円が配当
レバレッジが利いて利回り６．２％
短期固定で１％の金利優遇なら　７．８％

投下資本回収後、売却する場合なら半値でも５２万円／坪戻る。
賃貸するなら住宅ローンを投資用ローンに借り換えればいい。

③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。

３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら９．１万円／坪が利払い、５．３万円／坪が配当
レバレッジが利いて利回り１６．６％
複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収は同じ。

リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。

投下資本回収後、売却する場合なら半値なら自己資金の戻りは
ほとんどない。
賃貸する場合住宅ローンを投資用ローンに借り換えるには
追加投資がいる。

＞この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど

ミッドタウンレジはさすがに２５％程度らしいがそれより以下の都心物件は結構埋まって
いるのでは。
借り手は一般サラリーマンではなく、個人事業主や企業経営者主体。
分譲と違って引き渡し後即入居ではないし、内見しないで借りる人もいない。
高額になればなるほど、入居者審査基準もそれなりに厳しい。
家賃保障会社をつけても、決まるまで時間がかかる。
賃貸仲介は、仮押さえがしにくい。申し込みが重なると、借りられないケースも出てくる。
賃貸と分譲の格差がなくなり、分譲の賃貸と比較してきめようとする人もいる。
引越しも先の契約者を待っておこなうので完成から入居完了まで２ヶ月以上ずれ込む。
いままで質のいい賃貸物件がすくなすぎたのだろう。
高額賃貸は複数に仲介を依頼するので募集中の案内の数もふえて
一見空室が多いように見えるという一面もある。

相場を無視した高値物件は確かに空いている。高値で売りと貸しをいっぺんにやり
どっちに転んでもいいようにするのだが、そういうのはまともな賃料の物件に
客を流すだけ。

分譲の高値を正当化するためにわざわざ作った郊外の割高賃貸は、もうからんと
いう話になって切り売りするかも。
そうなれば、都心高値の郊外下落の構図かも。

これまで、賃貸専用のマンションは外人向け高級マンション以外は
公団など公共セクターかワンルーム、コンパクトマンション業者が新築供給。
賃貸の多くは中古物件。だから、賃料相場は横並び安値安定傾向にあった。

ホテルに高級、スタンダード、ビジネス・・のようなクラス分けがあるのに
賃貸マンションには、それがなかった。

賃貸相場が安すぎるうちは、わざわざ新築マンションを買って貸すのは無駄という
認識が一般的だった、仲介の査定賃料も周辺価格をベースに考えていて
まとまな算出がなかった。
ここへきて、ファンドの出資するレジが分譲価格にみあった賃料を出しはじめ
幅がでてきた。
差異の理由があきらかなら、人は納得してカネを払う。

これからは、分譲、賃貸に限らず、ひとつの地域のなかでグレードが多様化する。
賃料や分譲の地域相場は、今後あまり意味をなさなくなるだろう。

階級社会のヨーロッパや多民族国家のアメリカなら、エリアごとに所得階層がすみわけ
まじりあうことがないだろうが、狭い国土で均一化社会を長くやってきた日本だ。
街も混浴の温泉みたいになっていっても少しもおかしくない。

バブル以降地価が大きく揺れ動いた結果、結構な金持ちが王禅寺はおろか
龍ヶ崎や流山や金沢八景や浦安にすんでいる。
一方中央区・港区の湾岸タワーには３０代の若者がひしめいている。
山の手のエリアの品格までも、団塊ジュニアが崩壊させてしまった。

その上での格差の進行となれば、もはや瀬田だの落合だの御殿山だの言っても
はじまらない、マンション単位ではじめてプレステージが示せるような時代に
なるだろう。
三茶に高級マンションは似合わないと言ったところで出来てしまえば終わり
町の雰囲気がそこだけ駒沢並に変わる。嫌悪施設の逆だと思えばいい。

実際タワーマンション自体が、さまざまな職業、年齢層、多彩な幅の所得層が混在している
動物園のような世界だ。。
６０年７０年代の建物も世代も所得も均一化した郊外団地とまるで正反対の
賃貸でもさまざまレンジの多様化すすめば東京はますます面白い街に変わっていくはずだ。

そうなると、足立区だから下がったとか、港区だから上がったなどいう話でなく
西新井のあの物件だけは特別とか、南麻布でもあれだけはダメとかいう話になる。
「いつ下がりはじめる」ともなく、あるマンションはいつのまにか大暴落し
３Ａ地区の一角で都の土地に定期借地の格安マンションが分譲されたりする。
暴動が起きるほどの競争率も、その後いくつも類似案件がでてきていつしか安いのが
あたりまえになっていく。
一方、代官山の山手通りぞいに坪単価３０００万のハイパー高級マンションが建っても誰も驚かない。
収益還元法とは、そもそも地域相場から地価をはじき出す考えとは全く違う。

だから、２３区の地価はいつ下がるかという答えは、「平均値は下がらない」
下がる場所は下がって上がる場所はどんどんあがる。
いつから？

・・・もうはじまっている。

正誤表
○郊外団地とまるで正反対の
×郊外団地とまるで正反対。

×、代官山の山手通りぞいに
○、代官山の旧山手通りぞいに

すみません間違えです
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％　35年ローンなら　0.777万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い０．７８万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．４２万円月坪

年額５．０４万円／坪
自己資金　１３４万円／坪に対して　３．８％の配当
２０年後の残債　1１２．６万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪リニューアル経費１５万／坪
を控除して３５．３万／坪返ってくる。

賃貸するなら１１２．６万の残債を投資用ローンに借り換えればいい。
０．９３万円月坪で貸せたら１０％の表面利回り。

これが
③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。
　　　３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
月に浮く経費は
金利３％　35年ローンなら　１．１６万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い１．１６万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．０４万円月坪

年額０．８万円／坪
自己資金　３４万円／坪に対して　2.4％の配当
２０年後の残債　１６８万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪を控除して−２０．１万円／坪（損）

賃貸するなら１６８万の残債を投資用ローンに借り換えても利払いと
家賃が均衡するだけで無意味。

確かにそう。しかし資産を保有できるオプションが②でもただでゲットできる。
オプション価値を考えれば②でも良いわけで、という考えをしております私は。

>>249さん
慧眼おそれいります。
私がもやもやしていたことを一言で表現していただき感謝します。

そうなんです。２０年持って仮想の家賃で投下資本回収するイメージだけを
考えましたが、なにも半値になる前に売る権利や買い買える権利を持つこと
が資産形成の機会になるという考えをどう表現したらいいのか迷っていました。

ただ一定額まで上がったから、オプションを行使するケースと
含み益を生かしてステップアップ（買換え）するケースもあるわけで
後者なら税制優遇されたりもしますね。