23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

難しいことは分からんけれど、ぺんぺん草も生えなくなる未来なら、
投資家以外の賢い庶民、売り抜け狙っていない庶民なら安易に
のっちゃいけないってことになる？

バブル崩壊直前に、言い値でもすぐ売れ！と不動産さっさと売った投資家がいて、後日さすが、となった。底も天井も見分けられる人なら良いけれど、そうした人以外で損しなかったのは、強運な人か、株にも不動産投資にも手を出していなかった人。
ほんの少し家賃収入あるけど、たいして儲からないよ。本業専一・全力投球で収入少しずつでも増やしていこうというのが一番なんだが、これが本当に難しい。人間（私）はこつこつ辛抱なんて嫌いだし、短期的視野で、投機好きだからね。止めようと思ったタバコにまた手が伸びる、、、。

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リートは90年代前半米国のバブル景気直後に、資金調達が困難になって
はじめて普及したバブル再燃防止策の一つだ。
不動産証券化はリスク分散、投機売買の抑制を目指す。

バブルの時代、日米構造問題協議のなかで地価を下げろと迫ったのは米国だ。
膨大な預貯金の額、不動産の不当な高値を担保に、米国資産を買ったり
貿易黒字を続けてけしからんという話だ。

バブル崩壊後の90年代、不良債権をバルク買いして再生をはかり儲けようとしたのは
自分たちが本国で儲けた二番煎じだ。
しかし金融機関が隠し持っている不良債権が半端でないことに気が付いた。
こんな不健全な金融・不動産市場は危なくて投資できたものではない。
外資は、金融市場の自由化・健全化を求め、不動産証券化が可能な法制度を整える
ように求めた。

公的資金注入で不良債権処理は終わったが、50兆円を越す担保不動産が
安値で処分された結果地価はさらに下がった。
これを買わない手はない。
不良債権の処理が終わったからこそ外資は乗り込んできた。
そして自ら地価反転のきっかけを作った。
あとは緩い住宅ローン融資基準と低金利が住宅地地価をゆっくり押し上げる。
黙っていても地価は上がる。

個人の金融資産が狙われる背景には、預金金利の低さがある。
公的年金があてにならず長期的なインフレ懸念のなかで個人のマネーは
外貨預金もふくめたリスク資産に向かわざるをえない。
10月には郵政が民営化され資金が金融市場に流れ込む。
株式市場も不動産市場もこれからだ。

確かに、彼らの狙いは、1500兆円の個人の金融資産だ。
資産インフレになれば、不動産は強い。
住宅ローンも債権としての価値は下がる。
価値の下がった住宅ローンを日本の銀行から安く買い取れば、
日本中の住宅相手に高利回りの賃貸事業をやっているのと同じになる。
その程度のことを考えているのではないかな。

>125
なんで住宅ローン債権の価値が下がり、銀行はなぜそれを安く外資に売却するの？

そうですね。超長期は公庫買取型、モゲージになっているから、正確には
証券化した住宅ローンの価格が暴落したところを買い取ればいいのですね。
３％の35年金利の債権価格は、金利があがったりすれば価値が下がる。
インフレになって、3000万の債権の価値が現在の半分になれば、リターンを
倍もらわないとあわないという話になる。

民間金融機関が融資した住宅ローン債権を担保とした証券を投資家に売却することにより、
将来の金利変動のリスクを投資家に引き受けてもらうものです。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/page03-6.html
などと言っているけど、結局外資に安売りするしか収集のつけようはないという意味です。

×収集
○収拾
厳密には調達金利の上昇、インフレに対する話で、資産インフレなら傷口は浅いですが。。。
債権というのは価格が上がれば利回りは下がる。価格が下がれば利回りが上がる。

≫125
非常に参考になりました。
資産インフレの傾向は続くということですね。
つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
日本の金利は上昇するということでしょうか？
現在居住用マンション購入を本気で悩んでいるので見解を聞かせてもらってよいですか？

居住用なら買えるなら買えよ。待ってれば安くなるなんてハイエナ思考が通用する不健全な
時代は終わったよ。

＞つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
はじまったばかりです。ここで終わったら地価反転の予告編にもならない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、
「基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ結果として
金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。」
（井出保夫『良い証券化悪い証券化』フォレスト出版1999年刊）
のが世界中の実態。
わが国の資産デフレ化の不動産市場では証券化はオフバランス、ノンリコースローン調達の
道具程度にしか受け止められていなかったが地価があがりはじめて証券化の利点がわかった。

＞日本の金利は上昇するということでしょうか？
景気回復が本格化しないと金利は上げられない。景気の先導は不動産市況の回復。
宅金融支援機構を軌道にのせる意味でも、住宅ローンが伸びて、低金利でかつ担保価値が
上がり続けると、機関投資家が住宅ローン担保証券を評価して買ってくれるようになる。
為政者はそういう好循環に持っていこうとするでしょうね。
世界中でいまだに下がり相場で証券化手法が機能するかどうか試した例はない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ
結果として金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。
住宅ローン証券化市場など状況によっては簡単に流動性を失うことがある。

国際金融市場の中では金利をあげないと不都合なことだらけでしょう。しかし国内には金利が
あがることで育ち始めた景気の芽が萎れる話がいくらもある。
米国の住宅ローン金利など
http://www.mortgage.com/C3/_Start.do
こんなものだから、35年３％なんていう金利は、誰が責任とって引き受けるのかと
正直不思議でならない。気が変わらないうちに借りておくべきでしょう。

↑文中一部重複あり。失礼しました。

35年3％は異常だと思いますよ。追加購入も考えて、あまり短期で借りず、
長期の金利をＦｉｘしたほうが良いと思いますね。15年後、追加購入を
考えた時、金利がどうなっているか、少なくとも今より上がっている
でしょう。35年で借りておけばむしろ将来の機動性が増すと思う。

>133
居住用なら住宅ローンの話ですよね。追加購入というのは？

まさかとは思うが念のため。
居住用資産で住まずに売って税金逃れは考えないほうが無難。
税務署員の手柄が増えるだけ。しっかり別住所で登記して初年度の経費で
所得税を減らすほうが賢い。

5年超で売却する予定の新築なら変動金利で十分。
短期固定は繰り上げ返済ができなかったりペナルティをとられるケースがある。
ローンはレバレッジを効かせる目的。現金があっても他に投資して運用すべき。
イールドギャップがなくなるまでの金利上昇があるとは思えない。
5年後変動金利が上がるといっても今より１％程度なら3.625％
今から5年固定3.45で借りるより5年間の支払い金利は安い。

5年たって金利が予想外に大きくなったら繰り上げ返済で対応するか売却か。
2割の譲渡益課税は払えるくらいの値上がりがあればいい。
なければ買値戻しを目安に売ればいい。
キャッシュフローで十分メリットがあるし投下資本も回収できる。
譲渡益課税もない。
（キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費−元金返済）
金利が上がる＝景気拡大＝地価上昇。売却益期待。
金利横ばい＝景気横ばい＝地価それほど上がらず長く持って残債減らす。

金利の低い住宅ローンが他にあれば繰り上げ返済しないでローン減税を活用
投資用の変動金利分の返済を繰り上げる。

リクルート発行住宅雑誌の掲載物件もマンション都内物件が減ってきてるが
千葉さいたまなんて買う人と居るのかね？

Ａ：大田区大森駅から歩１０分　築３年　７０平米　東向き　７Ｆ
Ｂ：川崎駅から歩１０分　　　　築３年　７１平米　東向き　６Ｆ

坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。

Ｃ：足立区梅島駅から歩８分　築１年　５８平米　南向き　９Ｆ
Ｄ：浦和駅から歩８分　　　　築１年　５３平米　南向き　５Ｆ

これも坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。
腐っても２３区の方が有利？

井出保夫ちゃんの本って、いつのよそれ。
CMBS前提でもオンバラでもノンリコレンダーはもはやバンバン出してますよ。
「地価が上がって証券化の利点がわかった」？
地価は下がらない限り、横ばいレベルでも証券化に利点はあります。
NPLバルクが済んで、ハードアセット投資に移って、証券化やノンリコがコモディティ化してきて
要はローンが付くもんだからプロが買い漁って、分譲デベまでファンド向けや賃貸マンションに
負けじと仕込みだして、それで最終エンドレベルの不動産価格が上昇したんですよ。ここんとこは。

そういう意味では、外資の金が入ったから上がってるなんてのは十年一昔の話。
最近になって又いくら集めたとかー、集めてるーとか、ホテル買ったーとか、
もはや手仕舞い用のプロパガンダに近い。
実際買ってるのはREITを筆頭に私募の日本勢。こっからエンドさんが買うべきかどうかは知りません。
これから外資が来るから上がるとか、狼少年ですか。

138がなぜ削除されたのか意味不明ですね。