23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

まあ前回のバブルのときには、めちゃレバレッジかけて無謀なリスクとって、
あげく夜逃げやトンズラ自己破産、債権放棄に債務免除なんてのがゴマンといた。
そうやってできた不良債権やら回収不能債権で銀行パンクしそうになって、
結局超法規的に国税投入で、国民全般に迷惑かけたわけでしょ。

自己責任のとりようがないほど大きななリスクには、
賭けられない仕組みを作らないとね。

東京都心ですら土地の高度利用による縦方向への拡大をすすめれば、
延べ床面積は飛躍的に増大する。戸建を３０階建てにすれば、２９戸分が新たに生み出せる。
前回バブルの当時よりも都内の可住面積は確実に増大し、器は大きくなっているのだ。
こういう状況でバブル時と同じ、もしくはそれを超える高騰があるとすれば、
それはつまりその時点で相当ハイリスクな高値にあると考えるべき。

先高感、値上がり期待というプレミアムが剥げ落ちたとき、
住居としての物件の実力レベルまで価格の訂正に入るのが、
これが私の想定する値下がりのシナリオ。

そしてこのシナリオを補強する要因として、
抜きがたいプレイヤーとしての不動産業界の意向がある。
彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

＞285
自己都合で想定する値下がりのシナリオは、感心しないな。
残念ながら下がらんものは下がらんのだよ。反転した上昇トレンドは変化なし。

今後、消費税導入前の駆け込み需要があるから、原則的には考えられない。
小泉さんと違い安倍首相はやる気満々だから、税調も一気に１６％に上げる、車からマンションまで高額商品は、飛ぶように売れんだろうナ。そん時は、そん時は何でも急騰するんだろうな。直間比率の見直し議論はまだ煮詰まっていないからその導入時期はわからんがな。

>285
都心部の可住面積の予備力増加はそうですけど。
可住面積が縮小方向なら高値移行も狙えるというほど単純ではないが、
そういう観点で、一種低層（山の手M）、別荘地、京都の洛中（高さ制限、美観）はとばしてます。

>彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

郊外で儲けたいから、都心の高値のフラッグははずせないでしょ？
住居としての基本性能は総じて都心物件の方が高そうですよ。物件の実力レベルは個々に
反映されていくとしても、都心や23区部で安い供給が増えることはありえないでしょうから、
下がらないですよ。（絶対値は下がることも是ですけど、郊外相対性、物価相対性に価格下落の供給はないでしょう、開発業者に意義が無いですから。）
で、供給が増えなければ、おっしゃるシナリオは発動しにくくないですか？

『最後の一等地』との言葉30年来聞くし（笑
ゼンリン見ると空き地もいっぱいありますね。都心でも。

その都心の空き地をやすく分譲してくれますか？すぐ買いますから。

>>284
自己責任のとりようのない大きなリスクを分散するしくみが
不動産証券化。
これは個人では無理だが、ＴＭＫ（特定目的会社）等
をつくって、そこに自己資金を出資する。投資家は収益不動産を仕入れて
一旦不動産信託受益権に替えてそれをＴＭＫに売却。
ＴＭＫはノンリコースローンと
収益不動産からに収益を配当する証券を市場に売ることで
資金調達する。
不動産収益が下がって配当が減ってもそれを負担するのは
市場の投資家。ノンリコースの利払いには影響しない。
元金返済し市場の投資家が投下資本を回収するのは、
リートへの物件売却などの方法が一般的。
リートは一般投資市場にさらに広くリスクを分担させる。

>>291
バブル時にも抵当証券があったよなぁ・・・抵当権（いまでいうＳＰＣの債権）の証券化
人間は忘れやすい

リートはいつ下がるのか？なんてね。

価格の高低とロットの大小を区別すべきだ。
ブランドショップと大衆衣料の店では単価も違うが商品の数が違う
１００の単価を１売るのと１の単価を１００売るのでは売上げは同じだが
利益率が違う。
利益率が高いから１の売上げで成り立つ。利益率が低いから１００売れる。
１００の価格で１００のロットを出しても売れない。
１００の価格で１００のロットが売れるのはバブル市場だ。
１の価格で１しか売れないのは、市場の枯渇、不況の状態

不動産の場合
利回りの高低と価格の高低を区別して考えるべき
低価格で高利回り、高価格で低利回り
１０００万の投資で２０％の純利回と１億円の投資で２％の純利回り
利益は同じだが、原価償却費や元金返済が違う

高利回り高価格はハイリスクになるので企業が証券化でリスク分散する。
低価格の低利回り物件は、エンドに売却される。

高額の融資を受けられる個人は、高価格低利回りで減価償却をとる
投資をする。

>>292
証券って英語でなんていうか知ってるかな。　本来の証券・・リスクを負うことで配当を得る
しくみが当時はまだなかったよね。

株式市場で不動産関連銘柄（特にREIT関連）の株価が下落している。
これは先行きの金利上昇とREIT利回り低下により、これらの企業の業績悪化を見越しているから。
2006年度決算を見るとこれらの銘柄は悪くはないが、2007年度は厳しくなると見る人が多いという事。
株式市場の動きをみる限りでは、今後は不動産価格は良くて横ばい。
下落の可能性の方が大きいと言える。

混同しやすいのは、高額不動産の売り手の利益率と買い手の利回り。
売主は手間をかけて売るから利益率は大きくないと困る。
そんな利益率の大きいものを買うのは買い手の損と考えるのは
低価格品しか買ったことのない者の発想。

一億円の投資を低価格高利回り物件１０箇所に分散するほうが
利益は大きい。しかし１億の低利回り物件を一件だけ買うのはありえない
他の収支との兼ね合いのなかでの戦略（キャッシュフローねらい）とみるべきなのだ。

リートも複数物件の総和の平均値。
進学校の入学試験合格偏差値みたいなものだ。偏差値が下がれば東大合格者は減るかもしれないがもともと東大合格者が１名しかいないのが、いまの不動産市場。
入試偏差値が下がってもトップの学力は変わらないかもしれないし変わるかも
しれない。結果が出るのに時間差がある。
それより東大合格者の数を出して入学偏差値をたかめたいのが日本の不動産業界。

つまりグループ企業のお荷物物件をリートに組み込んでも
少しならわかりゃしない、てことかな？

自宅で登校拒否している問題児もリートに入れて磨けばなんとかなるかもしれないし
ダメならリートが傾くわけだし、それは個別の問題でしょ。
実物不動産のほうが面白いから私はリートは買っていないし不動産株も持っていない。

リスク（不確実性）とリターン（利益率）は比例する。
利益の額は投資規模に比例する

マネーは集約するほど投資機会が増えるがビジネス規模が大きくなれば
リスクが増す。
リスクは投資家に分散させることで希釈できる。

証券化物件の残りかすやグループ企業のお荷物はそれなりの
評価額でリートに売却され組み込まれる。
優秀な物件だけでは企業が手放す意味がない。ダメなものも
組み込んでミドルリスクミドルリターンの投資に仕立てる

リートが下がってもリート物件が売却されて地価が下がる期待は
しないほうがいい。リートが下がって損をするのは投資家だし
下がったリートを底値で買って儲けるのも投資家。
不動産事業の出来不出来で地価が暴落しないしくみとしてリートがあるわけで
銀行が引き上げれば普通の投資は破綻するけど、市場に流通している限り
資金が枯渇するわけではない。
ただ、流動性が停止することはある。
リートが暴落し売買が成立しないと投資家が全て損を被る。

>>296
トヨタの株が下がってもレクサスが安くなるわけではない。
三越の株が上がっても三越の商品が高値で売れるわけではない。
リートが上がることは不動産市況の好況を示すが
不動産不況になる前にリートが下がるのは雨が降る前に雲がでるのと
同じこと。
ただし雲が出たから嵐が来るというのは早とちり。
いままで大嵐と大雨が続いてやっとやんで雲間に日差しがでてきたばかり
また大嵐が来る心配はわかるが天気図で気圧配置を確かめてから
考えたほうがいい。

ずっと雨やんで晴れてたのに傘差してたんだよ。この10年、日本人は。大雨じゃないよ。

みんなお金の出所はファンドファンド言ってるけど、結局ローン使う以上、金融庁次第。
かつての総量規制はなくても、小出しに締め付け、金商法よろしく「浅く広く」ですよ。
上がらないと言うか、都心はもはや上がれない水準。エンドレジはお鉢が回るのが最後。