23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

あのシノケンです。

レンダーはシノケンの与信（あるのかないのか知らんが上場会社だからあるんだろう）元に、その客にノンリコつけるわけです。大東でも東建でも、プロジェクト的に儲かるから（業者が）出来る話。

みんなどうやって１億円の物件買っているのかわからなかったけど、
事業用資産の買換え、居住用資産の買換えしか考えていなかったから
わからなかったが・・・
両方のクロス攻撃というのも有効なんだ・・・。


まず、年収１３００万程度あるなら
７５００万住宅ローン、自己資金１０００万で８５００万の都心物件を買う。
３割上がった時点で１億１０００万で売却
３０００万控除で、譲渡益課税なし。３５００万のキャッシュが手元に残る。
不動産会社を設立して
先ほどの３５００万を自己資金にしてノンリコースローンを借りて地方で一棟売りの
賃貸物件を買う。


都心値上がりでやたら、新築マンションの転売が多い。
その先に何がある
のかわからなかったけど個人でノンリコ借りられるということは
こういうことも出来るということだ。

そのノンリコってあくまでシノケンならシノケン施工の、新築限定のハナシですよ。
世間一般の既稼動物件にノンリコが使えるとか思わないほうがいいです。現状。
SMBCとか擬似SPCで法人向けにプロジェクト融資したりするけど、利息は高いは額は求められるわだし。
そもそも個人じゃさすがに貸さないだろうし。貸す側も商売ですから（ロットも手間も必要）。

耐震偽装でDDで引っかかったりして、、、笑えない？

>>267

これなんかどうですかね。ＳＰＣでもＴＭＫでもなく、小口のノンリコを
まとめて商業不動産担保証券を市場に売るみたいですが
なんだか、フラット３５のアパマンローン版という感じですか。

http://www.morganstanley.co.jp/loan/index.html

266
買換えは　事業用⇒事業用　でも特例廃止
　　　　　　　事業用⇒居住用　もとより譲渡益課税の減免なし
　　　　　　　居住用⇒居住用　は特例あるが２回目は３年後
　　　　　　　これじゃ何もできないと思っていたら
　　　　　　　居住用⇒事業用　３０００万控除をつかえば譲渡益課税なし。
自己資金の増額にこれは使える。それでもって消費税の返還請求
（課税事業者の届けが必要だが）をやると、いろいろ楽しめそうだ。

しかしまじめな話、いつまでも年平均１０％の上昇だったらえらいことに
なるな。

２００４年
賃貸用物件４０００万を自己資金１０００万＋アパマンローンで買う・
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却

３割あがっていれば自己資金は２２００万に
２００７年
アパマンローンを組んで８０００万の賃貸物件を買う・
２年以上貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　４６００万に

２０１０年
アパマンローンを組んで１２０００万の賃貸用物件を買う
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
２０１３年ピークで３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　8200万に

おっと、最後のやつは６００万には課税されるな。
２年で店子が出ていかないとうまくいかないので定期借家契約で
家賃値上げは必須。安めに貸して、２年後に相場より多めに上げる。

均質化社会のなかで育った日本人には、所得格差の急激な拡大が体感しにくい。
所得が１００倍の開きがあることを認めにくい。
超高級不動産を見ればバブルと騒ぎ立てる。

バーキンとノーブランドのバッグ
ロマネコンティとコンビニに売ってるテーブルワイン
１００インチプラズマＴＶとアナログブラウン管ＴＶ
ベントレーと国産中古車
ジョエル・ロブションのディナーとコンビニ弁当

いずれも１００倍の価格差があるのだから
月額家賃３万円の都営住宅のある青山に月の家賃３００万の住宅があって
おかしくない。

ブルゴーニュのビンテージワインの名品は、高騰した。高騰したけど
高騰したまま待てどくらせど安くならない。
５年前ならエルメスのバーキンは６０万で手に入った
高級品はつくられた希少性のなかで価格が作られる。高値が価値を
想像する。
コーチのバッグいくら品薄になっても価格は高騰しない。
人気に支えられたブランド価値がそこまでに至っていないからだ。

今の不動産の高値は決して膨れ上がるバブルではない。
自分の豊かさの表現装置に人々がつけた値札。

規制と平等化で、みんな同じおなじふりをしてきたのが
市場原理主義により一変した。
車はＢＭＷで時計はロレックス、住いはタワーマンションの角部屋
そういう型に入ることで「おなじ」になろうとしたのが、気が付けば
上には上が、下には下がひろがっていた。
サラリーマン、年収７００万、３５００万のローン組んで・・という絵に描いた
標準タイプはどんどん減っている

運不運で冨の分配に差がつくのが市場原理主義。
それに文句をいうのにバブルという言葉しかおもいつかないとしたら
経済というものに疎い国民性がそうさせているのだろう。
バブルと声を荒立てれば、世の中がなんとかしてくれる？

機会を得た人はリスクを負って機会を得た。得なかった人は
リスクを恐れた。
バブルといっておけば自分の臆病さを他人に気付かせずに済む。

確かに、高級であればあるほど、希少性が高ければ高いほど、上昇ピッチも早いし、価格の下方硬直性も高いといった法則がありますよね。広尾や青山あたりの超高級マンションは値動きを見ていても安心感が漂ってますよね。今回の上昇については当面、銀行が梯子をはずすことで港区のリッチ層の首をつることはなさそうなのでなおのことです。この上昇が千葉や埼玉にまで及んでくると、上昇に対する社会的な批判の声も出てくるので、郊外については庶民が暮らしに困らないように、適度に公的住居の供給を怠らなければ、極めて順調に日本経済は復調するんだろうね。

通常、都心物件のほうが価格変動性は激しい。今上がっているところは大丈夫
とは言えませんね。今の価格水準だと、想定利回り2％程度の番町物件等ある
ことですし。この価格は少なくとも、今後のキャピタルゲインを織り込んだ
水準と言えるでしょうね。
家賃、家賃、全ては家賃の動向ですな。番町ですら坪2万の水準は超えられて
無い。これが2万5000、3万となるのか否か。

あのー。市場原理主義観の批判は承りましたから、東京２３区のマンション価格が長期に横ばいなのか、造ったはずのショックアブソーバーが効かずに急落するのか
そう考える理由はなにか。その辺語ってくれませんかね。

仮説を組み立ててシナリオを描いても、違う違ういうだけで筋道たった予測シナリオで反論する人がいないね。
考え方や世界観の批評でなくご自身の見通しはいかがなんでしょうかね。聞きたいなぁ

安易な市場原理主義観だな。
＞所詮アメリカ製ですから。粗雑で単純でいいんじゃないの。


＞想像してみろよ。皆が不動産や利殖に狂奔した場合を。
いいなぁ、ロバートキヨサキの貧乏父さんそっくりだ。
奔走というところに敵意すら感じる。
私の主題をあなたは取り違えていらっしゃる。
わざわざ居住用不動産を家賃換算したのは、自宅を買換えて
大きな資産を形成するかつてのまっとうな夢がどうすれば実現
できるか考えたかっただけだ。
皆がそれやって頂戴なんて言ってないけど。


＞相場頼みの勝ち組気取りの連中なんて、たちどころに敗者だろ。
理由もへったくれもなくただ馬鹿だから負けるってことみたいだな。
誰が相場頼みなの。

＞運まかせの連中が入り込んでる。
そういう奴らの話をしてませんけど。
＞不動産や金融で儲けられる才覚があるわけでもない。
そりゃ才覚なければダメだ。

＞それなのに庶民の生活基盤が崩れれば、日本自体が成り立たんよ・・・
意味不明。どうして庶民の生活基盤が崩れるの？
すでに９０年代庶民の先輩は下がり続ける郊外の不動産を抱えて
平均２０００万近い評価損を抱えているのだよ。地価がもどせば
せめてその半分で１５年たった頃に住み買えできるじゃないか。


＞そうなったら他所で勝負できるのかね？
誰が？
＞何だかんだ言ったって、庶民が日本を支えてることは否定できんよ。
否定してませんよ。

＞不動産頼みの経済なんて、歪でると思ってるからね。
なんか変だな。金融と不動産が経済の基盤であると思いませんか？

＞その理屈で世界が回ってるなんて考えるのは錯覚中の錯覚だわな。
何を指してそういうの。

＞まあ何があっても政府に泣きつかず責任転嫁せず自己責任でやってくれ。
もとより、そんなこと考えてませんが。

だってさぁ。考えてもみろよ。ついこの間まで、少子化で人が減るし誰も
値下がりする郊外なんて欲しがらないから、すぐに物件がだぶついて
暴落だって言ったのに
ちょっと波及しはじめたら、何？庶民の生活基盤が崩れる？
なにいってんの。地価下落のほうがよっぽど不況で庶民も就職も
中小企業もベンチャーの社長も苦しんだの忘れたかい？
自殺したやつも国外に逃げたやつもいっぱい知ってるよ。
個人の不動産投機ごときで地価が動いているんじゃなくて
証券化とファンドマネーが大きく不動産金融経済を動かす時代に
なったと述べてきたつもりだ。

２７５は、通りすがりの酔っ払いだったようだな。

でしょうね。
客観的にではなく、完全に感情まかせの扱き下ろしだなこりゃ。
見通しとか予測とかではなく、単にこのスレの流れが気に食わないから書き込んだだけでしょう。

不動産、利殖、バブル　地価高騰　これって国民のトラウマだよね。
結局地価については時の運だからあれこれ考えても無駄・・って思考放棄してる
買えるときに買えばいい。って考えて税制やローンや賃貸の法律の知識や
相場の値動きや証券化の流れとかまるっきり勉強したがらない。

私のビジョンはこうだ。
バブルはない。高騰はあるけど、コントロールされた供給だし局所的限定的
だから。
マンション坪単価で２５０万を境に庶民がかえなくなるから、２５０万から
先かぎりなく双曲線上に上と下とで近づく構図。そうやって世の中で
２５０万坪単価が平均値になる。郊外の高級地は２４５万。
そこから安くなるにしたがって数がどんどんへっていく。
都心周辺の最安値でもっとも数の多いのが２６０万そこから高くなるにしたがって
数がどんどん減っていく。
双曲線のへこみ具合が今後の地価の変動というわけだ。
ピークも底値もかわらないが、真ん中の領域が増えたり減ったりすることで
物件の流動が促される。