23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

日本株はボックスから抜け出せず、欧米株や債権にもそろそろ為替差損が危なそうだし
中国、インドは言うに及ばずVISTAもすでに出遅れ感がある。
国内不動産は利幅が縮小しているし、さすがに先物は怖いです。
スレ違いで全くの素人なのですが、皆さん今何に主きを置いて投資しています？

信念と言いたい
しかし、反転し始めた日本経済に死角は無いでしょ。
短期的に上下することに一喜一憂するのは、投資スタンス決めてないからだろう。

不動産が株のような激しい値動きをするわけではないのだが、
なぜか勘違いする人が多い。
株が暴落するようにリートやファンドのエクイティが下落することがあって
もそれがそのまま地価下落につながらない。
むしろ地価下落と賃料下落のタイムラグを利用して軟着陸できる
仕組みということだ。

不動産は流動性が低く、換金するのに時間がかかる。大きな金額で
投資も資金調達も困難で、投資額が大きければ投下資本回収にも
時間を要する。
証券化は、利回り部分だけを切り離し転売できるようにすることで
投資家にとって投資の自由度を高めた直接資金調達の仕組みだ。
買い先不動産の価格評価がベースでなくキャッシュフローがベースだ。
証券を買ったからといって地価の値上がりを待たずに収益性に基づいた
価格でいつでも市場で転売できる。


事業者は証券化により事業の破綻による倒産や抵当権行使による清算を
回避しリスク分散を図ることができる。たとえは債権の証券化では
１企業が持つ１０兆円の債権が９兆円に目減りしたら大問題だが
１００万単位で投資家にリスク転嫁されていたら損失も分散される

不動産投資の経営破たんが起きないようにする緩衝装置が証券化で
ある以上、投資がピークに至ったとしてもそれが、相対的な経済のなかで
市場が認めた価値であって、市場環境の変化によって下降をたどることは
あっても破綻暴落というのは極めておこりにくい。

バブル期に都心は底を打ってからもなぜ郊外は下がり続けたか。

都心と郊外で高騰と下落に３年程度のタイムラグがあるのは仕方ないにせよ
その期間が過ぎても底を打たなかったのには訳がある。

バブル期は、金融機関と投資家が融資と転売を繰り返し、融資の
総量規制により突然破局を迎えた。
資金調達が「不動産担保金融」だったから買い先物件が上昇する限り
融資を止める理由がない。
景気がいいから金利も上がり貸せば貸すほど金融機関も儲かった。
しかし、一旦破綻したら金融機関は膨大な焦げ付いた債権を抱え込んだ。

不良債権を隠していたのは、地価がふたたび上昇すれば担保価値も
回復する。放っておけばいつかなんとかなるという認識があったからだ。
しかし、金融機関が融資できない状態でだれが不動産を買うのか。

実は住宅金融公庫と個人に地価回復の期待をかけていたに相違ない。

１９９４年ごろに景気が上向きはじめたと皆が錯覚した時期があって
利上げの空気や、都心地価の底打ちが囁かれた。
実際にマンションブームだったし千代田区、渋谷区の地価は下げ止まった。
しかし、郊外の下落はその後も続いた。

都心のように少量の供給ならば郊外も下げ止まったかもしれない。
地価が回復しない段階でＵＲ都市機構（住都公団）が西で
港北ニュータウン・千葉ニュータウンで大量に宅地供給を行った。
供給＜需要なら地価も下げ止まる。バブル期の中古が大量放出され
在庫が積みあがっているなかでの新規供給だ。
さらに消費税駆け込み特需狙いで公団がやるなら我々もと
民間デベが郊外で次々にマンションを大量供給。
浮上し始めた舟に大きな負荷をかければ沈む道理だ。

ＵＲ都市機構（住都公団）が勝手な分譲をやらなくなったことで
不動産市場も「市場原理主義」で動くようになった。
ＵＲ都市機構は開発と行政折衝のプロだが需給調整が苦手だ。
彼らが作った宅地に民間が上手に供給していけば需給バランスを
崩すことなく地価を安定的に上げていくことができる。

郊外は、民間デベのしたたかな知恵で、しっかり相場形成ができるだろう。
そもそも不動産市場はもはや市場原理主義になったのだ。
供給者と消費者がともにリスクを負って駆け引きをする時代であるのは間違いない。
力関係でも資金力でも消費者が勝つなどとはとても思えないのだが。
だからこそ消費者コミュニティサイトの価値は重要なのだが
書けば書くほど味方であるはずの消費者から敵とみなされ背後から撃たれる。
「素人をだまして買いあおっているのはあなたですか」
悲しい限りだ。

ことに消費者は過去の値段にとらわれて不動産を評価する癖がある。
広域の相場を知りえない個人には無理からぬ話だが、安い高いは時系列で見ると間違える。

まったくだ。
株やってる連中は、不動産の反転相場に株の理屈を当てはめる。
まさにナンセンス。
今年になって１６年ぶりの不動産価格の回復も、今までのそれが低くすぎただけ。
今後は、慌てて売る必要ない
デベや個人投資家は売らない。
損してまで売る人は、いない
買ったマンションで、良い場所ならまだまだ値上がる。

私も信念という言葉に共鳴。
自分の投資が世の中の大きな流れに沿っているという信念。
そのためには、妄想といわれようが自分が納得するまで
シナリオを構築して世の中の流れを自分なりに納得する。
ここでぐだぐだ書いているのも自分の信念を語ることで強化したいし
誤謬を指摘してもらいたいからだ。
『マネーの公理』にも、自分が納得できない投資はするなと書いてある。
ロバートキヨサキも、投資をはじめるならファイナンスリテラシーを
高めてからにしなさいと書いている。
勘と度胸でやるのは博打に等しい。株のテクニカル分析など
私には易者の占いのように思えてならない。

投資は社会正義や倫理と無関係と書いたが
強いていえば、
「投資は世のため人のため」
つまり世の中の向かう方向を読んで、それの一助となるように
自分の得たキャッシュを活用するということなんじゃないか。

不動産は自分に地縁があって土地勘がつかめて
今後発展してほしいと思える場所の物件を買ってきた。
株よりも賃貸不動産のほうが直接都市機能の一部を自分が
サービス提供しているという感覚（錯覚？）がある
それと都心賃料はこれから上がるという信念もあるし上げていく
ことで不動産の好循環と経済の再生が図れると信じている。

あと、もうひとつ　夢。
大きな財産を築いて人生のフィナーレを迎えたい。カッコよく生きたいから。

匿名ネット上で熱くなっている時点で
すでに相当カッコ悪いと思うが

去年だったか、ファンドに1棟売りされた川口駅前タワーが分譲されるね。
賃貸での回収に旨みが無いと判断したのか、上昇気流の中分譲で売り逃げた方が得と判断したのか。

>191
面白いな、君。そうやって人を茶化すのが好きなのか？
で、君はこのテーマについて何か意見を持っているのかね。

178です。あの内容は間違いです。あの時は酔っ払って荒れてました。
株式市場にも不動産市場にも失礼な発言でした。すいません撤回します。

しらふの今自分の立場を書きますと
、多数の人間のさまざまな価値感が交錯する
市場というのは優れた場所であり、神の見えざる手が働いている、神ならぬ人間の規制は
害になる、という立場です。

好むと好まざるとにかかわらず、すでに世の中のあらゆる仕組みが市場原理主義にかわってしまっている。
金融市場も、不動産市場も、住宅ローンまでも「公庫」でなく証券化。
米国と一体化していく以外に我が国の経済発展は期待できない状況におかれている。

カッコつけていて銭が稼げるほど甘い世の中ではなくなった。しゃかりきになって情報集めまくらないと判断をあやまるしチャンスも逃す。
真剣になるからこそなりふりかまっていられないだろうよ。
実際のところ不動産で資産をつくるには、恥も失敗も重ねて悔しい思いをしてそれでもあきらめないことが大事だったりする。

投機で資産を形成するのに何が重要って、一番の要素は運ですよ。
考えた末に大損したり、思いつきで大儲けしたり、
全てに人知が及ぶと思ったら大間違い。そこが投機の面白いところ。

だから最も重要なのは、リスクを常にコントロールの範囲に置く事。
最悪の事態でも立ち直れる手立、
読み間違いに気づいたり状況が変わったときは即撤退できる手立、
こういうものを確保しておきましょう。

郊外がじわりじわりキテるよ。
まだまだ郊外は割安過ぎるし利回りも相当いい。
郊外が本格的にくるのはこれからだよん。

郊外ってどこですか？　２３区外の東京？

足立区も郊外の評価です。

>>198
東京以外で東京通勤１時間圏内で駅徒歩５分以内の物件。
この条件の郊外物件がそろそろブレークしそう。

高ければいらない。買わないというのは購入者の自由だが
消費者が買わないでいればマンションは売れ残って下がる
そういう理屈にはならない。
少子化で長期的にはマンション需要は減るかもしれない。
しかし、需要減がマンション価格下落になるためには地価が
下がらなくてはいけない。
待ってる間に地価が上がってしまえば郊外を買うしかなくなるだけだ。
「次の底値になるころはハゲオヤジ」とは名言だ。

雇用市場は10年にわたる氷河期のあとてやっと売り手市場に
代わった。待てば好機が来たが、住宅は逆だ。買い手市場が
長く続いて、売り手市場に変わった。ここで待つのは
92年頃の就職を蹴って94年に就職活動を始めるようなものだ。

もともと都市住居は過密が当然。住居は狭い。
マンションブームの直前には『捨てる技術』がベストセラー
その後はお掃除力がブーム。
家族も、家財も衣服も増えて、もっと快適に暮らしたいという欲求が
住宅需要の根底にある。

首都圏の住宅需要は膨大な規模。
地価が下がれば求心的に動き地価が上がれば遠心的に動くものだ。

１）不動産の価格は先読みできまる

マンション価格販売不振が地価下落に繋がるケースはある。

供給過剰⇒完成在庫だぶつき⇒中古相場下落
⇒新規物件想定販売価格が下がる⇒安値で土地仕入れ・土地仕入れ減少
⇒地価も下がる⇒新規物件が安値で売り出される

とはいえ土地を売るか売らないかは地主の意思。
先行き上がると考えれば手放さない。売らないで活用しようと考える。
銀行は昔と違って金を貸したがっている。ゼネコンは融資の手配までして
賃貸マンションを建てさせる。

都心部が値上がりすれば郊外の地主も喜ぶ。都心回帰といわれて
値が下がった郊外に人が戻ってくる可能性が高まるからだ。
マンションの売れ行きに関係なく、思惑で土地の売りが減って
マンション供給自体が困難になる。
「これからまだまだ下がりますよ。今売っておかないと後悔しますよ」
という土地仕入れ担当のトークが地主に通用しなくなる。

高く売れるものをわざわざ安く売らないのは、地主だけでなくデベロッパーも
同じ。
市場原理とは、買い手が勝つか売り手が勝つかの戦い。
売り惜しみを批判する人が、2002年頃買った株を抱え込んで一昨年
末あたりに売って儲けていたりするのが今の世の中だろう。