芝浦アイランド ケープタワー☆19

個人で交渉しても百戦錬磨の不動産屋は動かないでしょうから、管理組合の団体交渉しかないですね。
ここまで大きいマンションだと月の管理費収入だけでも莫大なので、三井も聞く耳を持つでしょう。

直さないと次期契約の管理会社は変えさせてもらうよとか、交渉することはできるよね。

団体交渉力を持つためにも、管理組合の理事に、三井のスパイみたいな奴を入れないように、理事には、みんな立候補しましょう。

440さん
規約や手続書類をきちんと読まれた方がいいですよ。
ケープは立候補では理事になれません。全員抽選です。

なるほど抽選か。。。。
抽選なら三井が細工して、息のかかった奴を当選させるだろうな。マンションの抽選操作は常識だし。
自分も抽選操作してもらったと思うからしょうがないけど。

デベの抽選＝指名ですから。実質的には。立候補も許さないとは徹底しているな。

重要な構造部分の瑕疵担保期間は10年だけど、マンションの設備関係の2年とか3年でしょ？確か。
最初の管理組合理事会はその意味で重要ですよ。

理事に、４２９さんのような交渉力のある人が理事に選ばれなくて、デベのいうがままにされる可能性がある。立候補する人はそれなりの意識が高い＆覚悟がある人だからデベにとっては手ごわいはず。
三井はそれを恐れて抽選方式にして、力のないやつを理事に据えつけようしているな。
まいったな。

マヌケが理事になったりすると、何でも管理費を値上げとか追加修繕費の徴収になるから、変なやつを抽選で選ばせたくないなあ。選挙の方がいいよ。

入居者説明会の時に理事の抽選するんだから立候補なんて時期的に無理でしょ
抽選だから誰しもなる確率があるわけで
投資の人が理事になっても困るかな
出席しなそうで

掲示板の書き込みには著作権があります。
そして、著作権には引用について判例があります。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%95%E7%94%A8

449サンは、URLを貼り付けるだけにしたほうが言いと思います。

瑕疵追求と理事会の関係について、下記掲示板のような意見がありました。
2003/07/19の投稿タイトル「週刊現代、追求第６弾！」
http://www.geocities.jp/sweethome7505/sinkeijiban02.htm

尚、上記掲示板を作成された方はトップページを見ると瑕疵追求問題で裁判まで起こされた模様です。

＞入居者説明会の時に理事の抽選するんだから立候補なんて時期的に無理でしょ

三井の狙いがわからないのですね。見事にはぐらかされていますね。
本来、管理組合の理事選出は、そんな早くからやる必要はないのです。
入居者の皆さんが引越しを済ませてから、理事の選出をしてなにか問題がありますか？
管理組合総会は入居後3ヶ月くらいたってからやれば十分です。
なぜ慌てて理事を決めるのでしょうか？
三井の意図があるからです。

理事をやって、三井へ挙がってくる瑕疵の申し立てを何分の１にする
とかいう事が、査定の一つに入っているんでしょう。
そして、理事になることを条件に、マンション購入費は多大に値引きしてあれば
喜んで入る人もいるのではないですか？
駐車場も、トランクルームも、キッズ駐輪場も、
きっとベストな場所を宛てられていることでしょう。

更に、関係者購入は、当然割引があります。もし５％以上の割り引きがあったら、すごいですよ。
ボーナス並みの収入になりますよ。

デベのお家芸の抽選操作で、理事が決まるのはまちがいないです。
うるさそうな人は事前チェックしているでしょうから、当然、理事の排除リストに入れることでしょう。

管理組合のような重要な役割を、抽選とか、輪番制にするのは間違いです。
１０戸程度の小さい物件ならともかく、こんな大きいマンションの管理組合を運営するのは、会社で言えば
一部門を率いる管理職と同様のマネジメント力が要求されます。
そんな能力もやる気のない人が抽選で選ばれてしまったら、本人も不幸ですが、マンション全体が不利益を
蒙ります。

本体社員とは限らないよ。三井の裾野には、様々な下請けや取引会社だってあるよ。三井の名前がついていないから、はたからは簡単にはわからない。

関係者割引きの数％ほどの値引きは、不当な安売りにはならないよ。三井にリスクはない。

事実無根の書き込みが続いていますね。
私はグローヴの購入者ですが、グローブの管理規約を見る限り
普通にマンション管理の適正化に関する法律や区分所有法に準拠した
規約になっていますけど

すなわち理事は総会で承認する。理事長は一定期間内に総会を
召集すると書かれています。どこにも抽選で決めるとは書いてないし
営業さんからそういう話も聞いていないよ。

経験上、売主が全員に理事になるかどうかの意向を文書で確認し
立候補する人、およびこの人になってもらったらまとまり安いから
なってほしいという人にお願いするのが通例。
引渡し一ヶ月前に候補者立候補者が集まって打ち合わせをして
一期の理事（それぞれ担当がある）と理事長副理事長監事を
互選で（抽選じゃないよ）で決める。
互選とは辞書をひけばわかるけど、お互いに推薦しあって認め合う
人を選ぶってこと。
ケープは抽選ってどこに書いてあるのかな。

一度理事をやってみればわかるけど、ゼネコンにしろ、デベにしろ自社物件の理事になったら地獄だよ。社命でも断るのが普通。だってゼネコンさんでもデベでもあえて他社物件買うっての普通。そのほうが他社の品質がわかって面白いし、競合のデベに意趣返しする絶好のチャンスでもあるし

ていううかプライベートに会社の立場もちこまないのがインテリジェンスってものだと思うけどね

>>459
何故、グローブの人がこんなにケープのスレにご執心なのでしょうか？
ケープの規約や重要事項説明書を読めない立場の人がケープの規約や重要事項説明書に
抵触する事をグローブの規約を元に書いても何の意味がないと思うのですが。

＞４６２
いいよ明日三井の営業にきけば君のいてることが本当かどうかわかるから
私としては同じデベが別の規約を作ったことに興味があるのだけなんだがね。

それとうそつきと馬鹿がが許せない・・・そういう性分なんだよ

というか、なぜ恣意的に間違った誘導するのか・・同じアイランドの住民として気になる

＞４６２
抽選なんてありえないという疑問に対して何の答えにもなってないよ

＞何故、グローブの人がこんなにケープのスレにご執心なのでしょうか？

きまってるでしょ。ケープスレのなかで売主不信を煽る書き込みがあれば、同じ売主から買った私も心配になるからですよ。それ以外なにもないよ。

459さんも同じアイランドの兄弟物件オーナーだから関心持って当然だと思う。
私も理事が抽選というのは初耳だし、変だと思う。

はっきり言えるのは、理事のような重要な役職を抽選で決めてしまうデベは非常識だし、アコギと言われても
しかたない。
業者は所詮業者だから、住民が力を合わせて管理組合の理事会を先頭にして交渉していくことが前向きだと思います。

これだけの規模のマンションで、巨額の利権が絡むのだから、
一戸当たり１０００円でも払って、マンション管理士など資格のある、
外部の専門家を理事会に送り込むなども検討していいと思います。

>>４６８

非常にいい意見だと思います。総会で検討しましょう。

私はあるデベロッパーに勤務しております。
仕事の都合上、必要とされる資格も持っております。
仕事上の経験と、取得資格に知識からお話させて頂きます。

まず、管理組合の理事の件です。
通常、ほとんどの分譲マンションでは標準管理規約を
使用しますが、その中に「理事を抽選で決定する」という
規約は存在しません。
しかし、実際には抽選で決定することは確かにあります。
私が担当した物件でも数件ありました。
ただし、それはどなたも立候補する方がいなかったからです。
ある大規模物件では立候補者が数名いましたので、
その方々が理事を務めておられます。
従って、抽選が絶対にないかというと甚だ疑問ですが、
「立候補できない」という規約はありえません。

次に、三井の社員が多数潜り込むという話です。
企業によって色々と違いもあると思いますが、
少なくとも私が勤める会社の社員は、絶対に自社物件
は買いません。
余程条件が合致しどうしても欲しいという場合は
別でしょうが、ほとんどの場合他社物件を購入します。
理由としては、

①プライバシーが侵害される。
売主社員が入居してることが知れ渡ると、管理員扱い
で四六時中何かを言いつけられるのです。
また、自分が少しでも担当した物件であれば購入者と
毎日顔を合わせることになるので、とても耐えられません。

②会社に全てを握られてしまう。
家族情報等は別にいいのですが、借入状況や年収等
個人情報の全てが会社の人事や上層部以外に知れ渡ります。
不動産は属性が悪く、ローンも通りにくいのですが、
社内融資等ももってのほかです。

③社員優遇など特になし
これも企業によって違いはあるでしょうが、社員優遇など
あっても１〜３％程度です（在庫物件でも５％程度）。
しかし、会社としては社員優遇で値引きして販売するより
お客様に値引きなしで買って頂く方がいいのです。
従って、もしどうしても欲しい物件があったとしても
販売終了までは買わせてもらえませんし、完売したらそこで終了です。
希望の部屋を選ぶなんてとんでもありませんし、
売れ残りやキャンセル部屋が出たら買うかどうかですが、
もちろん希望と大きく違いがあることが多いので買いません。

自社物件を購入した同僚が２人だけおりますが、やはり主に
①で頭を悩ませております。

三井は不動産以外にもグループ企業は多いので、
もしかしたら潜り込ませることは可能かも知れませんが、
大規模とはいえたかだか１物件の理事会を牛耳る為に
社員に何千万もの買い物をさせるとは思えません。
それにもまして、社員が会社の為に一生に一度か数度の
高い買い物するとも到底思えません。

皆様の不安が徒労に終り、いいコミュニティが形成できる
ことを信じて、参考までに述べさせて頂きました。

出世のためには、会社に自分のすべてをさらけ出し、絶対の忠誠心を示す。
いっぽうでそういう価値観もあるんです。
大手のデベロッパーはどうか知りませんが、
弱小デベなどは、社員やその親戚に買わせるなど、
かなり強引にプレッシャーをかけるところもありますよ。

>>470さん
>次に、三井の社員が多数潜り込むという話です。
>企業によって色々と違いもあると思いますが、
>少なくとも私が勤める会社の社員は、絶対に自社物件
>は買いません。
>余程条件が合致しどうしても欲しいという場合は
>別でしょうが、ほとんどの場合他社物件を購入します。

あなたの会社ではそうなのかもしれませんが、前スレでこのような事を書いていた人がいました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44846/res/713-713

>それに三井企業の関係者もたくさん、グローブやケープを
>購入していますよ。

>三井関係者もたくさん入居しているのだから、売りっぱなし
>は決してしませんよ。

>>470さんと前スレの713さんは、とても似た文体の方ですが、おっしゃる事が真反対です。
470さんの会社では自社物件を購入される方は滅多にいらっしゃらないようですが
前スレの713の言葉を信じるなら、三井関係者がたくさん入居されているようです。
真逆の言葉のどちらを信じればいいのでしょうか？

ただし、470さんと713の共通点は、いずれもマンション販売に関係されている方のようで
＆お言葉遣いがとても似ていて，一生懸命、ケープ購入者を安心させようとなさっている事ですね。

ケープは、経済雑誌にもとりあげられた、有名な割安お買い得物件。
三井不レジの社員も、上司の命令でなくお買い得感から自発的に買っていますよ（買った人の話ももれ伝え聞いている）。
こうした人たちが、住民サイドに立って自分のこととして動いてくれたら、とてもうまくいくはずなのですが。
だいたい建物の瑕疵は、一義的にはゼネコンが保証するものなので、三井不レジは負担をしなくてもよいはず。うまく三井不レジを動かして鹿島に要求を通させるのが理事会のうでの見せ所ではないでしょうか。

三井不レジの社員は、自社物件を相当買っているのではないでしょうか
ショールームや、日本橋の事務所でも、「実は私も三井のマンションに住んでいるのですが」なんて話はずいぶん聞きましたけど。セールストークで嘘ばかりの社員だらけなのかもしれませんが。何人かは、三井の関係者が住んでいるわけですから、そこからお願いして改善してもらうようにするとか、できると思います。

>>472
三井関係とだけ書いてあるので三井不動産と特定されているわけではないでしょう？
三井不動産関係の社員はいないのでは？

>何人かは、三井の関係者が住んでいるわけですから、そこからお願いして
>改善してもらうようにするとか、できると思います。

これはあり得ないでしょう。474さんが会社勤めなら、サラリーマン
のできることなど自明と思いますが。

逆に、管理組合を牛耳るためにもぐりこませる、というのも実際問題
ムリでしょう。
10年間でこのマンションだけしか販売してないなら、そういう手も
あるかもしれませんが、これだけあちこちでマンション売ってて、
そういうアレンジをするのはちょっと実務的にムリです。

また、上に出ているような工作があるとしたら、少なくともデベとは
関係が切れた人を使うでしょう。問題になったときのリスクがでかすぎる。

敢えていえば、自発的に購入して自発的に会社のために動き、良かれと思
ってかき回すというパターンでしょうけど、そういう妙な人は一定割合ど
こにでもいるからねぇ。

>>471
考えが古すぎる。。。しかもここは弱小デベ違うし。

>>４７４

批判の矛先を鹿島にそらす作戦かな？　それでもいいよ、三井が責任逃れするなら、鹿島にやってもらうしかないな。

>４７２さん

４７０です。
４７２さんは私と前スレの７１３さんを同一人物で、かつ
三井不動産関係者と思われてるのでしょうか。
私は、ケープのスレを見たのは１９が初めてです。
また、リンクの７１３さんのコメントを拝見いたしましたが、
文体が似てるとは思いませんでした。
具体的に言うとまず文末です。私は口語体（〜ですよ！等）は使いません。
次に、７１３さんはいくつか誤字や用法が間違った言い回しが
見受けられますが、私は仕事柄校正もやっておりますので再三の注意を払っております。
確かに不動産に関わる仕事をしておりますが、信じて頂けるかどうかは別にして
三井の関係者ではありませんので、ご安心ください。

それまでに管理規約や管理組合、マンション管理士等の話題がでておりました。
私は仕事の都合上宅建、管理業務主任者、マンション管理士の資格を
もっておりますので、何かのお役に立てればと思い述べさせて頂いたまでです。
穿った見方をされてしまったようで、非常に残念です。

抽選で理事を選ぶ規約などない。・・これでいいんですね。

グローヴ購入者です。同じ付則が管理規約週に乗っていました。
当惑しています。
ちなみに、今住んでいるマンションの規約はそのような付則はなく
候補者を文書で募って一期理事会が発足しました。

原始契約といってデベロッパーが販売用に仕立てた管理契約は
１年以内に「管理組合」と契約内容を見直しあらためて正式契約を
総会の総意で承認せよというのが「マンション管理法」のなかで
定められています。
一期理事会の使命は、みんなが承認印を押した規約や仕様細則や
管理委託契約に不具合や無駄がないか、また引渡しを受けた
共有部分に発生した不具合を売主責任で改修させるなど（瑕疵担保
期間の対応、点検）が重要な役割。
このあたりを管理会社が報告しながら理事会が承認して一年が
過ぎ、あらたに正式「管理契約の承認」となる。
次年度案と次年度役員案が総会にかけられる。

一期理事会というのは、大きなコミュニティをまとめていくうえで
極めて重要であり、一方恣意的に役員立候補して何かわがままな
行動をおこそうとする例もあるようです。
良識有る人格者とマンションの管理、建築に素養のある人物と
財務・経理にあかるい人物が加わるのが理想ですけどね。
抽選というのはいったいどういうイメージか、内容を直接といあわせて
みますよ。

>抽選の件は、管理規約の附則第3条(p.22)に書いてありますよ。

やはり三井はあくどい。
抽選で理事を選ばれようが、総会の第1回目で、理事たちの解任を請求動議を出しましょう。

＞上場企業の三井が法令違反の管理規約を作るとは思えないのですが。


甘い。この間、大手損保が保険金不払いを告発されたばかり、三井系も入っていたがね。
上場企業も、自分勝手なことをすることがある。

４８１さんに質問ですが
抽選なんか無視して、自分たちの手で、理事を選びたいと思わないのですか？
三井のことだから、先の規約が法律違反ではなくグレーゾーンだということは計算づくのことだと思う。
なぜ上場企業だからといって、盲目的に信用するのですか？
大事な理事になる方をあてずっぽうの抽選で決められてあなたはいいのですか？
例えば、病弱な老人だとか、社会経験の浅いおねーちゃんが選ばれてもあなたはいいのですか？
４８２さんが指摘しているような大事な仕事を任せられると思いますか？
よく考えてみてください。

物の良し悪しは結局はわかんないですね。マンションの構造なんかは
その際たるもので、だから姉歯事件なんかがでてくるわけ。
そうすると消費者はなにを信じて購入すればいいかと言うことになる
けど、結局はブランドに頼らざるを得ない。そういう面では三井は
ピカピカだから、安心感は格段にありますよね。だからブランド分だけ
価格が高くなるのはしかたないのよ。

ブランドがあるからといって安心できるわけではありません。
施工をしている鹿島は最近、談合など法令違反が目に付きます。

＞福島県汚職
東北全域の土木建築工事で長年、仕切り役を務め「天皇」と呼ばれた鹿島の元東北支店副支店長（７６）がいるそうです↓。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061026-00000071-mai-soci

＞
今年2月の防衛庁施設庁の談合でも民間の仕切り役は鹿島が努めていました。
http://www5f.biglobe.ne.jp/~cosmos/new/06.2/06.2.4.html

三井不動産は生活騒音問題で購入者に訴えられて、しかも負けています↓(和解ですが、基本的に購入者の明らかな勝利です）。
生活騒音問題について安心できる不動産会社ではないようです。

http://www.geocities.jp/sweethome7505/index.html

ほかにも鉄筋が入っていないマンションが問題になったこともありました。
http://members.ld.infoseek.co.jp/noah123/yokohama.htm

大企業も悪いことするから、管理組合でしっかり監視しましょう。
抽選でいいかがな人を理事にしてしまったらだめです。みんなで適任者を選びましょう。
抽選で選ばれた人など、解任請求しましょう。

なんか抽選に当たって役員になるのも嫌だし
もし当たっていきなり解任かよ〜っていうのもなんかショック
やりたくないのに抽選で当たって解任になる人は本当に運がないね

ちなみに理事になるとお給料的なものは出るのでしょうか？
慈善事業ではないしいくらかもらえてもおかしくないと思っています。
482さんは理事もしていたそうですね。
その時いくらか管理組合からもらっていたのでしょうか

理事をやったことがありますが、手当て的なものは一切でません。
手当て目当ての人がなっても困るけど。

そうですか無料なのですね
では本当に意気込みのある方ではないと難しいですね

とくに理事長になったりしたら大変で、本業に影響しかねない。
だから、理事のなり手がいないのが普通のMSで、抽選になるんです。
売主に猜疑心の強い購入者が多いようで、とくにここは組合が揉めそうで大変です。
仕事を犠牲にして働いても、無関心層が多くて感謝もされませんしね。
いろいろ言うだけ言って、自分は何もしないという人がMSには実際多いんですよ。
理事に手を上げる人は、ほんとうにいますか。

新会計年度スタート３ヶ月以内に総会が召集される。
総会でいきなり動議を出しても採択されにくいと思われるので
理事会にオブザーバ参加しながら理事の一人から議題を提案させる。
もちろん「共用部の廊下、バルコニーの不具合と売主に対する瑕疵対応」
について
あるいは、総会まで待てないなら理事長に全戸アンケートをとるように
依頼する。
おそらく共用部の問題は、「何人がクレームと感じているか」が重要で
それを売主が自分でカウントはしないと思う。

とにかく、理事云々の話は共用部の瑕疵担保の対応が目的だったという気がするので
話題を戻してみました。

バルコニーの不具合と言うのはＭ氏の２５ｍｍ空いていると言う場所ですか？
確かに隣りとのプラバシー確保は重要ですね
内覧時には気になりませんでしたが手直し会の時に見てみます

>>４９２

抽選だと、４９２のような無責任な人にもあたってしまうことが十分考えられます。
また４９２のいうとおり、無関心層が多いなら、そういう人があたったら仕事はできませんね。
抽選は最悪です。

抽選で、理事長に不適格な人材が当選したらこの大規模マンションの管理組合運営は路頭に迷うことになります。やはり、総会などの議事進行をみて、手腕を判断し、不適格であれば、解任するしかないでしょう。

>>501
そんなことわかっていますよ。
ただし、このマンションの規則では、理事が全員抽選で決められてしまう。
くじ引きで選ばれた適正のない人たちの間での互選にどんな意味があるのですか？
つまるところくじ引きで、理事長を選んでいるのと実質同じじゃないですか。

デベに好意的な人が必死ですが、どう考えても、抽選で理事を決めるのは異常です。
立候補者がいない場合に限って、抽選というのはまだわかりますが。

通常、立候補がいない場合には抽選になります。
このマンションもおなじでは？
また、これだけ大きいと、理事長は５人程度になるのかな？
とにかく、いろいろと細かなことを確認していくのはこれからですね。
日本で一番大型マンションで実績のある三井なので、ノウハウを
聞きながら、最適な方法が取れるのではないかと思っています。

確か、大和ハウスなんかは、各戸平等に持回りで役員を担当するように
何年も先まで順番表を勝手に作って、入居時に配布してたはず。
まあ、いろいろですよ。所詮、手を挙げて積極的にやりたい人なんて
定年退職後のひまなおじさんくらいだろうから。どう決めたところで
運・不運が出てくることにはなるんじゃないの。

実際に報酬を受けとッたりしたら大変ですよ。
組合に雇用されたようなもの。無償の奉仕でないと、何を言われるかわからない。
１次取得の方が多いようで、組合運営の実態をよくご存知ないようですね。

最近のマンションなら普通かも知れないが、
ここは、低層階用、中層階用、高層階用とエレベーターが別れているところがいいね。

賃貸の部屋は理事を免除されるケースがある。
賃貸にする部屋が多くて、免除される部屋だらけって事がないと良いけど。

賃貸部屋は、もちろん免除ですよ、所有者が住んでいないわけですから。
何らかの理由で、免除になる人は多々いるでしょう。
（たとえば、日本語がわからないとか、入院しているとか。）

賃貸部屋だってオーナさんが自ら進んで管理組合に積極参加されることもありますよ。

要するに理事長になってからの真剣さでしょ
内廊下や水没歩道の件、バルコニー隙間の件や携帯基地局の件
ついでにバイク駐輪場や自転車の件などかなりありそうだ
マンション管理専門の人や弁護士などが理事長になってもらえないかな〜

質問
先日の金利改定で
①三井住友　全期間１．２％優遇　当初十年固定　２．５０→２．６５％
②三菱ＵＦＪ信託　当初二十年固定　２．６５→２．７０％
　※固定期間終了後０．４％優遇

①をメインにミックスプランで考えてましたが、どうみても②がメリット感じます。
資金確定とか書類出しましたが、あくまで売り主の都合だと思います。
今からの鞍替えは可能でしょうか。法的にも問題無いとは思うのですが。

金利の件、実際の適用月は、は１２月でしょうか？来年１月でしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。

＞524
人それぞれでしょう
例えば
①は３５年間借りるとしたら１０年固定終了後も全期間1.2％優遇はでかい
②は３５年間借りるとしたら２０年固定終了後は0.4％になる為提携との差は0.8％違う

＞525
来年１月です。

うちは某地方銀行でローンを組むことにしました。
当初１０年固定で２．０％　１１年目から１．０％優遇でした。
最初のうちのローンの残高が多いときの金利が安いほうが結局お得との判断を
したんですけど。

511です
508さんの三井住友、三菱ＵＦＪ、某地方銀行を比較し、金利シュミレーションを
してみました。
前提条件、借入額２５００万円、固定金利終了後の基準金利５．０％、借入れ期間２５年です。
①三井住友・・・２５年間の支払利息１０９０万円
②三菱ＵＦＪ・・・　　同　　　　９７３万円
③某地方銀行・・・　　同　　　　９６４万円
固定金利終了後の基準金利が低ければ③はますます有利になります。
とはいえ、５０歩１００歩というところですか。

三井住友銀行は長期とフラット最近になって同じにしてきたんですよね？申し込みの時はフラットをかなり低目の金利に押さえてたのに。これって不公平ですよね？わかってたら最初から申し込みしなかった…

>当初１０年固定で２．０％
すごいね！。

511です。前提条件変えてみました。固定金利終了後の基準金利５．０％→４．０％
にすると。
①三井住友・・・２５年間の支払利息９４１万円
②三菱ＵＦＪ・・・　　同　　　　９５５万円
③某地方銀行・・・　　同　　　　８１７万円
となっちゃう。

安易に提携にしない方いいですよ。

511です。またまた前提条件変えてみました。
借入額２５００万円、固定金利終了後の基準金利５．０％、借入れ期間３５年です。
①三井住友・・・３５年間の支払利息１７０１万円
②三菱ＵＦＪ・・・　　同　　　　１５９６万円
③某地方銀行・・・　　同　　　　１５８８万円
でした。
三菱ＵＦＪもとびきり有利と言うわけではないようです。
途中で一部返済することが可能な人にとっては、ますます③が有利。
ただし固定金利終了後の基準金利６．０％だと②がいちばん有利ですね。
②１７２５万円　③１９２２万円　　です。

511です。↑三井住友忘れてました。最後の条件で２０３９万円でした。
いろいろ試算したら三井住友はいずれの条件でもエエトコナシでしたとさ。

前倒し返済する場合は、その最小金額や手数料を加味したいところ。
私はオンラインで少額でも気軽に返済したい希望を持っています。
511さんの某地方銀行は前倒し返済単位や手数料はいかがでしょう？

新生銀行にするかどうか迷っています。
（金利１ヶ月前倒しも可能だし・・・）
とにかく急いで決めないと・

511です。
前倒し返済単位・・・均等払いの回数にあわせる必要がありますが、原則自由です。
手数料・・・５２５０円でした。
金利適用は１２月受付分までだそうで、実際の借入日は来年でもＯＫと言う話しです。

５２５０円の手数料は計算上はほんの数万円の前倒し返済で元が取れますから、
５０万円程度でも臨時で返したほうが良いと思いますね。

>521さん

新生銀行は保障料・繰上げ返済手数料無料で魅力的ですが、
確か普通の抵当権ではなく根抵当権設定だと思います。
その辺の条件は注意が必要です。

ちょっと説明してください
先ほどから三井と三菱と地方銀行比べていますが
ケープの優遇金利は三井1.2％・三菱1％ですよね

１１月の１０年固定ですと三井と三菱は一緒の金利（3.85％）なのですが
そう考えると優遇差で三井の方が支払利息が少ないはずなのに
先ほどから書いてあるのは三井のほうが多くなっているのはなぜなのでしょうか

あと地方銀行の１０年固定2％はちょっと低すぎですね
なにか特別な理由でもない限り一般人がこの金利になるのは無理なのでは？
誰しも利用できる銀行だとするとやはり提携が一番良いかなと。

三菱も1.2％では？

地方銀行も日本橋や新宿などに支店を出しているところがありますから、
よく聞いてみるとキャンペーンと称して10年固定２％、10年以降１％優遇
というところがありました。
電話で問い合わせるだけではキャンペーンをやっていることをおしえてくれ
ないようです。店頭に行って詳しく聞かないとだめみたいですね。
入金もコンビニや郵便局でできますし、三井や三菱でなくてもそれほど
利便性はわるくないです。

526さんの行動には頭が下がります。

525さん三菱やみずほは1％ですよ

金利は重要だけど、下記の申込みも重要、なんと、10年間で250万円の利子補給です！
利用できる人は、お忘れなく。
※抽選だけど、結構当たります。
http://www.minato-smile.or.jp/jigyo/jutaku.html

倍率10倍以上なのに結構当たるわけ無いでしょう。

これって申し込み条件が「年間総所得額が、1,200万円以下」。
ここ買う人だと、この条件に引っかかる人多いと思う。

ＳＢＩ利用している人は駄目ですね

1200万って税込み？

総所得は、様々な控除金額を除いたもの、対象になる人は多いよ。
年2回の後期は7倍！
今回の当選者はすべてケープタワー住民になるね。

金融機関(＊1)と締結した住宅ローン(＊2)の金銭消費貸借契約書の契約者であること。
＊1 銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、農業協同組合の本店または支店をいいます。公的融資は対象外とします。
注）フラット35（住宅金融公庫買取型住宅ローン）については、上記金融機関において契約を締結したローンのみが対象となります。ノンバンク等で契約をされた場合は対象外となりますのでご注意ください。
＊2 所属会社の提携ローンや共済組合のローン等、金利面等で既に優遇を受けているローンは対象外とします。
＊3 対象となる住宅ローンは一契約のみです。

提携ローンで優遇を受ける人はNGでないの？

金利あと２ヵ月で上がりそうなんでしょうか？下がるんでしょうか？考え聞かせてもらえませんか？

>提携ローンで優遇を受ける人はNGでないの？

微妙かな〜。でも２所属会社の提携ローンではないから、１の銀行ローンということでＯＫかも。
7倍あるけど、当たれば超ラッキーですね。申し込まない理由はないな。

>>535

あがる可能性の方が高いでしょう。特に変動は。日銀が利上げを検討しているし。
長期金利の方はわからない。予測不可能だね。

金融市場では、追加利上げがコンセンサスのようです。明日、日銀福井総裁の講演があり市場では総裁の発言から追加利上げの時期のヒントを探ることになるようです。

利上げになると長期金利も上がるのでしょうか？

>>539

基本的に国債の利回りだから、予測は難しいけど、下がる要素はいまのところなさそうだね。