シティタワー品川 Part15

>>776
というかちょっと算数のセンスあったら、小学生でも分る話。加重平均とか知ってる？

あのマンションズですら駅ごとの平均価格一覧、○円以内で買える駅は？とか煽っておきながら
記事の中身は駅からの距離補正も方角補正も何もしないただ単純平均した数字、こんなものを
堂々と出しているんだからあまり気にすんな、というかこの業界こんなもんだ。

なんか、デベさんの回し物みたいな発言を見てしまいました。ＣＴＳが回りの物件に対して異常に
安い価格であるのは知っています。でも、ＣＴＳの価格でスミフが作って赤字になったのですか？
違いますよね。つまり、周りの物件は異常に利益を追求しているという事ですよね。
どなたかが書いておられましたが、”不動産業界では瞬間蒸発する様な価格の物件は評価されない”
そうです。

これはなかなか美味い言い方ですが、早い話が可能な限り高く価格をつけて、長い時間をかけて
沢山利益を得た物件が評価されるという事です。つまり、値上げに便乗しろという事です。

雑誌社などが、ＣＴＳが周辺価格に比べて異常に安い事を認識していないとは思えません。むしろ
公平に機械的に計算したらそうなるという事ですよね。実際、その価格で売られたのですから。

むしろ、住友不動産が実績として価格帯を書いたりする時に意図的に抜いて表示している事の方が
問題だと思います。つまり、不動産屋に公平な情報は期待できないと言う事です。

そんな住友不動産がどうしてこの物件にシティタワーの冠を被せたのか、ほんとに不思議ですよね。どうしてだろ。

>782さん
不動産経済研究所とか日経などに掲載されるデータには
普段は定期借地権物件も入っています。

これは、推定ですが、ＣＴＳパート２、３がドンドン企画されている様です。もちろんコンペですので
色々なデベが参加できるわけですが、住友としては実績を作りたかったのではないでしょうか？
だから、名前にもシティタワーの名前をつけた（要するに住友の実績ですよとのＰＲ）
とにかく、儲かる物ならなんでも手をつける大阪商人が住友ですから。

ＣＴＳは安いですが、その分、販売コストも殆どかけていませんよね。だから結局儲かる。
但し、住友として儲かる事実を出来るだけ宣伝したくないから、こっそり売った（まあ、それでも
数倍〜数百倍ですが）のではないかと。あんまり宣伝すると、他の物件であこぎに儲けているのが
ばれてしまう。

推定で断定して酷評乙です。

>>789 さん
>不動産経済研究所とか日経などに掲載されるデータには
>普段は定期借地権物件も入っています。
ＣＴＳだけ意図的に入ってないという事はこの２社も不動産業界と同じ体質。
不動産を安くしたくない。つまりぐるだという事でしょうか。

お兄ちゃん。ハズレた残念な方々が不毛な議論してるよ。

>>792さん
ＣＴＳの高い契約率はデータから欠落しています。
不動産を安くしたくないなら高い契約率は当然、データに入れるはずです。

>>787 792

どうしてそんなに穿って見るのかな…
こんなマーケットアウトの事情抱えた物件を
データに含めたって消費者をミスリードするだけでしょ。
含めないデータが存在するのはそういう理由。
より精度を重視した結果。
含めて掲載してしまった雑誌社はセンスが欠けてたか、
もしくはネタとして雑誌売るためのスパイスが欲しかったんじゃない？
そっちの方がたちが悪い。グルなわけないでしょ？
日経等に不動産屋が金を払って仕向けるの？

むしろ含めてなんの意味があるのかな？
「おっ、品川が暴落してる！狙い目だ！」
って勘違いして物件探したらドコも安くなんてない。
ＣＴＳを入れて消費者を振り回すことが公平？？
超ナンセンス。

加えて。
あまりにも即完売する物件は価格がもっと上を狙えたとデベロッパーは悔やむでしょうね。
しかし、長く売るのが評価されるという解釈は間違ってます。
キャッシュインが長引くのは投資効率の観点で最大のネガティブ要素。
利益の喪失にダイレクトに影響します。ＤＣＦを知りましょう。

「公募してるんだから含めるでしょ」という短絡的センスを
センスが悪いと言っているんです。

>>787

投資効率という概念には時間軸があります。
程度論ですから、
〔長い時間かけて高い利益〕＞〔早い期間で低い利益〕
単純にこんな式にはなり得ません。

キャッシュインは可能な限り早く。
キャッシュアウトは可能な限り遅く。
利潤の追求をする上で経営の基本ですから、
サラリーマンでも知らない人は今すぐ勉強したほうが良いです。

>>786さん

凄いこと言うね。
本当にそんなの数値化して横串を通せると思ってるの？？？？？
不動産価値に影響する切り口を洗い出して厳密な補正を加えて？
それをフリーペーパーとしてリクルートは駅のホームに置けと？？

毎晩レインボーを通るとき見てるけど 今月に入って明かりが点く部屋が出てきたよ。

以前のスレでは既出ですが、
なぜ、このシティタワー品川が定期借地権とはいえ、
ここまで安い価格になったのか、興味がある方は、
下記のURLにある東京都の公表している資料を精読してみてください。
こまかな解説はしませんが、

【参考：過去の掲載情報】
の中の、「審査基準」という書類の中に、

>5) 価格・賃料等の審査
>個々の配点枠について、主に比例的に配点を行う。なお、価格・賃料等
>の提案が、事業収支計画と整合していない場合、加点しないことがある。

>ア 定期借地権分譲住宅の価格・賃料等
>(ア) 販売価格
>専有面積70㎡から90㎡までの間にあり、その販売価格が45万円／㎡
>以下の住戸について、当該提案販売単価と、その住戸の数に応じて、
>比例的に配点する。

という記述があり、
東京都がもともと設定した価格は45万円/平米つまり、約149万円以下
であることが条件でした。

そして、同じページの
提案審査講評(63KB)という資料を読んでみてください。
その中の別紙２という資料に、
＞ア　定期借地権分譲住宅の価格・賃料等
という項目がありますが、
住友不動産チームである「Dチーム」が圧倒的に高い評価を得ています。

つまり、東京都が指定した単価よりも大きく下回る単価設定をしてきたわけです。

つまり、同じ土地入札単価であれば
住友不動産の儲は少なくなる訳ですが、
このような基準を上回る低単価を提案したのは、
このコンペが実施された平成15年当時、
住友不動産はワールドシティタワーズの分譲を控えていたため
競合すると思われる本件を落札して、
極力ワールドシティタワーズの販売に影響しないスケジュールでの販売を
するためだと考えられます。

結果竣工販売という手法をとり、
ワールドシティタワーズへの影響を最低限におさえることに成功した
ということです。

以上ご参考になれば幸いです。

800です。

URLを書くのを忘れました、
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm
を参照してください。

消費者をミスリードするからデータに含めないのなら、
注釈としてＣＴＳの存在を書き加えなければ、
８００余名のマンション購入者の存在を無視することになり、
データが消費者をミスリードするのは同じ事だと思う。

どうでもいいけど、ナンセンスって団塊世代が昔使ってた流行語だね。

>>800 さん　おはようございます。
詳しい説明　どうもありかどうございました。
ＣＴＳが東京都の設定した価格よりも低い事は知っておりましたが、その様な事情があったのですね。
さすが、天下の大阪商人　住友不動産です。その様な事情ゆえに他の不動産、とりわけ自分の不動産
に影響しない様にこっそり、秘密に、瞬間に売ったのですね。　あと、できるだけデータを
残さない様にしている。

なにしろ不動産業界　皆で”瞬間蒸発する様な価格の物件は評価し・な・い”という合意を
している様に感じます。ユーザーをミスリードするという言い方もなかなか美味い表現ですね。
つまり、高い方にリードしていくのが正しいリードの仕方という訳ですね。

ここマンション掲示板を暫く見させて頂くうちに、段々、不動産業界の構造が分かってまいりました。
私は製造業に関わっており、自分達の業界の常識とあまりにも違うのでびっくりしています。
製造業では中国の台頭、ダイソー等の安売り店　等があり、可能な限り”よい物を安く”提供する
のがあたりまえです。それが、自分達の信用、ブランド、価値につながるのです。

不動産業界では”良い物←ＣＴＳはコストパフォーマンスは良い　をより安く売った事は可能な
限り隠匿する”　と　思えてなりません。住友不動産はなかった事にしたいのでしょうね。

安っぽいけど安いから我慢します。

我慢しなくてもいいよ。代わってあげるから、私にゆずって。買った価格でいいから〜。

>>800、803
もともと他のスミフ物件なんて、まったく買う気にならなかった上に
この話を読んでしまうと、ますますスミフ物件を買いたくなくなるよ。
在庫が大量に残っているみたいだけど。

ワールドシティタワーズなんて、坪200以下もたくさんだしてたのに、大量に売れ残ってたのにな。
バブルというカミカゼが吹いて捌けたけどさ。
土地、材料、景気すべて下向きだから、坪200が微妙なラインの当時の価値観くらいには戻るんじゃなかろうか。

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>消費者をミスリードするからデータに含めないのなら、
>注釈としてＣＴＳの存在を書き加えなければ、
>８００余名のマンション購入者の存在を無視することになり、
>データが消費者をミスリードするのは同じ事だと思う。

購入者の存在を無視？？笑えるけど理屈にならず呆れる次第です。

>製造業では中国の台頭、ダイソー等の安売り店　等があり、可能な限り”よい物を安く”提供する
のがあたりまえです。

ほんと？「可能な限り”よい物を安く”提供する」
正直そうは思えない。
参入障壁が低く代替可能な商品が溢れてるから、
価格競争が過激化するのでしょ？
なんか視点間違ってないですか？
さもカラクリを見抜いたように仰いますが、
想像の範囲を超えない説得力です。

そりゃあなたの仰るような要因もあるでしょうょ。
中にはね。
ただ全てじゃないでしょ。
視点を複数持ちましょう。
そんな視点で不動産業界を見るのなら不動産屋の作る不動産に
住まない方がいいのではないでしょうか？？矛盾してます。

まったく私もその通りだと思う。
ご自身の働く製造業を誇りに思うのは結構な話だが、
物事の見方を間違えて見誤るのは危険だ。
製造業の経済特性も知らない人が、
さも知ったかのように他業界の特性を語っても…

小学校のクラスに間違えて高校生が１人混じってしまった場合、
公正な平均をとる名目で高校生のタイムも含めてクラスの平均にしますか？
それと同じことが起きてるから除いてるのでしょう。
それを陰謀だの業界の合意だのと言っては真実も嘘めかしい。

瞬間蒸発を価格設定のミスだと猛省するのが間違いだというのは、
資本主義を否定している。利潤の追求は企業の義務であり、
それを怠るのは投資家への背面行為だ。何も不動産に限った話じゃない。

>803さん

800です。
メーカーとの大きな違いは、
不動産業の場合、どんなに価格面で魅力的な商品を開発しても
土地は一つしかないので、再生産できないという点にあります。

1回1回のプロジェクトがある意味、
「デベ」と「エンドユーザー」の相対取り引き的な側面があるわけです。
「当社（デベ）はこの物件に、この価値があると思うのですが、
買っていただける方はいませんか？」
ということです。

メーカーであれば
安くてよいものを提供すれば、
それを買おうとする人がたくさんでてきて
工場のラインを増強して、量産効果が出てきて、
メーカーが利益を上げ、競合他社に勝つという構図が描けますが、
残念ながら、不動産デベロッパーではそのような再生産はできないわけです。

ただ、それがこの業界の面白いところでもあり、
毎物件、０から始まる真剣勝負というのが
性に合う人は面白い仕事だと思います。

ただ803さんの意見もよくわかります。
住友がこの案件をある意味なかったことにしたいのは
事実だと思うし、、、、

ともかく、

812です。
最後のセンテンスを入れずに送信してしまいました。

ともかく、この物件が、東京都の常識外れたコンペ要綱と
住友不動産の思惑がからんだ、あだ花物件であり、
今後このような物件が出てくる可能性は異常に低い

と書くつもりでした。

776です。

どちらかというと８００さんに同意です。

一番誤解している（または一般消費者を誤解させている）のはやはりマスコミだと思っています。
湾岸戦争といわれていたあの品川が、今暴落第一位！と書けば、読者は飛びつき、雑誌とかは
売れるでしょう。

確かに、品川周辺の不動産価格は高値から下落していることは事実（第一位かどうかは別として）
だと思います。しかし、下落の主要因はシティータワー品川の販売でしょうか？
確かに、同物件の販売データを考慮してデータを作れば、そのような結果になるかもしれません
（これも事実）。ただ、同物件は８００さんも書かれているとおり、特殊な（販売価格上限付き、定期借地権等）物件であります。そのことを無視して、品川の不動産価格は大暴落と結論付けるのは、読者をミスリードする可能性大です（誰かが書いていましたが、同物件のデータを含めているのであれば、その内容を注記すべきです）。

品川の不動産価格が下落しているのは、単に需給の問題です。サブプライムローン問題を端に発した金融市場の混乱を受けて、積極的に投資していた外資ファンド勢が一斉に撤退（売却）する一方で、株安等により住宅購買層が買い手控えていることが主要因だと思います。

シティータワー品川が、この価格で昨年春頃売り出していたら、マスコミはきっと今回のようには
取り上げなかったでしょう。

要は、マスコミの論調をそのまま鵜呑みにしないことです。

そうですね。データはこれから買う人のためにこそ有用であるべきだとおもいますから、
買う人にとって意味のある相場観が伝えられることが大切だと思います。
マスコミのお遊びで品川が大暴落していると勘違いして冷静に判断できないなんてなったら
それが一番不幸なわけですから。
まぁ僕は注記なんてややこしいこと自体不要と思いますけどね。

>デベにお勤めさん どうもありがとうございます。　８０３です。
どうも私が書いた内容に、かなりの意見があった様ですね。軽い気持ちで書いたのですが。

不動産業界の方との意見は製造業の人の意見とはかなり違いますね。どなたかが、おっしゃった様
に現在の製造業や小売業は薄利多売を旨として組み立てておられます。これは、私たちが望むと
望まざるに関わらず現にそういう競争相手がいて、そうでなければ淘汰されてしまうからです。
その中で戦わざるをえないので”良い物を安く”つくらないといけないのです。

特に日本（及びアジア券や米国）の小売業は特に大変です。一番、分かりやすい例がダイソーです
皆さん初めて１００円ショップに行った時の事を覚えていますか。私は良く覚えています。こんな
ものが１００円で買えるんだ。すご〜い。安い。でも、実はそのかげで、小さな小売店が淘汰されて
つぶれているのです。あと、２４時間空いているセブンイレブンへも行きますよね。
小さな個人商店では２４時間空けていらせません。当然競争するとつぶれます。　

ところが、ヨーロッパへ行くとそうではありません。殆どが小さな小売店です。これは、
法律で守られているのです。ヨーロッパで（主に私が行くのはドイツですが）はセブンイレブン
を見た事がありません。あと、お店も６時で閉まります。（大きな駅は９時まで空いている店
があります）これは、小規模の業者を守る政策なのです。

つまり、日本やアジア、米国は資本主義の名の基に大企業に都合の良い形になっています。
（良い／悪いを論じておりません。私もいわゆる大企業に所属しております）ある意味その
かげで小規模業者を犠牲にしながら．．．

さて、こんどは不動産に当てはめてみると日本の場合、同じ資本主義の米国に比べてずいぶん
様子が違うと思います。日本の不動産業はある意味、法律や政策で守られていると感じます。

まず、家のローンですが、デベの方は勿論ご存知だと思いますが米国ではノンリコースローン
が主体です。金利が高い面はあるとは思いますが、破綻した場合は家で決済できますので、
銀行はちゃんと家の価値を査定しますので、ある意味、不動産の価値以上のローンはつきません。
（サブプライムはこれがはずれたので酷い事になっています）
つまり、不動産の価値が客観的に査定されるのです。←まあサブプライムを見ればあやしい所はありますが。

所が日本の場合はリコースローンで、家を担保に取るのみならず、保証人や保証会社をいれて
貸し付けます。銀行の査定能力不足ともいえますが、いわば、不動産の価値にローンをつけて
いるのではなく、借主の借金能力にローンを付けているのです。

どちらの場合が不動産を上げ安いかといえば、私は後者だと思います。
高いローンでも銀行がつけてくれるのですから。

おまけに、今度の政府の政策を見てもローン減税を５００万に増やすと言ってローンを奨励して
います。私には結果として高い不動産を維持する政策としか思えません。その結果、景気はます
ます悪くなると考えています。どうしてかと言うとローンが増えるとローンを返すのに精一杯
で他の消費に金が回りません。また、不動産価格が高く維持されると小さな家にしか住めず
置く場所が無いので大型の家具やＴＶなどは売れません。つまり、消費が落ち込むのです。
（まあ、この辺は米国も一緒ですが、サブプライム層の家がなくなるとやはり家具がうれません）

結局なにが言いたいかというと日本の国全体の政策が高い不動産を維持する事を前庭に立てられ
いるのです。私は高すぎる不動産は結局、社会全体に不利益だと考えております。このあたりの話をデベの方にするのは間違いで、政府の方針になるべきですよね。

ただどなたかが言っておられますが、

>利潤の追求は企業の義務であり、それを怠るのは投資家への背面行為だ。
>何も不動産に限った話じゃない。

は、その通りです。でも、利益追求だけが、企業の義務ではなくて、社会、社員への貢献も義務
だと思うのですが。製造業では利益追求さえ出来れば良いという方式は許されません。それ程、
高尚な事ではなく、ある程度の社会貢献も一緒に果たさないと、結果として持続可能な利益追求
にならないのです。

日本の不動産の場合は利益が高すぎて、持続可能な利益追求の域を超えていると思います。
不動産が自由に競争をしているならば、例えば不動産業界でダイソーみたいなやりかた
で、薄利多売をやってトータルで儲ける　業者が出てきても良いと思うのですが、
その為には誰しも安いと思う”瞬間蒸発価格”を連発して時間Ｘ利益＝膨大な利益　という業者
が出て来ても良いはずですが、実際には出てきません。これは、多分、出て来ない様に
業界の構図がそうなっており、色々な規制で”守られている”からだと考えています。
まあ、私は業界人ではないので、規制には詳しくなく　思うというだけです。

もし、ダイソーみたいな不動産業者が薄利多売で市場を独占したらどうしますか？

まあ、此処で言っても何が変わるわけではありませんが．．．．

ベイクレのように何年も前からの売れ残りがあったりするのが、
品川が下落しても当然のようなイメージを与えるんじゃないですかね。
ＷＣＴは５年位前は人気物件だったのに…今では忘れ去られているようだし。
結局、品川の下落の主因は「駅遠立地」かも。

しょせん港南な訳で。。
同じ品川でも駅の反対側なら喜ばしいが。
すこし昔を知る人から見れば、ほんと人の住む場所では無かったよ。港南は。

長文は優秀さでないよ、むしろ無能さの証明。

不動産業界に対して一般人がうさんくさく感じているのは否定でません。
半分ヤ○ザだと思っている人も少なくない。

自業自得なんだけれどもね。

無能な短文

港南は地盤がフニャフニャ

何も知らないんだね。コスポリのとこには、朝日の輪転機が置いてあったんだが、地盤がいいから港南になったんだよ。
輪転機はとてつもなく重いから、地盤がよくないと重みで沈んでいく。
港南は地下10メートルで強固な地盤があるのは、よく知られていることなんだけど。

だからドコモのデータセンターもある。

地下17mにＮ値50の礫層とパンフレットに載ってるね。
埋立地にしてはまともだね。豊洲の某ツインは地下50mまでいかないとＮ値50までならないみたいだね。液状化云々より地震の時の高層階のゆれは半端じゃないだろうね。

もっとガンガレ！

>不動産が自由に競争をしているならば、例えば不動産業界でダイソーみたいなやりかた
>で、薄利多売をやってトータルで儲ける　業者が出てきても良いと思うのですが

自由競争？なんか阻害することがあるのでしょうか？
○ューザーとかあったじゃないですか。
同地域で周辺相場よりも常に1,000万近く安く販売してた例の会社です。
まさに不動産業界の薄利多売なんじゃないでしょうか。
薄利多売で儲ける業者の作った建物買いますか？
私はそんな建てたら建てっぱなしの会社は御免です。
それならこんな建物でもプライドを持って造った証（シティタワーの冠）を掲げた住友の方が、
よっぽどマシです。

薄利多売をやってトータルで儲ける　←こんな会社本当に出て来ていいですか？

>その通りです。でも、利益追求だけが、企業の義務ではなくて、社会、社員への貢献も義務
>だと思うのですが。製造業では利益追求さえ出来れば良いという方式は許されません。

そうでしょ？
製造業に限りません。大大大前提。もちろん不動産業にも限りません。
どの業界もそれに背を向けた会社が潰れているじゃないですか。
利益の追求だってＣＳＲを無視した話じゃないですから発言に意味を感じません。
当たり前のことを返しますが、その上で利益の追求義務があるわけですよ。

>日本の不動産の場合は利益が高すぎて、持続可能な利益追求の域を超えていると思います。

高すぎれば下がるし、低すぎれば上がるんです。
（あなたの製造業も同じですからね。）
物の価値のトレンドを否定してしまってはなんてお答えしてよいのやら。。。
あなたの迷走はどこに向かおうとしているんでしょうか。。。

あなたの言葉をつかいます。
「良いものを可能な限り安く」
（＝あくまで株主の期待利回り（ハードルレート）を超える利益を得られる前提で）

こう言えば分かりますか？
違う点は其々上述された人がいらっしゃるので省きますが、製造業も不動産業も同じです。
不動産の専門でも製造業の専門でもないけれど、そんなのは私でも分かります。
不満を持たれるのは分かりますが、あなたが製造業に誇りを持つのと同じように、
不動産に誇りを持つ人間もいらっしゃると思うので、軽率な憶測で中傷するのはやめた方がよいと思います。

特に不動産は単純に考えても、例えばマンションならば、
土地を取得して建物を建てて販売するまでに最低２年。
投資を行ううえで経年リスクが非常に大きくその分をリスクのプレミアムとして考慮するのは
むしろ当然のことです。
（売上げ）−（コスト）＝利益
だけじゃないのです。
ディスカウントキャッシュフローという考え方があります。
これに基づいて、将来得られる利益を現在価値に割り戻した時に
株主の求める利益をクリアできるかどうかで投資が判断されます。

薄利多売は行き過ぎでも、新築マンションは庶民ががんばっても手がでない産物になってしまった。ＭＲ行って5〜７千万が当たり前なんておかしいですよ。

むだにハリウッド俳優を宣伝塔にし、豪華なＭＲをつくり、きれいな女性を配置し、度をこす経費をかけて立ててしまった。バブル崩壊のキッカケは確実にありましたね。不動産業界は痛い目を見てこりたのでいやがおうでも手法を変えるでしょう。

本物で適性価格であれば売れる。CTTがよい先例となり、これからは庶民に喜ばれるマンションが続々誕生するでしょう。

もうここ閉じたら？

薄利多売とかありえないだろ。

不動産はスーパーの商品みたいに作れないんだよ。
所有者がいない土地なんかないんだから、土地を売る人がいなければ供給できない。

ここも土地所有者が都だから安く出来ただけでしょ。

都心部の新築マンションは庶民ががんばっても手がでないＭＲ行って5〜７千万が当たり前の産物になってしまいましたが、
千葉の田舎のほうに行けば庶民に手が出るマンションがいくらでも転がっていますよ。

都心部の不動産が庶民ががんばっても手がでないのは江戸時代からずっと同じですから全然おかしくないですよ。

>>816
価格は需要と供給で決まるのが普通のこと？
利益率を高くして、価格を高くしても魅力的な商品であれば
売れるものは売れるわけで、
816の会社の商品は所詮薄利多売になる程度の魅力のないものってことでしょ。

いまここにいる人は、どういう人だろう…