パークホームズ千歳烏山 part3

1階でも4階でも普通に暮らして見えるのは向かいの棟の壁と割り切ってしまえば、自分で庭作りできる１階もいいかなって考えています。日当たりも意外とよかったし。少なくとも2階以上だと中庭は自然には見えないし、サニー側だとなおのこと。とはいえ悩んでしまいますよね。

地下は湿気がね…なかなか売れないし。

私はガーデンサイドの二階を選びました。
実際上の階から外を見たらサニーサイドが見えるだけ結構味気なくて･･･。
視界は植木が成長したら大丈夫そうですし、ガーデンの雰囲気を部屋から感じられる気がしました。
好み次第ではあるとおめいますけどね。

地下室住戸と、専用庭付きのまともな１Ｆ住戸は切り分けて考えなくちゃいかん。ここの１Ｆは地下室だからだめ。

地下と１Ｆのメゾネットタイプならまだしも，地下単独となるとキツイですね。

この書き込み数からみても地域№１物件ですな。
このエリアで１番に完売するでしょう。
次がフォレストリエ・グランドメゾン・ライオンズ。

ゲリラ豪雨って大丈夫なんですか？

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

ゲリラ豪雨はあります。しかし浸水はきいたことがありません。

排水処理能力は観測史上最大の降水量の２倍を想定したそうです。

中庭の写真です。
草木はまだ植えたばかりですので、これからどんどん良くなっていくと思います。
多くの範囲は芝になるはずなんですがまだまばらです。
写真は奥からエントランスに向けて撮っていますが、一番奥の非常に大きなツツジや柑橘系の木はとても
印象的でした。

こちらの物件、マンションズの今週号巻頭に写真入りで紹介されてましたね。

マンションズ見ました。
外観は書き込みで騒がれるような貧相な
ものではなく落ち着いて見えます。
しかも日当たりは燦々で明るいですね。
ちょっと良いかも。

なぜ2週間以上前にとった写真を今更？
オリンパスE-520使いの人か、、、、
とすると、

あの人かな？

822キモい。

マンションズの巻頭で特集されるということは、
やはり三井の中でも売れ筋物件か。
ちなみに梅ヶ丘は完売したそうですね。

ここのウリの“つなぎ”の話題はあまりないような気がするけど
契約者さんたちはどういう感想なんだろか？

>>825
安物バルコニーの言い訳にもってこい！「つなぐ」

つなぐ、ｺﾝｾﾌﾟﾄとして、いいと思いますよ。ﾏﾝｼｮﾝｽﾞいい感じですね。
もうすぐ桜の季節、楽しみですね。

フォレストリエをみないでここを買ってしまったら本当にもったいないですよ。
値段はそんなに変わらないのに、高級感はまるで違いますからね。

環八越えや何が建つか分からないゴルフ場の近くは嫌だ

値段はフォレストリエの方が高いよ

フォレストは西側からみるとゴルフ場の緑色の網が被って何も見えない。

環八越えは嫌って・・
ここは環八を大きく越えて、殆ど甲州街道沿いですが？

>>832様

立地ではなく、帰宅ルートの話だと思います。
ここは甲州街道沿いでもなく幹線横断も無く
徒歩時間も把握可能ですね。

＞８３２さん

環八越えは、フォレストリエのことですよ。
フォレストリエのデベさんは、モデルルームで自分の物件の良いところを言わずに、相手をけなすことで有名ですが、さらにライバル物件のページにまで進出するとは。
ね、８２８さん。

828はデベかどうかはわからんが、フォレストリエの掲示板に高級感があると最近書き込んだ人だと思うよ。

でもフォレストリエの方が断然いいよな、普通に考えて。
団地とか散々言われるここを、敢えて選ぶ必要はないよ。

そうかな、まわりの環境と、日当たりは、こっちの方が良いと思うけど。

普通はどっちも選ばないよな

フォレストリエはダメだよ。子供がいるならなおさらね。

838の心の中の本音

どっちも買えないよ、俺の給料じゃ。

相手を買えない人とか決め付けている点は置いておくとして。
「俺はここ買えるから」的な上から目線て恥ずかしすぎないか？
高級物件ならまだしも、こんな安っぽい団地で？

まあ妬みだなんて思えるんだから幸せな人だよね。実際には哀れみでしかないわけだが。

どっちも選ばないような人が、本当にこの物件のスレッドに顔出すのかな？？

もし、検討してないのに顔出すとしたら、
①デベ
②暇人
③検討したいけど、検討できない人（金/タイミングなどで）

おいらは、もちろん②です。

838の心の中の本音

そうなんだよ、、、どっちも買えないよ、俺の給料じゃ。

ますます、確信へ。

↑
この程度の物件でおめでたいやつ。

駅から現地まで徒歩１４分ではあるが、
歩道が整備されていることは非常に良いですね。

最近はそんなに年収が高くないのに、理想が高すぎる人が多い気がする。
わがままばかり言っていると、どこも買えない人になってしまいますよ。
結局こういう掲示板にはヒガミの声が多い。

ここを買う人のモデル年収っていくらくらいなんですかねえ・・。

年収の５倍とすると年収1000万～でしょうか。

頭金を相当額持っているか、最低でも年収1000万じゃないですかね。いまは年収の５倍も出さない人が多いみたいだから、もっとかな。

846,客に喧嘩売ってどうする？　そんなことだから売れないんだ、　ったく。

844笑える。
＊＊＊の遠吠え発覚。

年収は８００万円前後ではないでしょうか？
金利も底なのでローンも組みやすいですし。
現在前向きに検討中です。

>わがままばかり言っていると、どこも買えない人になってしまいますよ。

それで絶対正解だったと思う。
何かをガマンして買っていたら今頃後悔の嵐だった気がする。

庶民のいたいけなわがままくらい満たされる国になってほしい。
こんなところぐらい普通のサラリーマンが買えなくてどうする？

世田谷区の中では買いやすい物件ですね。
850さんは自作自演なのでしょうか。

あと何戸くらいでしょう？
もうすぐ仙川の桜が見れますね。

イメージでは800万前後の世帯って感じだけどなー。
年収の5倍までって、ローンの額じゃなかったっけ？

800万じゃ、地下住戸がせいぜいですよ。

今朝NHKテレビでえるもーる商店街の地域活性化についての
好印象なビデオ流れてました。

見た目には年収300万円でいけそうだよ。

あと２割弱だそうです。
なんだかんだ言われても売れていますね。
千歳烏山は下町っぽさに好感が持てます。

粕谷２丁目にプラウドができるんですね。
あちらも千歳烏山駅から徒歩11分の閑静な場所ですし、
１年後ですが、こことの比較対象になるでしょうか？
比較的規模も大きく、HPのイラストを見ると高級感がありそうなので、気になります。
ここより価格は高そうですが・・・

粕谷のほうは東京テラスよりも環八よりかと。
地震防災マップをみるかぎりでは危険度4と地盤悪ではないかな？

プラウドは土地と建築費が高い時のものだから価格発表したらここは割安感から完売しそうだね。

プラウド蘆花公園ですよね？プラウド千歳烏山は抽選で敗れたので、気になる。
だけど高いですかね。

>>863
たぶんそうなりますね。
東京テラスの時のように･･･
ただプラウドは部屋の広さも広く、価格設定もワンランク高いため、
購買層自体が違うと思いますが。

知り合いの所がプラウドだったけど部屋もリネン庫も狭く苦労してました。

プラウドは高いでしょう（あちらのほうが場所もよいし）

でもここもそんなに悪くないと思います
少しでも環八から離れている物件を近所で探していたんですけど・・・
我が家の予算だとこちらが一番良かったと思いましたが

さんざん探した結果小田急よりの戸建てにしましたが、マンションなら多分ここにしていたと思います。

芦花公園の北側は多湿地帯ですよ。

＞８６８
根も葉もないデタラメは言わないように。池も沼もないのになぜ多湿と言える？
言い切るなら、論理的な根拠を上げるように。

確かにプラウドはどうでもいいが芦花公園の北側が湿地だという根拠は知りたい。

この湿地云々にこだわっているご仁元々は河童で、住み家を埋め立てられたその恨み骨の髄にまで至った挙句の言らしい。まともに受けない方が無難。

プラウドに憧れるのはわかるけど
この話題はもういいんじゃない？

868さんじゃないけど、プラウドのすぐ北のゴルフ練習場とすぐ隣の学校のところは
昔は烏山川が流れて周辺は田んぼだったはずですよ。
グローリオの辺りから繋がっている現在は暗渠の川です。
goo.ne.jpとかで戦後の航空写真を見たら川筋とか田んぼの様子とかわかるんじゃないかな。
昭和40年代に暗渠・遊歩道が整備される前のもう少し下流の方の烏山川の近くの幼稚園に通っていましたが、
大雨が降ると当時ドブ同然だった烏山川が氾濫して周辺が汚水まみれになっていたのを
幼心に覚えています。

まあ、埋立地にすき好んで住もうって人が大勢いるご時世なので
低湿地ごとき屁でもないという考えの人も多いでしょうが。

↑
だからといって蘆花公園北側が多湿地帯にはならない。あえて言えばゴルフ練習場と学校周辺だけがその気がある程度。

プラウドはかなり高そうですね。
しかも1年後完成でしたら割安で実物が見れるパークホームズのほうが優性ですね。

まあ坪３００は堅いね。こことじゃ、粕谷は地位が違うよ。

粕谷と上祖師谷の比較よりもプラウドはもともと割高ですからね。

このご時世は割安物件を買ったほうが賢明ですね。

世田谷区の条例が改正された場合、
こちらの物件は影響を受けるのでしょうか？

メゾネットタイプ以外の地下住戸があると、
条例に適合しなくなると思うのですが、
Ｍ井不動産Ｒからは何か説明がありましたか？？

新しい粕谷のＮ村物件は、地下住戸がないんですよね・・・。
これに対して、Ｍ菱地所の各世田谷物件はアウトですね。

最近の世田谷物件は大半に地下住戸があるので特に問題ないのでは。
大手はなんとかすると思いますよ。

既存不適格になるのは避けられません。
おそらく今度建替えの際には、地下住居が作れなくなる分、一戸あたりの占有面積が小さくなります。

大手はなんとかするというのは余りにも適当すぎるでしょう。
結局何にもしてくれないですよ。

条例施行前なので、需要事項説明の項目には該当しないとか言うのではないですか

881さんに同意です。
法的なことですから、大手とか否かは関係ないですよね。
皆さん同じ状況です。
恐らく数十年先になるであろう建て替えの際には、これ以外にも道路や用途地域など、変わる可能性は全くないとはいえないでしょうね。
しかしながらこの物件については、現行法規は満たしているわけですし、そのために価格も抑え目になっているのですから、むしろ、最後の機会と捉えることもできると思います。

重要事項説明の項目には該当しないということはないです。
３月２日に素案が出ていますからそれ以後には説明義務があります。
既存不適格になることはほぼ確実なので、このことが気に入らなければ
３月２日以降の契約の人は手付放棄せずにキャンセルできる可能性はありますね。

もし条例ができたとしても特に問題ないのでは。
最近のマンションは耐久性が高いから実際に建て替えは発生しない確率のほうが高いですね。

世田谷区の条例とは？
もし不安でしたら世田谷区役所で相談したらいかがでしょうか。

既存不適格になることが確実ということなのに、
今後も今までの価格で販売されるのでしょうか？

今までの価格は、世田谷区の条例をちゃんと満たした物件として
評価された価格のはず。

既契約者の方にしても、
７０年後の建て替え前に売却しなければならないかもしれないですし、
そのときにどんな評価がされるのでしょうか？

これから検討する方々も、
条例改正前の価値には見ないと思います。

70年後は生きていません。次の世代はタダで相続するのだから文句もないんじゃない？ 自分が生きている間、満足できる家だったら、それで十分でしょう。

何にせよ私たちが生きている間の問題ではないですね。
そこに焦点をあてると世田谷物件はほとんど検討外になりますよ。
ちなみに私のマンションにも地下があります。
今後はさらに建築技術も進化し実際に建て替えは発生しないと思います。

売却しなければいけないときは？

建て替えが発生しなくなるとゼネコンは生き残れない。

地震、火事、建設会社の施工ミス発覚等が原因で
生きているうちに建て替えが必要になる可能性はあります。
建築技術が進歩しても、容積率はどうにもならないと思います。
売却のときも相手に与える心理的なマイナスポイントはあるでしょうし、
下手をすればそのことで足元を見られかねません。
これから契約する方は生きているうちは問題ないという安易な文句に流されずに、
きちんとリスクを評価することをお勧めします。

あと地下室ありの世田谷在庫物件を保有しているデベは
今回の条例のことでかなり困っているようですよ。

一生住みつづけるならともかく、いずれ売却する可能性があるのなら、今回の条例改正の
影響は大きいです。
建築技術が進歩したから建替えが発生しないなんてあり得ません。
少なくとも中古で購入しようという人にとっては、格好の値下げ要因ですから、マーケットも
そのように動くしかないでしょう。
それより、デベにきちんとした対応を取るよう、要請するべきでは。

881さん、882さんと同意見です。

残念ながら施行された場合は、既存不適格物件となり、資産価値は減少する
ことが予想されます。ただし、最近の世田谷マンションは同じような状況です。
先日世田谷区の素案が公開され、利害関係者や区民に対して意見を求めておりましたが、
砧レジデンスの問題もあり、賛成が大半だと思われます。
※砧も設計は承認されたので、単独地下住戸が存在します。

現在世田谷で売り出し中もしくは建設中の物件は、軒並み既存不適格となります。
なお、単独地下住戸が問題であり、メゾネットタイプの場合は対象外ですが、
１つでも単独地下住戸がある場合は、その建物全体で不適格となります。
建築許可時点では違法ではありませんが、今後建て替えの際に問題となります。

将来的な不安は残りますが、建て替えは数十年先ですし、法改正されている
可能性もあります。（廃案は立案よりも難しいですが・・・）
地下住戸があるおかげで、現在の価格で購入できるため、世田谷に住みたいという
気持ちと天秤をかけて検討すればよいかと思います。

※とりあえず素案への意見はしましたよ。素案はあまりにも融通が利かなさそう
　でしたので。

将来の資産価値に影響があるのは残念ですが、みなさんもおっしゃっているように、できれば事業者から説明がほしいですよね。
契約済みもこれからの住戸も同様に。
確実に重要事項説明内容ですよね。

さて、もうすぐ早い人は入居が始まりますね。
提供公園の桜もいい感じになりそうでいいですね。

もう少しで買ってしまいそうだった。
でも、この経済状況の中で買うのはどうなんだろうという思いが、ギリギリで購入にブレーキをかけてくれた。
ここのネガレスの力もあったのかもしれない。今となっては本当にありがたい。前は腹をたてていたけれど。

地下住戸付きはマイナスポイントと思っていたけど、条例ではっきりと不可としてくれるのは良いことだ。
これで私は地下住戸付きを買う事は100％なくなったな。

23区の世田谷区以外の地下有マンションも不適格なのでしょうか？

行政によると思います。
各々で行政確認が必要ですね。

どうもわかりませんが、次に建てるとき地下階がだめならメゾネットにすることなんて簡単ですよ。それにもう一ついいますと手前の道ができると建蔽率を上げることも可能です。つまり地下階をしなくてもそのまま建てることができるはずです。
今は建蔽率４０で容積率８０を基本として設計されていますが、世田谷区では公道６メートルでは建蔽率５０容積率１００が可能である。そして１６メートルでは低層ではなく中層にまでできるはずで建蔽率６０容積率１２０～２００まで可能になってしまいます。
素人同士であれこれ心配するのではなく世田谷区や三井住友に聞いたほうがいいです。みなさんのいう条例の内容がわかりませんが、幅4メートルの中層区域などで地下階を設けることを禁止したいための法律なのかなと思っています。以前土地の分割を禁止したような感じで……

デベさん大変ですね。
でもあなたの言うことは信用できません。

898です。
もしかしてデベって私のことでしょうか？。
私はしがない戸建住人です。
世田谷区役所で｢建築の手引き｣なるものがあります。貰ってきたらどうですか。
以前補54号の道路計画をここの掲示板の方から拝見させていただきました感想です。
心配な方はぜひとも世田谷区役所に行き、道路の計画などを見て相談したほうがいいと思います。

>>898様
ここは第一種低層住居専用地域で建物高さ制限がある為、用途地域の変更がない限り、地下住宅禁止を前提では建て替えの場合は、住宅数は減少すると思います。
将来、建て替えで現在と同じ住宅数を確保するには、現在世田谷区から出ている地下住居規制素案の特例による許可を適用するしかないかなと感じてます。

898です
現建蔽率４０→５０
現容積率８０→１００
そして規模が大きいので緩和措置が適用されますのでこれを上回ると思います。
高さと言うことですが高さはそのままで横に広がり、緑地面積が減少と言うことですね。
私の予測ですと成城通り（１６メートル）など参考にしますと2種低層もしくは低層が外れる（東京テラスのような）かもしれません。
つまり建蔽率６０容積率１２０あたりになると思います。
それにしても立替は60年後以降でしょうか。そのころには外環もでき成城通りから吉祥寺通りをつなぐことも考えられます。
あくまで私も素人ですので、役所や販売の人に聞いたほうがいいのでは。

898さん貴重なご意見ありがとうございます。
勉強になりました。
いろいろ迷っていたのですが、先のことはわからないですね。

なんか地下について色々言われていますが
実際には建て替えなんて起きないでしょう。
それを言っていると現在も既存不適格物件なんて
星の数程あるのに問題になっていませんし。
もうすぐパート４ですか。注目物件ですね。

建て替えはおきないかもしれませんが
売却するときに同じものが立てられないと聞いたら買うほうは購入意欲がそがれると思いますが。
それと既存不適格物件が増えると既存適格物件の価値が相対的にあがるでしょうね。

マンションの建て替えを、まだ日本の社会が本格的に経験していないですからね。
前に建て替え決議の要件緩和の法改正があった時に、若干話題になりましたか。

これから建て替えが大きく社会問題化するような事があれば、既存適格と不適格では大きな評価の違いが出てくることになりますね。
資産価値の点では、新耐震・旧耐震くらいの重要な分かれ目になっている可能性があります。

購入を見送った人はラッキーでしたね。

>>905

他物件ですが、条例が変わって同じような条件の建物は二度と建てることのできない希少性の高い物件で
すって営業が説明してたのを思い出しました。既存不適格という言葉をそのとき知りました。

条例が決まったら、転売するときに既存不適格であることを説明しなければならないから、不利になるで
しょうね。

今日デベさんから電話がきて本件について説明されました。
あくまでも今後の地下住戸に対しての規制で既存地下物件については特例が認められる可能性があるようですね。
しかも今後の物件地下を作れないことにより新築時から割高になりますね。

>>908
本当に既存物件には適応されないなら朗報ですね。
ただ営業の話を鵜呑みにせずに自分できちんと確認することをお勧めします。

地下室ありマンションが作られるようになってそれを価格に反映させたことはないのに、
逆に条例を逆手にとって地下室なしマンションだと割高になるって変な話ですね。