二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

林田力こと、東急不買さんや、地元の再開発反対さんやらが、匿名でここに沢山ネガ書き込みしています。
皆さん、注意した方が良いですよ！

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

と、東急社員が言っています

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だめだこりゃ

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この板に東急社員が常駐しているのは事実だと思う。

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呼んだ？

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801です。私は東急社員ではないし、関係者でもありません。

でも、林田や飯塚が常駐しているのは確実です。
早く契約者だけのパスワード付き掲示板が立ち上がる事を期待しています。

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林田って誰？
移行したいなら自分で作って勝手にやってくれ。スレが汚れる。

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つーか、何で東急関係者でもない人間が必死にアピールしてんの？
もしかして地権者か何か？

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>>809
心情的にレフトウイングが嫌いだからでしょ。
それくらいわからんかな？

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地権者だろ？

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二子玉川ライズには興味あったんですけど、この価格じゃ見送ります。
というか間違いなく竣工後に売れ残り販売されるでしょう。
東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベですから
そのパターンは本プロジェクトでも健在というわけです。

今はデベが弱気になって建設単価も高めに設定していますし、コンサバな積算価格を元にエンド価格をしていますから土地価格が昨年度から40％以上大暴落しています。
従って2010年3月の相場価格は間違いなく今より安くなっています。

2006年3月までに分譲されたファンドバブル絶頂期であれば新玉川線エリアは＠350万円（80㎡9000万イメージ）でもOKでしたが、
2007年夏以降に分譲され本年9月までに竣工したマンションは＠350万円で大量の売れ残りを抱えて20％前後の値引販売しているのが実情です。つまり現状の新玉川線エリア相場は＠260〜280万円（80㎡7000万円イメージ）と言えるでしょう。
今後1年は更なる景気停滞が見込まれるため2010年3月の新玉川線エリア相場は＠250前後（80㎡6000万円台前半）ではないかと予測できます。

二子玉川ライズは大規模プレミアムがありますのでその分を上乗せする必要があります。
大規模プレミアムは各プロジェクト成約事例から推察して80㎡で最大1000万円、すなわち＠40万円と仮定できますので、＠250万＋＠40万＝＠290万円（80㎡7000万円前半）が相場価格と思われます。（ここで述べる相場価格とは、3ヶ月程度で完売が見込めるマーケット寄り付き価格を意味します。）
よって相場＠290万円に対して＠380万円の価格差を営業努力だけで埋められるはずもなく、ましてや部屋の仕様も良くないため販売大苦戦必至です。

東急は隠蔽体質ゆえ正確な販売状況が公表されないため判断が難しいところですが、分譲900戸を500戸売るのが精一杯でしょう。
公表されるであろう「来場客●万組」で売れてるイメージを前面に出すと思いますが、売れてるマンションが広告（住宅情報や新聞折込やDM）出したりTVや雑誌の取材を受けることはありませんのでだまされないようご注意ください。

2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度（現金ではなく家具や設備サービスで対応）
2010年5月〜8月・・・値引き10％（現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など）
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15％（明確に現金値引き）
2011年1〜3月・・・値引き15〜20％（場合によってはそれ以上）

こんなイメージになると思います。
たぶん2011年3月で完売するでしょうね。
私が買うとしたら2010年9月頃かな。
もちろん会員登録して地道なウォッチ続けることが重要です。

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あなたの希望的観測は理解できた。

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>>812
長文良く頑張った。

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やっぱりどう見ても値付け高過ぎますよ。
うちも会員登録したけど撤退しました。

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もはやスレがＰａｒｔ５まで達するこの物件の注目度を甘く見ない方がいいよ。
ネガレスする人も単に自分が安く買いたいからって理由の人が大勢いるからね。

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1億円も出して買った自分の財産が、数ヵ月後に8000万円で売られてたら誰でも憤慨します。
そんなの東急不動産だって分かってるはずだから値引き販売されることなんか有り得ない。
本当に売れなかったら東急不動産や東急電鉄の重役さんが多少安く買うことはあるでしょう。
その程度なら許容範囲です。自分の願望を書いて風評にするのはやめて頂きたいですね。

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816
ほとんどの書き込みは価格発表まで。

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＜決意表明＞
地域イメージ崩壊は困るので、値下げは一切しません。完売まで何年かかろうが頑張る所存です。周辺住民のみなさんご理解、ご支援よろしくお願いします。

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