23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その36）

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-37592520090420

ストレステスト19行中16行が実質破綻（との噂）ですか。

10年前当時どうだったかな。えーっと、バルクセールされてたところって

長銀、興銀、日債銀、東京三菱、さくら、富士、DKB、三和、住友、大和、三菱信託、住信、日本信託、中央信託、

三井信託、東洋信託、浜銀、千葉銀、・・・生保とかも入れると同じぐらいですか。もっと多いかな。

ワークアウトという名の廃品回収の汚れ仕事しないといけないでしょうね。鉄屑いくら、銅線いくら・・・

今回はハゲタカ印の民間の人夫遣いが見当たりませんからね。大仕事ですね。

下がると出てくる後講釈(爆)

NYダウ、久々の下げ幅。少し市況の違和感が払拭されますかね。

GMの破綻は少なくとも二年前の七月には確信出来たけど。

クルマも家も金融の力を使わないと成り立たない商売。金融の力で先喰いした需要を己の力量と勘違いし、いつまでも続くと慢心したことが誤り。

日本は1995年当時は全銀行が実質破綻してた（実質債務超過）が、それを隠し、10年間の利益と公的資金を入れ復活した。
アメリカも時価会計変更など同じ道を歩もうとしているが、大胆な税金投入で日本のような長期低迷を避けるかも知れない。それが可能かは米債券の動向とマスコミの反応次第だろう。

日本は1990年代半ばに宮沢さんがやろうとしたが、血税投入反対と騒ぐマスコミに潰された。
今回はリーマンという生け贄を捧げた効果が出るのかどうか。破綻処理というカードをちらつかせながら、コントロールに成功するかは、今後の米国債の動きに反映されるだろう。


リーマン破綻も含め、今回の金融危機への対応は一応シナリオに沿ったものであるという認識は持っておいた方がいい。今のところ8割りは想定の範囲内。これからが山場。

日本の不動産は買いだね。その他の投資対象と比較しての話だが。

90年代半ば過ぎ為替乱高下で株価が大きく動いたけど不動産価格は緩やかに減少。どこが連動だ？

郊外はいつでも安い。都心物件が減るだけで平均価格はさがる。
都心物件がふえて価格がさがって初めて下落。

三鷹とか二子玉川とか、高いけど？

都心物件不足の受け皿になっている。23区の平均価格でなく首都圏平均だろ？

日経平均下げ止まってる。嫌だな。

・地価の下げはおさまりつつある
・地価はこれからもどんどん下がる

どちらも言うのは簡単ですが、実際どうなのかは当たり前ですがあとになってみなければわかりません。

しかし、どちらかの立場を貫くだけでなく、いろんな意見を聞きながら
柔軟に意見を変えていける人の方が失敗しにくいのではないかと思います。
自分の意見に固執しすぎると、「変化の胎動」に気づきません。

実際、様々な指標を見ても、明らかに市況も投資家心理も回復してきているのではないか、という
兆候が随所に見られることや、遅ればせながら、政治も、定額給付金や高速道路一律1000円などの
わかりやすい経済対策を始めとし、住宅ローン減税の拡充、贈与税の非課税の拡充、
家電エコポイントの導入、自動車購入に係る減税、等、消費刺激策をどんどん実施(一部予定）しており、
今後は経済を始め、地価も、急回復はしないまでも、大きく落ちていくことはないのではないか、

という意見をもってもおかしくないと思います。

一方、現在の順調に上がり続けている株価や、下げ止まりつつある地価は、一時的なものであり、
今後、3月末決算の企業の業績が発表されるにつれ、そのあまりの悪さに、4月末からGW明けくらいにかけて
株価は再度暴落し、国民心理も悪化、景気刺激策も全く機能せず、地価も再び大きく下落を始める

というシナリオも考えられると思います。

さらに一方では、そうした3月末企業決算の悪さはすでに織り込んだ上での現在の株価水準だ、
という考えもあります。

この掲示板をみていると、同じ人は基本的に意見を変えず、同じ主張を繰り返していて、
他の人の意見を全く受け入れようとしていないようにみえるので、
それでは失敗する結果になることが多いのではないかと思います。

いろんな意見や見方を聞いたところで成功率はあがりませぬ。
相場のことは相場に聞け、です。後付け解釈は無用。

ごもっとも

ごもっとも。俺のほうが頭がいい、知見がある競争しててもしょうがないよね

床屋談義の域はこえられないのかな？

>>694
長文だから、何か得るものがあるかと思って読んでみたけど、
俺と同じくらい無知だな、あんた。
がっかりしたよ。
よく恥ずかしげも無く、そんな一般論を長々と書けるな。

試行錯誤して自分の持論を展開してる利害関係者の書き込みの方が
まだ遥かに中身がある。

>>694 お前の言ってることは下のコピペと変わらないぞ

犯人は、20～30代もしくは40～50代の犯行
日本人である可能性も否定できないかもしれないということを念頭に入れておきたい。
そして男性、もしくは女性、中年、あるいは高齢者と思われます。
だが若年の可能性も否定しない方が賢明であるといわざるを得ません。
犯人の体型は、筋肉質でありやせ型、時々中肉中背～肥満型で、
着痩せや、着太りして見える見える場合もあるということも考慮しておかなければなりません。
身長は、１４０～１６０cm代もしくは、１７０～１８０cm代でほぼ間違いないと思われますが、
１４０cm以下の可能性もあると考えて捜査するのが基本になります。
移動は、主に公共交通機関を使いながらバイクか車、もしくは自転車か徒歩で逃走、
船や飛行機を使うことももちろん考えられますが、馬や犬ぞりに乗り移動といった特殊な
移動手段もあるということも頭にいれておくべきです。
現在の潜伏先は、山林か繁華街か住宅地、すでに国外へ逃亡している可能性も否めません。

富める者の多くは平均以下の知能であり、賢い人の大半は、人並み以下の所得と資産しか持っていない・・・ずら。

いや、694の見解が現状を一番よくとらえた表現だと思うよ。世界情勢、金融情勢、国内政治情勢を深く洞察すれば、だいたいそのあたりが落としどころなんじゃないかね。
694がいう後者の悲観シナリオになった場合は、このスレに多い、たかが数千万の自宅マンションを23区内でもう１1,2割安く買いたいがために世界大恐慌を懇願されている方々の意に沿った流れになるわけだが、少なくとも株式市場で３月にカラ売りかけた上で、悪い噂を流して暴落を誘おうとしていたそうした連中は、政府と真っ向衝突して、逆に踏み上げられて全滅したことをよく肝に銘じておくべきだね。
要するに、これ以上の不動産価格下落を願っている側の人は、今の金融危機を解決しようとしている政府や銀行といった国家サイドと対立する立ち位置で、かなり無理くりを通さなければ意が通らない状況におかれているということんだと思うよ。

立ち位置は、対政府というより米国。さらに言えばウォール街。蟷螂の斧と言うとまた熱くなる人もいるだろうが。

694の書き込みから「落としどころ」を読み取れる702は神。

渋谷、神宮前、松涛、赤坂、表参道あたりの住宅地の土地価格は完全に下げ止まりましたね。
しかし、ピークからわずか１年前後で約半額になったわけですから、昨年１年は不動産業者にとって、ホントたいへんな１年だったわけですね。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200904house_tokyo_23.pdf

下げ止まったのかどうかはしばらく経たなければ分からない。
踊り場に過ぎないこともありえるから。

694はあのように書いてるけど、
結局は、地価は今後は大きく下げていくことはないだろう、
ということを暗に言いたいんだと思うよ

政府の政策とか、みんながわかっていることを
改めて書いたというのはそれはそれで頭の整理になっていいと思う

下げ止まったと言うより、極端な薄商いずら。

売らなきゃならない程追い込まれてる事業法人や個人は少ないからね。　
郊外に手を出したデベは強制的に売らされて、整理されたけど、都心の土地を保有しているとこは、まだまだ切羽詰まってはいない。
2003年頃みたいにソニーみたいな会社が都内に保有していた土地を処分したりしないと、なかなかいい土地は出てこない。

薄商いなのは、投げる人がそんなにいないからだ。

そういえば、一時話題になった高輪台駅徒歩２分の元ソニー独身寮テニスコート跡は、コムスンがあきらめてどこがひきとったのかな。

都市再生の規制緩和でプロジェクトが促進された2002年～2005年
供給が多くなり競争激化で価格は下がった。
銀行が建設資金を融資しなければ供給は増えない。
競争がなければ価格は高止まり。
資金繰りの面でも自己資金比率の高いデべや資金調達コスト
借入金利の低い大手はじっくり売ることができる。
同じ株安の不景気の2003年とは、不動産の状況は大きく違う。

そういうのは高止まりとは言いません。

市場環境悪化で取引が成立しない状況、要は潜在的な下落です。

どうも下げ止まったことにしたい勝手な希望的観測の方がいますね。

じゃあ逆に誰が買ってるんですか？一部収益物件除いて取引自体ないですよ。

財閥系や信託系の大手仲介業者にでも成約状況ヒアリングしてはどうですか？

担当者がまだいるかは知りませんが。

>>708

全くそのとおりです。

694=702=707
これ以上、恥の上塗りはやめた方が、、

ファイナンスの与信調査やってるんだ。

投資顧問ずら。

>>710

グランドメゾン白金台ですか？積水ハウスが分譲中です。
値段は２～４．５億円とのことです。

新興デベなどは、下手に売ると損が出て即債務超過、
売るに売れず座して死を待つ状態でしょう。

減損会計になったから、簿価と実売価の差は小さくはなってるんでしょうけど。

>>718 それは大手でも財閥系でも同じだろｗ
ただ、少し延命しているだけ。

積水ハウスですか。往年のブランド復権ですね。三茶の杜は感心しなかったですからね。

御殿山ソニー跡地も積水ですね。マンションもできるみたいですが賃貸かも

>>719
一緒じゃないだろ。
大手財閥系の主要な収益源はオフィス賃貸だよ。
空き室率は多少上がっているが。
座して死を待つレベルには程遠い。

>>722

他が収益源なのは結構なのですが、紛いなりにもおやりになる以上は
住宅事業をあまり疎かにしないよう留意戴きたいですね。

若しくは、いっそ止めたらどうなんでしょうか？
察する限りどうせ大して思い入れないところも多いでしょう？
大手でも雑な商売で評判が芳しくないと思しきも見受けられますし。
絶対値引きしないとか無駄に豪語して財務リスクだけ余計にしょった所も。

別に止めても誰もこまりゃーしませんよ。管理だけ他の大手や独立系が引き継げば十分。
財閥系だの大手だの言いますが、総合デベももっと集約されて然るべきと思いますが。

数あっても特段切磋琢磨しているとも見受けられず、胡坐だけかかれてても客からすればしょうがない。
社会的に存在価値が見受けられない。徒に数だけ供給してて、住まいがどうの言われてもねぇ。
結局欲どおしいだけでしょ。若しくは意地か見栄か惰性か。

住宅に思想も理念も無い、或いもはやは無くしてるようなデベは大手だろうが新興だろうが、要らないよ。
比較論、相対論でなく、絶対論でまったくもって必要ない。

逆にどっか総合デベで住宅止めますって言ったら、私は英断だと思いますがね。

>>722 「多少」どころじゃなくて致命傷になりそうなぐらい上がっているぞ。
特に悲惨なのは新築物件。日経ネットの記事ぐらい読んで置けよ。
大手や財閥系はかかえてる案件もでかいものばかりだから、一つ大コケすると、
ダメージはでかいぞ。

新築オフィス、空室率急上昇　割高な賃料を敬遠
　東京等の新築オフィスビル（開業1年未満）の空室率が急上昇中。
3月末の空室率は約35％と3分の1が空室になっている。
大阪や名古屋、福岡も30―60％台の空室率を記録。

オフィスの空室率は５％超えたら危険信号が常識。それが二桁いったら抜本的改善策が待ったなし。
３０％となったら驚天動地、唖然、呆然、愕然の状況。この空室率のオフィス物件は決算時に監査法人から
減損会計適用の指摘を受けることはほぼ間違いないです。スミフさんあたりは株主総会でキツイご質問が連発
だと思いますがね。分譲マンションの完成在庫も半端な数ではないし、オフィスもこの様ではね。

新築オフィスの空室率の話は、知ってる人は知ってるし、実際に都心に勤めてれば、自分の会社の周りの状況みてれば薄々は感じてる話だよね。
世の中、どこ見ても不景気だって話はわかりきってる話であって、主題は、在庫が今年の１月以降、急激に減ってきている新築マンションに関し、超都心部については価格下げ止まりのデータが発表され、６ヶ月先を反映されるといわれる不動産会社の株が３月を底に爆騰しはじめてる現象をどう考えるかということではないんでしょうか。

NYダウは、上がりそうで下がる値動き。今日の日経平均は8600円をウロウロするのかな。連休明け大きく下げる雰囲気濃厚ですね。信用買い残もふえているし。

１月以降、新築の在庫が急激に減ってきていると言うけど、

赤坂、麻布十番、芝、の新築が急に売れましたか？

売れなくても価格下がらないなら、売ってないのと大差ないずら。

在庫の話だから、売れてないかとか売ってないとかは関係ないずら。

超都心部についていえば、2004年ごろも、南麻布とか番町とか千鳥が淵とかで、竣工後１年ぐらいまでダブついている現象はあったずら。
相場が強くなる前兆をデベが感じると、高めの設定でじっくり顧客が寄ってくるまで待つパターンずら。

在庫があっても、価格下げない会社があるという話ずら。

今日も株価は中折れ。

昨日の日刊不動産経済通信の記事では、
見出し「定借マンション「神宮前」、契約率9割」とあり、
内容はかなりポジティブに書いてあったが、よく読むと、
・今年3月竣工
・総戸数385戸
・第1、第2期販売戸数190戸のうち9割契約済み
なので、実際は200戸以上残っている計算となる。

うちの近所では、2月に竣工したのに、未だ販売が始まっていない三井のマンションがある。
こんなのを知ると、まだまだ価格が下がると思ってしまう。

↑
それに追随したのが竹中路線だね～
おかげで日本の金はアメリカに一層流れるようになった・・・
なんで日本政府の民営化案件に利害関係の絡む外資がアドバイザリーで入ってるかな～？

まあ、ゆるゆるの緩和状態は変わりないから、またバブルが起きてもおかしくはない。
それでもいいけど、また妙なスキーム作られて、日本の金が流れ出さないようにしてくれよ。
アメリカ人の無駄使いに使われるだけだから、あほらしい＾＾

>>736

>2月に竣工したのに、未だ販売が始まっていない三井のマンション

これってどこですか？

>>739
これです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43510/

>>737
どの部分が何に対する感想？
歴史の講釈ならどっか別の所でやれよ。

寂しいオッサンなんだよ
一人でﾌﾞﾂﾌﾞﾂ喋りながら歩いている人と同じ類

だから、給料が下がったり、成長がマイナスの仕事をしなきゃいいんだよ。ホントしつこいね！

渡航費、学費、生活費をただにしてやるから、どこか外国で学んでこい、と言って、まったく学んでこなかった連中、米ＭＢＡ大学院で主流のディベート授業で何の発言もできない日本人のような人が、>>743>>744のタイプ。

>>738
竹中路線が悪かったとは思っていないし、むしろ、とても頑張ったと思う。国家財政破綻の懸念と長期不況の狭間で、今のようなイケイケ財政出動をしなかった。赤字国債は、人口数が急すぼみしている後の世代が払わねばならないんだよ。税金の重みが増したら、若い世代が余計、生きる希望を減らすのではないか？　日米の経済状況の時差があって・・・、戦後、日本の目指した体制が欧州モデルか米国モデルかの違いもあり・・・　ここで議論が分岐。麻生はだめだ。民主も勉強不足。例えば、デンマークの風力発電による成功例を学習しているのか？

アメリカの自動車産業ビッグ３の動向を静観したい。米ジャーナルから判断できることは以下。潰れると大量の雇用が喪失、大恐慌みたいになる、政府がなるべく救済、政府は日本みたいに環境対応にしろと言う、経営陣は反感、組合は雇用死守、債権者集団も大規模損失を防ぎたい、政府も潰せに潰せない。どうなるかわからない。

80年代に米製造業空洞化という議論があったが、アメリカ資本主義の象徴たる企業ＧＭが壊滅するのか？
かつて巨人と言われたＩＢＭも、ＯＳだけで、マイクロソフトにシェアを略奪されたこともあるが。

東京２３区の不動産価格も、以上の経緯によって左右される。
アメリカの投資銀行とヘッジファンドが東京のマンションを投機対象とすることは終了した。

>渡航費、学費、生活費をただにしてやるから、どこか外国で学んでこい、と言って、
>まったく学んでこなかった連中、米ＭＢＡ大学院で主流のディベート授業で
>何の発言もできない日本人のような人が、>>743>>744のタイプ。

誰も聞いてないのにアメリカの思い出話をしたり
やたら「アメリカでは～」と枕詞に付けて失笑されるタイプだな


ああ俺もスルーできないなんてまだまだだな

書いてる内容もﾄﾎﾎ

IBMとGMを比較して何が分かるw
風力発電位しかﾈﾀもないし

米ＭＢＡ大学院？？？

そんな表現する？

MBAの意味知らなかったんだろ
可哀相だから言ってやるな

Ｍもういちど
Ｂバブルで
Ａ当てたいなあ
大学院

>>751

Married
But
Available

の略ですよね

>754
Married
But
Available

翻訳してくれぃ～～

結婚してるけど誘ってね

留学経験あればBSだろ＾＾

ＩＢＭは今はいい企業に変身してると思うがね。
アメリカは製造業は捨ててるだろ。もうけの軸は金融とライセンシング。
だからまた時期がきたら投資するよ。規制も金利もゆるゆるのままだったらだけど。

↑
Ｂ　ばかで
Ｓ　すみません

ＭＲ来場者の３７％が買い時と思っただけでニュースになるんだね。
モニターのマインドは２８％しか買い時と思ってないのに。

日銀総裁の「偽りの夜明け」発言が
各メディアでまるでなかったかのようにされてるな
新聞のHPの経済欄でも無くなってる

正直すぎたかな

http://jp.reuters.com/article/mostViewedNews/idJPJAPAN-37678320090424

貼っておきます。

ついでに貼っときます。

先にクライスラーをプレパッケージのチャプター11ですか。
GMの慣らし運転でしょうか。
フォードもキツイし。CITIはあるし。

まだ宵っ張り、夜更け前かも。

http://jp.reuters.com/article/wtInvesting/idJPnTK026445720090423

CITIは時価会計緩和という荒業で
しばらくﾀﾞｲｼﾞｮﾌﾞじゃない
深ーく膿が溜まりそうだけどw

だからこそ、アメリカを中心に金融政策でとにかく不動産の下落を止め、できれば数年で2007年当時水準にもどす必要性があるんじゃない。
不動産や株式は長期右肩上がりだからこそ資本主義が成り立つわけだから。
日本のように結構長い期間にわたって右肩下がりになっても、なんとか持ちこたえてるのは、実態的には社会主義経済体制に近い体制だからですよ。
でも、その日本も、もういいかげん不動産と株式の右肩下がり放置政策も限界に近づき、米国からの圧力もあり、その対策に本腰を入れ始めたのが、本年３月ってことでしょう。
全体としては人口減少ですが、その中でも当面、人口が集中するエリアのマンションはそろそろ買いでいいと思います。中国はすでに回復モードになりましたしね。

ttp://www.nikkei.co.jp/news/main/20090425AT2C2401Q24042009.html

日興コーデ買収、三井住友に優先交渉権　米シティ

米シティグループが傘下の日興コーディアル証券と日興シティグループ証券の大半の部門を売却する優先交渉権を三井住友フィナンシャルグループに与えたことが24日明らかになった。三井住友が提示した買収額は約5000億円で、来月以降の合意を目指して詰めの協議に入る。三井住友は日興を傘下に収めることで、証券部門を抜本的に拡充、総合金融グループとしての地位を強化する狙いがある。

優先交渉権は入札でもっとも高い条件を示した買い手候補に与えられる権利で、三井住友は今後米シティと独占的に交渉していく。両社は細部の条件の詰めを急ぎ、5月にも最終合意したい考え。野村グループ、大和証券グループと並ぶ三大証券の一角である日興が三井住友グループ入りすれば、金融界の勢力図は大きく塗り替わる。

元祖匿名氏は下がって欲しくて仕方がないようだけど
クライスラーもGMも破綻は折込済み
CITIもそんなに酷いことにならない感じだね

日興AMは引き受け先まだ？
不良債権化しちゃうよ

経済不況そのものより、これをきっかけに日本自体が経済大国の役割を終えて、
成長しないローカル国家になっていくことのほうが、
日本の不動産や土地価格に与える影響は大きいでしょう。

グローバル資本主義になっているから、経済システムを守りたいなら、
条件の悪い日本を無理に持ち上げなくても、
勢いのあるところに資本を振りむければいいだけなので。

バブルや大儲けを捨て、
地味に生きていくのも日本人にとっては幸せかもしれませんよ。

今年の後半から山手線エリアのマンション価格は上昇すると見た。

ただし有明、豊洲あたりの城東埋め立てエリアは下落が続くことでしょう。
需給と価格帯のバランスがあまりに取れていない。

見るのは勝手。
外れても何の責任も取らずに済むから。

有明・豊洲はオリンピックギャンブルの結果次第なような。
ただ仮に誘致成功したとしてそれでやっと現状維持ぐらいで
失敗したら暴落の可能性が高いというのは、ほぼ統一した見解だと思われる。

近所でイベントなんてやかましいだけでしょ。
スター選手を間近で見られるわけでもないし。

豊洲はオリンピックに何を期待してるんですか？
会場のできる勝どきや宿舎のできる有明なら分かるけど。

>>773
周辺も含めて開発が進むからじゃないかな。

五輪のために豊洲を開発？
五輪観光客は豊洲を素通りするだけかもしれないのに。

>771
同感です。

城東埋立地の暴落を抑止できる可能性があるとしたらオリンピックくらいですね。

でも、そのオリンピックは東京に来る可能性はかなり低いでしょう。今の状況だと。
それに開発といってもスポーツ施設や宿泊施設ができるだけであとは何もないですよ。
例えば地下鉄なんて7年ではとても作れるものじゃないですから。埋立地だから地盤が軟弱で工事に時間がかかりますからね。
埋立地住民の最後の希望なんでしょうが、妄想が激しすぎます。

これだけダメと言われると逆に東京に決まったら爆上げの可能性あるな

爆上げなんて期待して言ってるのがいる間はダメだな

地方は厳しいでしょうね
やはり東京しかありませんね（ただし湾岸埋め立ては除く）

地方に金やっても投資効率は悪い。
国際的にも、多くの地方は人や投資を集めらはしない。

大阪みたいのもいるから勝手にやってもらって、
東京に重点的に投資しようよ＾＾

江東区にはオリンピックの影響はないでしょうね。
勝どき、晴海あたりはすごく変わるし資産価値に影響出るでしょうね。
豊洲東雲は数年前がピークで、今後↓行くたけと思う。

>>781
有明界隈に投資するのも非効率