三井不動産 愛宕・虎ノ門タワー計画
詳細、ご存じの方、いますか？
所在地：東京都港区虎ノ門3丁目109-1（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩4分
東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩9分
都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
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【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276
[スレ作成日時]2006-04-09 16:43:00
私も明日鍵の引渡しです。引越まで時間が空きますが夜景チェックに行ってしまうかもしれません。とりあえずデリバリーしてくれるクリーニング屋さんを探さないと。。。
この物件タワーの最上階部分の角のところがカッコイイですね。
本日、三井本館で鍵を受け取りました。住むには最高の出来栄えです。
駅からは２分足らずだし、周りの環境が落ち着いて浮ついて
いないのが好感が持てる。
慈恵医大病院までトンネルを抜けて、歩いて５分で行けるのも
年老いた自分の将来を考えるとありがたい。虎ノ門レジデンスの
近くに虎ノ門病院があるように、大病院が近くに位置することは、
物件の価値を大いに高めます。都心に住むには必須条件です。
神谷町から六本木、霞が関、日比谷、銀座まで数分の利便性で
ありながら、ここの周りは都心とは思えない静けさです。
御成門小学校もいい学校なので孫と住むのもいいな。
都心の住処としては秀逸です。
都内にいろいろ投資をしてきて、港区マンションもいくつか
所有しています。各物件にそれなりに自分の判断基準が
ありますが、地味な物件ですが、ここは永住するのには
極めていい物件ですよ。
虎ノ門再開発もあるので、さらに価値が高まると思います。
周りにラブホテルや歓楽街がないのもいいですね。
No691さんへ
大変申し訳ないけど、訂正させてください。
私は商売柄、他の複数の清水の物件や、鹿島、竹中の施工も見たこともありますが、
たぶん、ここが特別出来がいいんであって、清水だからいいという事はないと思います。
内覧の時、点検口から天井裏なんかをみたり、いろいろ意地悪な見方をしましたが、見えないとことでもきっちり作る意気込み、が感じられ、内覧立会して、嬉しくなったのはここだけでした。
さりげなく、三井の立会いの人に聞いたら、躯体時や初期完成度からずば抜けてよかったそうです。
他の物件では、はっきりいってでたらめな物も多くありました。
三井などの大手デべは検査はしっかりしていますが、結局施工のチームしだいでかなり違いが
あります。あまりゼネコンは関係ないかもしれません。
少なくても、私には買えませんが、建築物的には、買った人は当りですね。うらやましい。
No.692さんへ
貴重なご意見をどうもありがとうございました。
小生としては、マンションを購入するのは初めての経験ですが
今般の内覧会にて２０数ケ所の一部我が儘とも思える指摘事項について、素直に真摯に対応して頂き、確認会にて１００％修復されており、ほんとに感激した次第でした。
更に、確認会で新たに見いだされた数件の指摘事項についても
鍵引渡し後の確認の際にも、完璧に直っており、つくづく
三井不動産／清水建設で良かったと感じた次第です。
清水建設がいつでも良いとは思いませんが、本マンションについては、責任を持って対応しているのではないかと感じました。
私のように建築の素人としては、信頼のおける会社に頼るほか手段はありません。
たとえ、価格的に高くても投資目的でなく定住目的の場合は建物の信用が第一と考えます。
満足そうで何よりですね
内覧の際の不具合はどんなのがありました？
傷とかへこみとか？
虎ノ門TR、PC赤坂に較べて地味な物件ですが、永住マンションとしての立地は最高です。
入居してみて、建屋の作りの良さと周りの緑の多さに満足です。スーパーマーケットの
ポロロッカまで歩いて５分もかかるのが、難点ですが、一駅地下鉄に乗れば、六本木の
明治屋に行けます。三田線にも近いし、慈恵医大が至近距離なのも安心です。
虎ノ門TRの位置する四町目も都会的でありながら緑の多い素敵な場所ですが、私には落ち着いた
ここが似合っていると思っています。神谷町の都心の上品で隠れ家的な雰囲気が最高です。
隠れ家的な雰囲気その通りですね。
朝、お寺の鐘の音で目が覚めるというのも、
都心とは思えず、よい感じです。
西側はビューが開けています。
ロビーも比較出来ないくらいユニークです。
何よりも鳥のさえずりがここの環境の良さを物語っています。
西というよりは北西ですね。国会議事堂が見えないのが残念ですが、南、北東の次に抜け感がある方向だと思います。
共用部は本当になんともいえないぐらい芸術的です。賃貸で住めちゃう人がうらやましい。
ここは１ＬＤＫ中心にずいぶんたくさん賃貸出てますから住もうと思ったら
簡単に住めますよ。
マンション投資家さんたちは一生懸命ポシティブレスで宣伝しないと
さばききれませんね。
しかし外観もめちゃめちゃカッコイいですね。
そうそうその調子。
港区にはここ２−３年続々とレベルの高いタワーマンションが、できてきたけども
人気があるのは、住環境が良いこと、駅まで通う途中に不快な建物がないこと、
近くに大きな病院がある物件、欧米系大使館が近くにある地域、高速道路から騒音が
聞こえぬ程度は離れていること、賃貸と併設されていない、民度が高い、、、
ここは目立たないけれども条件を満たした、かなり良い物件です。
仕上がりもいいですよ。
発見！正門から１分弱のところにレストランが６件くらい
集合しているストリートがありました。夜は何か雰囲気を醸し出していますよ。
神谷町は雰囲気のある隠れ家的な店が多くていいですね。土曜日も結構営業しているし。にぎやかなところにいきたくなったら、六本木・広尾・恵比寿まで一瞬です。
愛宕神社がもたらす四季折々。
建物の構造とか仕様とか設備関係はどの程度のグレード？
こちらは、住民板に移動が宜しいかと思いますが？
No.679さんへ：愛宕グリーンヒルズフォレストタワーと本タワーの賃貸料金の設定ですが，前者は最上階にプール，フィットネスクラブ，その下のフロアーは24時間のバイリンガル医務室。慈恵医大への優先診療，慈恵医大人間ドック無料などの付加サービスもありそれは比較になりません。当然フロントサービスは同等のサービスです。つまり本タワーの賃貸料はより低く設定せざるえないでしょう。
>>709
それは確かに言えていると思いますが、立地や専有部グレードを比較すると解せないところもあるんですよね。個人的には、きわどい商売をしている人にも積極的に貸していることの結果かと思っています。例えば元麻布ヒルズなんかもろにそれですよね。
元麻布ヒルズの立地は良いですね！！
元麻布ヒルズの立地自体は最高だけど、あんな周りの住民からひんしゅく買っているマンションに普通の人はすみませんよ。
やっぱり、よほど虚栄心に満ち溢れた人か普通出ない職業についている人が住むところだと思いますよ。実際そうだし。
それに比べると、この物件は家賃は抑えられるけど、住民レベルは高くなると思います。
住民レベルって、具体的に言ってください。
＞７１０、７１２に同感
元麻布ヒルズが見える場所に住んでいますが、建物が歪で異形なためか、見ていて気分が
悪くなります。せっかくの都心の高級住宅地が、この建築物のために台無しになってるね。
近所の方の嘆きの声がわかります。
独りよがりのデベの体質が、見えてきますね。
そうですか？
いつも見ていますが、当初は、パイナップルのようで凄いと思いましたが（笑）
考え方によっては、回りに空間が空くので、かえって近いお宅の方に配慮した結果
かとも思えます。
ただ・・・少し離れて、全体を見ると・・・良くも悪くも目立ちますネ。
yahoo不動産で現在売り物件が２４物件、掲載されてます。
全戸数が２３０戸ですから、すでに１０％以上売りに出ていることになります。
（掲載されない部屋もありますから、実際はそれ以上）
投資目的がいかに多かったのかわかります。
でも市況が市況だけに売り抜けるのは難しいでしょう。
分譲価格割れもありえそうな感じがします。
分譲と賃貸では，賃貸はつねに魅力ある付加価値をつけないと住民がいなくなります。たとえば芝浦アイランドの分譲グローヴタワーと賃貸のブルームタワー。互角の条件ですが，湾岸ですので東向き（東京湾方向），東南角は人気があるでしょう。しかしグローヴの東向きはエアーとブルームにはさまれ，額縁のような景色，ましてや東南はブルームが眼前。しかし所有権があります。一方，賃貸のブルームは所有権はないため，ライブラリー，お茶室，クリーニング，楽器演奏室など魅力ある付加価値で対抗する。分譲ＰＣ虎ノ門と賃貸グリーンヒルズフォレストタワーも愛宕トンネルをはさみ同様な構図。分譲マンションを賃貸で借りるほどばかげたことはない。なぜなら分譲の時点で販売会社が儲け，さらにそれを賃貸に出す人が儲けようとする。そんなことならはじめから付加価値多大なフォレストタワーを借りたい。このマンション近くに３０年近く勤務しているが，西新橋，愛宕，虎ノ門地域では二度と出ないだろう，すばらしい「分譲」物件と思います。環境。品格。建築レベル。何をとっても最高ランク。賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？なぜ自分がお住みならないの？と聞きたくなります（Ｎｏ７０９）。
>>718
森ビルさんは、開発利益に加え、リーシングでも鞘を抜いております。
組織の力で利益の最大化を図っているのです。あたりまえのことです。
それと比べると、この物件に投資している個人や中小企業は、開発利益はおろかリーシングによる鞘抜きもほとんど考えていないと思います。長期金利に１〜２％程度上乗せしたネット利回りを確保し（低金利を享受するということ）、タワーマンション特有の相続税軽減効果を享受しようというのがほとんどだと思います。
結果的に、鞘が乗りまくっているグリーンヒルズよりもお手ごろ価格で賃貸に出ているというのが本当のところだと思います。
＞７１８
＞このマンション近くに３０年近く勤務しているが、、、
＞賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？。
ご老体には申し訳ないが、分譲物件の方が仕様が良く、さらに誰でも借りられる賃貸専用棟と比べて希少性があります。良い仕様且つ希少性・高付加価値だからこそ高い家賃で賃貸に出すという選択肢もあるのでは？
それにアメリカ的な考え方で行けば、良い物件は自分で住まず、貸し出して収益化するのは鉄則です。そういう物件をいくつか持てるようになり、それで十分収益的に潤った所で最後に自分の終の棲家を「最高級」で買う（建てる）。これがアメリカ的金持ち父さん的考え方です。
ここ以外どこに住むの？？のような否定的挑発的に問いかけられる覚えはありませんし、答える必要も無いでしょう。まずはこういう価値観もあるということも認識すべきでは？？
いろんな考え方の人がいるのです。
フォレストタワーもパシフィックも周辺の賃貸物件は空室だらけでっせ。
終の棲家なら落ち着きがあってよくても、賃貸で住む住民層にとっては、
この立地はつまらないんじゃ？
フォレストタワーはほぼ満室です。
うそはよくないことなので趣味かもしれませんがやめてくださいね。
空室結構あるじゃん！ 負けず嫌いさん。
負け惜しみが趣味かもしれませんがやめてくださいね。
毎晩、フォーレストを見ていますが、最近は照明がされていない部屋が、
どんどん増えています。常に賃貸募集をしているので、それほど人気が
あるとは思えないね。御成門、神谷町、新橋のどこも中途半端な距離。
賃貸なら３−４分以内でないとね。
PC虎は分譲物件としては秀逸ですよ。愛宕山の西側の静かな一角で、かつ神谷町駅入り口まで
２分、虎ノ門TRでも３分はかかります。
>>723
うそは嫌いなので敢えて客観的な数字を提示いたします。
サービスアパートメントを除く全戸数約280戸
森リビングで募集中の住戸のうち即入居可：3戸
→空室率約1％
匿名掲示板はうそだらけです。
みなさん気をつけましょう。
虎ノ門はいい、ここは微妙。以上
虎は愛着湧かない無機質。
消防ハシゴ車も横付けできない。
ここは愛宕山の緑も楽しめるし子育てにも抜群な立地。長期保有したい。
三年前からのミニバブルの地価高騰に加え、原油高が建設費アップにつながりデベを苦しめている…
この立地でハイスペックな三井最高ブランドマンションはもう実現しないかもなぁ…
三年前からのミニバブルの地価高騰に加え、原油高が建設費アップにつながりデベを苦しめている…
この立地でハイスペックな三井最高ブランドマンションはもう実現しないかもなぁ…
今後はと言うと、長○工・○京なんかのどこか手を抜いたような、狭い・安い・不便 てな代物マンションは登場するだろうがなぁ‥
名作は後から分かるもの。
数年後、業界で良く言われるようになる。
良いマンションは、姉歯事件後の設計で且つ、竣工はＨ20年前半のモノだと。
内容・質・利便性！が優れた、ハイブリッドマンションだと！
間違いない！
南西向きの69.99㎡の部屋が売りに出ています。
13階、14階、15階が出ていますが、分譲価格はいくら
だったのでしょうか。
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけます
でしょうか。
宜しくお願い致します。
一割乗せでそんなもんでしょ〜ね‥格安を希望しているんでしょうが、損してまで売るワケないし…(笑)
>731
物件のHPをみると
10600万円 75.19m2 19F がまだ売れ残ってます。
これがあるのに、中古（アフターサービス無し）に
１２０００＋仲介手数料を払ってまで買う意味があるのでしょうか？
買う意味はないよ。
売り出してる人が強欲なだけ。
