パークホームズ西馬込

てっきり新価格かと思って行ったら旧価格でびっくりしました。

＞02さん
こんにちは。1年前だとそうでもないんですが、この所の急激な値上りからすると旧価格だとリーズナブルに感じてしまいますよね。
先日、現地訪問した際も結構来客が多く、もう半数位は契約済みとの事。
ただ、設備に特筆すべき物が無く(浄水器や食洗機はOP、ディスポーザー無し)、間取りもごく一般的という点で少し考えています。
立地を買うという点では「買い」なのかも知れませんが・・・。

今となっては、ラブホが目の前でも３５０万円超／坪のＭＳもあるぐらいなので、このＭＳはお買い得だと思います。西馬込駅の改札口までは国道沿いでも、心臓破りの坂越えでも１５分程度はかかり、東急久が原駅も２５分ぐらいはかかるので、交通の便は良いとは云えませんが、住み易さと価格を勘案すれば合格点だと思います。

すみません、違う物件ですがこの近くの「メゾンヴェール池上」もここと同じ感じ（旧価格・住宅地・日当たりまずまず・間取り一般」でしょうか？
若干、パークホームズより広さがあるようですが価格が心配。
スレッドがまだなかったのでお邪魔しました・・・。

近辺で中古物件を沢山みてきましたが、新築でこのお値段。。。
最初に、中古を検討する前にこの物件をみて、あまり興味を持てずに他の新築や中古マンションを探していましたが、あまりの値段の高さにびっくり。この物件がお買い得かと思いはじめ、購入検討中です。エントランスがいまいちかなーと思っておりますが。近くにできると言う、建設予定のスーパーはいつごろできるのでしょうか？？？ご存知の方いらしたら教えてください。
近所に住んでいるものですが、買い物が不便かと・・・駅のそばのスーパーまで結構かかりますからね。先日、マンションから駅まで歩いてみましたが、私の足では９分ではとても着かなかったです。

スレ主です。
＞06さん
「メゾンヴェール池上」の件は私自身検討してないので不明ですが、来年竣工物件と言う事を考えますと恐らく新価格でしょうね。
＞08さん
ご契約おめでとう御座います。また、契約済みの方のレス第１号有難う御座います。実物で検討出来る点は大きいですね。次回訪問時は希望の部屋を見せて頂けるとの事なので、私もそこである程度決定したいなと思っています。

ところで、真ん前にバス停があって、循環バスが走ってますけど、実際のところ使い勝手ってどうなのでしょうか？池上まで渋滞とかあるんでしょうか？質問ばかりでスイマセンがどなたか教えてください。

０９さんコメントありがとうございます。
抽選も間もなくですし・・結構応募ありそうですね。倍率怖いな・・・。

国道1号でJR川崎駅のバスに乗りました。たった15分でしたよ。
5分ほど乗車したら多摩川、しかもラゾーナ前に到着とは嬉しい限りでした。
すみません、池上方面のことが希望でしたね。

＞スレ主さん
ありがとうございます。０８です。
私の場合、1回目と2回目の見学時は、時間帯を変えて行ってみました。(陽当たりが気になったので)
2回目の見学直後にほぼ意志を固めたので、電話で連絡し、押さえてもらいました。その後契約までスムーズに進みました(先着順の部屋だったので)。

バスについては、０６さんの仰るように、国道1号まで出て川崎というのが便利です。本数もわりと多いです。ラゾーナが出来てからバス内が混んでる事も多いですが。
上池上循環については、馬込駅、大森駅、池上駅に止まるので便利ですね。渋滞は詳しくはわかりませんが時間帯によるんじゃないでしょうか。

＞07さん
確かにあのエントランスはありえないですね・・・。三井らしくない。

＞０７さん、１２さん
確かにエントランスは必要最低限って感じですね。。ちなみに、エントランス前？のテントの部分ですが、将来的には道路が拡幅される予定らしく、そのために、簡素化してあるようです。で、万が一、拡幅後にマンション自体を建て替える場合、現行の法律のままでは同規模のマンションを建設することが出来ないらしいです。

設備面で、BS・CSアンテナは設置されているようですが、地上波はCATV会社経由との事で、
CATVはいまのところ地デジに対応していない模様です。
ご参考まで．．

＞13さん
12です。失礼！「あのエントランス」と言ったのは、「あのテント」です。
駅から近くもないし、眺望もないし、けど安いし三井だから検討しようかと
思いましたが、あのテントを見て幻滅してしまった。いくら将来取り壊すから
といってもあれはないですね。

＞15さん
実は、私の妻もあのテントは．．って言ってましたが、都市計画法で、容易に移動又は除去出来ること・・ということで制限があったようで．．．重要事項説明の際、説明を受けました。
道路の拡幅後も考慮してエントランスをタップリ取るよりも、戸数の確保を優先したんでしょうね．．

本当にあの、テント残念です。管理費も安くはないですよね？？？
駐車場も抽選とのことでしたが、営業マンの方は立地が良いので駐車場希望者が少ないとのおっしゃってましたが、どうなんでしょうか？？

09さん
上池上循環のバスですが、台風や、大雨で駅まで歩きたくないときに馬込まで乗っていました！！（近所に住んでいるものです。）渋滞は、それほどなかったと思います。やはり、時間帯によると思いますが・・・うちの、祖母は上池上循環フル活用して買い物などに使っているみたいですよ。

＞06、11、17さん
バスの件、教えて頂き有難う御座います。
なるほど国１のバスも利用すれば結構交通手段もありそうですね。

テント？の件、案の定、皆さん不評の様ですね。
歩道の具体的計画が分りませんが、営業さんの話ですと電信柱も地中埋め込みになる様なので、
出来ればスッキリとした感じになるんでしょうね。それまでの我慢ですかね？

昨晩、会社が終った後、池上駅〜現地〜西馬込と歩いてみました。
池上駅ホーム〜現地で17分、現地〜西馬込駅ホームまで13分でした。
メタボ一歩手前の私としては、坂のある西馬込駅よりも平坦な池上駅の方が楽に感じました。

西向きが多いですが、固定観念というか・・夏の西日の日差しは耐え難いものと考えてます。
ペアガラスはどのくらい防いでくれるんでしょうか？
遮光カーテンをしないと辛いでしょうか？

＞１９さん
参考になるかどうかわかりませんが、5月3日の16:30頃に物件西側(公園側)を北方向に
向けて撮影した写真をUPします。
このときの印象では、さほど、部屋の奥まで日が差し込んでいる感じはしなかったです。

20さん
ありがとうございます。
今の季節は太陽の光度が弱い時期で、こちらの建物は特にベランダまで張出しているリビング部分がどうなるんだろうと気がかりです。
こちらの掲示板は珍しく入り口のテント部分以外は良いことが並んでいて前向きに検討している私にとって安心感があるのですが。
ちなみに・・・収納部分については皆さんどうお考えでしょうか？
かなり整理上手じゃないと主人と私の服があのウォークインクローゼットからは飛び出しそうです。

＞17さん
駐車場の件、私も借りる予定はありません。
営業の方によると、東京都外から入居される方で、車を手放して来られる方もいらっしゃるそうで。
何を基準に少ないと言っているのかわかりませんが、少ないのかも知れないですね．．

＞21さん
20です。収納についてですが、うちもはみ出る事はないと思いますが、余裕はなさそうだなと思ってます。
かといって家具を置くと部屋が狭くなるし．．ということで、この際、ほとんど着てない洋服は捨て、出来るだけ荷物を少なくしたいと思ってます。入居後に増える分もあるでしょうから。
それでもあふれたら、日常良く着る服は、パイプハンガーとか使って普段あまり使わない部屋に置いておく予定です。
家族構成とかにもよると思いますので、参考になるかどうかわかりませんが。

＞22さん
契約済みとのことで、おめでとうございます。今後ともよろしくお願いします。

22さん　ペアガラスの件、ありがとうございます。ベランダやカウンターの工夫してみようと思います。世の中、結構西向き物件も多いですからね。

23さん　収納の件、ありがとうございます。スーツケースやゴルフバッグ、スキー・スノボものは実家に置くなどして、服やバッグやはり整理しないといけませんね。

もし購入できたら、お互いの住まいの工夫を交換できるようなサイト設けてみたいです。

それにしても安いですねここ。

聞くところによると、あまり宣伝費などかけてなく、無駄が無いとのことなんですが・・・
そういう事なんでしょうかね？？？

＞26さん、27さん
２３です。宣伝費という意味では、(棟外に)モデルルームを設置せず、実際の建物が出来てから販売するというスタイルにしたため、モデルルームの建設費や維持管理運営のコストがかかってないので．．と言うことを最初の訪問時に営業の方が言ってました。
あとは、土地や資材の仕入れが早かったので、旧価格で提供できたというようなことも言ってました。
実物を見てもらうということに関しては、コスト面だけでなく、既に南北にマンションが建っているため、実際のものを見て納得した上で買ってもらうという意図もあるようです。

西日の件ですが、図面で見た所、やや南西よりの西向き様です。
ちなみに私の現在の住まいが、やや西よりの南西向きですので多少似た環境としてコメントさせて
頂きますと、1日の日照時間が割と長いので洗濯物や布団を干すのに乾きやすい、冬場はわりと
暖かい等のメリットがあります。
その分、夏場は魔の時間帯もありますので、我が家では遮光カーテンを使用しています。

ここの用地は準工場地域になっていますが、元々は工場跡地なんでしょうか？

＞30さん
前は国分？の工場(何の工場だったかは知りません)があったようです。(GoogleMapsの衛星写真
等でみると、工場らしき画像が写っています)
どのくらい前の話かわかりませんが、そもそもは池上本門寺が所有していた土地だったらしいです。
今でも、南側のマンションが建っている土地（の一部？）が、本門寺の所有で、そちらは借地権らしいです。

＞31、32さま
30です。早速御連絡有難う御座います。
以前江東区の工場跡地で大量の六価クロムが出たりしてるので、工場跡地だとちょっと不安かなと思い書込みさせて頂きました。
営業さんがなにも言ってないので、特に汚染土壌の心配は無いとは思います。
もし購入出来ましたら宜しくお願いします。

＞34さま
30です。対処済みとの事をお聞ききしまして安心しました。
もともとも農地とかの土壌でさえ、重金属やダイオキシンが含まれているケースがある様ですので、それ程神経質になる事も無さそうですね。
お騒がせしまして申し訳ありませんでした。

＞36さん
それって、以前04さんが書き込みされてたスーパー付きのマンションの事ですか？？

＞40さん
今度西馬込の営業さんに聞いてみます。
スーパー付きだと便利になりそうですね。

ＰＨ久が原の広告見ましたが、こちらより数段グレードは高そうですね！
価格は高くなりそうですが、待ってみる価値は十分ありそうですな。

廻縁はグレードの問題ではありません。
私は注文住宅に住んでいますが部屋のデザインを決める時どちらにするか聞かれましたが縁なしを選びました。私の感覚では部屋に広がりが出てモダン？に感じられたからです。

たぶん月曜に入金・契約します。この近辺のマンションや一戸建ては結構見に行きました。ここを決めるのはやはり価格ですかね。。あと空間と間取りの設計が良くできた物件だと思います。同じ広さのマンションと比べたら一図部屋多く作られてますし収納の良さも気に入りました。バス亭やコンビニが目の前というのも利便性は良いかと思います。納得出来ないのは駐車場の倍率が３〜４倍になっており最初の方に比べたら格段に条件は悪いです。外れたら場外携駐車場なのに27000円です(涙)。心配なのは朝日新聞に都内のマンションは来年暴落するような記事が載っていました。たしかにここ数年の価格上昇はバブル期並の上げですよね。さらに金利が秋に上がるとの噂もチラホラ。今週末に現地を見て決断したいと思います。もし購入の際は皆様どうぞよろしくお願いします。余談ですが近所のダイナシティ千鳥の購入は危険なので止めました。

ダイナシティ千鳥の危険性をおしえてください。

・・・金利が秋にあがって、来年になるとマンション価格は暴落とは。

　こちらの物件はそろそろ完売でしょうか。

>>58
事業主・販売会社の信頼度。
入居率30%しかもほとんど分譲賃貸。
国道に近すぎる立地。
ここでは言えない位のディスカウント。

ディスカウントがあったんですか？！

ダイナシティって、分譲賃貸が多そうですね。

以前、新宿の（たしか東京女子医大のそばの）物件に興味持っていたんだけど。結局は完売してましたね、残るかな、なんて思ってたら。

信頼できそうにないんですね。

「パークホームズ西馬込」から、最近よく手紙（葉書も）がよく届きます。

キャンセル住戸がでたとか、今度はワンルームの案内でした。

結構売れていると思ってますが、追い込みの販売ですね。

もう引越しできるんですか？

どのくらい（何部屋）残ってるんでしょうか？

>>61
7月末の引渡しで現在約6割の契約状況です。
周りと比べたら安いのですが仕様や駅距離を考えると決して割安ではないと思います。
でも販売員は強気強気で値引きは0。
所長が女性だからセコイようですね。

>>62

値引きはなし、ですか・・・。ちょっと期待してたんですが。

駅から９分ということですが、近くないか・・・

ワンルームだと安いほうなのかな。たしか、３０１号室が２３００万だったかな。

西馬込は始発駅だからいいですね。

あと、もう７月なのに６割の契約とは予想外でした。もう残りわずかかと
思ってました。

今時、県境外周区はきびしいよ。
その上ワンルームでしょ。

城南はまだまだ人気エリア。
県境外周区って北の事だろ。
くだらんレスするな。

パークホームズ久が原より立地的には、西馬込のほうが便利なんでしょぅか？
しかし、駐車場が以外にも少ないのですね・・・・
マンション外で、高くなるとなると、購入考えてしまいます。
早いもの順で仕方ないのでしょうが。
契約が６割とは驚きました。もっと、売れているような感じでしたが。

>62
周りと比べたら安いのですが
→どこと比べるのかに拠りますが、確かに荏原中延にあるＭＳは８５平米で６８００万円強だったので、それに比べると決して安いとはいえませんね。

>63
駅から９分ということですが、近くないか・・・
→駅まで国道沿いを歩くと１０分前後ですが、改札までは更に３分強かかるので、実質は最速でも１３分ぐらいは充分かかります。決して近くはありません。また、基本的には浅草線しか使えないので（久が原駅は徒歩２５分ぐらい）、あまり便利な立地とはいえません。やっぱ若干、高い感じがしますね。

けっこういいよねっていうのが第一印象。
ゴージャスではないがしっかりとした装備。
城南エリアの新築で坪230というのは今後しばらく出ないでしょう。
最後の追い込みで7〜8割まで契約数は伸びてました。
実際に駅まで歩きましたが10分で楽々でした。これは近いという距離でしょう。もしお子さんがいるならばエリアでは一番良いとされている小学校の学区なのもGoodですね。

私もPH西馬込に１票。
久が原は坪単価で30万価格がアップするらしい。

駅までラクラク10分は有り得ない。せいぜい入り口までで、改札までだと13分以上はかかります。

駅まで１０分を「近い」という感覚こそ、ちょっと有り得ないでしょ。かなり田舎に住んでいる人ではないかぃ？近いと言えるのは７分以内でしょ。

私も今は駅徒歩1〜2分に住んでいるので正直遠いなとは思うのですが、慣れてしまえば、辛いってほどの距離とも思われませんし、メタボ対策ということで、まいっか、と思いました。（雨の日はちょっとウツですが）
まあ、一般的にいえば、ホームまで13分以上は遠いってことにはなるのでしょうね。

PH久が原の簡単な資料が届きました。やはりというか、PH西馬込よりはややゆったりとした間取り（アルコーブやバルコニーも広め？3パターンしか載っていないので全部の間取りがそうなのかは不明ですが）で、設備仕様も少し上のようです。
設備仕様で違うところは、資料から分かる範囲で、
- マンション地震防災システム
PH武蔵小山でも導入されるやつですね、欲しかった、、、
- リモートセキュリティシステム
携帯に異常を知らせる。あったらいいな。
- キッチン収納がソフトクローズ、オールスライド
- 食洗機標準装備
- バルコニーにスロップシンク
（西馬込よりバルコニーが全体に広い模様）
- LDにエアコン標準装備
- ガラストップパネル（コンロだと思われ）
が、追加設備で、逆にないのが（おそらくですが）
- ミストサウナ
という感じでしょうか。

平均坪30万高くなるという話を信じるとして（信憑性はありそうですが、販売がまだ数ヶ月先ですから、どう転ぶか分かりませんね。マンション暴落のうわさもありますし）、この仕様と入居時期などをどう見るか、でしょうね。

引渡しまで1ヶ月を切っているのに完売していないという事は人気無いというか、価値が無いという証なのでしょうか？
周りの新築物件に比べると格安なのになぜ売れてないのでしょうかね・・

駅までは、歩くも可、バスも可ですから問題無いと思いますよ。
西馬込は穴場で、五反田まで出れば都心も近いですし！！銀座も近いですし
！何気に便利ですよね。
マンションの日当たり、景色は良くないのかなと、思っています。
両隣がマンションで囲まれているのがちょっと・・・・
完売までまだそうですね。

高いで
無理です.

いよいよ入居が近づいてきましたね！
まだ1/3が売れ残っている事実を聞き少し悲しいです。
よく完売しないマンションは中古価格が安いと聞きます。
今のところ永住を予定していますがもし売却の際は
安くなってしまうのですかね・・・。
皆様のお考えを聞かせてください。

賛成。
数多い物件の中から同じ物を選ぶセンスなのですから似たもの同士ということですよね。
多額のローンを組んで入居するわけですから仲良くしましょ。

＞77さん

74です。
バスもうまく使えば便利そうですね。

完売していないのは残念ですが、そもそも完成売りのため販売開始が3月でしたし、昨今のマンション市況からすると普通なのではないでしょうか。
モデルルームを作って1年近く前から販売しているパターンのマンションとは単純には比較できないと思います。
三井的にはもしかするともっと売れている計算だったかもしれませんが、
よっぽどの人気物件でなければ最近はあっという間に完売というのはないのではないかと思います。

悪くは無いと思う。だけど価格、立地、最寄駅の将来性など色々勘案するとやや中途半端な印象有り。特に小さな部屋は今後も販売は苦労するのではないかな？！売りのポイントが弱いので。

現在仲池上2丁目に住んでいます。PHとほとんど同じ場所の賃貸です（100Mほど西馬込駅寄り）。今回PH購入しました。私は勤務先が千代田区で西馬込駅から都営浅草線を利用しています。今朝は朝8時45分に家を出て、セブンイレブンの脇の道から桜通りを右折、第2京浜に出たら道沿いに馬込駅までたらたら。それで8時57分発の電車にゆっくり間に合いました。もちろん楽々座って通勤。徒歩圏内に本門寺とか池上梅園とかあるし、川崎ラゾーナもバスで一本。ゴージャスではないけど住みやすい街ですよ。難点は本屋が無いことかな。。
車があれば戸越の入り口まで土日なら15分程度、用賀は混み様にもよるけど30分ぐらいかな。。まあ、悪くないです。先日はTDLまで土曜日午後ですが30分で行っちゃいました。これは余談かな。

入居予定の皆さん。今後ともよろしくお願いします。

私も、西馬込歴長いです。
駅近くで物件を探してましたが、ここに決めました。
通勤も便利で、行きも帰りも殆ど座れます、余程人気ないのかと
心配になるくらい。しかし、それが良くて西馬込にこだわりました。
車でも、電車でもどこも近くも遠くもなく気に入ってます！！
それに気がついた人にしか魅力を感じないのかとおもっております。

８４さん
本屋さん情報ありがとうございます。
ほんとに本屋が無いと思ってました。
洗足池にいってました。
引っ越したら行ってみます。
今、オプション悩み中です。窓にUVフィルムを張ろうかと・・・
みなさん、どうしてますか？？？

久が原駅から坂を下って約２３分で現地到着。池上本門寺から坂を下って約１０分で現地到着。西馬込の給水塔から坂を下って約５分で現地到着。
現地をぶらぶら歩いて気付いた事は現地は周知の高台から坂を下ったところにある場所だって事でした。ある意味、「谷底」と云う表現が妥当かもしれません。この辺りは以前から倉庫が多い所だと聞いたけど、なるほど万が一の場合でも人が少ないので、被害が少ないというのが理由だったのですね。一般的に、昔から倉庫が多い所は低地で地盤の緩いところが定説なので、もうちょっと研究しようと思います。やや人気が悪いのは、こう云った点も影響しているのかしら？

直ぐ近くを川が流れているので、周りに比べて低地なのは当然なのでしょうね。

オプションですが、表札、南側の窓にUVカットフィルム、それに玄関に姿見鏡を依頼しましたよ。

86です。

そうですね、呑川が流れていますし、周囲と比べて土地が低いのは明らかです。少し上流は雪谷です。地名的にも谷ですね。
その昔は呑川が氾濫したこともあったようですが、ここ何十年かはそういったことはないようです。ただ最近は関東でも集中豪雨での水害が増えていますし、将来に渡って絶対に水害が起きないとは言えないでしょうね。
私が調べたところでは古くはこのあたりは田んぼだったようです。
低層階を契約しましたので、うちは念のため水害の保険はかけました。
大地震での液状化も起きるかもしれません。まあ湾岸のマンションなどの方が危険度は高いのではないかと思いますが。

オプションは、やはり南の窓にUVのシートを頼みました。フロアマニュキュアはやめました。あとは一部の窓のカーテンを頼んだのと自分でやったほうが圧倒的に安いのは分かっているのですがバルコニータイルを頼んでしまいました（単なるめんどくさがりです）。

95です。

フジテックのエレベータで強度の低い鋼材を使っている問題が出たようです、、、エレベータはフジテックだったはずなので、これは確認する必要がありそうですね。

>>96
朝いちで担当に確認しました。
このマンションのエレベーターは問題ないとの事でした。
もし不具合が有ったときの保証書（念書）をメーカーから取って下さいと依頼
はしましたが確約は取れてません。
後々のトラブルを修繕費から出すのは馬鹿げてると思います。
皆さん高い管理費払うのですからきちんと要求しましょう！

いい感じにもりあがってますね（嬉）
契約が遅れたので８月入居になります。
皆様どうぞよろしくお願いします。
オプションを選ばれた方以外に多いんですねー。
うちは資金オーバーなので標準でいきます。
７月入居の方々のインプレお待ちしております。
本当にフジテック大丈夫ですかね。。

バルコニータイルですか〜。私は、悩みましたけど、価格に負けました。

>直ぐ近くを川が流れているので、周りに比べて低地なのは当然なのでしょうね。

と、一行だけ書きましたが、
購入するにあたり、
公共機関が情報公開しているハザードマップや、
過去の浸水（氾濫？）実績も確認して、
まあ、大丈夫かなと自分なりに解釈しました。
インターネットでも調べることができます。

あと、呑川だけではなく、多摩川も近いですからね。

最終的には、
86さんが書かれているように思っています。
>大地震での液状化も起きるかもしれません。
>まあ湾岸のマンションなどの方が危険度は高いのではないかと思いますが。
このとき、関東はすごい状況になっていることなんでしょうね。

フジテックのエレベータ問題ですが、とりあえずこのマンションのエレベータについては問題なしということのようです。（偽装問題ですから追加が出る可能性はありますが）

フジテックはエレベータの会社としては大手のようですし、すべて修繕や交換することを発表しているので、おそらくヒューザーのようにひどいことにはならないでしょう。三井も本当に問題があるならきっちり対応してくれるでしょうし、そもそもニュースになってるくらいの問題ですから、対応間違えれば社会的信用を失いますからね。

むしろ台風4号の方が心配になってきました。
関東にきて、せっかくの植栽などが倒れたり、被害が出ないことを祈ります。

１階が駐車場になっているマンションは地震に弱いと言われてますが
ここは大丈夫ですかね？