WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その４

>>198
ご購入おめでとうございます

ただあなたのような考え方ができる人は世の中にほとんどいないでしょう
だから売れないわけです

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>>198
アクア販売のときは人気あったが、その後に人気が落ちたのは、
他エリアの駅に近いタワマンが安く幾つも次々供給されたから。
今更、アクア販売のときに買いたかったくらいなら、
後に続いた他の駅近タワマンの販売のときにそれを買ったほうがお得でした。
お得かどうかの視点ならばね。

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>>202
駅から近いことにまったく興味は無かったですねえ。交通が便利かどうかには、極めて
比重を置きましたけどね。他エリアの安いタワマンとは眺望や内容が全く違うので、
今こことそういう物件を比較できたとしても、自分ならここを買うでしょうね。

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>>200
このスレの最初のほうに書いてあるとおりです。スミフはまだ条件の良い部屋で隠し玉
持っていますね。自分と同時期に数戸売れましたが、その後に新たな間取りが追加されました

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結局ここ荒らしている書き込みって根拠レス思い込み、遠吠え多いね。
ポジレスや住民レスは悪い部分もあるのを認めた上での事実ベースなのに対して。

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>>201
残ってるのが三十戸、売れたのが二千戸近く、
世の中にはほとんどいないんだねココ買う人（笑）

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駅近といっても使えない駅や、安くても仕様、設備、眺望の圧倒的に劣るマンションなんていらないし。
そもそも、お得どうのとかいう価値観だけでは選んで無いからね。
お得なのが好きなら他にもいっぱいあるから、よそに行けばいいんじゃないの？

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>>206
売れないのではなく売らないんでしょうな。ここの魅力に惹かれた上で、買える資力もあるお客さんは少ないだろうけど、内見客は途切れないしポツリポツリとは売れているみたいだからね。大事に大事に少しずつ売るつもりなんでしょう。残り30戸ではなく、まだ隠し玉も入れると100戸近くあるんじゃないかな。この間、目白ガーヒルの最後の残りの部屋をついに売り出し！というチラシがウチに入ってきたけど、450万/㎡と超高額だった。そういう商売がザ・スミフですな。実質中古と言ったってインフィルの中身なんてその気になりゃ、1500万くらいで作り直せるしね。

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＞＞２０８さん
でも、中古物件の売主さんたち、お値段はかなり弱気で、最初から引くこと前提でした。
下3桁落とします（1万円単位でだよ）だとさ。ここの掲示板の威勢の良さとは違う。

新築未入居の物件、スミフは交渉次第で下げてるんじゃないか？
で、それが中古の価格にも影響がでていて、強気になれない。
（それでも、アクアならば、売り出し時の価格を割ることはないけど）

私が見たアクアの物件は、地方の方のセカンド住居らしく、お洒落に使ってましたね。

ちなみに当方は、狭いベランダと青い柱、他物件より低い天井高、周辺環境、
東側の運河対岸の建物やサイン等が気になって辞退しました。

まぁ、人それぞれだろうけど、WCTが最高とは到底、思えませんね。
（今のタワマン住居の方が、私的には心地よい）

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住民で満足してるって書き込みはあるが、
最高って書いてる人いたっけ？

あと中古の値引きはこのマンションのだけでなく、不動産市場の常識では？

まともな社会人なら考えて書き込まないとな～。

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中古売り出し物件の最新坪単価（2009/3/13TowerLife）

446=品川Vタワー
311=ワールドシティタワーズ
300=芝浦アイランドグローブタワー
290=キャピタルマークタワー
286芝浦アイランドケープタワー
285＝パークタワー品川ベイワード
282＝品川タワーフェイス
280＝東京シーサウスブランファーレ
279＝ベイクレストタワー
277＝コスモポリス品川
257＝フェイバリッチタワー品川

やっぱり、この近辺ではＶタワーを除くと価格はNo.1ですね。300万をキープしているのは
WCTとgroveだけですね。ちなみに、WCTの2月の最新登場物件だけでも308万円でした。

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なんか、すごいね。高いってことは、求める人が多いってことでしょ？駅から一番遠いのに。。

駅06分:　　446=品川Vタワー
駅14分:　　311=ワールドシティタワーズ
駅08分:　　300=芝浦アイランドグローブタワー
駅07分:　　290=キャピタルマークタワー
駅12分:　　286芝浦アイランドケープタワー
駅12分:　　285＝パークタワー品川ベイワード
駅08分:　　282＝品川タワーフェイス
駅12分:　　280＝東京シーサウスブランファーレ
駅13分:　　279＝ベイクレストタワー
駅10分:　　277＝コスモポリス品川
駅11分:　　257＝フェイバリッチタワー品川

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>>210
絶対的な価格は大崎や麻布と変わらないね。でも、大崎や麻布は専有面積落としてるよ。WCTなら80-120平米の
部屋が中心だったけど、今はそんな部屋作っても高すぎて売れないから、小さい間取の部屋増やしてるし、大きい
部屋はあまり作ってないでしょ？
小泉さんの時代に景気が回復してきていて、株価も上がっていた時代の物件だから、ここは贅沢につくってあるよ。
それに加えて、最新タワーは真ん中吹き抜けの筒状のシンプルタワーだから間取が悪い。スミフも他のデベも、
もうこんな豪華企画は当分出来ないだろうね。

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へー、今更ながら買って良かったんだと思った。
アクア貸してるけど。

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売り出し価格であって、契約価格じゃないんだけどね。
求める人が多いのではなく、高く転売したい人が多くて高い場合もある。

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>>218
中古は言い値ではあるけど、他の物件にも影響するから、とんでもなく上下に相場から外れた価格もつけない。ある程度、相場観を持った不動産屋が売主と相談して価格つけるでしょ。最近流行の収益還元でやっても、中層から高層の条件の良い部屋では、大体賃貸相場がMax13500円/坪～Min11000円/坪くらいだから、表面利回り5％として13500円÷5％×12ヶ月では坪324万円となるね。低層とか眺望が無いとかだと11000円くらいで坪264万円となる。それより安ければ、相当お買い得という見方もできる。

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>>218
そんなこと言ったらどこでも一緒。
それにアンチが唯一のよりどころにしてる”一番駅から遠い”件もこの夏には直線道路開通で大幅短縮されちゃうし。
だいたい地方の人が名前も知らないようなマイナーな駅とは比較にもならないでしょ。

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ちなみに、高層で眺望が良いところは、いまの売り出し多分311万/坪くらいだけど、13500円/坪で貸せるとすると、3110000÷（13500×12ヶ月）でPERは19.2年となるね。決して安くは無いけど、まあ妥当。悪くないんじゃないの？ちなみに、俺が貸してる部屋は取得@305万、賃貸収入16.3万/年坪で表面利回りは5.34％。まあ、あくまで目安で、マンションの“価格”と“価値”は似て非なるものなので、純投資でなければ自分にとって価値が高いと思われるマンションを選んで、物件の価格がその価値に見合っているマンションかPERを目安に調べればいいでしょ。

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ちなみに、こないだ週間ダイヤモンドにも載った、↓で計算すると、俺の貸してる部屋の適正価格は@314万円と出た。取得価格は@305万円だったから、まあまあかなと思ってる。

http://www.zaicon.co.jp/cr/index.html

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ちなみに、↑これは表面利回りではなく、純収益として固定資産税とか不動産会社手数料とかも全て控除した計算。控除しない計算では、坪単価344万円が適正価格となるね。いずれにしてもお買い得と思うよ。でもまあ、実需ではなく純投資なら、物件の評価がそこそこ高くて賃料も同じ位なのに、物件価格がここより安いコスモポリスのほうが更に収益は良くなるけどね。

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>>222

山崎式キャップレートだと品川駅港南口は６．６８％だから
収益還元価格を計算すると

１６．３万／０．０６８＝坪２４４万

が適正価格である気がするけど俺の計算ちがってる？

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大家さん
話し相手いないの？

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結局いつも新築未入居部屋の話じゃなくて中古の話になるんだよね
もう板閉じれば良いのに

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>>228
めっちゃウケた　ビール吹いっちゃったじゃないですかｗ　ノータリーンｗうまい！
225が何をどう勘違いしているか説明は要らないよね？他の賢明な皆さん。

>>224
223さんの貸してる部屋の月坪13,500円×24.24坪（80㎡相当）＝32.7万円
32.7×（-0.16）+9.6＝4.368（キャップレート）
賃料32.7×12ヶ月÷4.368％＝適正価格7783万円/80平米

上記の坪単価＝321万円/坪

ってことで解説はいいかな？223さんは、この部屋を＠305万円で取得しているから、
良い買い物したってことになるでしょうね。

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>>229
俺は、ここの書き込みを参考に新築未入居買ったばかりだが？それに、スミフのサイトトップページには
都心エリア物件として、この物件が出ているんだからいいんじゃないの？下のページ見てみてね。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/

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>>232
違うよ。単なるマンコミュファンです。

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検討者のために、リンク集を作ったので見てみてね。

物件公式サイト　　　　　　http://www.tower-2000.com/
販売事務所ブログ　　　　　http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/tower-2000/
住友不動産公式ページ　　　http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/
ＷＣＴチャータークルーズ　http://www.marineclub.ne.jp/
ＷＣＴ益子クリニック　　　http://wcmc.jp/index.html
ＷＣＴデンタルクリニック　http://worldcity-tsuda.jp/clinic/room.html
物件紹介ページ①　　　　　http://www.nomu.com/premium/index/action/CatalogDetail/?id=1094
物件紹介ページ②　　　　　http://www.womans-mansion.com/worldcityinfo/
物件紹介ページ③　　　　　http://form.allabout.co.jp/s/090121/index5_1.htm
住民専用ポータルサイト　　秘密

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まるで、第一期販売のような盛り上がりですね。（内容は違うけど）

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>>230

その式は単純な一次関数なので月額家賃２７万以上の場合は使えないと
山崎隆自身が著書で書いてるけど

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>>236
山崎式収益還元法が使えないのは、80㎡換算賃料が10万円未満、または35万円以上の場合ですね。
つまり、ベンチマーク対象の月坪単価が4125円未満、または14437円以上の場合は、この公式は
使えないことになります。WCTの場合は月坪賃料がMin11000円からMax13500円程度なので、
分析できる範囲内です。

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>>238
それをやっているマンションもありますよ。江東区のシティタワー東陽町とか豊島区のシティテラス目白とかね。
竣工後、あまりにも売れていないと、不人気に拍車をかけてしまうからね。演出でしょ。

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話は違いますが、なんか最近外人さん増えてきた気がします。欧米に加えてインド人や中国、韓国の人まで。
地下の駐車場にも外交官ナンバーの車がチラホラ。外国の人はこういう湾岸の景色が好きなのかもしれません。
欧米では北向きが最も好まれると言いますし。自室を賃貸に出すつもりは無いですけど、セキュリティも
しっかりしてるし、日本駐在の海外ビジネスマンとか外交官の賃貸ニーズがありそうです。

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>>240

毎日お疲れ様です。

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逆に、マンションブーム中に外人が増えなかったのが不思議です。
最近ではなくブーム当時は、都心のマンションに住む外資系の外人が増えたそうですから。

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>240

シドニーなんかは「Water View」があるかないかで不動産の価値が大きく違いますね。

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えーっと　最近少なくなりましたが、以前から、この掲示板でWCTは駅から遠いという書き込みが多数
ありましたね。本当に何分かかるのか？自分でも興味あったので、あえて歩いて正確な時間を計測した
のでご報告します。

品川駅中央改札Suicaタッチからの時間で、マルエツ前までは15分20秒、某棟中層の自宅までは17分
55秒でした。ちなみに、中央改札から港南口のエスカレーターを降りるまで1分40秒かかりました。
途中、旧海岸通と海岸通の赤信号に引っかかりましたが、信号待ちが合計で1分55秒ありました。
やってみた感想としては駅からの時間よりも、マルエツ前から自宅まで3分近くかかったことのほうが
発見でした。ちなみに、歩く速度は普通の都会人が駅構内などを歩く速度です。
心理的には、歩き始めてすぐに旧海岸通の御楯橋からWCTが大きく見えるので、実際歩いた時間よりも
早く感じました。

多分、都道の工事が終わったら2分は短縮されるでしょう。これまでに、20分以上はかかるとか、30分
は見ないと駄目とか色んな書き込みありましたが、実測値ですので検討の参考にしてください。

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<<244
中央口改札からの200m超を1分40秒とはうらやましい。相当足が長いんだな・・おれなんかエレベーター下までなら3分近くかかる。単純にマンションまでその差が拡大すれば5分近く違うことになる。

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あなた男性で身長高い方ですね？
私女性で駅改札から信号待ちを除いて、敷地まで１９分、家まで２×分です。（駅の外から敷地までなら１５分）
ちなみに駅構内だけでも３分半かかりますから、１分４０秒で歩くあなたはかなり歩く速度が早い方なんですね。
普通の都会人ってかなり早足なんですね。
これでは他人とぶつかっても、あやまりもしないわけだ。（あなたのことではないですよ）

女性の足では２０分くらいかかるのが普通です。信号にひっかかればもっとでしょう。
ちなみにヒールではなく、運動靴で。
あ、ちなみに１５７cmです。２０Cm違うと５分は違うのでしょうね。

不動産表記の分数では、いつも頭に来ています。
不動産表記の分数は＝不動産表記×１．２が「駅の外から敷地の入り口まで」の適正時間だと主張します！

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検討する方は、御自分で実際に歩いて計れば良いだけ。

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15分も20分も「遠い」ってことには変わりは無い...。
それこそ五十歩百歩でしょ。

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既に売却済みですが、一時期ＷＣＴに住んでました。
正直、歩くには遠すぎます。
シャトルバスがいいと思います、片道１００円だし。

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