23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

なるほど！59さん、60さん有難うございます。確か、どこかのサイトで売却物件情報得られるものありましたね。有料ですが、調べてみます。比較ですねー。今近くに新築物件ができていて、それと比較してますが、新築のほうはべらぼーに高いんですよね。こっちは築1年半ですが既に坪単価かなり安いんで、比較されるとこっちが困っちゃう。。どうしましょうか。考えてみます。

＞47
＞そういう人はローンの組める５０歳で住み替えることが大事ですよね。ピークで売ってキャッシュを持って１０年賃貸で暮らして底値で１ＬＤＫの新築を買えばいいでしょう。

生涯独身の話なのかな？　家族がいても賃貸に移るのかな？
マンションで資産運用して、老後に複数のマンションを持って家賃収入で悠々自適ならわかるけど
君のプランだと50才で底値で新築を買うのはいいんだが、80才で死ぬ時はたった1つ築30年のしかも
家財も置けない1LDKで死んでいくのか。

自分は35才で中古の都心の2LDKを買って10年間家族で暮らして、今度隣の駅の広い3LDKに引っ越して
前のマンションは、売るかどうか迷ったけど賃貸に出したよ。
空かなければあと10年で家賃でローンは完済、55才からは家賃収入で小遣いにするつもり。
その間に投資用の中古の1Rも買ったから、老後はマンション3軒で好きなところに住もうと思う。

世田谷でもグランドメゾン三軒茶屋の杜などは、それほど大きい値上げをしていませんよね。
http://realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html
ｙａｈｏｏ不動産が物件数も多いです

＞６３
若造にキミよばわりされる筋合いはないが・・・

神奈川の私鉄沿線に住んでいて子供を都立の高校にいれたくてマンションを売って
賃貸に移ったのが８年前かな。正解だったよ。
賃貸といっても都内の古い４ＬＤＫでこれも買換えの手段と割りきれば
楽しく暮らせた。
その間再婚もしたしね。結果的にはいい時期に底値で都心のマンションが買えた。
持ち続けていたら３０００万以上損をした計算になる。なにより買換えの意欲を失って
いただろうね。

＞50才で底値で新築を買うのはいいんだが、80才で死ぬ時はたった1つ築30年のしかも
家財も置けない1LDKで死んでいくのか。

なんであなたの貧しい発想では１ＬＤＫが家財も置けない広さになってしまうのか？
築３０年になる前に売って田舎住まいか海外移住かしますよ。
その前に私が＊＊ば投資用のマンションが複数遺族が相続できるようにしてあるよ。

死んだらば、と書くと伏字になるのが笑えるね。

＞６４

GM三茶は立地が環七と２４６の交差点付近、
最寄駅の三茶まで10分以上だからね。
中古物件が総じて値上がりしているワケではなく、
新築同様立地は後々までも影響すると思うよ。

そうですよね。立地が全て、となると、いい立地にある古いマンション、どうにかしてほしいですね。

今は3ヶ月売れなくても中古の売主が値下げするとは限らない。

GM三茶は分譲時、売れ残ってましたね。Ｇのエースが住んでるそうだけど。

売れない中古は維持費、広告費がかかるばかり。
もっと広域にチラシ入れましょうとか、リフォームしないと無理ですとか、
どんどん手取りは減っていく。
資金運用は時間当たり利益の追求。
時間を空費する事はそれだけでマイナスだと認識しないと。

広告費が掛かるのは仲介業者であって手取りが減るのも仲介業者。
中古を出来るだけ値引きしないで売るのも運用と同じですから。

中古だけど１年間広告で晒して、最近やっと５％引いた価格で広告だしてたよ。

新築の某物件は完成後２ヶ月位で５％引きのダイレクトメールくれたよ。価格設定が高かったのだろう。
その他だとオプションが無料っていうところもあるね。最初から１割引提示もあった。ここも価格設定が悪かったんだろう。
これからの売れ残り物件は、収益性の低い物件が多くなるのでリートにも売れないでしょう。

諸経費手数料売り主持ちにするとか、風呂も取り替えるとか、エアコンつけるとか、
店晒し時間が長くなれば、表に見えないところえどんどん条件は悪くなる。
売却は商売ですから、価格設定を失敗するとどうしようもない。
最高値で売ることを考えるより、
ちょっともったいなかったかなくらいで素人は合格。

実質的にマンション価格は下がり始めたってこと？
結論は、今！ですか。

「２３区内」「新築」という二つのキーワードが重要。
特に都心の一等地はまだ楽観でしょう。

ここまで順調に上げてきたのが、単なるどん底からのリバウンドだとしたら、
元の高さまでは戻らずまた調整局面。これは底値で買った人だけが勝ち組のパターン。
力強く上値を追っていくだけのエネルギーは正直感じない。

間違っても2015年まで下がらない説、はありえないのね。
っていうかもう底値で買えないから、買ったら＊＊＊なのね。

都心以外の郊外、地方は怖くて買えたもんでは無い
（終の棲家にする場合は別）よって買うなら都心しかない
というこで都心は安泰ということですね

>76
それが正解なら、
都心ではない再来年完成物件は、
安くしなくちゃ築浅中古でも売れないー
買った人、大変。

都心の一等地。

下がり始めたら都心の一等地だって例外ではないのでは？

例外ではないかもだけど、被害は最小で済む。

都心の一等地の物件ってどういうの？
都心の一等地、日当たりが良くて、広くて、車通りが激しくなくて、
という物件ならいいけれど、そんなの買えるの？というか買ったのか？

自分が買ったのは下がらないと思ってんじゃないのぉ。

＞８４　ひがみまるだしよぉ

あーら私も持ってるからひがむ必要ないけれどぉ

持ってるから、下がる心配してるんだよね。

下がるかもしれないけど、８２さんの言うように被害は最小幅で済む。
日経平均８千円台の時に投信たくさん買ったけど、「もっと下げるかも
しれないけど、下げ幅は小さいだろうな」と思って買ったら正解だった。

都心で、日当たり良くて、広くて、静かな場所（マンション）はあるけど
高くて買えないな（笑）。
都心（というか、ブランド立地）で、駅近で、そこそこ環境もよいマンション
なら下げ幅も小さいと思う。売価もそこそこ高いだろうけど。

ついでに教えてもらいたいのですが、
物件価格が下落すると、賃料相場も同じペースで下がって行くものなんですか？？
どうも賃貸相場の上がり幅、下げ幅は物件価格ほど上下しない気がするんだけど。
それだったら、多少無理してでも賃貸需要の高い「ブランド立地」「駅近」
「そこそこ環境」の物件選んだほうが賢明だと思うのですが・・・。

減る分を考えると、不人気地区を買って使いつぶしたほうがリスクが少ないような気します。
賃貸相場もそれほど低くないし。
ま、教育とか、おしゃれ度とか考えると、損得だけでは割り切れないでしょうけど。

ずっと賃貸に出して利益率をはかるなら、たぶん日当たりとか車通りとか
あまり気にしなくてもいいけど、自分で住むなら気にしてしまう。

>88
度胸ありましたね。当時、日経平均5000円台まで下がるとの説もあったのですから。

よく分かりませんが、ブランド立地案件はPERの高い成長株、昔ながらの住宅地はPERの低いバリュー株と置き換えれるのでは？ブランド立地は物件価格の浮沈が激しいものの、アップサイド余地あり。昔ながらの住宅地（世田谷代沢とか、新宿下落合とか？？）はPERが低い分、ボラティリティは低い。下げ相場でどちらを買うべきか？と考えればバリュー株、これから上げ相場が続く！と思えばブランド立地戦略でしょうか。もし今後2-3年不動産価格があがると思えば、ブランド立地モノを買い、消費税引き上げ前の駆け込み需要時に売り、2010年くらいから2014年は賃貸暮らしを挟んで、2015年以降の下降局面前に低PERで落ち着いた土地にスイッチし永住するべきでしょう。

いつでもほかの人が目をつけないところを買う人が儲かる。
今こそ、ピークになりつつある都心物件を売って、
多摩、府中、小金井、昭島、八王子などの郊外の土地や物件に目を向けるのがプロ。

しかし、他の人が目をつけないところは、いつまでたっても日の目を見ない可能性もあります。誰も目をつけていない土地のなかで、何を要因にして、注目が集まる可能性があるのでしょうか。北海道になぜかニュージーランド人が殺到したように、何か無いでしょうかね。府中・小金井・八王子に。。無さそうなんですが。。。。

＞91

そんな説もありましたね。
ただ、きっかけは銀行に転職した友達へのご祝儀でしたから
偶然みたいなもんです。
「２２５」を５０００円台で１本分。
それから調子に乗って日経平均が１万２千円に回復するまで
色んな投信商品を買い増ししました。
おかげで、マンション購入時にはとても助かりましたよ。

5000円台なんてねーよ

予想は、
外れても誰も責任は取らないし、当たれば自慢するだけ。

そういうこと。底値の銀行買いも、長銀や日債銀のボロ儲けと裏腹に、
あしぎんにいった奴は紙クズ。

東京三菱投信のインデックス２２５、2003年6月23日の売値は5,456円でしたよ。
（日経平均じゃなくてね＾＾）
確かに97さんの言うように、一般的には負けた話はあまりしないけど、
当たれば話すんでしょうね。

為替も7年くらい前1ドル137円だった頃から、段階的にドルを売って円を買ってました。
（給与がドル建てだったので）
一時は145円くらいになって不安でしたが、結局戻ってくれてホッとしました。

極端な局面は、一発勝負じゃなくても、段階的にでも動いたほうがいいと感じました。
大切なのは、大きさはどうあれアクションをとることで、ただ見ているだけじゃ
なにも起こりませんからね。

ただ、不動産の場合はなかなかそうはいかないと思いますが・・・。

2015年まで下がらないということではない。
上げ下げを繰り返しながらも2015年までは上昇トレンドが続くという意味。
株価はその少し前（2013年か2014年）が天井。
ただし株価は来年１年間は低迷。

＞９９
その資金でどこにいいマンション買ったの？

なんか最近、新築物件売れ行きの勢いが落ちている気がするんですが、気のせい？売り渋りでネタ自体なくなっているからでしょうか。それとも流石に？な立地の新築が多くなったせいでしょうか。9000万ある場合、90平米で尾山台あたりの新築を買うべきか、80平米のマスタービューか、70平米のより都心の物件か、130平米塩浜の物件か、皆さんどこかいますか？？家族3人と仮定して。

海外に別荘を買う

都心ではないですよ。
上目黒です。
去年の春から住んでいますが、駅まで近い割りに「そこそこの環境」なので気に入ってます。

購入を決めるときは「ちょっと高いかな？」とも思いましたが
立地、駅距離、環境がとても気に入ったので購入しました。
いま思えば、いい時に買えたのかな、とも思っています。

リゾート買うのは正解

102です。ああ、上目黒、いいですよねー。私小さい頃住んでたんです。また戻りたいなあとは思いますね。パークハウス諏訪山ＰＲＥＳＥＮＣＥ興味ありですね。ここだったら無理して1億円でも払いたい。去年春ということは、底値ですねえ。うらやましい。1億円でも80平米買えるかどうか、ですかねえ。。

海外のリゾートはいいね。国内のはダメだけど。
親戚がハワイに家建てて、値上がりしてるそうだ。

>94
北海道（ニセコ）へはオーストラリア人です。

＞106さん

確かにタイミング的には良かったですね。
実はマンション探しは品川Vタワーの頃から始めました。
Vタワーも当選しましたが、なぜか「ここに住みたい！」という気にならず
結局はキャンセルしました。
（担当者から「ここをキャンセルする人なんていませんよ！」って言われましたが）
立地は一般的には文句無しだっだでしょうが、私的には縁が無かったということでしょう。

ただ、いまの住居を購入したのも「底値」とか「買い時」といった理由ではなく
ごくごくプライベートな理由で、平成17年の春までに入居できる物件を探していたら
たまたま出会った・・・というのが現状です。
春の目黒川の桜や、夜の中目黒の喧騒（笑）を楽しんでいますよ。
とてもいい街です。

マスタービューも検討中（もう販売終了？）とのことですが、私の友人も
同じく検討していましたよ。
彼は某商社の建築（？）部門所属ですが、マスタービューの建物は絶賛していました。
「鹿島の物件の中でも相当の出来だ」と。
ただ、どうしても「池尻」が引っ掛かったらしく悩みに悩んだ末にやめましたが・・・。

いまはウチの近くの地所の諏訪山と、松涛のグランドメゾンあたりを考えてるようです。

確かに、港、千代田、目黒、渋谷でのいい物件が枯渇してきてますよね。日赤病院跡が所有権だったらダントツの一番人気になるんでしょうけど、借地権だしね。しいていえば来年３月に販売スタートするグランスイート六番町がこれから半年間の目玉かな。三井薬研坂も地権者多いから。

借地権付の物件はリセールバリューあるのでしょうか？
月並みですが投資用に港南の三井物件を考えています。（高倍率は承知の上で）
借地権だから期限が近づくに連れて（築年数を経るごとに）売りにくくなりそうな
気がするのですが・・・。