プラウドタワー東五反田ってどうですか？

水害で盛り上がってますが、そんなにリアリティある話しなのですか？
私は、グランスカイ検討中です。

たしかにグランスカイも同じですよね。
水害が気になる方はやめたらどうですか。
私はここの楽しさをみつけます。

水害より地震だ　地震

地震は超大型でなければ対策とられてますよ。

地震は場所選べないから
水害は場所の選択で避けられる。ぜんぜん違うとおもうけど

頻度も全然違うよな。
水害は下手すると年に２回も３回もありえるかも。
汐留、品川の高層ビルで暖かい空気が上空に舞い上がって雲を作って
豪雨をもたらすらしいですね。

ここ三年くらいであのへん、浸水したことあるの？

目黒川沿いの建物については川からの風が抜けるように考慮して建物が配置されているって聞いたことあります。何年か前のＮＨＫのニュースでヒートアイランド現象を避けるための取り組みの一つだって紹介されてました。もちろん、汐留地区での問題を受けてのことだとも思います。
あんまりいろんなことを心配してても始まりませんよ。東京海上のＣＭの赤ちゃんみたいです。

そうさのお、心配してもしょうがないべのう。

５３９の浸水マップだと、{平成元年・１１年の浸水状況をもとにしている}とあります。
５４６の調整池のデータでは平成元年（８９年）は集中豪雨により浸水面積４７，５　浸水家屋８５３とありますが、１１年（９９年）の２度の集中豪雨では調整池が稼働して溢水被害なし、となっています。１１年は目黒川と関係なく浸水したということでしょうか？だとすると１１年は調整池も稼働して、たいした被害ではなかったのかもそれないですね。実際１１年にあったひどい方の豪雨時、調整池貯水量は２層目が稼働して７９、０００トンとありますから、調整池がなければ、えらい被害だったということです。その後も何層か出来て、１４年に工事が完了したようです。
ちなみに東品川ポンプは１８年に完成してるようです。
確か現在も線路の向こう側で、水害対策系の工事やってますよね？近くに行った時にまた見てきます。

５４８の産経新聞の記述だと、{今後は品川区など開発地域の風下側で}とあります。
前半の記述にあるように、高層ビル軍に隣接する風下で雨が降るということですよね？だとするとこの周辺より、近くの他の地域が危ないかもしれないですね。高層ビルが天気に影響するなんて知らなかったです。

水害系で気になっている方は、デベや区、都の水道局などに問い合わせて、もっと詳しいデータなど個人で確認されては？高い買い物ですから、自分で納得いくまで調べないと。　よくわからないまま“谷底・谷底”と騒いでいる、購入するのかしないのかよくわからない匿名の意見に惑わされることのないように気をつけましょう。

昼間に書き込んだ申し込み済みの者です。

>570さん
ありがとうございます。
分かりやすかったです。
家族で住む予定ですので、心配が募ってました。

実際に、あのあたりで浸水したことがある地元の方にも
聞いてみたいなと思います。
本当はもうちょっと早く調べれば良かったです。

線路脇の工事はこれですね。
目黒川右岸の排水工事です。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01753.html

現場の公園側には目黒川の昔の写真などが飾ってあります。

東京都建設局の平成16年以降浸水実績データによると、もうこの辺はかなり
治水が進み浸水していないようですね。
平成21年に完成予定の、目黒川右岸排水施設が完成すればさらに安心度はUPでしょうか。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

３年くらい前から住んでいますが、出水で困ったことは経験がありませんよ。

災害は何処でもありますので、嫌ならば高輪台地に住むかですね。
とは言え、島津山、池田山でも崖崩れの危険は皆無ではありません。
自分の家が問題無くても、近隣で被害が出れば非常に不便になります。

タワーの場合には、地震で被害がなくてもエレベータは停止します。
おそらく近隣はオフィスが多いので、エレベータの保守が来るまでは
時間がかかると思いますよ。（東芝エレベータの本社は近隣ですが、
こちらは東芝エレか不明ですが）
復旧までは、階段を使うのは大変ですよね。
そうしたことを考えれば、どうしたリスクがあるかを理解し、
それへの心構えを持つしかありません。

ちなみに、工事車両の出入りが多く、日野学園のＰＴＡでも
事故がないかを心配しています。
順番待ちで駐車している車両や、時間に遅れないよう飛ばしてくる
車両も多いのです。
私の家でも、児童はいませんが、子供の誘導で協力しています。
その方が、近隣住民には身近で大きな問題であるのはご理解下さい。

詳細なご意見ありがとうございます。
少し安心しました。
私と子どもはほとんど家にいるので心配でした。

水に対する整備が整った上での「再開発」と考えます。

五反田付近って資産価値としては？
将来性は？

五反田駅周辺は山手線駅の南側半分では最下層に位置します。

逆に言えば、山手線の駅近をもっとも安価で購入出来る地域とも言えます、お得です。

一般的な高値維持が望める場所なのでその辺りの心配は不要と思います。
ただし人それぞれ許容範囲や条件が異なるので更に利益を求めるのは難しいかも知れませんね。

そうですね、良くて現状維持。
市況的には入居後から少しづつ下がり基調に入っていくのを覚悟してます。
私たちは実需で購入ですので問題少ないかな。
投資で買われた方、いらっしゃいますか？

あらゆる指数見ても販売価格が上がり続ける事はないね。
でも下がるとも限らない。新築の価格下げてやっていける社会構造じゃないのはたしか。
いがいと持ちこたえるか。

まだ、この物件売っているの。
時間かかっているね
野村不動産にしては
三井まちが多いのでしょうか

やっぱ高いんじゃね

購入者はどんな層ですかね
マンション評価板には、熟年層中心とか書いてるけどここ見ると
子どもの小さい家族もいそうだな

>>582

高いよ。ここらの普通のマンションは五反田駅に近くても
そもそもそんなに高くない。島津山や池田山ならもとから高いけど
タワーというだけでこの立地で＠４００はやりすぎです

ここと同レベル（賃貸がない分上？）のルサンク大崎シティタワーは＠３３０でも全然売れてなかったですよね…。

そんな2005年（だっけ？）ごろのマンションと比べてもね。
当時はそれでも強気の価格とか言われてたし。

２，３年前と状況違うでしょ。
ルサンクは結局完売したし。
プラウドは順調に売れている方だよ。

この物件は来年入居なんで住宅ローン減税はもう受けられないのですか？

５８８さん、
ルサンク大崎は最後２，３戸残って完売まで少し時間がかかった程度です。
当時の相場からみると住不なので強気の価格設定だったこともあり、そうなったようです。
ただし、結果として完売しましたし、その後、賃貸に出されたり、転売される物件も
周辺のウェストレジデンスなどに比べ数が極めて少なく安定した良い
マンションという印象です。

ルサンクって＠330だったんですか！？

>>593

平均だとそんなもんかも。
線路側の安い部屋だとギリギリ＠３００切るのもあったけど最終期の
最上階は＠４００だった。

安いね、そんとき買えば良かったよ。

>>595

いま考えるとね。駅から離れれるけどミッドサザンレジデンスは
さらに安かったので、ルサンクは割高物件といわれてました。
でも２００２−３年頃なら御殿山や島津山、高輪の低層物件も
＠３００ー３５０で買えたけどね。

ルサンクみたいな最新の免振タワマンだったらもっと良かったのに

なんか割高ですね。
中古で安く出るかな？

中目黒、五反田、大崎ラインは超割高ですよ。
これ間違いない。
それでも買いたい人は買えばってことじゃないか？

このラインは今後も伸びるのがハッキリしているので損することは無いと思います。
国内景気もいずれ底を打つでしょうし落ちたら上がるしかないですから。
一番期待が持てるのは大崎のような気がします。

>>600
何故なのかよく分からないな。
マンション建てているから？

特に優れた立地でもないし、
特別何かが出来るわけでもないし。
大井町と変わらないような気がするけどな・・

＞６０１さん
私も６００さんほどの期待はしていませんが、この周辺が大井町と変わらないと思う感覚であれば、どう考えても高いですよね。検討から外されたほうが良いでしょう。

品川が化けますから期待持ってていいと思います。
大井町もなかなかいいとは思いますが山手線じゃないのでそれなりでしょう。

>>594
ルサンク大崎で最高額の部屋は、141.08㎡で15500万円でしたね。

なんか、双方ともに誘導合戦たいへんなんですね。
ここはやっぱり純粋じゃないですね。

＞６０１さん
大崎はバランスが良い地域なんですよ。いろいろと。

特に優れた立地でもないが、特別悪い訳でもない。
特別何かできる訳ではないが、何かする時そんなに苦労はしないですし。

多分、大井町の方が生活感があってお店がたくさんあって
楽しい街だと思います。
大井町までお店がたくさんでなくて良いって人は大崎。みたいな。笑

大崎は、特別何かがあるわけではないので、働いている人と住んでいる人以外あまり見かけないところがいいんです。
五反田のような駅前の風俗街もないですし、こざっぱりしていますね。
にもかかわらず、山手線で交通の便はとても良い。埼京線やりんかい線もありますしね。
大崎駅からゲートシティの中で必要なものを買いそろえて、スタバでお茶してから、御殿山の緑をあるいて環境の良い住宅地に帰る、というのが黄金ルート。（一戸建てや低層マンションへ）
それが無理なら駅から綺麗な歩道を歩いて近くのタワマン（例えばルサンク）へ、という感じ。
プラウドの人も五反田から雑居ビルの脇の狭い路地を歩いて帰るより、大崎から帰った方が気分は良いかもしれませんよ。遠回りですけど。

五反田か大崎かの議論はともかくここを考えている人に大井町はあまり選択肢に入らないのでは？

今晩、大雨です。
目黒川がんばって。

>>608

直接の比較対象ではないですが、ロケーションも近いで
すし五反田の大井町に対するアドバンテージが現実の
価格差として受け入れられるか（つまりプレミアム性を
含めてもも割高ではないか）という観点での比較として
有効な議論と考えます

五反田か大崎の比較というのはいわゆる南山手でどっちがもっとも貧相かの争いですよね。

今駅前に立つとやはり五反田が負けでしょうね。大崎の人間味と歴史のかけらも感じない（よく言えば都会的）とこって恐ろしさもありますけどね。

＞607

埼京線やりんかい線、ゲートシティ、スタバ、タワマン（例えばルサンク）

これらどれも大崎を物語る最近できたものばかりですもんね。

私は大崎一押しです　交通便良いし新しい近代ビル、近代マンション、新しいため高級感があります　電車の音も気にならないしお買得だと思います

この辺（大崎・五反田）にプレミアム性だステータス性だと変な期待していると
住んでみて損しますよ。w

まあここは大崎も五反田もどっちも利用できますからね。

都心の中でも今、最も大型開発が進むビジネスエリア「大崎」
・・・だそうです。

http://www.ken-office.com/index.php/module/open/action/static/c/featur...

↑だから何だというのだ。。。

＞＞６１３さん
期待してる方はごくごく少数だと思いますよ。そういう事を強く言っているのは売主だけだと思ってます。　私は利便性重視でこの周辺に住んでます。本当はもっと都心部に住みたいですが、ここでも言われているように山手線南部では安い（駐車場なども含む）ですし、都心部に出るにしても近くて便利です。　　現地は下の茶色いレンガ（タイル？）の部分も完成してましたね。素敵でしたよ。

>>616
あんた　うま　しか　だろ！！（笑）

６１０
まったく議論にならんだろ（笑）
山手線をなめんなよお〜

実際のところ五反田も大崎も大井町も大した変わりはないけど、値段差があるのは単に不動産業者の価格戦略でしょうね。それに踊らされる人が多ければその価格が認められることになるけど。さて、どうなるか見ものですよ。

ネーミングがけっこう狡猾だよね。
確かに住所は「東五反田」だからうそではない。目黒川沿いなのに
「御殿山」とつけるマンションもあるくらいだから正直といえば正直。
だけど東五反田ってのは島津山と池田山のアドレスと同じだからね。
うそではないけどなんとなく自己催眠的な感じがします。

このあたりが気に入らないんならいちいち入ってこなきゃいいのに。水害だとかなんとか難癖つけるのを通り越して貧相だって。そうまでしてネガレス書くってことは、ただ買いたいのに買えないからのひがみにしか聞こえません。かわいそうに。もっと物件のことの情報交換しましょうよ。

>>616さん

確かに私は「うましか」かもしれませんね。
ただ、不動産屋のPR記事？見せて
「・・・だそうです」って言われても
何が言いたいのか伝わりませんでした。

大型開発が進む大崎だから？？？住むのには？良いの？悪いの？なんなの？

確かに大崎には集客能力のあるものがないので、週末はどこもガラガラです。
そこが気に入ってます。自分の住んでいる所は静かな方がいいですよ。
遊びに行く時は電車を使えば、だいたいの所に２０分程度で行けますしね。
本当に便利な街だと思います。

＞＞617さん

私も少数だと願いたいです。
ただ、ここのスレを見ていて「期待しているのだろうな」と感じました。

私は生まれて30年程度この周辺に住んでいます。
この辺はプレミアム・ステータス性にとらわれないでいる方が楽ですよね。
ホント何するにも便利で、安いですし。

建物の下の部分はもう見られるのですか？
普段前を通る時にはルサンク側を通るので見てませんが。。。苦笑

６２４さんのおっしゃるとおり、大崎の週末は本当に静かですよね！周辺で撮影が多いのは（特に週末）建物が新くて綺麗なのと、一般の人が少なくて撮影しやすいからでしょうか。　五反田は東急の駅ビルがオープンしましたが、けっこう賑わってますよ！もっと早くから始めれば良かったのでは？？と思うほどです。しかし全体的に女性向きです。私は女性なので、この物件から激近なのが羨ましいです。

撮影が多い理由は
私の友人（テレビ局勤務）が言うには、「この辺に住んでいる社員が多いからかも」と言っていましたよ。
制作費削減（ロケハンいらない）・制作時間削減（イマジカが近い）・建物新しい・人少ない。と撮影するにもメリットが多いのでしょうね。

へぇ〜本気で大井町と比較している人がいて驚いた。
幸せだねぇ。迷う必要ないじゃなぁい。ここに来る必要なしだねぇ。

No.623さん

No.615 ＝No.618 でない。

No615では都心の中でも指折りのオフィス街になりつつあるという記事を紹介しただけだ。
そりゃあ見方は人それぞれだろうけど。
2011年にはソニーの縦横140m級の巨大オフィスビルも完成することだし、大崎って所は
そういう町になるんだろうなということを言いたかっただけ。
話題にあがってる大井町とは全く毛色が違うってことね。

う ま し か　とは言わないが、わからなかったかな〜。

629さん

なるほど。伝わりました。

ありがとう。

>>624
大崎はオフィス化が進んで人が住んでいるにおいが無い無機質な街になってます。
街に魅力が無いから、オフィスが休みの日にはゴーストタウンみたいです。
住んでみようと思わない街。

大崎の休日は最高だと思いますけど人それぞれですね？

大崎が廃虚って…　　。
大変ですね。

なんか盛り上がってる。まだ売ってんの？ここ

大崎ネタで盛り上がってるのは、ウエストシティータワーズ検討中の人も
結構見てるってことなんでしょうね。向こうはあんまあり盛り上がってないみたいだし。

最近、大崎駅西口側に越してきた者ですが、西口再開発地区周辺は百反通り、
戸越銀座周辺と低層住宅街の広がる地域。
まったく高級住宅街ではないが生活するのには静かで便利な庶民的な町。
大崎駅は東西南北どこへ行くにも本当に便利な駅ですよ。
山手線駅の中でも比較的恵まれた所だと思いますけどね。

そっか！
お台場アクセスって山手線だと新橋だけ？
横浜方面や新宿・東京方面、東海道新幹線など確かにアクセスはかなり良いですね。
地下鉄は浅草線もあるし高くても仕方ないか。

21日までの登録受付期間中は、一睡もしないでスレに張り付いて頑張ってくださいね。

もちろん、大崎、グランスカイ、中目なんかの物件もしっかりチェックね。

この中ではアクセス面ではナカメが弱いね
まあ他に強みがあるから単純比較は無理だね

中目を擁護する気はないが、
将来副都心線と繋がり渋谷駅で半蔵門線と乗換え便利になる東横線と、
日比谷線始発があればアクセス面は十分でしょ。
それよりUR同居は嫌だが。

休みの日位静かな街で（家）過ごしたい！！大崎いいじゃない！！騒がしい、やかましい、人混み街で過ごしたい場合、山手線で渋谷、原宿へ行けばいい

ナカメは悪くないけど大崎五反田のアクセスには負けてるよ！

ここはナカメより上です。
売れ行きで会話しましょう。
間違いなく向こうは売れ残りゴーストチープマンションになります。

五反田が中目黒より上だって？
ははは

中目黒はポッと出、若者しか居ない。あと、ちゃらいテレビやろー

ここ10年ぐらいの経過では、中目黒のマンション分譲価格、地価よりも五反田、大崎などは安価ですね。すなわち不動産評価では五反田大崎は中目黒の下です。

中目黒を何でそんなに非難するのかよくわかりませんが、おそらく野村の営業なんでしょう。

中目黒っがポットでの若者の街だとかわけのわからない、いろいろな批判をされるのは自由ですが、正直みっともないですよ。そしていろいろあなた方が批判する中目黒よりこの辺の土地は客観的に低く見られているということを自覚された方が良いと思います。

ですよね。
場所自体は中目黒の方が評価いいですよね。
建物は別ですけどね。

出来てきてますねえ、素敵な外観です
グランスカイより良いと思う、買える方が羨ましいです

昨日チラシはいってました。2期16戸
70㎡の部屋で7830万。＠３６０万
要望書入った部屋だけ出してんだろうね。

ちょっとまって、そんなに安かったんだ　＜＠３６０
グランスカイも期待できるかな。

>>650

ごめん計算まちがえ。＠３７０に限りなく近いね。
該当するのは70Gという中住居。なぜかこれだけ極端に安いんだよ。
あとは同面積でもすべて８０００万オーバーだから平均だと@400
近いんではないでしょうか

最近五山の中古高級マンション安くなってるよ。
そもそもマンションに７千万以上の出そうって人はみんな新築にいっちゃう
から高級中古市場ってのはライバルが極端に少ない。
だから結構価格交渉もできます。五山の例であげるとリジェ御殿山なんて
もっとも面積１５０平米とかなので売値は１億超えてますが単価は＠３００
を大きく割ってます。お金がある人はうまい取引ができればこういうのも面白
いですよね。

>>650
70Ｇはリビング狭い！！　畳数に惑わされると、内覧会で愕然とするよ、きっと。

このマンション良いんじゃない？

苦戦してるって聞いたけど。意外だね。毎月チラシＤＭ来るし

アエラに「９月マンション暴落！」だって。暴落直前の高値掴みにならないか恐怖。。

＞６５６
そう思う人は買わないだろうし、買いたい人は買いますからね。それだけの話です。

大崎は住んでみれば本当に便利な街ですよ。
私は中目黒も好きでよく遊びに行きますが、そこにも20分あれば行けます。
最近は湘南ライナーが通ったので横浜も17分しかかかりません。
こんなに交通の便が良くて物価も安い場所は、中々ないと思いますよ。

>>657
野村の営業と同じく、強気ですね…。

「商品券あげるからマンションギャラリー来てくれ」ってチラシが来たよ。。。
人来ないんだね。。。