プラウドタワー東五反田ってどうですか？

>250さん

ご丁寧にありがとうございました！さっそく問い合わせてみます。感謝いたします。

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供給過剰なのに、高い値付けですね。
冷静に考えれば、近隣の島津山、池田山、御殿山あたりで、
もっと住環境＆グレードの良い低層マンションが中古で見つかりそうですが。
たぶん１億近くだすなら五山でも選べると思いますよ。
線路や川や駅前の雑踏から少し離れて緑多い地域がこの辺では見つかります。

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252さん>>
　自然環境や住所等を優先するなら、それも良いかもですね。ただこの物件を検討している予算約１億の方々が単純に“中古でも高級住宅地の方が良い”と思うのかどうか．．？そう思う方なら、最初からここは検討外ではないでしょうか？　場所は近いですけど、そもそも両者を比較？することに無理がある気がします。根本的な概念がまったく異なるので。　　　私がマンション派ではなく戸建て派なら、そういった高級住宅地でぜひ検討したいです（資金が足りないので無理ですが）。

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ルサンクに住んでいる友人宅にお邪魔した事があるのですが、線路側の部屋だったにもかかわらず、思ったほど電車の音はしませんでした。きっと窓が防音になってるのでしょうね。
なので、プラウドあたりだと騒音はないのでは？
むしろ、隣のグランスカイが建つまでは音や交通規制の面で大変そうですが・・・。
品川区の一番人気校「日野学園」が学区になるのはとても良いと思います。

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＞＞２５３さん
確かに一億程度だと五山のグレードの高いマンションは中古でも少ないですしね。
ましてや戸建ては土地を買うのが精一杯でしょうね。
御殿山の某高級マンションに２５０平米クラスで中古が出ています。３億くらいでした。（汗）

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このマンションの地権者住戸（１２階まで）が気になりますね。最上階にも地権者の関係者が入居予定とのことですから、購入するのは躊躇します。

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エレベーターの関係で12階の賃貸を借りると
13階の居住者用エントランスまで楽々いけますよね。

ってことは共有施設は賃貸さんも使えるって事ですよね？

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昨日、見てきました
現地はこんな感じです

もう最上階まで立ち上がっているんですね。

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これで最上階ですか、結構低いんですね。

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現地見ましたが、裏側の駐車場がちょっとグレード感なさそうですね。
見合いにあるルサンク大崎（でしたっけ？）を見ていたら、地下に駐車場があるようでリングゲート開いて車が出てきました。
雨に濡れず、駐車場からエレベータで居室へ、車使う者としてはこういうのも気になる。
賃貸と駐車場取り合いになるのかなぁ。

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257さん
そうなんですか?
それはモデルルーム行ってもらった資料で分かりますか?

担当の営業の方は賃貸フロアとはエレベーター自体が違うし
お互いのエレベーターのエリアにすら入ることは出来ない
という説明でした

賃貸フロアの方が共用部使えるって。。。。。。

ただでさえ地権者数が多いのに。。。。。。

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目黒の賃貸物件が手狭になり、ここを購入検討中で事前審査も申込中です。

皆さんの情報は非常に参考になりますが、小さな子どもを持つ世帯には向かない、
という意見が大勢ですね。ただ、当方の実感では、「子育て重視ならほかにいくら
でも物件ある」という感じは五反田、上大崎界隈に限っていえばとてもしません。
（現在池田山にある区立小学校に通学中の子供がいますが、学校の近所にめぼしい
出物はほとんどありません。プラウド東五反田と同価格帯の物件（新築、中古）は
正直悲しくて買う気になれないものがほとんどです）

したがって個人的には交通至便のタワーマンションという積極的な理由ではなく、
共有設備の充実した大規模マンションという観点からの選択候補です。

子育てに向かないというのはやはり風俗店が多い街に立地するから、でしょうか？具体的には

・街としての治安の問題
・教育上の問題
・賃貸物件の多さ（建物固有のセキュリティ問題）
でしょうか？家内の口コミ情報だといい学習塾も少ないそうですが。。。

確かに雑然として、あか抜けない街という印象は拭えませんが、子育てに向かないと
決定的な理由はなんでしょうか？
（環境のいい別エリアに移ることも一案ですが、できれば転校は避けてあげたいですし。
ちなみに品川区は学区制が緩やかなので日野学園に転入せずに済みます。

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>260
グレード感がないどころか、車寄せそのものがないんですよね、このタワーは。
当然雨では車の乗り降りで濡れます。

>261
分譲階と賃貸階とはエレベーターが別ですので、賃貸人が13階のラウンジには直接行けないはずです。

地権者数は一人（一社）って聞いています。
ボーリング場を経営していた会社が法人として、12階以下を一括して賃貸経営するとのこと。

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・賃貸フロアの方は１２Ｆ住居の方のみ１３Ｆ共有施設が使えると言ってましたよ。
・車寄せがないのは確かにグレード感に欠けますよね〜。
　大したことではないかもしれませんが、価格に見合った施設であって欲しいものです。

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261です

263さん
地権者は一社でも、賃貸部屋数＝地権者の数(意見)になるんだと思っていたのですが・・・

実際はどうなのでしょうか?

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>>262
グランスカイなら大崎も利用可ですから、いいんじゃないですか？
大崎駅は全く健全で再開発された駅前ですよ。
しかも普段の買い物は五反田駅前が便利ですし。

風俗店は特定地域に固まっていますので、行かなければ問題ないですが、
それより、八ツ山通りの夜の立ちんぼの方が教育上問題かも。。。

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>265

議決権でしたら賃貸人に権利はありません。
権利を持っている法人も、権利は全体の半数以下らしいです。

議決権とは別に居住者の意見とか行動とかはまた別ですが。

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267さん

261・265です

ありがとうございます>議決権でしたら賃貸人に権利はありません。
はい、それは承知しています


>権利を持っている法人も、権利は全体の半数以下らしいです。
そうなんですか
では、賃貸部屋数の半数以下を地主の法人が持っているとして
残りの賃貸の権利は誰が持っているのでしょうか・・・


>議決権とは別に居住者の意見とか行動とかはまた別ですが。
ま、確かにそうですね
それは分譲フロアにも言えますね

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ビギナーさん

>権利を持っている法人も、権利は全体の半数以下らしいです。
そうなんですか
では、賃貸部屋数の半数以下を地主の法人が持っているとして
残りの賃貸の権利は誰が持っているのでしょうか・

私の説明の仕方が悪かったようで・・・

12階以下の賃貸全部をボーリング場を経営していた会社が法人として所有しています。
半分以下というのは、このタワーマンション全体に対して半分以下の権利だという意味です。
例えば45%持っていたとして、残りの55%は分譲を購入した方の分となりますね。

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269さん

あっっっっっっ・・・・・・・・・・・

そういうことですね・・・・・・・・・・・・

やだぁ、お恥ずかしいです。。。。。。。。。。。。

地権者さんは全体の半分以下ですか
少し前向きに検討しようかなという気になりました
ただ、賃貸最上階が共有施設使えるのはネックです、かなり。269さん、ありがとうございました

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議決権については管理説明会で説明がありました。このマンションは元地主(東邦地所)とディベロッパー(野村不動産)との等価交換売買で建てられています。
ですから、この人(法人)が賃貸部分のオーナーとしておよそ1/2弱の議決権を持つことになります。一方、マンション管理規約では以下のように規定しています。
総会ではこの人(法人)を一人と計算して組合員総数の半数以上が出席しなければならない。また重要事項では組合員総数の3/4以上が出席、建替えでは4/5以上が出席しなければならない、と。
議決権を基にしてこのオーナーと少数だけでの総会運営がなされないように工夫していると説明されました。
尚、議決自体は出席者数ではなく、総会では議決権の過半数、重要事項では議決権の3/4以上、建替えでは議決権の4/5以上です。

治安については警視庁犯罪発生マップが参考になるかもしれません。http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
繁華街を抱える駅前としては平均的ではないかというのが私の感想です。
八ツ山通りを越えて有楽街へ入って行かなければそれ程治安が悪くはないのではないでしょうか。
それに時間帯との兼ね合いがあります。朝、昼、夕と普通の街です。夜も20時位まではそうでもないですが22時になればもう大人の街ですね。むしろ中高生の親の方が心配？でも、そうそういつまでも無菌的には育てられないでしょうというのが我が家の結論でした。ある意味親御さんの教育方針次第だと思います。
一方、夜遅くの大崎はホントにひと気がないですから一人歩きは返って危険かもしれませんよ。

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五反田の街並みを見てきましたが、思っていたよりもラブホ・キャバクラ・ソープなどなど
何でも有りの風俗街のようなところでしたので、我が家としては検討対象から外しました。
どんな人がここに住むのでしょうか。　投資用物件として買う方が多いのでは？

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大崎方面はグランスカイをはじめとして、どんどん再開発が進むようです。今でも目黒川沿いは夜遅くまでちらほら人通りがありますが、今後はもっと増えていくんじゃないでしょうか？それに自転車に乗ったお巡りさんのパトロールもしょっちゅう見ます。個人的な意見ではありますが、危険はあまり感じませんよ。

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273さん

地元の人ならではの貴重な情報をありがとうございます。
大崎側のひと気のなさは、たまたま私が歩いてみたタイミングが悪かったのかもしれません。

それにご指摘のとおりこの先、大崎駅周辺都市再生緊急整備地域として更に整備されれば住民も増えて治安は良い方に向かうのではと期待しています。

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271さん

犯罪発生マップは大変参考になりました。ありがとうございます。

確かに風俗店が多い点は、教育、治安の問題というよりマーケット上の評価に影響するものと個人的に思っています。想定購入対象世帯の指向に沿っていれば市場（資産）価値にもそれほど大きな影響はないと。

むしろ犯罪発生マップにある粗暴犯の多発地帯である点が子を持つ家庭としては気になりますね。

大崎周辺は街並みは立派だが時間帯により人通りが途絶え一人歩きが怖い、という感覚はまさに同感です。昔池袋近辺に住んでいた経験（？）からでしょうか、再開発地域に人がまばら、という光景より五反田のような雑然としたところのほうがしっくりいきます。

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大崎周辺が整備されて人が増えても、
善良な人が選別されて増えるわけではありませんしね。

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質問です

この辺りの地盤について調べたいのですが
品川区役所に行けば良いのでしょうか?
何課?かお分かりの方がいらっしゃいましたら
ご教授くださいませ

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大崎の再開発地区周辺は第一種住居地域にかなり広範囲に囲まれています。西側の話ですけど。
商業地域とは違い深夜に人通りがまばらなのは確かですが、郊外の再開発地域のようなことはありません。
終電まで完全に人通りが途絶えることはないです。
それに、かなり密集した範囲に限られますが今では東西とも結構なオフィス街です。
特に治安に不安を感じるような場所ではないと思います。

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277 さん

東京都防災ホームページに資料があります。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/assumption.html
「首都直下地震による東京の被害想定」から「地盤のゆれやすさ」に進んで下さい。
東京都全体の地図しかないのでチョッと分かりにくいです。

地盤へ打ち込む支柱の深さは17mだったと記憶しています。
ものの本には20m以内なら地盤としては合格と書いてありましたが・・

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申し込み決意しました。

昨日の地震で。。。高層希望なのですが、恐怖が。

エレベーター１３階以上に２機は少ないですね。

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2月に初めてモデルルームに行ってから、
つい最近頂いた価格表を比較したら、
1,300万も下がっていました。
買い得かしら？

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280さん

エレベーターについては非常用エレベーターを加えれば実質３台という事になりますね。
でもやっぱり感覚的には２台＋αですよね。

多いか少ないか、それぞれメリット、デメリットがあるようです。

エレベーター　適正　台数　　でググってみて下さい。

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ここはやっぱり思っていたより安いですね。なので、グランスカイを待つ事にしました。

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登録受付開始してるんですね。
誰も状況を書かないから知らんかった。

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283さん
安いとなんで待つんですか?

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ほやから

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>安いとなんで待つんですか?

この物件なんか見ると、だって実質下げ相場でしょ。下げ相場の時に、多くの部屋が賃貸に回る様な、イマイチタワーを急いで買う方が　ア　ホ　でしょ。違います？。

上げ相場なら、欲しけりゃ早く買った方が良いと思うんだけどどうですかね？。

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下げ相場と読んで購入を見送るのが　あ　ほ　だ　と思う人って、４月の末にガソリン入れるの我慢して５月になってから入れる事にしますみたいな話だね。

お金が余って困っているか、本物の　あ　ほ　だよね。日本国民に本物の　あ　ほ　って少ないから、４月末にガソリンスタンドガが混んだんだから、間違いなく前者でしょう（あざ笑うっと）。

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東の、グランスカイ向いてるほうの部屋って、どうなんだろうね。圧迫感あると思いますか？

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プラウドvs.グランスカイと迷った挙句にプラウドにした者です。個人的にはプラウドの間取りの良さが決め手になりました。私の担当の方曰くやはり東側はグランスカイに面しているので売れ行きは良くないようです。

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賃貸が多いリスクとは何でしょうか

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杭基礎か直接基礎か・・・・どっちがいいですかね

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>>290
グランスカイの間取りって発表されてる？

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＞グランスカイの間取りって発表されてる？

されて無いですよね。でも今サーバーメンテナンスってなってるので今週末からネットで公開ではないですかね？。
290さんはプラウドの間取りが自分の好みに合っていたということを言いたいのではないですかね？、両者の間取りを比較してプラウドが良かったと言っているわけではないので、そういう意味だと思いました。ということで、290さんはグランスカイの間取りを見たら後悔するかもしれないということだと思います。

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290は野村の営業でしょ！？

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えーーーー、290さん、野村の方ですか
そうですか
残念です

色々考えるところが出てきてしまいます・・・・・・

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290です。（野村営業の者では無く購入予定者です。。。）グランスカイの資料請求をされてみましたか？角部屋希望の私としては窓際のカウンターの存在にどうしても納得がいかなかったのでプラウドにしたまでです。因みにグランスカイの営業の方と電話でお話した際に、おそらくグランスカイの方が値段が低いだろうとはおしゃっていましたよ。２２階、３６階、４３階上と４ランクに分かれているそうです。ご参考までに。

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297さん

プラウドのコーナーは開放感があっていいですよねー。
もっともMRは最上階仕様だったからいいイメージが膨らみすぎているのかもしれませんが・・

皆さんグランスカイは気になっていると思いますよ。
もっと早く詳しい内容が分かればじっくり比較検討出来るのにと思います。

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あ

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グランスカイのMRオープンは遅れているそうですが、営業から情報は入ってきます。
図面もそれなりに在りますね。
ペントハウスの価格には驚きましたが、セキュリティは此処と比較になりませんでした。

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グランスカイのMRオープンは遅れているそうですが、営業から情報は入ってきます。
図面もそれなりに公開されてますね。
ペントハウスの価格には驚きましたが、セキュリティは此処とは比較になりませんでした。

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ところで申し込みは順調なの？抽選物件とかでてきそう？

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＞301さま

セキュリティが比較にならない、って言うのは具体的にどんな部分ですか？
私も12Fまでの賃貸の事もあり、気になっています。

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＞303
こっちの方がセキュリティが良いってことでしょ。

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>303

過去スレを見れば分りますが、ここのセキュリティは低いですよ。
それと比べてグランスカイは気合が入ってます。

野村
エントランス入口ロック→エレベーターホール入口ロック→玄関

三井
エントランス入口ロック→エレベーターホール入口ロック→エレベーター着床制限→各階ホール入口ロック→玄関

三井のコンシェルジュディスクの配置は分りませんが、野村のように13階ということはなさそう。

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三井はじゃんけんでいえば後だしができる。
野村が売れればもっと高い値付けができ、売れなければ下げればよい。この場合比較をしないで先だしじゃんけんに賭ける人がいるのは理解しがたい。三井の情報が詳らかになって、野村より良かったらもうひとつ買うのだろうか？

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>>307
　「プラウドのが部屋はいいと思ってる」

何で分かるの？
野村の人ですか？

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私も天井高と梁の無い造りでプラウドの部屋は良いと思いました。
ベランダが広い点でも住みやすいかと。
グランスカイも魅力的ですが時期的な事でプラウド契約する方もいますよね。
タイミングって大事ですし。
あれはダメこれもダメって永遠買えない人もいるし。
一生に一度と思う人はなかなか買えないんだろうけど。

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309さんの意見に賛成です。

気に入ったものならそれでいいんじゃないですか。
昔から住めば都と言うし。
現時点で考えられる優劣だってこの先どうにでもなりうる訳だし
買うも買わぬも何かの縁ですよ。

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>>309
　「私も天井高と梁の無い造りでプラウドの部屋は良いと思いました」

下がり天井かなりあるよ。

嘘つき！！

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今週末が登録締め切りだそうです。今朝新聞に広告がはいってた

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良さがあるとか、何だとかは比較をしてみて相対的な評価をしているから
判断できることであって、三井に対し野村が価格に対する仕様、サービスが比較抜きの絶対的な
許容があるのならいいのですが、この場合入居時期的な要素以外全く相対的な
判断ができるまたとない物件なのに、なぜ生き急ぐのか理解できない。
今度の申し込みがものすごい倍率ならともかく・・・・
両者を検討しているものとしての感想。
でも、どちらもダメなら他にもあるさ。

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書き込んでいるのは、ほとんど野村の営業だよ。

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ここら辺では大崎ウエストシティーが一番かなと
思ってますが・・・

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>>316

私もそう思うのだけど、山手線の内側じゃないとか東京タワーが見えないとか、
そんなことで敬遠する人が結構いるようで・・・。
生活環境としては大崎ウエストシティタワーズのほうが落ち着いた雰囲気で良いと思います。
まだ、情報不足なところはありますけど建物自体は10階あたりまで建ち上がってます

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確か今日、明日が申し込み締め切りだったと
思いますが・・・うーん。もう少し待とうかな。

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ちょっと高いかな。
販売員さんが価値が下がりませんよって言っていたのがちょっと気になりました。
3年前には坪300万円でも売れなかった物件なのですが。。

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書き込んでいるのは、ほとんど野村以外の営業に思えるけど。

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実際、販売対象が137戸で1期で売り出したのが105戸もありますからね。8割近くが申し込みが入るなど売れる可能性があるってことでしょ。

まあ、なんでかおそらく皆さんも予想していたよりやすいと感じたと思うのですが如何でしょうか？。再開発って区とか都との協議の段階である程度の価格以上に出来ないという縛りでもあるんですかね。飯田橋の駅前プラウドはそのおかげで売れたってはなしですし。

流石に山の手の内側の駅近タワーとなればこの価格だったらこのぐらい売れるのでしょうね。この感じだと319さんが書き込みされている様に値下げなんかしなくてもさばけると野村が思っても普通じゃないし、私も当然そう思います。

この売れ行きをみて、三井がどんな価格にして来るか楽しみですね

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どうしても来年までに引越したいので、三井の物件をあきらめて、野村にしました。
先ほど、当選したの電話がありました。
第一期全て完売したそうです。

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今夜当選が分かるのは、他の申し込みがいなかったか申し込ませなかったからですね。
抽選は明朝ですので。

今日のMRは混んだのでしょうね。
最終日に申し込む人って結構いらっしゃるらしいから。

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完売？本当？この物件がこんなに売れるようならまだまだ都心は安泰ですね。

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完売か・・・皆さんやりますね。
私はどうしても踏ん切りつかない。他の
タワーがこれから公開なので。

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そうそう、坪400ぐらいまでは都心では、安泰なんだよね。更に付加価値のある所は500越えても行ける。普通なとこは坪400ぐらいにしとけば都心のMS検討者には大丈夫なんだと思いますね。

去年の夏とかは、特別でもないのに、2流のデベとか、立地がイマイチ見た稲野を坪450越えとかで売り出したから売れ残りだらけになった。株価も戻して来たし、去年高すぎる価格で出したヤツはさっさと少し下げちゃえば良いんだよね。

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完売しちゃったの？
この分だと三井・大崎のスミフも強気な値段に
なりそうだな。ちょっと残念。

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322さん　よかったですね。

325さん　その気持ちよく分かります。

私は踏ん切りつけて申し込みしました。
が、どうやら抽選です。

明日になれば322さんの仲間入りか325さんの仲間入りかが判明します。

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328です。
あまりにも静かなスレなので投稿したものかどうか悩むのですが
私事ながら抽選は当選でした。

322さん。どうぞこの先お付き合いの程、よろしくお願いします。

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確かに注目されている物件なのに書き込み少ないですよね。ネットの情報なんて参考にしない大人（40代後半か？）が多く購入されたのですかね？。

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328さん、こちらこそよろしくお願い致します。
来年の4月、楽しみです。

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五反田っていう地域性というか　ガラがちょっと不明というか不安

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ここが完売？？　すごいなー　どっかのファンドが買い支えてるの？　大崎・五反田にはまだ大物が控えてるしね。

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重要事項説明会終わりましたね。
みなさんがご出席された回で、これは役立つと思われた
質問・回答のやりとりがありましたら、
お教えいただけませんでしょうか。
ちなみに私の出席した回では質問は出ませんでした。

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私の回でも重要事項説明会では質問はでなかったです。

それより重要事項説明会ってどこでもあんな感じなんでしょうか。
２時間かけて延々と話し続ける宅建取引主任者は毎回同じ人だとするとすごい体力だと思います。

話の内容は基本的には書いてあることをただ読むだけに近くて、さすがに２時間は疲れました。

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334です。

335さん、他の回も同じだったのですね。
情報ありがとうございました。

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五反田駅までのアプローチだけで生活出来る便利さが評価されましたね。
この立地はホントに便利ですよ。
あと共用部分がアルフレックス仕様なのも他にはないですね。

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ファンドが買ったのは本当か噂のどっち？

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>>388
デマ

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第一期は105戸の売り出しだったんですね。
総戸数の割には低調のようです。
しかも売れているのは低層階中心ですね。
高層階は、苦戦しそうですね…。

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289戸中、事業協力者住戸152戸なので、
289-152=147戸中、105戸が売れたってことでは？

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340です

>>341
なるほど！
そういうことですね。販売好調のようですね。
でも、高層階は売れ行きが芳しくないようなきがするのですが、実際のところどうなんでしょう？

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289-152-105=32
32戸しか残ってません。
そのうち売り切れるでしょう。

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広告とかだしてるのにね。結構目に付くのに。

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富裕層はココは買わないってことでしょ！？

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ここは富裕層しか買えないと思いますけど？

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事業協力者の数が多すぎやしないですか？
将来、改装等で揉めるのでは？

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事業協力者ってつまり地権者のこと？
発言権が強力にあるんですかね。

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>>347

低層階の持ち主はここにもともとあったボーリング場のオーナー会社
だと聞いています。区分所有法上の議決権は基本的に一戸あたり一票
だから、地権者に限らず所有している戸数に比例して、発言権という
か意思決定のための権限は強いのではないでしょうか。

またこの物件の場合、賃貸といっても高級賃貸になるでしょう。
賃貸フロアオーナーはバリューアップのため建物の資産維持・向上のた
めの投資にはむしろ積極的な気がします。

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このマンションの管理規約では議決権は各住戸に２〜９ずつ割り振られていて合計９９２
そのうち非分譲分が計４２６(43％)、分譲分が計５６６(57％)となっています。

また、マンション標準管理規約と異なる点として
総会の会議の出席について「組合員総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない」
となっています。
２−１２階については東邦地所の単独オーナーと聞いています。

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