23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

上がる下がるの判断はじぶんが住みたい場所の供給状況が大切。
代官山だの恵比寿だの南青山だのは、誰しも欲しい。しかし供給がない。だから高い。老朽建物建ったまとまった土地はいくらもあるけど、地主は売り渋っている。

住民が古びてくれと、その地域は落ち目と考えるべきじゃない？

>>483
街も人も古ぼけてるよな
城東は

誰が城東に住みたいんだ？

自分が住みたくない街のことなど考える必要はない。

誰しもが欲しいなんて、街を勝手に決めるなよ。
城東に住みたくないのは同意だが。

最近話題になっていることです。
活発化する中国人の日本不動産投資に漂う“危険な匂い”
http://diamond.jp/series/china_report/10025/

城東に住みたくない、じゃなくて。
海っ端にあるエキセントリックな人格の人間が多い一部新興地域は遠慮したい。

>>487
１ページ目のマンション、分譲してる時に検討スレに書かれていました。
営業が２人付いて特別待遇でＭＲを案内されてた外国人客がいたと。

下げ止まってもないのに、いつ上がるとか、妙なスレを上げてるヤツがいるね。

下げ止まった後上がるんだろ？パボ？

一部はすでに横ばいじゃない？下げ止まった感はあるけど。

日本はどうでしょうか。

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-38009420090514

日本はバブル以降、規制でガチガチ。金融業界に政治を動かす力はないね。

足元、銀行も不動産に金を出し始めてるし、最近は業者も仕入れの入札に負ける事例が出てきているんじゃない？

そうですね。確かに4月から一部で融資が付き始めています。かなり限定的ではありますが。

ただ、下げ止まったというには時期尚早過ぎますが。

日本の金融機関も、ここ数年の不良化した実態は「ないものとして」うやむやにしようとしているのか。

果たして誤魔化し切れますかね。なんだか世界中、皆、やらせダウトに興じているようです。

資本主義経済は欲望と不可分。倫理で批判しても代替案が示せない限り無意味。
現状から仮説を立て、さらに調査確認し、足元のデータと照らし合わせるしかない。

うーん、倫理云々というよりも、かたやリスクアセット抱えてしこってて、一方で出してて大丈夫なのかという
危惧なんですがね。評価目線なりLTVが違えども。
一部ファンドとかがEXITでしこってるのに、二重舌でアクイジション必死でやってたような光景とかぶります。
まあ、CITIも公的資金、全部新規融資に回してたようだし、それが商売だから致し方ないのかも知れませんが。

株価のように市場操作？できますかね。実需が伴わない中で。

いや～だからムリに実需作ろうとしてるんじゃないですか？

日本人ではなく中国人が日本の不動産を買いあさるという恐怖。

日本人もニューヨークにビル買ったりしたけど、結局、大損して撤退した。
中国人が買うということは、売った日本人がもうけるだけだから、まあ、損したらまた売るだろうし、
まあでも中華街を作られたら困るか、、、、、
コリアンタウンも困るが、
東京もいっそう、無国籍地帯になる可能性が高いだろうな。。。。。

ええやんｗ
金のない日本人より、金のある外国人で。
日本人の合わない層より、外国人でも近い層のほうが合うと思うわ。
それに、お金や不動産は国籍選ばんやろ？

後先周辺構わず、自分が儲かりゃなんでもOKって、皆がそうやりだしたら、結局自分も不幸になるだけ。

高尚まで望まないけど、最低限のモラルと商人道を期待します。

あ、おれはデベでも不動産屋でもないんよ。
中国人や韓国人含め、外国人と同じとこで暮らしたり商売しても違和感感じないだけやから。
日本人だって信頼できん奴は、ぎょうさんおる。逆に外国人だって信頼できる奴は、ぎょさんおる。
どの国の人間だって、○と×、両方いるってだけｗ

知り合いの仲介業者、外国人客は日本人客よりも
厳しい事を言ったりやったりするから苦労すると言ってた。

下品な関西弁で掲示板に書き込める神経なら
どこに行っても違和感感じないだろうな

大阪民国などと揶揄されるくらいだから
メンタリティも相通じるんだろう

新規物件が少ないなかで、大手デベロッパは、何やりますかね。
こういう時期こそ、市場調査に時間かけるんじゃないですか？
それも、従来の企画の検証型でなく基礎調査からじっくりと。国勢調査は来年でしたか？

≫５０４さん
それは日本人、とくに東京人が「緩すぎる」からやろ。
東京は賃貸とかで礼金や敷金ムリに差っ引かれるやろ？
生ぬるすぎだわな、言うこときちんと言うのは当たり前や・・・影で文句言っても何もならんよｗ
甘えたらあかんよ～
うちかて、英語や中国語のときは、日本語では使わんタフな言葉使ってるわ。
これが普通、東京のは単にドメスティックなだけやわｗ
東京流で甘えとったら、アメリカだの何だの住めんわ。

マンションデベロッパーという業種自体が、存続不可なのでは。
新規供給絞ってるというより、事業自体からフェードアウトを図ってるんじゃないの？

》508
それって私も同意見です。ただ新築分譲マンションの市場がゼロにはならない。マンションデベロッパーは専業では成り立たず、総合デベロッパの傘下に入っているわけです。
百貨店業界同様、業態が社会にあわなくなっている。

507さん
具体例を言うと、中古仲介取引の契約書にサインする時になっていきなり
契約価格を値引かないとサインしないと言い出す外国人買い手がいるんですと。
逆に中古引渡に行ってみたら、システムキッチンを取り外して無くなってた外国人売り手がいるんですと。

田園調布に坪単価210万の新築マンションがあるらしいですね。

駅遠＋訳アリとは言っても、こういうのがあると
郊外の物件に坪300近く払うのがバカらしくなるような。

>>511

本来それが適正なんじゃないのかな？
家買うために、ローン払うために働き続けるような経済がいびつだっただけで。

≫510さん
ちょっとひどい話だけど、これも外国人がおかしいというより、何か緩い感じだよね。

売買のときに身元チェックきちんとしてるの？？？
あと契約の流れとか条件とかきちんと示してたのかな？

日本人の常識が相手の常識とはかぎらないから、手続きや条件の詳細は面倒でも確認してからでないとね。
通常は早めに手付け打ってもらうでしょ。契約サインしなければ手付けは返ってこないこともある、それでよかったな、この外国人？
引渡し時に支払いというのが多いだろうから、ものが違えばそのままでは支払わなければいいんじゃないの？

郊外に坪単価300万近くってないだろ？具体的にどこを指してる？
駅遠ってのは、大田、世田谷の多摩川近辺では半端じゃなく遠いケースがある。

郊外に坪300越えなんていくらでもごろごろしてるよ
まずは宮崎台見てみなよ

田園調布駅徒歩15分圏にマンション用地見つからないでしょう。
それより新丸子徒歩5分のほうが格段に便利。駅遠って貸しても売っても安い。

宮崎台の桜苑の話だろうが物件平均で270くらい。中層だから角部屋、最上階は高い。
それと駅5分、南斜面。タマぶら駅13分との価格の兼ね合いで妥当な線だろ。
世田谷の駅近がないからその代替で宮崎台が検討俎上に上がる。
2002年頃の駅徒歩物件の相場なんじゃないの。

物件平均坪単価の概念なしに価格動向語っても、意味ないよ。

ミニバブルの時なら武蔵小杉でも坪単価300万があったけどね。

武蔵小杉駅前タワマンの物件平均坪単価は245万あたり。妥当な線とうけとめられたから完売したんだよ。高層階は、300近いのもあったかもしらんが。
坪って何平米か分かってる？

この間中、株が上がったからマンション市況も潮目が変わったのナンノと騒いでた視野狭窄共、まだいるか～？

武蔵小杉の坪単価300万は低層の普通の駅前マンションだよ。
武蔵小杉ならタワマンと考えるのは単なる思い込み。
ちなみに、ミニバブル中から売ってるパークシティはいまだに完売せずに売れ残ってる。

株が上がったからでなくて、アメリカの銀行への影響が少なかったから景気の潮目が変わったと考えられたんだろ。
不動産もだんだん上がってくるんじゃないかな。楽しみ。

株は7000円前半の時から戻りは9500円くらいまでって言われてたから、下がるんじゃない。
次は欧州発の危機になるんじゃないかな。
買い支えの反動もあり、8600円割れたら早いと思う。

ただ株が下がろうが、不動産は下がらないよ。需給バランスは２、３年はタイトなの明らかだから。

デベも焦って仕入れようとしているが、みんな考えることは同じで、入札で数か月前より2割くらい高く落とされてるみたい。

ここ10年ではやはり2003～2005年が一番の買い時だった。供給がタブついて下落したから。今は金融主導だから、財務的に問題のあるデベが投げただけで終わった感がある。

>アメリカの銀行への影響が少なかったから景気の潮目が変わった
笑うなぁ
大本営発表をありがたがるとは

文末に「楽しみ」と入れるのは
大抵頭の悪い営業の買い煽り

まあ地価が「下げ止まる」のは早くとも来年以降じゃないのかね。
でもってマンションとして分譲されるのは２年後くらいでしょ。

アメリカの銀行はムリして良くしたんよ。資産内容は別や。こっちが問題だから信用収縮してるんやろ？景気の潮目に影響するのはこっち。

需給がタイトというのは、投機でなく実態ベースで健全な気もするが、これで不動産へのお金の流れができたらまた上がるわな、多分ｗ

天井で売って今賃貸だけど、買いたいと思う中古がすっかり出てこなくなった。
みんな買い叩かれるならと売らないんだね。
しかし家賃すでに３００万近く払っているのだが。ウーム

>>528
個人的に思うことだけど、自分の住居を売るのは意味なくないか？
もう一軒賃貸用に持ち家があり、それを売却するのはわかるけど。

中国人、多くなったなあ。
こないだ行ったＭＲでは自分以外ほとんど中国人だった。焦った。

千住曙のマンション見に行ったら、やっぱり中国人が多かった。
営業いわく「彼らはローンが通ったらすぐ買うよ。」とのこと。

まぁ、ローンとおらないだろうけど。

中国の人、低金利の円建てでローン組んで、貸すなり売るなりして本国に送金したら為替レート分まるもうけ。
日本で直近3年程度の所得証明があって相応の自己資金あれば、借りられるよ。

外人が多くても、住民板スレではなかなか話題にしないね。
資産価値を考えて、触れたくないんだろうね。

今は、居住者名簿閲覧できないから｡

管理組合理事の比率だと２割くらいそうかも。
欧米１割、アジア１割って感じです。

大抵日本名名乗ってるし、話してアクセントのない人もいるから。
貸しているなら理事にならないだろうし。

日本人の名前で日本語は喋れるけど日本語の読み書きはできず、
アジア系でアメリカ国籍の住民がいた。
複雑ですね。

自分もアジア人だということを忘れないように。
欧米から見たら、日本人もアジア人という一括りなのに、自分たちは選民意識があるんだよね。
みにくいアヒルの子の白鳥ではないんですよ。アヒルの子なんですよ。
それに、これからは一番優秀なアヒルではないんですよ。
他の馬鹿にしていたアヒルに抜かされそうなんですよ。
っていうか、ハクチョウ達は日本アヒルより、他国アジアのアヒルを重要視していますよ。知ってますよね？？

日本列島は、日本人だけの…
と言ったどこかの政治家みたい。

アジア、アジアと声高に叫ぶ人らしい考えだね
欧米の評価とか気にするのが逆に笑える

単純にマナーだけの問題なんだけど

マンション住民マナーが新築相場に影響力があるなら、せいぜい暴れてもらって安くしたらいいんじゃないの？

購入してからさらに安くなるわけだが

今月号の「住宅情報・都心に住む」は、凄いね。
三茶に気合いの入った億ションできるし、ダブルコンとブリリアマーレとおぼしき居住者の暮らしぶりがでていた。
眺望が売りなんだそうだ。
中古のページは白紙にちかいくらい、物件ない。なぜなの。

安売りしたくない中古物件売主たちによる売り渋りでしょう。
将来売る中古物件の在庫が貯まっていくようなもの。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

↑これだけ下げてるのに本当に下げ止まったといえるのか・・？
タワーだから下げ幅が大きいだけか？？
識者の意見求む。

↑TTTを筆頭に、いまだ分譲価格に儲けを上乗せした価格。
　下げて当然です。

いくら個々の中古価格を拾っても、それの流通量が少ないなら、「市場価格」ではないよ。
ましてや、方位、階数、眺望で坪単価に、物件平均坪単価から上下20％程度の有意差があるものから、時系列の変化を調べるには、同時期に全体の格差の構成比にあった標本が必要。

市場調査の基本。

どうせ調べるなら、5フロアくぎりで、各方位、中住戸角住戸の坪単価補正係数を新築時の価格表などから求める。それに中古の販売速度による補正を加える。
有意差のある標本は、補正するか、サンプル数を増やす。

リーマンショックによる株価暴落が不景気をオーバーシュートさせた一面があるからそれの逆もあり得るんじゃね？

>>546
TOWER LIFEやっている人、悪気はないんだろうけど
稚拙なデータ出しすぎだな。

まず、「平均坪単価」なんて書いてあるのは、
広告や雑誌で拾えたサンプルの単純平均らしい。
http://towerlife.jp/bld02/bld02.php?page=1&key=BLD_PRICE_UNIT&...
これも、新築の物件平均坪単価でなく、中古の個別価格ひろっただけのものと
新築価格の数多い価格サンプルが混在していて全く時点の差が認識できない。

中古で売りに出たものは全部網羅しているのかどうかも定かでない。
よく集めたとは思うけど「平均坪単価」という表記だけはいただけない。
正確に言えば、中古物件売り出し価格坪単価の単純平均。
これだと、安い部位が多く売り出されたら数字は低くなる。

ちなみに物件平均坪単価とは、ひとつのマンションの売り出し価格合計を
専有面積（坪）で割った値。フロアの位置、階などの差をならした値。

546
結局値下げしなきゃいけない、売れ残り中古が幾つでもあるという現実ですよ

これで、549の方式で価格がつかめるのは、１０００戸規模で過去に５０件程度売り出された
グローヴタワーやＴＴＴくらいのものか。
代官山アドレスやツインパークスなどサンプル数が少なくて「平均」とか書いているのは
過去１０年の価格推移をおいかける場合など、相当にまぎらわしいね。

だいたい、新築物件の価格表こまめに集めない限り、その地区の「相場」はわからない。
ことに、今のように、新築物件も中古の売り出しも一つのエリアで減っている場合は
物件が少なすぎてサンプルのとれない千代田区なんて今時点での、価格動向なんてものは
「存在」しない。
中古の売り出し価格査定にしろ、新規の想定価格にしろ代官山とか六義苑とか
今売っている他のエリア事例から推計する以外にないわけだ。

>>553
よく見てごらんよ。物件が売れたかどうかはこのデータからは
わからないんだよ。坪単価を３０万下げたとか価格を１００万
削ったというのは、売り出し価格の掛け目が大きすぎたという
だけで、価格設定は所詮「素人」のはったり価格なわけだよ。

中古なんて、査定だしたって売主は自分の都合しか考えないわけ
だから。

実際、値引いている価格は、誰がみても高すぎというレベル。
直近のそのマンションの他の階、他の部位から見ても高いわけだ。

大事なのは、値引いた事実でなく、値引かずに売れた他の部屋の
坪単価だよ。

中古の査定価格を推計して出しても、
買い手が買うと言ってくれなければその査定価格では売れませんでしょう。
逆に売り手がその価格で売りたくなきゃ売らないでしょうけど。

でも結局は

値引いて売れた価格の坪単価　≒　値引いて売れた価格の坪単価

に収束するのだから見直した売り出し価格は十分参考になりますね。

本当に収束するの？
値引きを何度も繰り返す物件がありますよ。

>>557
タワマン個別の相場でも方位によって坪単価で３０万～４０万の差はあるとさっきから
言っている訳だよ。

そういうのをならして基準値の変動をみていかないと、相場として安くなった、高くなったなんて
一概にいえない。

実際には、そこに自分で物件持っていさえすれば、過去の同じマンションの成約価格は
いくらでも業者通じてあつめることはできるけどね。

査定をとれば、その根拠資料として一覧表を出してくれるところもある。

あと、値引きして売れないと、業者に安値で売って、その価格が表にでないケースは
けっこう多いよ。そういうやつは業者が価格上乗せするからなかなか売れないものも
中にはある。

ｙａｈｏｏ不動産で３月３１日に更新したデータで、次が５月という物件に
「まだ残っているか」電話で問い合わせしてみたらいいよ。
指値が入って売れたというケースが多いと思うよ。
指値の幅が２００万マイナスなのか５００万マイナスなのかはわからない。
あと、非常識な高値は、売らないでひっこめたってのも結構ある。
安く貸しても「価格回復待ち」っていう考えもある。

周辺に値ごろ感のある新築がないエリアなら、なにもどん底の時期に売る
必要ないわけだし。

供給絞る期間が長期化すると、デベや建設、施工会社が兵糧攻めですね。

今溜まった在庫より、良い条件の新規物件がでてくるのは秋ごろでしょうか。もちろん青田売りでしょうけど。

安い物件が出てくるのはおそらく５年先では

現行カタカナデベ→全滅（2009-2010）
大手＆財閥系で寡占→細々供給価格あまりさがらず(2010-2012）
新カタカナデベ復活→価格破壊物件供給（2013）
大手もやむ得ず値下げ(2014年以降）

ま５年は死んだふりじゃないかな。実需で待てない人は中古を丹念に拾うのが吉
ではなかろうか？

買う緊急性のある人はすでに買っちゃったというのが正直なところでしょう。
もう今は、言い値で買ってくれる都合のいい浮かれ客はいなくなってしまいました。

価格調整しながら、めんどくさい客を少しづつ攻略するしかないんでしょうね。

バブル新新価格物件も充分すぎるほど安っぽいんだが。

首都圏のマンション供給は１９９４年から２００６年まで毎年８万戸
水準で供給されてきた。
http://www.column.sogei.co.jp/vol.61-1.png
出所
http://www.column.sogei.co.jp/2009/01/


９４年以来、マンション供給が活発であって、マンション在庫も
０５年までは漸減してきた。

勝手な憶測だが、年齢階層別人口の多寡はあれ、首都圏の
「真性需要」実は５万戸水準なのだろうと考える。

マンションというのは、一般的には狭い賃貸からの住み替え
子供が育ち、あるいは二人目が生まれ、手狭になる３０代後半
というのが過去においては一般的だった。これを一次取得者というのだが
その推移だけに絞って考えると次のような話になる。

バブル期、マンション価格は高騰し住宅需要は千葉埼玉茨城の
郊外戸建に相当量流れた。
９４年以降の需要は、バブル価格がおさまり前の世代の待ち需要が上乗せされた
ものだった。３０代に加えて４０代のマンション取得が相当数あったと記憶する。

２０００年以降、過剰生産で値崩れしたのは、不景気もさること
ながら、４０代の一次取得需要が充足されて、３０代後半の
ベース需要だけになってしまったことも大きいのではないか。

さて９７年消費税値上げ、金融不況のあおりもあって供給が
減ったあと２０００年大量供給のあとは、価格下落による
需要の先食いが起きたのだと思っている。

実は２００２年以降のマンションブームは、廊下階段共有部分を
容積算定から除くという「大胆な」容積緩和（プレミアムＡ）
と総合設計制度の容積割り増し（プレミアムＢ）で、戸あたり
土地面積が少なくてすむようになったことが最大の原因。
さらには、生前贈与など住宅取得資金の贈与税枠もひろげ、ゼロ金利
による住宅ローンに負担軽減がこれに加わった。
９０年代の公庫金利が４，５％内外だったのに対し、２００２年以降は
優遇金利も含めて変動なら１％台でローンが組めるようになった。


従来にくらべ３割ちかく「安い」原価でマンションが供給された
ことで、「今すぐ買わなくていい層」までマンションを買った。


しかし地価反転で３割引きが、元値にもどれは、これは誰も
無理して買おうとは思わない。

現在３５歳～３９歳の層こそが子育て最盛期で住宅実需の
目覚める時期だが、すでに買える人は４年前にマンションブームで買って
しまったという人が大半なわけだ。

さらに悪いことには、現在３０歳から３４歳の真性団塊ジュニア
のボリュームゾーンの多くが、同時期に安くなった郊外戸建を
買っているようなのだ。

つまり、０７年以降は、すでに食い尽くされた需要しかない市場
だろうという推測である。

価格を下げれば、それでも需要は掘り起こせるが、それは
米国のサブプライムローンとまったく同じことをやるに等しい。

ここは逆に、実需にあわせて供給を絞ったままでいくのがもっとも
正しい道なのだろう。

本来あるあはずの「３５歳から３９歳」の層の需要は完全に過去
５年で食い尽くした。

今は「３０歳から３５歳」を掘り起こすしかないが、彼らには需要も
購買力もない。
なぜなら彼らのうちの「買える層は」すでに買った
か、子供がいないか小さいかで、あと５年は待てる「時間的余裕」が
あるからだ。

こういう状況は実は業界が一番よくわかっているだろう。だから
一次取得者向けの全体の新規供給を絞っているわけだ。

都心部では、コンパクトマンションに切り替え、郊外に住む高額
所得者のセカンドハウスや独身者の需要をねらったり、坪単価６００万
の高額マンションを作り出ししている。

これは、時間をかけた市場調査の結果大手デベが選んだ道なんだと思う。

>>561

ゼネコンやデベが兵糧攻めというより、次第に郊外化することで実質価格
上昇だろう。供給量が減って、購入者の選択肢が絞り込まれていけば
「それしか選べない」状況になる。

２００３年頃　　２００５年頃　　現在までのながれ

①坪単価２２０万レベル
港区湾岸→中央区湾岸→江東区湾岸

②坪単価３００万以上

赤坂・虎ノ門・飯田橋→二の橋・大崎・大橋→二子玉川

③坪単価２６０万前後

世田谷→武蔵小杉・宮崎台・たまプラーザ

杉並→三鷹・調布→新百合ヶ丘

スレ読んでふと思ったのですが・・・・
ここで一生懸命下げを強調している人達は、夢破れさってもう一度不動者事業で人生再起を
掛けている業界関係者じゃ～ないのかな？

アバーン元社長 Bさんとか・・やる事無いし暇だから・・もう二度と復活して欲しくないけどねｗ

徘徊老人と言われる人達もその類じゃないのかね？

>562さんが記述している様な事は無いと思いますよ、カタカナ不動産デぺは復活しないでしょう。
金融機関　＆　人口減少に伴い、特に23区物件購入検討する消費者のデべに対する基準はもっと厳格に
なると思いますよ。

>>569
どうだろう。下げ論者は、東京のマンション用地の土地勘がない人だと思うけどね。
業界人なら安値で土地が安価で放出されて、さらに新たな規制緩和か容積割り増し
でもなければ、無理だってわかるでしょうに。

＞③坪単価２６０万前後
＞世田谷→武蔵小杉・宮崎台・たまプラーザ
＞杉並→三鷹・調布→新百合ヶ丘

あ～この辺りは大丈夫ですよ！今からもボコボコ新築マンション出来ますから。
武蔵小杉は悲惨な状況ですね。

>>569
>アバーン元社長 Bさんとか

ありえない。それほどの立派な板でもなしｗ書けばもっと惨めになる。
本当不動産のプロならこんなスレに書き込むほど矜持を失ってはいまい。
リクルート江副さんみたいに本書けば売れるに決まってるし。
ここに買いても自己満足にしかならん。

ここは、だれも話を聞いてくれない寂しい三流の半可通の吹き溜まりだよ。

↑
貴方も同類

↑
あなたも同類

武蔵小杉は南武線です。

それは歴史の重み、歴史を背負った住民の吐息、・・・・・。

しかし、それぞれ個性となって、いいんではないの！←なまっていますね！