THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）その２

>若葉は戸建てだよ。タワー建たない。現地みたらわかる


マンションだよ
http://mw.nikkei.com/tb/#!/article/DGXDZO67922710X00C14A3L71000/

僻地の借地マンションか、若葉の徒歩10分くらいの
所有権マンションのどちらを選びますか？

若葉って、そもそもベイタウンじゃないじゃん。

その時点で論外。単なる普通の住宅街だし、だったらもっと都心の方がイイ。

ベイタウンには日本有数の景観が拡がっているので、別世界。

なんでここで若葉なんて出てくるの？だったら検見川浜とか稲毛海岸の方が100倍イイ。

ベイタウンの話限定にして。

海の前のタワーマンションを選びます。

自転車が走れないくらいの風だったら、歩行者だってまともに歩けないね。

逆でしょ。意味分かんない。

断然、海の前。

なんで好き好んで毎日電車の音を聞いたり見たりして過ごさないといけないの。

電車の音で起きるのは無理。

波の音で起きたい。

電車オタク？

意味分かんないか。そうかそうか（笑）

私も海の前のマンション選びます。

若葉地区のマンションなら、幕張本郷のほうがいい。
若葉地区に魅力を感じない。

若葉の規模での大規模分譲はなかなかないと思うので、それはそれで人気はでそうだけどね。
でも、私はベイタウンの方が魅力的。

これから資産インフレが起こりそうだし、そろそろ買うか。
どうすっかなー。

幕張本郷なら当然、幕張でも若葉よりはイイ。

だって、中途半端じゃない？

海に近くないし、電柱地中化やゴミ空輸システムもないし。

なんか、若葉地区ならではというものが感じられないんだよね。。。

今後は特徴あるエリアや物件しか残らないと思いますよ。

似たような条件で他に選択肢があるなら、単純に価格競争になるよね。、

幕張本郷や幕張の魅力って何？？
若葉、というより海浜幕張の方が駅前に魅力があると思う。

ここのタワーは商業施設が近くにできれば即買いなんだけどなあ。

どこかに書いてあったけど、幕張はみなとみらいや臨海地区と比べて海岸沿いの開発が遅れていて、それがエリア価値をイマイチ高まらない理由らしく、ようやく本腰をいれるとか。、

個人的にはスーパーなんて入らないから、ボードウォークや小洒落たレストラン、小規模遊園地なんかが出来ると良いと思います。

ディズニーの行き帰りに幕張に立ち寄る需要を取り込むとか。海を前面に出した湾岸開発。、

バレンタイン通りに出来た海側の歩道橋はその布石？

それって、昔も計画が有って頓挫したらしいけど、今回は湾岸マンションの数もかなり増えたからってこと？

熊谷さんのマニフェスト
稲毛海浜公園・幕張海浜公園に砂浜に面したシーサイドレストラン・カフェなどの施設を整備するなど、東京湾の向こうに夕日を見ることができる千葉ならではの海辺の賑わいを創出
具体的には、検見川の浜を前面に持つ稲毛海浜公園検見川地区に民間のノウハウと資金を導入するため、平成25年度より民間事業者の公募を実施、平成27年度の供用開始を目指す
幕張の浜を前面に持つ幕張海浜公園についても、管理権を持つ県と調整して、同様の取組みを実施
生い茂り過ぎた松林に手を入れて遊歩道を整備するほか、海を見ながら自転車で走れる道を整備
千葉中央港の旅客船桟橋を平成27年度に1本、平成30年度に2本目を整備。工場夜景クルーズなどの湾内周遊はもちろんのこと、伊豆大島・羽田・横浜などの航路開拓に向けた検討を実施

若葉地区は三井ですが、地盤改良してないです。

若葉分譲始まったら、借地の廉価物件と土地分譲のマンション群とで線路の北と南で分かれる事。
北側は、塾とクリーニング屋と歯医者の街にはならないと思うよ。

>118
地盤改良はディベロッパーが建設直前にするものですよ。

羽田行きのバスに確実に乗れるってベイタウンまで。海浜幕張で乗れない人達を時々みかける。
この物件からだとベイタウン停留所まで遠すぎ。出張多い人や航空会社乗務員は無理。
逆に若葉だったらベイタウン停留所は目の前。

停留所なんてニーズに応じて変わるんじゃない？？
既得権益もあるし簡単ではないだろうけど。

幕張の浜、開発余地沢山ありそうです。沿岸住民の増加に伴い、いよいよ現実味が増しますね。

夕日や富士山の見れる貴重な土地を有効活用して、素敵なエリア開発を期待します。隣の敷地と合わせて海と調和した複合施設なんて良い。

海側に現役世代は少ないから羽田行きの需要はないでしょう。

出張ならタクシーで行けば。

重い荷物引きずって停留所まで歩かなくても。

バスでも良いけど。

家族旅行なら自家用車か家の目の前で乗れる乗合タクシーの方が遥かに便利。

出張時に毎回羽田までのタクシー代を出してもらえるような仕事してたら海浜幕張には住まないよ。

モデルルームで聞いたら、西向きが人気ありそうだけど、東向きもけっこう人気があるとのことでした。車とかと一緒で、グレードの高いのと低いの（中間以外）が売れ筋ってことでしょうか。

海浜幕張駅くらいまでは出るでしょ。

小学校区は、美浜と海浜と、どちらになるんでしょうか？

私も東向きの中高層階が狙い目かと。

東向きだとアクアテラスと斜めに向き合いますね。アクアテラスの屋上の高さはベイフロントではだいたい14階に相当するらしいので、気になる人はそれより上が良いかも。

アクアテラスと向かいになる側でも、さすがに同じ三井不が作っただけあって、窓位置はそんなに気にならないようですね。値段が安いので、低層階も気になります。この値段で内廊下は魅力的。

モデルルームって、17日OPENですよね。

もうみれるんですか？

幕張の浜の開発情報、教えて下さい！

リバーサイドとシーサイドの両面で開発がなされると良いのですが。。

せっかく、駐車場スペースもすでに作られているし、多少人が増えても対応できるように思います。

治安が悪化するくらいなら何もない方がいいけど。

No.117に書いてましたよ

平成27年度には出来上がるようですね。

検見川の浜だと、ここから徒歩10分くらいでしょうか。

シーサイドフレンチレストランなんて素敵ですね。

http://www.city.chiba.jp/toshi/koenryokuchi/ryokusei/jigyouyoteisyaket...

タワーマンションにしては安い
庶民的な感じでイヤだな

若葉のタワーマンションも気になる

あと、パルプラザ跡地に、商業施設とマンションの含め施設も気になる

塩害で困っています
塩の塊がサッシについていて
なかなか落ちないです

値段が割安なことまでネガの材料になるとはね。この物件ネガるには想像力が必要ということか？
そのうち「景色が良すぎてイヤだ」とか言い出しそう。

電車に乗らないので、駅が遠いのは気にならないです。
眺望、間取り重視しています。
海の前は自分にとって魅力的です。
モデルルームも見ました。
仕様もＯ．Ｋ．です。
購入意欲高まっています。
ひとつだけ・・・管理費、修繕積立金、駐車場代もう少し安ければなぁ・・・と思いながら契約する予定です。

上になればなれるほど揺れるし火事の時は助けに来ないよ。

借地代も忘れずに！
ランニングコスト高いです。

本日説明会に行ってきました。

海が見える西中（角部屋は高いので）の中層階が気に入って
購入を検討しているのですが、修繕積立金が気になっています。

今日の説明で、入居前の修繕積立基金が約60万円掛かります。

住んでからは月々52140円

・修繕積立金が8540円。
・地代が10100円
・管理費が20500円
・駐車場が13000円

ここまでは納得なんですが…

今日の説明で、タワーマンションは修繕積立金の上昇カーブが急で
10年後に予想される金額が3倍ぐらいの25620円。

すると月々、約7万円。ローン以外にこの金額が掛かるかと思うと…

まして20年後はいくらに？老後に払えるのだろうかと？
とても不安になりました。

タワーマンションの修繕費が他よりも高いのは分かるのですが
本当にこんなに高くなっていくものなのでしょうか？

どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

美浜区の震度と体感に違いがあります。
実際の震度よりも、大きく揺れている感じがします。
最初は、埋め立て地で地盤が弱いせいかと思って
いましたが、美浜区全体は埋め立て地なので
関係なさそうです。
ベイタウンもしくはマンションに問題があるのかな？

>144さん
修繕積立金は通常13年目に一つ階段を上ります。
その後徐々に上がっていきます。実際に3倍に到達するのも一般的です。
ただ、タワーで専有面積がそれなりに大きいマンションで入居時に8,000円台に抑えて低く見せるのは少しずるいやり方だと思います。
他の物件と修繕積立金の額を比べてみると良いと思います。

まず、部屋の広さはどのくらいですか？

固定資産税も忘れずに。

No.144さんの検討している中層階の中部屋で、部屋の価格はどのくらいですか？
うちは、なるべく予算を抑えたいので、低層階でもいいかなぁと思っています。
できれば、中層階くらいがいいのですが・・・
こちらのマンション、間取りはかなり気に入っています。

ベイタウン震災後タワーらしく、防災対策は勿論、共用施設などもとても現実感ある内容で、管理費も程々に抑えられてますね。

この設備で低層階と言えども、2~3000万円台というのは良いですね。

ベイタウンの他の物件の中古売買価格に相当影響を与えると思いました。

最近、ベイタウンの中古売買件数も増えてるみたいですし。

ここは、このマンションの購入希望者が意見を交換する場です。
興味がなかったり、わざわざ嫌みを言いに来なくてもいいよ。
みんな、気分悪くなるから。

修繕積立金は下記が参考になるかも

http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/

ベイタウンの中古マンションの取引件数は増えていますが、
取引価格の下落率は大きいです。
震災と借地によるランニングコストが高いところが影響して
いるようです。

ベイタウンは元来駅との間に大きな幕張海浜公園があって、居住地区のいずれも駅からの距離を一定に保てるように設計されてます。

駅近や職場近くに住みたいような方は、そもそもベイタウンは適当ではないエリアということになります。

その代わり、住環境がとても整備されており、日々の生活もとても快適。ゴミ空輸システムなどのインフラ整備もあり、街の景観は勿論、実際殆どゴミの存在を感じることなく生活できるという、他の街では考えられない住環境に仕上がってます。

また、バスもとても多く便利。近隣のスーパーなどは買い物バスを運行させ、自家用車を所有しない方でも全く不便なく生活できるようになってます。

このマンションの最大の欠点と言われているのが、駅からの距離のようですが、シーフロントというかけがえの無い立地を手に入れるための代償だと考えれば、この便利なベイタウンであれば、それもあまり欠点とは感じないのではないかと思います。

自転車やバス、自家用車での移動はとても快適です。私の周りのベイタウン住民は殆どみんな口をそろえて、ここから出られないと大変気に入ってます。

いろいろな場所に過去住みましたが、こんなに住民に愛され、リピート率の高い街は本当に初めてです。海の前もとても気持ちがいいですし。

こんなところに低層階や中層階であれば手ごろな価格で新築物件の最新仕様の部屋に住めるのかと思うと、本当にフィナーレを飾るにふさわしいと思ってしまいます。

そもそもベイタウンは職住接近がコンセプトだろう
それが住民の殆どは都内勤務という皮肉さ

151や157等、ネガレス達は一体どうしたいの？
住みたいのに住めない僻みから？
駅遠や借地だろうが、156さん始めこれまでベイタウンの住みやすさを伝えているレスのとおり、この場所での住み替え率は高い。
立地については、これまでアクアやグリーナ等のスレでも散々投稿されてきた。
もう要らない。

モデルルームに行って購入意欲高まりましたが、行かれた方で購入意欲が下がった、なくなったという方いるのでしょうか？いらっしゃれば、理由を教えていただければ、参考にしたいと思います。

タワーマンションは軽量化するために隣との
戸境壁はコンクリートではないそうです。
隣の生活音が気になることを懸念しています。
モデルルームではわからないので。

昨日、説明会にでましたが、戸境壁は乾式戸境壁といってました。後で調べてみたらタワーマンションでは一般的に使われているようです。説明会では乾式戸境壁はコンクリートの壁の300mm相当の遮音性があるといってました。
ちなみに私が今住んでいるマンションの戸境壁を確認したら180mmでした。隣の音は壁からは全く聞こえないので300mm相当であれば問題ないのかなと思いました。

私がモデルルームに行って新たに知った難点は、既に以前に記載ありますが、年4回の窓清掃。

角部屋の売りの一つでもあるコーナー窓は自分では掃除出来ず、その年4回の清掃に委ねるしかない。

自分の海側マンションの窓考えるともっと頻繁に綺麗にしている気がする。毎日綺麗に見えるんだろうか。


潮風だから結構、きになるんだけど。。。

修繕積立金が低すぎるのは一つのネガティブポイント。
上がる前に売り逃げならありかも。

都内の湾岸タワーマンションに住んでますが、ガラス清掃年4回は普通だとおもいましたが。
清掃頻度は今のマンションと比べても普通だし、管理費も安くなるし、修繕費の上昇幅も比べると高いわけではないし、私は広さ重視なので購入を検討しています。

管理費が高いと思ったたら窓ガラスを掃除する
費用が必要だったんだね。
ますますランニングコストが高く思えてきた。

前から思っていたが、販売側の人間が書き込んで
いるな。　

販売側の人間がそんなリスクを負う訳ないじゃん。
私ならしないね。

それより、ネガ達はここの評判を落として資産価値下げようと必死だね。
塩害より、風評被害のほうが大きい。。

周辺を歩いてベランダ手すりをチェックして見たが、汚れてはいるものの錆が出ているようには見えない。
塩が拭いても取れないってどこなんだろう？
そもそも、取れない塩って、どんな塩なんでしょう？

塩がこびりついて、黒く変色していて
ひどいと腐食して穴が空いてるよ
例えると、虫歯のような感じ

海沿いのマンションは、半分は虫歯状態
住人は資産価値が落ちるので隠蔽している

隣都の壁がコンクリートでない時点で
タワーマンションなんて買いたくない

以下に引用したように、高層タワーでは乾式戸境壁は極めて一般的であるし、一般のマンションの場合、15-20センチのコンクリート壁に匹敵するのに対し、ここは高級グレードマンションらしく、30センチまで防音性能を高めているということ。

施工費は高くついただろうけど、説明会での印象もそうだけど、プールとかコンシェルジュなど一見華やかなでも実は殆ど利用しない共用施設を少なくし、防災・防音・耐震など実用面に特化してお金を掛けている印象。

シーフロントという立地がそもそも華やかだから、無駄な共用施設なんかでバブリーに飾る必要が無いんだろうね。

私はそれらの基本的な考え方（お金の使い方・掛け方）にとても共感を覚えます。

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

■「乾式壁」の遮音性能は、コンクリートの壁より劣らないの？

　最上級の乾式壁の場合、遮音性は「Ｄ-50以上」となっている。これは、「隣の家から発生した音が壁のこちら側に伝わるとき、50デシベル以上小さくなる」ことを意味している。70デシベルの音が伝わると20デシベルになるなど、大幅に軽減されるわけだ。
　現在、分譲マンションの戸境壁に用いられている乾式壁は、厚さ15〜20センチメートルの鉄筋コンクリート壁に匹敵する遮音性能を持っているとされる。それが本当ならば、普通に生活している限り、音の障害はないだろう。
　ちなみに、この程度の乾式壁の場合、施工費用は鉄筋コンクリートの壁よりはるかに高く、２倍以上になることもある。施工費を安くするために採用しているのではなく、あくまでも軽量化のために採用されているわけだ。

出典：http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_2e54.html

実際、タワーマンションでは隣接住戸からの騒音問題が
頻繁に発生している。
ネットで検索したらわかります。
これはコンクリートに性能的に劣るからである。
この問題はタワーマンションで一番の問題となっている。

タワーマンションを購入する前に、中古のタワーマンションを
見学して音の確認をする事を強くお勧めします。

販売員のしつこい書き込み

>海沿いのマンションは、半分は虫歯状態
>住人は資産価値が落ちるので隠蔽している

そんな状態なら外部から見れば分かるので隠蔽などできません。
でも、ベイタウンのどのマンションにもこのような状態は見られません。

具体的な場所を誰も示してないので、結局は誹謗中傷なのですね。

>塩がこびりついて、黒く変色していて
>ひどいと腐食して穴が空いてるよ
の人は、自分の住んでいるところがそうなのだろうけど、その場所を明らかにして欲しいな。。

ミラマールとか22番街とか。

ビーチテラス、マリンパーク、アクアテラスとか

結局、

遮音性：乾式戸境壁はタワーマンションではむしろ最適であり、遮音性能もここの場合高い、お金のかけた対応で、結果軽量化が図られ耐震性に優れる

塩害：色々訳わかんない事を書いている人がいるけど、実際にベイタウンに住んでいる人なら実態として殆ど気にならない程度という事をよく知ってる。安い自転車は確かに5年くらいでボロボロになるのは事実だけど、マンションや自家用車は流石に対策してるから問題なし

まあ、こんな感じかな。

遮音性はコンクリートのほうが優れている。
そうでなければ、タワーマンションの騒音問題が
多く発生するはずがない。

10万円オーバーのロードバイクが１年未満で錆びた。
内陸部ならば、こんなにはやく錆は発生しない。

自動車は防錆処理してるし、定期的に洗車するので
それほど錆は発生しない。一方でマンションの手摺
及びサッシは大変なことになる。
あと、エアコンなどは塩害仕様のものを使わないと
もたない。

これ程、説明しているのに耳を傾けないのは
三井の関係者か頭がカチカチに固い人間ですね。

正直、うちの車は普通の安めの国産車ですが、かれこれ6年くらい乗ってて殆ど洗車なんてしたことないですが、綺麗なものですよ。

勿論、汚れは多少気になりますが、錆なんて当然ありません。

それに、普通、こんなところ（というと管理者の方に失礼ですが）不動産会社の人が書き込みする訳ないのは、常識で考えれば分かること。

大企業で働いた事が無いから分からないんだろうけど、三井不みたいな名門企業が、当然いつかバレるであろうこのようなサイトでの書き込みをする訳が無いでしょ。

もしそんな事が見つかれば即懲戒免職扱いだと思いますよ。アグレッシブなDownside riskの少ない不動産会社ならするかもしれませんが。

昨今のコンプライアンスの厳しい中、もう少し常識で考えましょう。

183さんのそこまで訳がわからない事を言うインセンティブが何なのか理解に苦しみます。

なんか嫌な事でもあったんですか。

私はまだ買うことを決めた訳では無いベイタウン住民ですが、実際かなり住み替えに興味を惹かれますし、ただ思った事を記載したまでです。

まあ、好みは分かれるんでしょうね。都心の湾岸マンションか、ターミナル駅直結タワーマンションか、ベイタウンのパークタワーかで。その辺の競合関係じゃ無いですか。

広さやシーフロントを重視するか、都心部へのアクセスを重視するかなど。基準は様々なんで判断は勿論色々でしょ。

事実、塩害があるから書き込んでいるだけですよ。
否定するのは、おやめなさい。

ここの書き込みを眺めていると、登場人物は
二人だけのような気がするw

だって、塩害なんて無いもの。
178,180のマンション、住んでたり、訪問したりしてるけど、実際に見ないよ。
それとも少し表面に錆が出ている箇所があったら塩害？

自転車が5年もつ、という意見があったけど、正しいと思う。
もう2年乗ってて細かい錆はあるけど、浸食していかない。

塩害をしつこく言いふらしている奴、嘘はおやめなさい。悪質。

ベイタウンを検討している人に参考にして
欲しいだけだよ。
買ってから、こんなにひどいとは思わなかったと
後悔して欲しくないからね。

>188

ベイタウンに住んでからお話してね。

もし、住んでるなら実際どこがひどかったの？

そんなマンション、このベイタウンでは殆ど見かけないけど、188さんが住んでるところは特別なのかな。

その特別な訳を教えてくれる方がみんなのためになりますよ。木造とか？

皆が知りたいのは事実です。
後悔させたくないなら、そのひどい場所を示してあげなよ。

どこのマンションかは言えません。
それくらい、わかるでしょう。

>191

酷すぎ。。。。。。呆れて物も云えない。。。。。。。大丈夫？

ひたすら塩害を訴えてる人がいますね　笑

気にするような塩害は実際ないしね。
手すりが錆びるとか何を言ってるのか・・・。手すりって鉄製なの？　笑

花見川の横にブルーシート敷いて住んでるの？それなら手すりは錆びてるよ。　笑

上記のつまんない事（塩害とか）はいいので、風の影響を教えてもらえますか？

ベイタウンにお住まいの方なら分かると思うけど、今日は結構風強いですよね。

わたしのところは今も海の目の前だけど、この幕張BAYFRONTでいう低中層階くらいに位置するので全く揺れは感じないのですが、タワーの高層だとどうなんでしょう。

シータワーとかだと殆ど変わんないような風の影響だと思うんですが、どうなんでしょう。誰か事実をご存知あれば教えて。

ベイタウン住民は資産価値が下がるから、隠蔽したいのだろうが
事実を誤魔化すことはできません。
ベランダの手摺は鉄製ではなくアルミです。
アルミでも錆(腐食)びます。塩の塊が付着したまま
放置しておくと危険です。

私は周辺のマンション在住で、且つ免震ですが、風で揺れを感じる事までは無いです。

ただ、タワーほど高くは無いですけど、制振よりは免震の方が風に弱いと聞きますが、それでも大丈夫。

アルミではなくステンレスの間違いです

風は強そうですよね。海側に住んでますが、海浜幕張駅から海側に行けば行くほど風が強くなるを実感してます。

上に行けば更に風が強いんですかね？？
その辺りのイメージがわかないです。

さすがに風では揺れないでしょ。
でも今回のタワーの場合は完全にベイフロントだから風は強いでしょうね。

マリンフォートとかビーチテラス辺りだと、どちらかのマンションがその時々によって風の盾になったりして補完しあってる気がするし。