ウェリス駒込レジデンス

アドバイスありがとうございます。
デベっぽいところからはうってくれＦＡＸ等が沢山くるのですが、この売ってくれは「売ります」といった時にすぐ買ってくれないということなんですかね？

どの家でも週に4回は売ってくれチラシが入りますよ。

>182
いやだから「売ってくれ」といってるのに、「売ります」とこちらがいってもすぐ買ってくれないものなんですか？ということ。

＞181さん
失礼ですが売ってくれというのは、戸建ですかマンションですか？
仲介業者は、デベではありませんから物件を仕入れなければ、売り物がないわけですから
商売が成立しません、だからFAXやチラシを大量に配布して反響を待ちます。
受け取った人が気分がいいように、個別に宛名を書いたりマンション名を印刷したりしています。
毎日のように売ってくれというチラシが入るというのは、実は大きな勘違いの場合が多いです。
同じ営業マンが、何度も訪問してくるようでしたら業者の意欲はそれなりに高いですけど・・
チラシを配布しているのは、多くの場合アルバイトですから深い意味はありません（笑

仲介業者の商売には、成功報酬の仲介手数料と市場価格より安値で買取（仕入れ）
リフォームして市場価格で売るという2つのパターンがあります。

確実なのは、業者に買取をしてもらうことですが利益込みなので安めです。
仲介だと立地と売り出し価格によりますが、売れる売れないの差が激しいです。
マンションには条件によってある程度の中古相場がありますが、戸建は面積、接道、用途地域等で
同じエリアでも、道を1つ隔てて何割も違うこともあります。
経験的に戸建の場合は、ケースバイケースです。（30坪以上で安値でOKならもちろんすぐ売れます）

簡単なのは、複数の買取業者に査定してもらい買い取り価格を提示してもらうことです。
マンションの場合はそうでもありませんが、戸建の場合は大幅に違ったりします。
高く売りたければ、古ければ更地にして、新しければリフォームして中古市場で
一般顧客に売ればいいのですが、価格によってタイミングと確実に期限までに売れる
保障はありません。
長期間売れずにどんどん値引きする場合もあるし、リフォームして値上げしたら売れる場合もありますよ。

>>181
知人の実家の借地権なので、単純に比較できませんが買い取り業者に査定してもらった
金額（手取り）の3倍以上でマンション開発業者に売れたそうです。
土地の場合売りたいときは足元を見られますが、その土地が必要で売ってくれと来たときは
収益率（利用価値）で、路線価や市場価格は参考程度みたいですよ。

戸建です。
184さん、詳しい内容ありがとうございます。
で、結局仲介業者買取ならすぐ買ってくれるのですか？
別にことさら高く買ってくれとも思わないので。

>177さん

パームスの苦労は現在進行形のもよう…
販売会社が違うと、売れ方って、違ってくるのでしょうか？（よく知らないので。変な質問してたらごめんなさい）
確かにパームスの営業はあっさりしていたような気がしますが。（担当者がそうだっただけかもしれませんけど）

ウェリスは第一期で3分の2くらい出しちゃうみたいですが、
これって売れる自信があるってことなんでしょうかねぇ？？？

＞186さん
戸建ですかほとんど土地代になりますね、マンションと異なり状況も多種多様で相場があって
ないようなものですから、買取業者は何とかかんとか理由をつけて買い叩くと思います。
場所が地元なら、あんまり出ない40坪以上なら強気で30坪未満なら弱気で臨めばいいと思います。
いずれにせよ、地場の不動産やから大手まで5社くらいに査定してもらったらいいと思います
きっと条件がかなり違うので驚くと思いますが、戸建の場合はそういうものです。
自分の一昨年体験だと、住宅地で前面道路が4ｍ〜6ｍと広ければ、路線価の2.5前後かと思います。
それと、売却した場合の税金についても調べてください、自分で買ったなら簡単ですが
相続だったりすると思いのほか、納税があったり軽減措置、買い替え特例があったりします。

これから山手線沿線の地価は間違いなく上がりますから、資産価値なら戸建で持つ
住環境と住み心地を重視するなら、マンションの高層階だと思います。

186さん。ありがとうございました。
ちょうど40坪と微妙で、大通りに面していますが、まずは色々な会社に査定をお願いしてみたいと思います。
親切な方がいて助かりました。
ここは2000年以降に分譲された駒込地区のマンションのなかでは最高バランスが良い感じがします。
ブリリアは住所がよかったけど、住宅地って感じじゃなかったし。
駒込で生まれ育ってるんで、駒込のマンション探してるんですよね。

＞No.187 さん

いえ。販売会社のことは、私もイメージで言っていただけですから。
プラウドといい、シェルゼ千駄木といい、当初は「売れるのか？」という声が大勢だったような気がして。
ここも順調に売れるような気がしているのですがどうでしょうか。
ラブホテル云々については近所に住んでてもまず気にならないし、豊島区文京区という論議も私にはよくわかりません。

しかしパームズは現在進行形ですか・・・。
先日横を通ったときは、もう出来上がってるように見えました。
パームズの営業の人はある意味営業っぽくなくて、私は好感持ちましたが。

パームスって11月からモデルルームオープンだとおもったけど、もうあと2戸でも苦戦になるんだ。

＞191さん

＞竣工までに完売がいいマンションというのは誤りでしょう

…誰もそんなことは言ってないのでは？

販売間近で追い込み・・・って感じですね
購入予定者の話が出てこないのがアレですが
最終的には売れるでしょうね

今週末行かれた方いますか？
ずっとここを様子見していたけれど
いっこうに情報がないってどういうことでしょう？

行きました！
スレッドが伸びないのは…何ででしょうか。

スレッドが伸びないのは、
どちらかというと、ここの購入意識している人の年齢層が高そうだからね〜。
先ず、20、30代の存在は稀かいないだろう。
ここの物件は近隣の土地事情がわかるシニア層が狙う場所だからね。

なるほどね。
しかし、モデルルームには結構２、３０代もいたような気がしたけど。

あまりに高すぎて、若い世代からは敬遠されたって話では？
まぁウチもそうだけど・・・

適正価格なら買いたかった
場所も気に入ってたし

ちなみに皆さんが考えるここの適正価格は？

高い！とは思いましたが、最近の流れを見ていると
まぁちょっと高いくらいかな・・・なんて思えてくるから恐ろしいです
（最初は高くても坪300くらいだろうと思ってました）

>197さん
近隣の土地事情がわかるシニア層が狙う場所って・・・
そんなニッチというか、将来的に売れなそうな場所ですか？
ふつうにけっこういい場所だと思いますよ

僕も坪300万が適当だと思う。
駒込は金持ち多いけど、庶民も結構いる街なんだ。
だから庶民より少し上のランクで気張ればなんとかなるかもの坪300万が適当。

NO.200です。
私の場合も、同時に検討しようと思ってた本郷の価格聞いて、ここの価格が許容範囲になってしまいました。
今も近所に住んでて、駒込自体は庶民的なところを含めて大好きです。
しかし、最近の駒込は人が増えましたね。

本郷の方が高いのは至極当然な気するけど
それでも、許容範囲にブレが生じつつあるきょうこの頃

>203
駒込人増えた・・・。
しかもプラウドの影響とかではなく、観光客みたいのが増加している。
家買おうと思って初めて駒込の価格みたけど高いんだよね。
ファミリータイプ5000万が庶民かそうでないマンションかの区分って聞いたけど、駒込では5000万だしてもファミリータイプはぜんぜん手が出ない。
こんな街だったのか駒込・・・。

>205
3年前に買う気になってれば、底値だったのに。

だって3年前は23才。まだ社会人になって1年目だし、家買おうなんて思ってなかったので。
第一、3年前だって5000万でファミリータイプ買えましたっけ？
住まいサーフィンみてもなさそうなんですが・・・。

山手線で高台は高いですよ。
もともと住んでいた人間が庶民ですが、土地価格が上がって、移り住む人は結構地元民より所得が高いかもしれません。ほぼ地元ですから、ここのもとの状況も知っていますけど、
特別な地域と思ったことはないですよ。ちょっと奥まっているから静かですけど、そんな商業都市みたいに栄えてないですしね。

>でもローンで買う人が多いから、地元にあまりお金を落としてくれないというのが通り相場です。

駒込で、お金を落とすような場所って、ありましたっけ？

＞210
意味不明なんですけど。
駒込に商売やっている店は一軒もないの？

迷ったけれど、価格的にひとまずスルーしました
登録状況ってどんな感じですか？
大人気物件だったら悔しいし
ガラガラだったらしばらく待ってみようかなって・・・
かなり男らしくないですけど！

>212
モデルルームに行ってきました。特に大人気ということでもないようです。
また、２億のお部屋は２倍以上の競争倍率とのこと。それ以外のお部屋も２〜３倍
のお部屋がある一方０倍のお部屋もあるようです。
　屋外での物干し、禁止されているみたいですね。みなさまはいかが思われますか？

私もモデルルームに行ってきましたよ。
ん〜微妙です。
営業は資産価値を連呼していたけど、住むのにはイマイチ。
地元人間だけど、そんなに高級感もどきをしなくていいのにと思う。
有人でコンシエルジュもおかないし、決して高級ではないですよ。
受付や警備のうえでも、人がいたほうがいいです。
病院の手配、クリニングの受付、他、色々と受けてくれるシステムがないのは高級ではないです。
何かあった時に対応してくれる人を有人であるほうが安心です。

登録しました。
過去１年くらいで、出足の遅れが響き抽選で二回落選してます。
ここは希望の条件にぴったりなので、今度こそ決まってほしいです。

＞２１１
ウェリスのパンフにあった丸角せんべいとか、アルプスのケーキとか？
個人的には千鳥屋の花包みだっけドラ焼きが好きで良くお金落としてますけど。話それましたね。

ウェリス、モデルルームの廊下にある収納トビラと柱の色を同色にするのはオプションだといわれて驚きました。モデルルームには年配夫婦とか小学生くらいのお子さん連れ多かったです。

登録＆当選しました！！
６日に重説予定です。
色々な物件を見てきて、確かに最高級グレードというわけではないですが、
自分の予算内で、立地やグレードを考えると妥当な選択かと思って決めました。
周辺もかなり歩き回りましたが、いい雰囲気ですよねえ。

ただ、埋め込み式カセットエアコンやドラム式洗濯乾燥機設置標準というのは
メンテナンスや買い替えを考えると、かなりマイナス・・・。

ま、いいところばかりとは行かないですよね。

>213
屋外の物干し禁止なんですか？
物干し金物がないのには気づいて、営業の方に聞いたら
自分で物干し竿を設置するようにと言われたのですが・・・。
超高層でもないのになぜ？
近隣対策ですかね。

>>217さん
おめでとうございます。
私は他物件ですが４回目にして当選しました。

>>217
　無謀な物干しができないように、金具をつけていないとの説明でしたが、納得できませんでした。
もし近隣対策ならば、景観対策と思われ、どのような方法であれ物干しが見える状態が問題になると思います。
　備え付けの洗濯乾燥機では乾燥可能量が少なすぎますし、乾燥機に長時間かけると布地が早く痩せてしまいます。

>>217さん。
私も今回当選することができました！これからよろしくお願いします。
5日が重要事項説明でしたが、落ち着いた感じの人が多くて少し安心してます。
後は駐車場が確保できることを祈るばかりです。

マンションの資産価値を維持するには、綿密な修繕計画だと友達や本で言われています。
一応申し込みしましたが、修繕計画には池のことも含まれるだろうし、
乾燥機より、資産価値を下げない修繕計画が気になります。
良いコンディションを維持するには、もちろん費用もかかります。
そこの把握がうまく説明され、それをこちらが理解できたら安心しますが…。
修繕計画とかあまり一般論しかわからないので、
内容の詳細を見てコメントできる方いたらよろしく！

しかし、ここの書き込みは少なすぎ。
シニア層ばかりですかね〜。

ホントに書き込み少ないですね。
第一期販売は、結局どんな感じだったんでしょうか？

>>221
　修繕計画に関心がある方がおられるようで心強い限りです。ただ、住民自身が勉強しないと
お庭の美的維持管理やポストの交換など計画外のところに資金を振り向けてしまいかねません。今住んでいるマンションの理事が管理会社に頼る安直な運営をしており、困っています。理事がいい人であるほど管理会社社員の顔を立てたがります。そして少額案件と言うことで承認されてしまいます。また、修繕計画はカネがかかります。ローンが終わっていない内からカネのかかる縁起でもない暗い話は断水したり雨漏りしてから考えるのがダメパターンと分かってはいるですがいい人のままいたいと思えば耳の痛い話はされぬまま壊れた順になし崩し的に資金を支出してしまうのでしょう。。。。。

　ちなみに私は立体駐車場、インターネット設備（ガス検針機能等含む）、内廊下エアコン、駐車場入り口シャッター、エントランス解錠・インターホン設備、セキュリティー関係設備、ディスポーザー処理設備・上下水道ポンプ、衛星アンテナ設備などなどを１０〜１５年後に順次更新しなくてはならなくなると思っています。その上さらに建物の防水処理や塗装の更新工事です。資金に困らぬように日常管理を節約するか、管理費・修繕積み立て・駐車場を値上げして最善策を目指すか。。。

夢もなく耳の痛い話でした。

>223

ご経験も踏まえ、今後あるでろうリスクを挙げてくださり心強いです。

ここの書き込みが少ないのは、どうも心配になります。

資産価値を守るには、住むこと前提にも、本当に修繕計画が要ですよね。
耳が痛い話は維持するためには当然です。
管理費と修繕積み立てを値上げしないといけないでしょう。
今後は消費税も上がるだろうし。

書き込みが少ないと、正直、皆さんの考えていることがわからないですね。

管理費と修繕積み立て金、ウェリス駒込の場合、五年後に４０００円平均で上がるそうです。
そして１５年後に一時金が必要になるそうです。
ただ、管理費と積立金を使ってどこをどう直していくかということ、重要ですね。ご意見大変参考になりました。
現在は賃貸なのでわからないのですが、マンションの理事というのは何人ぐらいになるのでしょうか。５２戸のウェリスの場合ですと…

>>224>>225
お二人も管理に興味があるとはすばらしい。理事の有力候補です。私のいるマンションは130戸ほどありましたので東西高低で区分した中から輪番制で理事を選出する決まりです。

　自分の代で非難囂々かもしれない管理費の値上げを議決するのは簡単ではないと思います。
そしてさらに、１５年後に一時金徴収（？円）があるのですか。。自宅の給湯器電気製品もこわれる
物いりの時期にもあたります。

　何をどこから直すのか、どこに発注するのか。また、「どうせやるなら」と時代に即した機能を追加するのかで負担額は大きく変わりますから百家争鳴になるでしょう。売却する人もおられるかもしれませんし、受注したい営業マンが居住者として理事に就任しているかもしれません。
　逆に値上げが混乱無く議決され、１５年後登場している新機能や新設備の導入まで検討できるのかもしれません。
　引き渡されてからの運用は管理会社の選定も含め管理組合次第です。販売時の計画はたたきだいに
すぎません。滞納管理費の回収も必要になるかもしれません。
　また、駐車場・シャッターは一部の人しか使わない設備である割に寿命が短く固定資産税は全員で持ち分に応じて割り勘負担。その上管理組合を通じて維持・交換に追加費用がかかる問題ある設備と感じています。
　突き詰めると共有建物なので販売後は居住者次第。欠陥と言うことでもない限り販売元は関係ないです。１５年後には所有者も入れ替わっていると思いますし、その方たちの考えまでも予想することは不可能です。ただ、駅に近い割には環境はいいと思って検討しています。

ご近所の総戸数70戸のマンション管理組合の理事を何回もやっています。
長期修繕計画は根拠に乏しいし居住者のためというよりも、販売促進の手段だと思います。
本当は、住民が若いうちにもっとたくさん修繕積立金を積むような計画が好ましいし
月額を低めに設定するのであれば、一時金も15年とは言わず財閥系デベ並に10年ごとの
計画の方が現実的です。（これを高くすると、販売に影響？）
管理費と積立金を値上げする前に、工事費の複数見積が効果的です。経験だと同一内容同一基準で
管理会社の子会社より30％ＯＦＦは日常的、中には半額以下という場合の工事もあります。
収入を上げることも大切ですが、支出を抑えることは何倍も大切です。

226さんのご意見は、大旨経験に基づかれているのかリアリティーがありますね。但し
＞また、駐車場・シャッターは一部の人しか使わない設備である割に寿命が短く

これは、多分誤りです。
駐車場収入は都心のマンションにとってはドル箱です、駐車場設置率の高いマンションは
月々の管理費と積立金が安く設定できる、理想は70％。（自動車を使わない人には大きなメリットです）
月額使用料から機械の将来の交換を含めた、維持修繕費約1万円を差し引いたものは、
管理組合の貴重な収入源です。23台分が貢献するわけです70％あれば36台分貢献できました。
郊外マンションでも同様に維持修繕費は掛かりますから、使用料によってはマイナスになります。

> 現在は賃貸なのでわからないのですが、マンションの理事というのは何人ぐらいになるのでしょうか。

理事、副理事、会計担当、総務担当、監事の5名だと思います。
小規模なので、かなりの確率で全員が経験することになるのではないでしょうか。
現在同規模のマンション住まいなのですが、2回理事を経験しました。
偶然2回とも修繕積立金等値上げの時期でしたが、居住者の多くが理事を経験して理解があったためか、混乱はありませんでした。

ウェリスの管理規約や修繕計画を確認した上で、私自身は今回申し込む方向で検討しています。
一般論として、マンション管理には226さんや227さんが指摘するような課題はあるかと思いますが、協力して解決していければいいですね。

オプションについて、皆さんはどれだけ申し込みを検討されますか？
モデルルームではほとんどがオプションでしたね。
コンロも標準品だと2口だったですし。
けっこう、なにかとマンションの本体以外に出費がありますから、
ローン返済計画との兼ね合いで考えないといけません。

やはり、このマンションの場合、修繕計画を含めての資産価値の維持、というのを考えますよね。
長期的に見れば、隣接（？）する、トーアさんの建替えなんかも気になるところです。…築30年以上は経っているようで…
一次取得者にはちょっと難しいマンションかな、とも思いましたが、いろいろ考えた末、契約しました。
資産価値の維持については、住人個々で出来ることも多いと思います。
皆でよいマンションを育てていければよいですね。

あ、あと、やはりオプション気になりますね。
食洗機は絶対付けたいので、コンロのグレードアップはかなり迷っています。
…高いですよね…標準との差額ではないのが辛い。
入居後の取替えですと、きれいにはまらなかったりするのでしょうかねぇ？
コンロ、後で取り替える予定の方っていらっしゃいますか？


ちなみにセレクトでキッチンの扉色は、目新しさで（今ダーク色）MRと同じにしたのですが、ちょっと早まったかな、とか思っています。
インテリア難しそう…ははは。