23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

１０００が近くなりましたので新スレ立てました。
色々な意見がある中、新スレについて「その９」で
生まれた様々な意見を取り入れ、また議題の統一化を図る為
２３区では無く価格の上昇の激しかった都心周辺にスレタイを変更しました。
記念すべき１０スレ目となる新スレで今後の都心周辺の
マンション価格について有意義な議論をし都心周辺の未来を占いましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44474/

「土地価格の上昇」
下降始めたとの情報は偽り？

「供給する土地の大幅な減少」
古い建物壊せば土地は生まれる。
1960年代の建物に耐震補強は無理。
今後は解体費用が土地代に上乗せされる。

「建築資材の高騰」
2011年北京オリンピック以降資材の価格は下降。

「都心への人口一極集中」
根拠は？

4項目について個人的な意見と疑問です。
以上のことより、あと5年は新価格＋αで横ばい、新々価格は苦しい。
5年後以降は為替の影響も大きく、資材価格は不透明。

>>998
＞新価格＋αで横ばい
結局、当分は上げ止まりで下がる要因は全く無いと言うことですね。
どなたか４項目を完全に論破できるお方は居ないのでしょうか・・・。

>>1000
998ですが、5年程度は下がらないだろうと私見をのべたまでで
＞下がる要因は全く無い
なんて言ったつもりはありませんし、逆に5年後以降は
下がらない要因の1項目に不安があると、記載しています。
伝わりませんでしたか？

また、4項目を論破しようとは思ってません。

＞＞９９７
おいおい、いくらなんでも前スレを１〜９まで引き継いだ形で、
独善的に違うスレを続けるのはおかしいよ。
もしやりたければその１にすれば良いだけの話。勝手すぎる。

別に住まいを決めるときに、都心３区や６区に限ってないしなあ。
今住んでいるところも都心じゃないし。
これまで値上がり傾向は２３区全体に及んでいたわけだし。
何より勝手に題目を変えて、かつ前スレを引き継ぐのはおかしいね。

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
後ろ二つの項目は、認める人が多いけど、「土地価格の上昇」は、まさにここで議論すべき項目のひとつだろう。議論の前提にしてるのがおかしい。「供給する土地の大幅な減少」ってホント？何を根拠にしてるの？あまりにも理屈が稚拙。よって、その１０は削除。

江東区はこの場合都心にカテゴライズされるみたいだけど、どうしてもという人がいたとしても
別に江戸川区でも江東区でも同じく検討範囲という人も多い。新宿区でも杉並区でももしかり。
豊島区でも板橋区でもしかり・・・
でも、例えば千葉に近い江戸川区でも実際高騰していた。その動向も語るべきでしょ。
それを自己都合で切り捨てないでよ（苦笑）

>>1004
1004てうざいね。

４項目
正しいとしても
織り込んだ上での
今の価格。

なんか、今販売中の物件スレで、にぎわっているところ、
ほとんどなくなっちゃったね。
急激な上昇で、消費者もさめちゃったのかな。

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

>>1009
読まなくてもわかる　全部織り込み済み。
価格のあげさげの根拠にはならない

なにが
＞価格のあげさげの根拠
になるの？

１０１０
全部織り込んだら今の価格では買えないでしょ。
第一、諸事情をすべて織り込んで行動できるほど人間は合理的じゃありません。
株式相場でピークをつけるとき、つまり高値をつかむとき，一番出来高が多い（上げ局面なのでもちろん売る人より買う人が多い）のはなぜですか。

１０１２
天井値はありますよ。バブル時代を除くと、ローン支払額が年収の４分の１を超えるとピークをつけます。これまでが安すぎたのと低金利で一時、支払額の２０パーセントを切っていたことでマンションブームが続いたわけで、現在はほぼ上限です。

>>101
自分だけが知ってる秘密の情報
または
自分だけが他に先駆けて発見した新しい法則

忘れてたなー。株では、いちばん高値のときに、いちばん買いが膨らむという事実を。
不動産でも似たようなことが起こるんだろうね。

>1016
じゃあその後すぐに下落か・・・。

都心人口が増える
土地の供給がない
資材価格高騰
ＲＥＩＴマネーの流入
これらはすべてマンデベ、ないしはその意向を汲んだ評論化が言ってきたことですよね。
じゃあ、それほど先高観があるのならなぜ大手不動産会社は今年の販売計画を前年比１・５倍に増やすのですか。
ＲＥＩＴの組成業者はなぜ、それほど有望な物件をみすみすＲＥＩＴ化し、地方銀行や個人に売るのですか。売らなければ物件価格の高騰と賃料収入の増加でさらに利潤が出るのではないのですか。
金利上昇と、首都圏人口、特に勤労人口の減少、物件の高値感はわれわれ素人でもわかることで、まして不動産のプロで何人もアナリストを抱えている大手不動者業者がそれをわからないわけがない。
彼らが宴の後にくる、市況の急速な冷え込みの可能性を考慮に入れて行動しているのは間違いないと思います。
百歩譲って、その確立は５分５分だったとしましょう。でもこれから高値の物件を購入する方は、５０パーセントの確立でババを引いてしまうことになるのです。

>>1016
そーなんです
不動産って高いほど売れるんです

マンション：5月の首都圏発売戸数は16.9％減少

http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20070614/127335/

たいへんみたいだよ。

>>1017

高いほど売れるなんていってないけど。わかってるよね。

まちがった。ごめんね。
1012は、>>1019でした。

>1012
そうそう、だった。ある程度高給取りといわれる人（30半ばまでで800万オーバーくらい）で、
4000万台がマキシマムだった。確かプレジデントの1千万円でも家計破綻の例も現状に忠実に
4000万台のマンションが設定になっていた。（でも破綻期がある）
それが5000万、6000千万って話になっている。おそろしいね。

ここ１、２年間、購入希望者をあせらせる客観的事情がありました。

①金利
なんといっても金利の先高観。１%違えば総支払額は５０００万円の借り入れで１０００万は変わってきます。
②地価の先高観
ＲＥＩＴマネーの流入で土地デフレに歯止めがかかってきたのは確かで，しかも、世界的な資源価格の高騰でインフレ懸念が高まってきた
③住宅ローン控除の２００９年の廃止
④時期は確定していないものの、消費税増税
⑤団塊ジュニアがちょうど、不動産購入の年齢に入ってきたこと

　こうした事情が、多少の高値でも購入に向かういわば駆け込み需要を促してきたことは間違いないと思います。私もこの駆け込み需要がどこまで続くか確信がなく，デベがもう一段、価格アップしてもついていくかもしれない。「もう買えないかも知れない」「ほっとくとどんどん上がってしまう」というあせりの心理は人間の冷静な判断を失わせるからです。
　しかし、その後に待っているのは需要の先食い後の、急速な市況悪化だと思います。しかも山が高ければ高いほど谷も深い。永遠に続く上げ相場もないし、需要もないのです。
　わたしは現在の都心の不動産価格は高値圏（最高値かどうかは分かりません）にあるのは間違いないと思います。株式相場で言う要警戒レベルです。

1024さん
いくらなんでも5千万の借り入れはしないでしょうが、
まあローンを組んで買うものにとっては、１％の金利
上昇は痛いですよね。
予定価格からの下方修正は確かにある現象で、まあ節目に
ではあるのかもしれませんね。
ただ、都心高級物件が安くなるとはあまり思わないですが、
やたら強気価格をつけてきた周辺物件は是正されて当然と
いう気がします。

適当なところで妥協し、カスを掴んでしまうのが破綻の原因では？

難しい話を抜きにしても、お小遣いを貯めてレコードや服を買い、車を買い、
大人になった世代が家を買うのはもう昔のこと。

いまは、気に入った曲だけを格安でダウンロードし（あるいは共有）、
車の所有欲は若くなるほど低くなり、
少子化＝親からの遺産をいつかひとり占めできることでもある。

ローンを背負って家を買う私達の背中を彼らは笑いながらみて、
新築の都心賃貸を移り住む生活を志向する。
所有欲のない世代に、居住用の新築分譲など今までのように売れるはずがない。

というか、年金どうにかしろって感じじゃないの？
今の５０代の買い換え需要が今後望めなくなりそう。
老後の資金に年金あてにできないなら、二人で６千万（老後２０年間３００万でも）、
多少年金あてにしたとしても４千万くらいは・・・

１０２５さん
一つ読めないのが２極化の行方です。
現在の米国では不動産は全般的には下落しており、底を打ったといっているのはリエルター系の評論家だけで，いまだ底が見えません。
しかし、マンハッタンとＬＡの高級住宅地のコンドなんかは逆に値を上げたりしています。
金利上昇などへと言った感じで、それだけ米国経済の腰の強さとスーパーお金持ちの存在を感じさせられます。
一般の都内の不動産については下落を確信している私ですが、都心の高級物件だけは（といっても２−３億円にはなるでしょうが）値を下げないかもしれません。

少し前までは、最近の不動産の高騰は団塊Jrが原因だと思っていた
が未婚率の高さ（30歳代前半で男性５割、女性３割が未婚）や所得
の少なさ（フリーター等の多さ）を考えると、今の需要はむしろ
40歳代で、子供達が思春期世代の家庭が多いことが分かった。
この世代はまだ所有欲が強く、家を買う傾向が強いがもともと
人口の少ない世代であるためバブルのように需要は続かないだろう。
よって今のブームは２年程度で終結し適正価格への見直しが進むと
考える。

マンション５月の販売は５ヶ月連続で前年割れ。
契約率は２ヶ月連続の８０パーセント割れ。
わたしはデベがこれだけ売り惜しみ、または絞込みをしても（つまり供給が少なくても）契約率が伸びないという風に感じてしまいますが、
どなたか、事情に詳しい方はいらっしゃいますか

都心マンションはもちろん湾岸マンションですらあっという間に高級品となってしまったということですね。

>1018
企業は定期的に現金化しないとやって行けないケースもあるのではないでしょうか？

１０３２さん
高級マンションて、普通は都心３区内陸部で１００平米以上，２−３億円の物件ですよ。いくらアクセスがよくても江東区東陽町とか木場の物件を高級とはいわないでしょ。今はやりの豊洲とか港南とか月島もだれにきいてもブランドイメージないでしょ
湾岸は地盤への不安があるし、廃土の不安もある。第一工場や倉庫も多い。同じ予算なら麻布の方がぜんぜんいいでしょ。でも同じ予算なんてありえないから

いろいろな意見がここに凄いスピードで書き込まれていく。
その一方でパークシティ豊洲、芝浦アイランドとかの個別物件
はちょっと前まで沢山書き込まれていたのに個別物件の書き込みは
激減している。

もう手の届く範囲で（4000万台から6000万台）で買える
物件がなくなってしまったのですね。寂しい気がすると共に
TTT、PCT、芝浦アイランド、キャピタルマークタワーみたいな
4000万台で75平米に手が届くタワーが懐かしいです。

またいつの日かあんな価格設定のマンションが売られることは
あるのでしょうか？

そうだね
それだけ、本当に購買意欲をそそるというか、このスレの人が手が出るマンションがなくなってしまったてことかな。
でも、大丈夫。こんな異常なマンションバブル、もって３年てとこ

>>1027
所有欲はなくても新築or築浅賃貸なんてファミリー向けだと15万〜20万円はするだろ。
それだと分譲と大差なくならないか？最終的には。

まったくのシロート意見だな

特にNo.907 by 匿名さん　は　下落するって根拠はなに？

都心三区の容積緩和エリアは今まさに地上げ真っ最中だし、何考えけるか分からんが、ゼネコンとデベは躍起になってあの手この手で地上げしてるのに？
　金利は去年の状態に戻っただけだぜ。君が臆病なのかも分からんが下がるわけないよ。今は地価の正常値だよ。

もう少し勉強しなきゃな！

自慢じゃないが三年前に買った狭小地＠３００万が地上げで3倍で買収されたよ。周りを見ると同ケース多いらしい。

なぜ下がるの？

6月から下がるって、君予知できるの？

ばｋばｋしいいにもほどがある。

銀行が不動産屋にノンバンクにゼネコンに事業融資をしなくなったら地価は下がるよ。総量規制っていうんだがね？国会で騒がれ初めてヒューザーみたいに三業種のサラシ者(社長)がでたら間違いなく下落するよ。

こんな低金利なのに下がる下がるって、正常な地価に戻っただけだよ。今までが下がりすぎ。

今の金利で済めばね
私はほっといてもさらに上に行くと考えるね
国債価格暴落したら、あるいはじりじり下がったらこんなもんじゃすまないよ

本日の日経に出ていました。
バブルがはじける前にもこんなのありましたよね？

国交省、不動産鑑定の監視強化・価格算出の基準を統一
　国土交通省は不動産の「時価」を決める材料となる不動産鑑定の
監視強化に乗り出す。不動産の証券化商品の市場が拡大しているこ
とを踏まえ、一般投資家などが不測の損害を被るのを防ぐ狙い。
鑑定の根拠となる収益見積もりなどの情報開示を義務付けるほか、
不動産鑑定士が不適切な評価をした場合などの登録取り消し制度を
積極的に活用する。
　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など不動産投資市場の規模は2006年
度末時点で33兆円弱に成長。一方で、商品内容に関する情報の開示
を十分に受けないまま投資した一般投資家がＲＥＩＴの値下がりで
損失を被り、金融庁が運用会社などを処分する例も相次いでいる。
国交省も金融庁に歩調を合わせ、監視機能を高めることにした。(07:02)

>>1040
不動産屋の提灯もちの不動産鑑定士が減少するでしょうね。
　違反したら資格取り消しですからね。

REITは秋から金融商品法の適用もされ一気に規制強化ですね。

今日もＲＥＩＴ下げたね。
代表的な日本プライムリアルティ投資法人なんて、チャートで見ると完全にダブルトップをつけちゃった
ＲＥＩＴバブル崩壊だね

＞１０４３
でも、内容が違うから、こちらのタイトルのままで次のスレ作ってもいいんじゃない？
だって向こうは都心だけなんでしょ。ほかの区も含めて語りたい要望たくさんあるみたいだし、
勝手に変えてもらうのはいまいちだな。

今年になって地価上昇したって話始めたら、半年経ってもう下落に話ですか？

臆病風邪にやられたな！

個人資産として自宅に住んでいてなかなか引っ越せないまま、ローンは何とか返していて、今債務超過は解消したってことろぐらいだろーな。
私の周りの皆さんもリゾートマンションゴルフ会員権買ってしまってギラギラした高揚感で自滅していってきえたからなー。
４０代〜５０代前半は、お金ないから祈る思いでしょうな！ご愁傷様

皆さん頭大丈夫？
地価上昇は、まるで性悪説ですな！
金利がまだまだ低いのに、祈っても下がらんよ。