23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

神経質になり過ぎているのは確か

多くの人は多数のマンションを束ねて、ポートフォリオして買うのではなく、一戸一戸選びながら投資するのだろうから、２３区ひとくくりにして、一般的、平均的にものをいっても意味はないきがする。どういう物件が下がりはじめるか、を見たほうがよい気がする。

いままで買えなかったやつは、今後も上昇なら全く手が出ず、下落時は下がるのが怖くて
どうせ買えないのだろうから、タイミングもクソもないだろう。

地価と中古マンション（都心）の価格は当分上昇基調だろうね、これは持主心理の領域。新築マンションの平均売価は下がるだろうね、郊外の土地と安普請で売れる価格を作る、これは商売の領域。

下がったら下がったで「マダマダ下がるので今はマダ待ちの時！」
とか言い出すからねｗ

>>405
典型的な検討者心理の領域ですね。

>>404、>>406
本当にそうですね。的確なコメントに拍手。

「４年前湾岸戦争勃発」（供給過多じゃ竣工と同時に３割さげるぜ）
「待ちだ」（慌てる乞食は貰いがすくないぞ。下げ相場だし俺は３Ａ狙い）
「TTT、PCT冷やかしMR見学」（1000戸以上じゃ売れ残るぞ、値引き必死よ）
「待ちだ」（東雲の価格みてみろ！。いずれ山手内側も値崩れるよ）
「グローヴ、ケープ販売」（所詮グローヴ価格じゃ売れ残り必死よ）
「待ちだ」（３Aだめでも湾岸値引き合戦で美味しいとこいただきよ）
「クリスマス〜正月」（来年は港区のマンションGETか、会社で羨まし
　　　　　　　　　　　がられるぞ・・・ハッハッ、、、はーー）
「新価格」（そんなの内陸と城南の一部だけだろ）
「地価公示」（まあ、都心のビジネス街は当然さ、会社では吹いてたから
　　　　　　（上司、同僚がオレのこと関心してたさ）
「待ちだ」（どうせ、豊洲タワーだってPCT程度だろ）
「新新価格」（えーー、豊洲タワー３００万かよーー。後１５年貯金か？）
　　　　　（う、定年３年前かーー、所詮、外周＆郊外狙えば今と同じよ）

①45歳女房「どうせ、昔からうだつ上がらないのよ、あなたは・・・。と胸の囁き」
②30歳嫁さん「ボーナス査定、ずーーっと横ばいじゃない、あなたは・・・。
　　　　　私より安いし・・と、胸の囁き、離婚の暗雲ただよう序章」

「４年前の湾岸戦争からＭＲは５０ぐらい見たなー」
「オレの好み合うグレードは、あまりなかったな」
「おーーい（女房に向かって）、風呂入るわ」…もう１５年も賃貸の１０１２：完

＊それでも、早く決断していれば、９０平米近くを5000万円以内で買えた。

新物件が出る度に「今が天井、ババ引かされるのはゴメンだ！」
って毎回騒いでるからね、この掲示板の住民ｗ

別にやみくもに上昇しなくてもいいじゃないですか
いい物件は上がる、ただそれだけです
そして何よりも理論より実践です

ちょっと目を地方に移して大阪の物件とかみてくると面白いよ。
ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲ　ＯＳＡＫＡ　（完売）
シティタワー西梅田　２５戸くらい売れ残り。
でも坪単価２４０万。大阪は空き地がいっぱいあってまだまだ供給される。
そういうなかで、東京の市場を冷静に捉えてみるのもいいのじゃないだろうか。

このマンションの住民であることを考えて意見してください！

>415
御意。上げ相場ではその通り+α　の価格で売り出されるべし。
可能な限り高く売りたいのが当然。中古でどうかというと、
外周区、郊外と連れ高いしてて、「ここでこの値段なら都心の中古」と思ってもらえるうちは
いける。あくまでそこの比較で、許容してくれる差額部分までは維持できる。
都心新築がでないか、でても庶民には無意味な数字では比較してくれないから。
>良い物件は上がる
真に良い物件だけね。ほとんど無いと思います。（安い時の中古はもちろん上がるが）

418です。良い物件はほとんどないといってますが、
自分はいろいろ買ってしまいました。真の高級物件かどうか？けど
それらしいやつも中古も含めて保有してます。
だから、買った人の物件を馬鹿にしてるわけではありません。
念のため。

儲けたいのか（ポートフォリオの要素にしたいのか）
良いところに住みたいだけなのか（あるいは保有したいだけ）なのかで
汐も風も判断は違ってくると思うが・・。

金利は中期にどの程度まで上げるか？　
大して上がらないと予想している人が多いはず（プロ・アマ問わず、現時点では）
しかし、言わずもがな異常な低金利は、修正されるべきで、自ずと動き出す。
景気回復停滞、後退局面では、多少でも、金利の下げしろを用意しておく必要もあり、
政策としても必要。
しかし、せっかくやっと上がった地価を、下げたいと思っているものは誰もいない。
（あえて賃貸の人も、地価下落を望んでいるわけでもない。
　買いたかったのに、買い逃して口惜しい思いの人は、間接的にマンション価格が
　下がって欲しいとは思ってるでしょうけど）

外資が買うと言うといけないような雰囲気だが、
世界的な過剰流動性の時代が、少なくて3〜4年、おそらく10年少々続くと見ている向きが大勢。
単純にあまっている資金が、不動産に流れる図式が、まだあるわけで。
かつ、
他がいよいよ上げ詰まってきたので、Tokyoや、一部その他へ流れ込んできたようなもの
だと思う。
我々エンドよりも、この金の主は、まだ下落を良しとしてはいないだろう。
よそから資金を引き上げる時に、それがTokyoへシフトするのか?
一緒にTokyoからも引き上げるのか?
それは他の有望な投資先いかんよりも、日本のファンダメンタルズにかかってるでしょう？

下がる時に買うのは損だが、今4億半ばで売れ行き悪い物件が、2億になれば、
含み損でも欲しいでしょ。4億だと思わなければ、十分なかなかの物件なのだから。
去年辺り2億で売ってたものよりは、やっぱり良いですよ、物は。
バブルになるかも、いつはじけるかも分からないけれど、
買いそびれてお金ためてた人が、自宅物件の豪華さでは
逆転できることもありうる。（資産では逆転しませんけど）

私は０３年に買った都心の億ションを売りました。０３年の底値といっても
株のように叩き売りされてたわけでなくて、実はその頃も結構な高い値段でしたし
ここ一二年の上昇でもはや危険な割り高感が出ちゃってました。

都心で夜景の綺麗な、、共用部や占有部の内装や設備も素晴らしい物件でしたがしょせんは中古。
いざ売ると時は大変な苦労をしました。多くの業者と打ち合わせ
休日のたびオープンハウスで頑張ってひやかし客は多いがいつまでも決まらず
結局大きな値下げをしてやっときまりました。
他にも売りがたくさん出てるが苦労してる割にいつまでも売れずさらしものになってる
ところが多くああなりたくないと思ったからです。

私自身はしばらく賃貸に住みながら次ぎは割安な半永住用海外不動産を探しています。
売った半分以下の値段で広い庭付きプールつきの豪邸があちこちで探せれるので
わくわくしています。
東京の不動産を次に買うのは金利上昇で投売りが出たしてからです。

金利上昇⇒不動産価格下落という考えは正しいけど
過去ほど顕著には効かないかもよ

銀行の不動産関連貸出額とREITや不動産私募の額から
だいたいのレバレッジがわかるが、多少の金利上昇は
賃料上昇でカバーできるレベルなんじゃないかな。

バブル時みたいに満額借金で投資利回りより金利の方が
高いなんて状況なら金利上昇も効くんだろうけど。

不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
理由とかがないと、そう下がらないものだよ。

＞不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
＞理由とかがないと

金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
変動で組んでる人とかたくさんいるし。

＞金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
＞変動で組んでる人とかたくさんいるし。

増えるとは思うけど、大量にはでないよ。
住宅ローンの年間デフォルト率は0.2%〜0.3%でほぼ安定的
に推移しているし、任売を考慮しても大したボリューム
じゃない。

>>425
その通りだ。
旧公庫も含めフラット３５などの超長期固定ローン貸し出し残高と
短期及び変動の住宅ローンの残高比率は３５：６５くらいになっている。
ローンの対象の住宅の６割は１９９４年以降の購入という数値もある。
まず、政策的に急激な金利上昇は不可能に近い。
仮に変動が５％になったとしても３０００万のローンの３０年払いで
月に１６万の返済になるだけの話だ。
今１１万〜１３万でも奥さんがパートで稼げば済む話だろうよ。

423さん
４年前に購入を決断した時も回りからいろいろご指導を受けました。
「不動産を買うのはまだ早い、まだまだ下がるよ」などとね。

しかし２０年近く自分の身銭をかけて経済や投資の学習と実践をやってきてる自分は
あの時も自分の意思で決めましたし、今回も同じように自分で決断したわけです。
実は私もこの年明けくらいまで423さんと同じような期待や考えを持っていました。
方針を変えたのは以下の観察によります。

２月の利上げ時の日銀の淡々たる姿勢やコメントからあることを感じたこと。

マンション価格自体が９０年代の戻り高値まで上昇してしまったが、都心のマンション戸数は
あの頃と比べてはるかに多くなっていることを確認したからです。

そして高値維持の期待理由となるはずの高級賃貸需要に関しても都心でもトップクラス人気のはずの
青山や六本木の新築超高層賃貸ですら空き室が多く苦労しているのを実地で観察したことにより
何かが変りつつあることを感じたからなのです。

まあ住居用途と投資用途ではスタンスが違うんだな。

427さん
いい時に買いましたね。
2003年問題とか不動産は冷え込んでた時期で当時私も知人に
購入を勧めましたが、あまり反応はよくなかったのを覚えて
います。

自分の感覚は大事だと思いますが、私はまだ都心の不動産には強気です。

理由としては
・都心の不動産所有者は売り急ぐ理由がない
・既にファンドなど長期運用向けの保有割合が増えている。
・マンションに限っては今の土地の値段から採算が合わず、まず出てこない。
・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。
・不動産上昇トレンドが一般的に認識され先高観がある。
・過去の歴史から不動産の上昇局面は正当化できない価格まで上昇するケース
　が多く、収益還元法で妥当な水準である現在の価格で相場が終わるとは思えない。
　相当オーバーシュートするのではないかと思ってます。

バブルと言う方もいますが、グリーンスパンが米株式を根拠なき熱狂と発言してから
2000年の崩壊まで３〜４年かかり、価格にして２〜３倍の拡大があったことを考える
と日銀の政策運営で今回の不動産高騰を制御出来るかどうかは疑問だと思ってます。

>・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。

デベって、キャッシュフローがきついんじゃないの？
そんな資金回収を遅らせるような、運転資金に余裕のあるところってあんまりないんじゃないか？

S友は結構在庫積みあがっているよね。ゴー◆レしかりだな。

>>430
不動産に限ったことでは無いが、製造業も在庫調整(供給調整）は
頻繁に行っている。供給（前払支出コスト）を押さえれば調整可。

金利も、やっと定期預金金利がミレニアム頃の0.5％弱に戻る。
主要２行は今年2度目の引き上げ。されど、まだシュノーケルで
水面上で息(顧客リターン）している状況。年金不安もあり、
せめて1％以上に戻さないと、一般預金者の金利収入実感は薄い。

裏腹だが、逆さの点では、低利の住宅ローンが依然組みやすい
(返済し易い）環境が継続している。

故に、三段論法では、現物恩恵が直ぐ受けられる(生活の基本で毎日過ごす）
不動産取得願望は衰退しない。金利動向は定期で１％超〜２％程度が何時
到来するかで、物件価格＋金利負担が着目される。当面、当局はじめ、
産業界、政府等は景気回復軌道を落とさない施策が優先されるだけに、
金利面の配慮（影響）が出てくるのは、さらに数度の利上げをされないと
過熱冷却議論は本格化しない。

都内23区限定ですよね
経済を考えれば簡単です。
賢い方は、色々な理由付けをしていますが、
数年前は安かった。
今は値上げ局面ですよ
ここで、値下がりをするとデベも辛いと思いませんか？
売り難くなり売れ難くなる
下がる下がるといわれる中、デベは強気ですよね
数年前も今も、建てれば売れる時代ではありません。
いつか売れるのです。
バブル時代を知らない方が多いようですね
今は、都心の一部以外はバブルではありません。
都心の築20年のワンルームが8000万とかしていたのですから…

あわてて不動産売って、その金どうすんの？まさか0.5%にまで利息が上昇した定期預金！あるいは１％の個人向け国債か？すばらしい選択だね。

バブルではなく適正な水準に戻ったということでしょう。さらに緩やかに上がっていく可能性は高いが、数年後をみると値下がりする可能性も結構高い。
マイホームとして考えた場合、今は買い時とも待つ時でもありません。
だって、マイホームだったら多少先高観や先安感があるからといって売ることはできませんものね。そんなこと言い出したら奥さんが怒っちゃいます。家が手狭だ、息子が結婚した、職場が変わった、娘が遠くの大学に入学したとか、一般の人はそういう理由でマイホームを売るものです．
じゃあ、投資として、特にこの板の趣旨に沿ってキャピタルゲインを狙えるかどうかというと、微妙なとこですね。不動産は流動性が最も低く，売買に多額の経費がかかります。プロでも失敗するところを考えると、新築物件を買って値上がりを待って売ってやるというのはかなりリスキーな計画です。
　私は国際分散投資とドルコスト方を実践していますが、相場の上下にかかわらず成績は安定しています。ぼろもうけもない代わりに、大損もない。（とはいっても、今のような上げ相場、円安ではもうかっちいますが）逆に今みたいにダウがどんどん上がると，外国株を高値で買わなきゃいけないなと嫌な気持ちになったり，日本の新興株がどんどん下がると、逆に買いましていけると安心したりと，本当に気持ちに余裕ができます。
　一方，不動産は金額が大きく，それこそ一発勝負ということになりませんか。しかも、通常借金してレバレッジをかけています。自分の資産の半分を日本の不動産に賭けるということになる。
マイホームなら住むという先高観があっても、わたしのような小心者にはできません。

＞４２６
奥さんにあらたに月13万働いてもらってローン補填って。
自給千円だとして、一日8時間拘束（この時点で無理？）
7000円の週４〜５日働いてもらうのか。
かつ扶養控除から外れるから、年間20万くらいは税金増える？
なんかあやうい計算だな。

個人サラリーマンが生きる道は違う。
要はキャッシュで1億も給料の他に儲かってマンション都心
に一軒ももてりゃあ御の字だろ。だから元々給与が低いとお話に
ならないけどそこそこ良ければなんとかなる。
俺の場合は港区にマンションを数年前に6千万台で買って
3500万は頭金であったが全額１．３％弱で借り入れて浮いた
キャッシュの内3000万で株投資。それが約4倍強になって
全額早期返済で6千万弱現金で持ってるな。共稼ぎ
だけどな。あとは、人生余裕な感じまで来た感じ。

結局個人にとって二つのポイントがあったのよ。マンション
買えば超低金利で金返りれて頭金分まるまる投資が出来て
しかもマンションも株も安かったから物件、株の値上がりも取れる。
売るつもりはないがな。今は株もマンションももう上がり目が薄いから
この作戦は通用しないけどな。まーみんな残念だったね。
たいした成功じゃないかもだけど俺はこれでかなり満足。
こおいう数年前の状態って今後50年はないだろうね。

まあ、そんな感じだよね。でも欲って際限ないんで、どうしても次の投資、投資へと目がいってしまい、もうこれで終了って気持ちにはなかなかなれんのだよね。

タイミングに乗ってうまく買えたことはもういいけどさ、どうせ今はもう買い時期ではない
って意味では、揶揄している相手と結論は同じこと言ってない？

４４０さん
で、これからどうなさるの
六千万円はどこに振り向けられるので？

なんか香ばしい人が多いですね。
２ちゃんねるみたいだ。

>>443
おいしい時期は一瞬なんですよねー。理論はいつでもあーだこーだ考えてられるけど
行動はなかなかできませんよね。いまは株も、リアルエステートもおいしいプライス
じゃないから買っても買わなくてもたいしてかわんないでしょ。ホールド（笑）
って状態かな。

あの2002年から2003年の状態を50年に一度の特殊においしい状況と
思わない人が多いから儲かるんだけどね。まー何度もいうけど
今後50年はないだろうね。

>>444
いやいや天狗になんてなってないですよ。（笑）
ただ、なにかサラリーマンとして余裕が出来たというか
一生困らないだろうなとおもうと気分が楽になりました。

>445
含み資産が大きくて実質PBRが1倍割れの株。。。。。。。。
まーみなさん程の人に言うことじゃないですね。