23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

難しい所ですね。で、教えてください。豊洲のマンション買いですか？

大事なのはデベに踊らされない事。
258さんが指摘しているように吊り上げ価格に購入者が付いてこれるギリギリの価格に既になっています。
金利が上がれば購入者激減（ローン審査通る人が減る）のは解っているのでデベは今のうちに売ろうと必死です。
ギリギリ都心部買える人には「今が最後の買い時」と煽りまくり、都心部を買えない層は高い価格で郊外物件に誘導を目論んでいます。
今どうしても買わないといけない事情がある人は仕方がないですが、そうでない人は様子見でも良いと思います。
特に福利厚生が充実している会社にお勤めで、安価な社宅や賃貸物件への家賃補助がある人は無理に買う必要はありません。

ここのところの値上がりで都心マンションも90年代半ばの高値まで来てしまっている。
しかもあの頃よりはるかに供給過剰でこれから築浅中古の売りがたくさん出る。
そもそも最近の買いは実需ではない値上がり期待のセカンドが買いが目立って増えてる。
これはもう頭打ちである。

>262
自分で判断できないようなら、買わないほうがいいですよ。

ウォーレン・バフェットの名言「投資は理にかなったものでなければならない。理解できなければ、やらないことだ」
http://biz.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/061108_pe...

千葉、埼玉に行け、買えないなら。
3000万で買える物件は残っているぞ。

一次取得者層である30代半ばは団塊Jｒで人口も比較的多いし、
首都圏の人口・世帯数が2015〜2020年迄は減らないことを考えれば、
当面首都圏マンション需要は底堅いはず。
一方で首都圏供給戸数も７万戸台に落ち、本来なら需給引き締まりで販売は好調になるはず。
にも拘らず郊外はおろか都心でもやや売れ行きが芳しくない。
これは
①一次取得者層も買う気はあるのだが、価格上昇が急だったので様子見して下がるのを待ってる
　例：「２年前に先輩が買ったマンションより悪条件なのに高価格なのは納得いかない！」
②一次取得者層は氷河期世代で、そもそも消費余力が低い。
　例：「液晶テレビも買ったし満足。郊外に住む位なら定年までは賃貸でＯＫ」
のどちらの要因が大きいと思いますか。
①であれば時間が経ち、金利・税環境の悪化が近づくにつれ、我慢出来なくなって需要は回復。
②だとそもそも実需が減少しており、業界全体がシュリンクしてしまいます。

>267
首都圏というより、都心及び23区に限定すれば、
①人口は書かれている通り当面減らない。東京が減少に転ずるのは
　2020年前後と、最近の予測では後ろにずれ込んでいる。
②供給戸数は1万戸前後減ってきており、マンション適地を考えれば、
　都心部（山手線周辺と内部）はしばらく戸数は絞り供給が続く。
③公示地価は今年、全面的に水面上に浮上し、②の地区は当面底堅い
　推移が予測される。
④30年後の人口減少期を見越し、既に賃貸物件の供給は順調に
　なされている。
⑤持家志向は減退していない。

などだが、契約率が７０％を数ヶ月割らない間は、需要も堅調と
判断するのが妥当。昨年までは、長い間８０％以上を維持し、
特に、都心域や最開発郊外等のタワー物件は９０％前後の
契約率が出ており、以前人気が高い。

当面、契約率で６０％台の数値が継続して現実のものにならない間は
ほぼ、不動産販売は堅調だと、見るのが妥当。
新価格は、地価や都心中心とした業務棟の不足を背景に、適地探しは
根強く続いているので、当面、業務・住宅とも反転下げの気配は無い。
よって、住宅を必要としているものは、何時の世にも需要層は
あるものなので、購入価格をクリアできるか否可が所有の分岐点。

簡単にまとめれば、資産（所得等）の二極化により、都心及びその周辺
が買えるものは買い、買えないものは郊外(都下・他県）に求めるという
ことが顕著に現れてくる。郊外はまだ4000万前後で買える物件は多数ある。

退職者の２次所得で、なんとかマンション需要支えられてきたけど
ここんとこ、ＭＲも静かになってきた気がします
２次所得者が戸建を手放すので、同じ場所でも戸建のほうが安いような気も

>269さん
分かり易い説明ありがとうございます。
最近マンションは高過ぎると言う話ばかりだったので、
売れ行きについても自分でバイアスをかけてしまってたかも…です。

仕事で不動産業界分析もしているので、
都心のオフィス需要逼迫度合いは身にしみて感じています。
好立地は総合不動産・マンデベのみならず私募ファンド・外資も含めた取得合戦が続いています。
都心だけはどんどん高値の花になりそうですね。

毎年１０００戸規模のタワーが５本も４本も建っていけば、既存ストックだけでも２万戸以上の
湾岸タワーが出来上がることになる。
一方内陸中層マンションは２００戸以下で２０棟できても４０００個。タワーの２割にも満たない。
業界も馬鹿じゃないから、これ以上作っても売れないという予感は感じているだろう。

ましてや土地は競争入札。地盤はどんどん海の深いほうへ移っていき４４ｍだの７０ｍだのの
深層杭を打つはめになる。
杭が深いと加重を軽くしたいが鉄骨造でマンションは作れないから構造をスリムにできる
免震構造を使う。免震構造なら想定地震応力が小さいから主に自重を支える構造で
地震力は免震装置で減衰された力に耐えればいいということになるからだ。

いずれにしろ、地盤がよくてつくりやすいところからタワーが作られ、あとになるほど条件が
悪く土地も高値買いで結果高い買い物ということになる。
ここは１０年ほど様子を見て、２０１７年から５年の間に次の底値がくると期待して資金は
株式か他のもので運用して増やしたほうがいい。

最近マンションを購入しました。
値下がりは気にしませんが、値上がりは勘弁かなと
買えるうちに買う単純な考えですよ

値下がりは気にしないって・・・買う前はそう言ってられるけど３０００万以上もローン組んで
買って値下がりした日には、買い替えはおろか有利なローンへの借り換え（一括弁済、再度借り入れ）
もできませんぜ。

基本は低価格で買ってしばらくは値上がりしてもらってたかいとこいったあとで徐々に値下がりと
いうのが理想。２０年後にまたそこそこの値段で売れたら次の物件に買い替えできて
ローン支払いはまるまる代価で戻ってくる。そういうのがマンション買いの王道ですよ。


そういう意味で高値域で買ったら、いつか買い替え時期に損が大きく出ることになる。

上記を図示するとこういうイメージ。価格の上下動は勝手な推計だが・・

ついでに書くと金利や原油価格や消費税やタクシー代の値上げやなにやらでドサクサ紛れに
物価が上昇（・・って中国からこれだけ安いものが入ってきていたら考えにくいが）すると
賃金も上がって地価もあがるケースもある。

そうなったら貨幣価値が変わるわけで、明日の７０００万は昨日の３５００万。少しも高いなんて
ことはなくなるわけで。

山手線の外と内、山手線でも中央線の南と北でさらに二極化が進むだろうね。
今の千葉、さいたまは論外。
世界の目線で考えると千代田区、港区で坪400万〜500万円はまだ安い。
シンガポールですら坪800万円のマンションが出てきている。
香港ですらそれ以上。
NY,LONDONは比較にならない。
物件価格に対して賃料の安い城南地区は物件価格のみの観点からすると取り残される。
それ以外の場所は言うまでも無い。
住環境という面で堂考えるかは別ですが、アセマネが1兆円規模の金を集められる今日この頃の実態です。。。

大手デベは、都心の賃貸が好調に値上げできてるので
マンション事業の不振による値下げは期待できないかな？
中堅以下のデベ専門は、そろそろ在庫売り切ってかないと厳しいような気も

今年後半あたりが１つの勝負どころになるのでしょうかね。
後になってからじゃないと、こればっかりは分かりませんが。
さて、どっちに転ぶか？

＞280
確かに。
新築販売物件（本郷パークハウス，ライオンズ上野など）も当初は強気の値付けをしていたが軒並み下方修正している。飯田橋のプラウドタワーもMR開始当初はすごい人気だったが，やはり1億出せる人は限られているのか徐々に人気は下火になっているようだ。
あまりにも高額マンションが売れなくなってきてデベも考え直す時期に来ていると思われる。

ていうか、ホントにいい物件の供給がなくなっていることの方が、大きな要因なんじゃないの。３Ａ、番町、松涛、恵比寿で大型超高級物件が坪1000万ででてきた時の売れ行きが、今後の流れの先行指標になるんじゃないの。今、山の手線の内側でやってる物件は、周辺環境、地権者割合、フロントサービス、駅歩距離、内装グレードあたりの基準で考えた場合、ちょっと問題あり系が多いでしょう。客観的に見て。

今出ている物件の批判がしたかっただけでしょ。自分が買ったときはもっといいものが沢山あったと。
本当の意味での出物が出てきたら、多少相場が冷えててもしっかり売れるに決まっているじゃないですか。

＞280
多少は出てくるかも知れないけど、タワー１棟分(300〜500戸）も出ない
んじゃない。

しかも出るのは転売目的で価格上乗せだし。

売主がローン抱えてて長期戦無理なら値切るチャンスもあるかも知れないが、
希望の間取りでとかは無理だろうね。

都内のタワーや豊洲の物件で新築未入居売却物件がだんだん増えている。
何らかの事情で手放すというのが仲介屋の説明だが、明らかに転売目的のものも含まれているのは常識。業者やサラリーマンにわか投資家もたくさんいることでしょう。
こういう現象が現れてきたのは既にバブルが始まっている証拠。
私は短期勝負でバブルに乗るもよし、ばかばかしいと静観するもよしだと思う。何も土地は東京だけでないし、賃貸もそんなに上がらないし。家がなければ死ぬわけでもない。
一つだけいえるのはバブルは最後の最後で、誰も買う人がいなくなった時点で崩壊，急落する。株式のストップ安みたいなもので、そのときに多少安く売り抜けてやろうといっても通用しない。
それぞれのリスクへの考え方の差だと思う。

みなさんそれぞれの予想はご立派ですが
実際どれほど成功されている方々なのでしょうか？
やはり現金預金で最低１０億円くらいある方なのでしょうか？
当方は今現在は現金預金で３億円ほど
土地・建物評価額４億円ほどです
借入金０です

>当方は今現在は現金預金で３億円ほど
>土地・建物評価額４億円ほどです
>借入金０です

もしこの書き込みをされた方が本当に不動産成金さん
でいたとしたら、それこそ日本人のfinancial literacy
のレベルが知れるというものですね。多分私が釣られてる
だけだと思いますが。十中八九。

まぁ、毎月分配型投信がバカ売れしちゃう国ですから、
そんなに驚きませんが。

失礼ながら、私から見ると列強から不平等条約を無理やり
結ばされた時代の日本から、日本の英知の国際的な遅れはあまり
変わってないように思います。

皆さん、欧米のファイナンスの本を一度でも読むことを
お勧めします。

289さんの書き込みの最後の方の運用方法は、今流行のキャリートレードって
やつですね。日銀が金利を引き上げるとアンワインドがすごいと思いますが。

皆さんどれほどの資産があるかは結局聞けませんでしたが・・・
現金３億円は日本円だけでなく当然各国に分散させています
４億円の不動産は港区にあります
勉強を勧められましたが当方一応ファイナンスの専門家やっていまして
現在、港区内の大学で研究しております
少し前まで米国のヘッジファンドで運用に携わっていましたので私的にはあまり投資は興味ありません

↑へ〜すごいね〜
がんばれよ〜

>やはり現金預金で最低１０億円くらいある方なのでしょうか？

現・預金残を聞いてる時点で終わってる、、、、、
確かに突込みどころ満載で目が回りそうだが、
単純に、このワンセンテンスでスルー決定だったような。

まあ、都内の住宅密集地やゼロイカメートル地帯,に
住んでる方がよっぽど危険なわけだが
触れないでおこう

いよいよ長短金利とも上がり始めましたね
上がる過程では駆け込み需要を創出するのでしょう
先日不動産会社の営業の人が面白いことを言ってました
日銀の利上げ以降，物件の動きが速くなったとのこと
これこそまさに駆け込み需要なのでしょう
金利が安いうちに買いたい。金利が高くなって損をしたくないという思いから、われ先に購入に走っている状況である気がします。デベはこのときとばかり高値で売り抜けたいでしょうね。
当面は駆け込みが続くと思います
しかし、需要が先食いされることはないのかな
また金利が上がってしまった後はどうなるのでしょうか

>>289
円資産をショートしてどうやって日本で暮らしていくんだ？！自分の代で急に”国際人”（笑）になれるとでも思っているのか？子供は外人になるのか？教科書で読んだだけで現実を考えてないでしょ。
日本人である以上日本を中心に資産配分するのは当たりまえのこと。むしろ外資のＰＢに資産を預けても鞘は何重にも抜かれるは、いいように利用されるは、でいいことはないよ。自分の良く知ってるもの中心に投資すればいいのだよ。
>>290
あなた外国かぶれがひどすぎ。それとも日本人がバカだと連呼すれば日本はよくなると思っているのか？

外資の戦略思考に学べ

MBAのコーポレート・ファイナンス

いくらでもあるよ。本屋に行ったら？

>300
「外国かぶれ」なんて言葉を久しぶりに聞いた（爆）
実際に国外に身を置いた経験のない人はこういう思考から抜けられないのだろう。

どーでもいーですよー

キャッシュで１０億。タネ銭そんだけあれば十分だろ。
悪評高い？日本の不動産が１００億買えるぞ。
俺に預けてくれれば小ぶりでよければ２００億のアセット、
期中ＮＯＩ10％以上、ＩＲＲ30％以上で回したげるよ。
もちろん金商法施工後のライセンスもあるでよ。

投資は自己責任でね。

ごめん我ながらサブイことを。。
エンド掲示板にマジレスしてしまった。

豊洲は感覚的に土壌がイヤだなぁ。人間元来、土に住むもんです。

嫌悪施設、嫌悪条件をクリアーするだけでも案外大変です。自身が住む場合。
自ずと買いたい物件って限られてきます。
別に専門家じゃなくても数見てれば誰でもわかるようなことですけど。

現状、東京が嫌悪条件になってます。如何ともしがたいなぁ。関西はまだいい。
そろそろスレタイを「〜いくら下がり始めた？」に変えたほうが良いのでは。

最近更地が目立つよね。計画断念して土地売却したところもある。
公共用地以外でペンペン草はえている土地もあるし。

オレ２９０じゃないけど上記の２冊（これって書名なんだけどね）がいいよ。

ソニーの高輪台の社員寮とテニスコート土地にコムスンが建てようとしていた
老人ホームが資金繰りの関係で売却されたよね。
いよいよバブル崩壊の火の手があがったかな。それにしても六本木ヒルズは
不正会社の＊＊みたいにおもえてくる。
まずいな。