23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

別にあなたがどこに住んでいようがどうでもいいです。
２３８さんの意見をちゃんと読まずに自分に都合のいいようにバイアスをかけてしまっていることを指摘したのみです。

つい最近、そのような利回りの低い住宅地のマンションを購入しました。
よく雑誌などで、賃貸で借りたほうが得な街としてトップのほうにある街です。
割高なのはわかっていますが、やはり賃貸ではなく購入したいと思わせる魅力があるんですよね。
なので、241番さんのおっしゃってること理解できますよ。中古ですが、一番の底値の時期でもほとんど下がらなかったと聞きました。
もともとのスレとはちょっと話がずれていますが、都心でもそれ以外でも、値段に関係なくほしいと思わせる街の徒歩圏は、不動産が上昇時期にあるときは真っ先にあがっていきますし、下降局面に来たときも極端には下がらないと思います。後は、供給の少ない街のマンションも下がらないですよね〜。なにしろ、物件が本当に出てこないので出たらそれが割高だろうとなんだろうとすぐに売れます。

２００年もつ住宅を
自民党が参議院選公約に。

ということは、１００年しかもたない住宅は価値が落ちるのかな。
これから再開発して２００年住宅を建てる物件が狙い目か。

>>245さん
新築には住みたいと思うけど、築100年以上に住みたい人はいないでしょう。

これからは、中古流通を育てていかないと無駄な供給があふれてせっかく正常化した
地価がまた暴落する。
１００年住宅も２００年住宅も、リノベーション・リフォームの市場を伸ばしていきたいという
意味で、数が足りた住宅にはもはや新築はいらんという宣言でもあるわけだ。

地価反転で何が変わったか。一番際立つのは
大手ゼネコンが大型マンションから一気に手を引いたことだろう。

儲けは出ない。クレームは多い。手離れ悪い。何で大手が好き好んで
エンドユーザのための物件を手がけるか。
不景気で背に腹はかえられなかったからやったけど、できれば分譲マンションなどやらずに
すんだらこんなにいいことはない。
賃貸オフィスや商業ビル、ホテルのほうがどれだけ楽か。
レジデンスも法人に売る賃貸物件が楽に決まっている。

豊洲だの都心の定期借地だのは、地主の物件とセットだからやりがいもある。
しかし、もともとが２００３年問題だのなんたらだので、オフィス供給過剰といわれて
２０００年あたりから急速にマンションのプロジェクト作りを大手ゼネコンが仕込んだ
わけで、いまやオフィス空室率は１％を切る大盛況。
大手ゼネコンの若手社員でマンションのアフターサービスを手がけた者のなかには
あまりのちまちました世界に嫌気がさして辞めた者もいたらしい。

とにかくゼネコンが仕掛けないとデベの大型の仕込みはなくなる。
ゼネコンの出向者が大勢を占めるのがＵＲ都市機構。ここがかつてのように活発に
再開発を仕掛けている様子も無い。
上げるも下げるも需給バランスが基本で、２３区にまともなプロジェクトがない状況で
下落もくそもないだろう。

そういう意味ではこれから先、都心部の新築は貴重品ぜいたく品ゆえに価格は高くてあたりまえ。
郊外はバス便の中古マンションはタダみたいな値段に下がって駅前だけが高値維持という
構図になる。

>247
ほぼ同意。
>郊外はバス便の中古マンションはタダみたいな値段に下がって駅前だけが高値維持という
>構図になる。
値が下がるところが23区も含まれると思うのよ。
だから大枠は217さんの言うとおりかな。
都心6区は高値安定。また都心6区の中でもブランド地域は上昇。
あと五山とか超有名ブランド住宅街も高値安定。
それ以外は23区でも下落傾向。
だから都心地区に不動産欲しい人は今買っていいと思う。
でも、それ以外の地区は今買う必要なければ買わないほうがいいと思うよ。

>>247
＞これから先、都心部の新築は貴重品ぜいたく品ゆえに価格は高くてあたりまえ
＞郊外はバス便の中古マンションは値段は下がって駅前最開発等だけが高値維持
・・・という構図になる。

まあ、象徴的傾向としてはほぼ言い得ているでしょう。
不動産不況(地価下落）⇒都心回帰(地価回復一部）⇒
都心適地減少(主要地価上昇）⇒２極化顕在(仕入地価等高騰）⇒
①都心部高価格維持②郊外・外周区部価格転嫁できず低価…の
色合いが濃くでてきた状況。

①の価格上昇が②に単純にスライドしていないところが、
かつての地価狂乱時とは大きく異なる点。この２極化は
購買層属性の所得・資産等の２極化にリンクしており、
"持てる者"と"持たざる者"が不動産にも大きく反映されているのが、
今回の戻り上昇局面での特徴。

ということは、具体例をあげると
人気になってる江東区の豊洲は、供給過剰だから駅前以外は低価に？

豊洲はららぽーと色が強いから三流イメージが取れないと思う。

そうですか、豊洲は大丈夫って御意見が出るのかなと思ってたのですが。
豊洲の一番は、駅の上のタワーなのか
ららぽーとのタワーなのか決めるのは難しいかもしれませんね。

>249
その傾向だと交通利便性とか生活利便性は都市近郊も発展してるから、一般庶民の不動産購入希望者にとっては良い傾向なんだよね。

247
>>254
近郊でも、都心部への交通アクセスが良く、大規模開発等で
住居周辺で生活上の基本利便（スーパー、銀行、病院等々）の
完結率が高い地区は推奨部類に入る。
よって、山手線駅周辺＆内陸地下鉄駅物件（俗に都心域物件）の
購入が無理な世帯は、その２点(大規模開発があれば尚良い）が
クリアされていれば損はない買い物ということになるでしょう。

ただし、購入者が①その地域の土地勘などか無くてもいいか？、
②本来希望している地区方面か？、②縁戚利便等に考慮する必要が
無いか？・・・等がクリアできていれば価格パフォーマンス的に
有力な購入候補地になるでしょう。
反面、上記①②③が購入者の希望に近い地域ならトータル利便は
やや劣っても、居住してからの満足度の低下は避けられる。

千葉の市川タワーとか？？でも、もう十分高いけどね・・・
庶民に買えて、それらがクリアな物件ってどのくらいあるんだろうか。

３年連続で上昇した浦安でも、築年数の古いマンションはこの地価高騰の時代に駅前でもよくて安定、逆に少し下落傾向だという。売出価格を引き下げるケースも目立つ。バス便の海に近い物件が多少高くても、販売好調なのとは対極。
不動産神話が崩壊した以上、地価は上がりつづけることはないし、イメージに引きづられると、思わぬ高値買いとなる。
豊洲エリアの高騰ぶりは不動産業界では有名で、中古が購入時より高値で取引されるのが当たり前のエリアだが，いくら再開発エリアとはいえ、イメージ先行で上がりすぎた嫌いがある。私なら築浅、駅近でもタワーでもない限り現在の中古の売値の坪２５０万円はおかしいと思うし、新築でも江東区内では２５０万円では買わない。
金利は上がりますか、と聞けば上がると答えるだろう。ローンの返済額や住宅関連費は最大で年収の２５%内という、業界で有名な法則に従えば、現在の物件価格では金利が上がればもうおしまい。後はバブルを期待するしかなくなってしまう。
たとえば坪２５０万円で２５坪（８２平米）のマンションで６０００万円。諸費用込みで６２００万円。１５００万円の預金、あるいは贈与を期待できる世帯があるとすれば、いざというときのために３００万円を残し、ローンを組むと５０００万円の借金。金利２・７%、３５年で次々返済額１８万円だが、３・７で２１万円、４・７で２４万円。
２１万円のケースで言うと、年間２５２万円、共益費，修繕金，固定資産・都市計画税、火災保険、駐車場代（２万と仮定）で年間さらに７０万円。総計では３２２万円。これを２５%内に収めるためには、年収１２８８万円が必要。金利が万一、４・７となれば１４３２万円が必要。

どうです。現行の固定金利で借りても１５００万円の預金と、１２８８万円の年収が必要だ。
しかも３５年ローンなので返済総額は９０００万円。４・７では１億３００万円です。ローンが上がるから、今買わないと損ですよというのは、金利が上がれば購入できる層が急減するということの裏返しだ。

結論。現在の新価格の新築マンション価格は平均的な上場会社のサラリーマンが購入するには一杯一杯のところまで上がってしまった。金利が上がれば、物件価格が下がるしかない。郊外に行けば、なお買えるが、不動産神話の崩壊した現在、それなら賃貸にという人が多数派だろう。中国や米国のようにバブルがいきつくとこまでいくという可能性はもちろんあるが、何千万円をかけてのばくちは一般の人にはリスキーだと思う。しかも、高級物件を除き，供給過剰の現在，賃貸物件価格の急上昇の可能性はほとんどない。

しかも、現在のマンション市況をささえているのは①ローン控除廃止②消費税アップ③金利先高観ーから来る駆け込み組みだ。駆け込みの理由がなくなる２００８年以降になお、物件価格が上がり、マンション市況が好況を謳歌すると考えるのはあまりにも楽観的と思うが、どうでしょうか。

首都圏だけ見ていたらそうでもないが、豊洲坪２５０万円は明らかに高い。
ふと、名古屋・大阪を見てみると、都心部に買えてしまう値付けだった。
正直、栄・梅田・心斎橋レベルの街に近いなら、そっちでもイイかな？と思ったね。

>257
10年たてば市川とか近郊は大幅下落するから庶民は待ってればいいって。

>259
でも都心や城西の価格を見たら、必ずしも高くも思えないけどね。
絶対的な単価としては高く感じるけど、市川駅前タワーが豊洲タワーと変わらん金額で出してきたことを考えると、こんなもんかなと思えてくる。

難しい所ですね。で、教えてください。豊洲のマンション買いですか？

大事なのはデベに踊らされない事。
258さんが指摘しているように吊り上げ価格に購入者が付いてこれるギリギリの価格に既になっています。
金利が上がれば購入者激減（ローン審査通る人が減る）のは解っているのでデベは今のうちに売ろうと必死です。
ギリギリ都心部買える人には「今が最後の買い時」と煽りまくり、都心部を買えない層は高い価格で郊外物件に誘導を目論んでいます。
今どうしても買わないといけない事情がある人は仕方がないですが、そうでない人は様子見でも良いと思います。
特に福利厚生が充実している会社にお勤めで、安価な社宅や賃貸物件への家賃補助がある人は無理に買う必要はありません。

ここのところの値上がりで都心マンションも90年代半ばの高値まで来てしまっている。
しかもあの頃よりはるかに供給過剰でこれから築浅中古の売りがたくさん出る。
そもそも最近の買いは実需ではない値上がり期待のセカンドが買いが目立って増えてる。
これはもう頭打ちである。

>262
自分で判断できないようなら、買わないほうがいいですよ。

ウォーレン・バフェットの名言「投資は理にかなったものでなければならない。理解できなければ、やらないことだ」
http://biz.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/061108_pe...

千葉、埼玉に行け、買えないなら。
3000万で買える物件は残っているぞ。

一次取得者層である30代半ばは団塊Jｒで人口も比較的多いし、
首都圏の人口・世帯数が2015〜2020年迄は減らないことを考えれば、
当面首都圏マンション需要は底堅いはず。
一方で首都圏供給戸数も７万戸台に落ち、本来なら需給引き締まりで販売は好調になるはず。
にも拘らず郊外はおろか都心でもやや売れ行きが芳しくない。
これは
①一次取得者層も買う気はあるのだが、価格上昇が急だったので様子見して下がるのを待ってる
　例：「２年前に先輩が買ったマンションより悪条件なのに高価格なのは納得いかない！」
②一次取得者層は氷河期世代で、そもそも消費余力が低い。
　例：「液晶テレビも買ったし満足。郊外に住む位なら定年までは賃貸でＯＫ」
のどちらの要因が大きいと思いますか。
①であれば時間が経ち、金利・税環境の悪化が近づくにつれ、我慢出来なくなって需要は回復。
②だとそもそも実需が減少しており、業界全体がシュリンクしてしまいます。

>267
首都圏というより、都心及び23区に限定すれば、
①人口は書かれている通り当面減らない。東京が減少に転ずるのは
　2020年前後と、最近の予測では後ろにずれ込んでいる。
②供給戸数は1万戸前後減ってきており、マンション適地を考えれば、
　都心部（山手線周辺と内部）はしばらく戸数は絞り供給が続く。
③公示地価は今年、全面的に水面上に浮上し、②の地区は当面底堅い
　推移が予測される。
④30年後の人口減少期を見越し、既に賃貸物件の供給は順調に
　なされている。
⑤持家志向は減退していない。

などだが、契約率が７０％を数ヶ月割らない間は、需要も堅調と
判断するのが妥当。昨年までは、長い間８０％以上を維持し、
特に、都心域や最開発郊外等のタワー物件は９０％前後の
契約率が出ており、以前人気が高い。

当面、契約率で６０％台の数値が継続して現実のものにならない間は
ほぼ、不動産販売は堅調だと、見るのが妥当。
新価格は、地価や都心中心とした業務棟の不足を背景に、適地探しは
根強く続いているので、当面、業務・住宅とも反転下げの気配は無い。
よって、住宅を必要としているものは、何時の世にも需要層は
あるものなので、購入価格をクリアできるか否可が所有の分岐点。

簡単にまとめれば、資産（所得等）の二極化により、都心及びその周辺
が買えるものは買い、買えないものは郊外(都下・他県）に求めるという
ことが顕著に現れてくる。郊外はまだ4000万前後で買える物件は多数ある。

退職者の２次所得で、なんとかマンション需要支えられてきたけど
ここんとこ、ＭＲも静かになってきた気がします
２次所得者が戸建を手放すので、同じ場所でも戸建のほうが安いような気も

>269さん
分かり易い説明ありがとうございます。
最近マンションは高過ぎると言う話ばかりだったので、
売れ行きについても自分でバイアスをかけてしまってたかも…です。

仕事で不動産業界分析もしているので、
都心のオフィス需要逼迫度合いは身にしみて感じています。
好立地は総合不動産・マンデベのみならず私募ファンド・外資も含めた取得合戦が続いています。
都心だけはどんどん高値の花になりそうですね。

毎年１０００戸規模のタワーが５本も４本も建っていけば、既存ストックだけでも２万戸以上の
湾岸タワーが出来上がることになる。
一方内陸中層マンションは２００戸以下で２０棟できても４０００個。タワーの２割にも満たない。
業界も馬鹿じゃないから、これ以上作っても売れないという予感は感じているだろう。

ましてや土地は競争入札。地盤はどんどん海の深いほうへ移っていき４４ｍだの７０ｍだのの
深層杭を打つはめになる。
杭が深いと加重を軽くしたいが鉄骨造でマンションは作れないから構造をスリムにできる
免震構造を使う。免震構造なら想定地震応力が小さいから主に自重を支える構造で
地震力は免震装置で減衰された力に耐えればいいということになるからだ。

いずれにしろ、地盤がよくてつくりやすいところからタワーが作られ、あとになるほど条件が
悪く土地も高値買いで結果高い買い物ということになる。
ここは１０年ほど様子を見て、２０１７年から５年の間に次の底値がくると期待して資金は
株式か他のもので運用して増やしたほうがいい。

最近マンションを購入しました。
値下がりは気にしませんが、値上がりは勘弁かなと
買えるうちに買う単純な考えですよ

値下がりは気にしないって・・・買う前はそう言ってられるけど３０００万以上もローン組んで
買って値下がりした日には、買い替えはおろか有利なローンへの借り換え（一括弁済、再度借り入れ）
もできませんぜ。

基本は低価格で買ってしばらくは値上がりしてもらってたかいとこいったあとで徐々に値下がりと
いうのが理想。２０年後にまたそこそこの値段で売れたら次の物件に買い替えできて
ローン支払いはまるまる代価で戻ってくる。そういうのがマンション買いの王道ですよ。


そういう意味で高値域で買ったら、いつか買い替え時期に損が大きく出ることになる。

上記を図示するとこういうイメージ。価格の上下動は勝手な推計だが・・

ついでに書くと金利や原油価格や消費税やタクシー代の値上げやなにやらでドサクサ紛れに
物価が上昇（・・って中国からこれだけ安いものが入ってきていたら考えにくいが）すると
賃金も上がって地価もあがるケースもある。

そうなったら貨幣価値が変わるわけで、明日の７０００万は昨日の３５００万。少しも高いなんて
ことはなくなるわけで。

山手線の外と内、山手線でも中央線の南と北でさらに二極化が進むだろうね。
今の千葉、さいたまは論外。
世界の目線で考えると千代田区、港区で坪400万〜500万円はまだ安い。
シンガポールですら坪800万円のマンションが出てきている。
香港ですらそれ以上。
NY,LONDONは比較にならない。
物件価格に対して賃料の安い城南地区は物件価格のみの観点からすると取り残される。
それ以外の場所は言うまでも無い。
住環境という面で堂考えるかは別ですが、アセマネが1兆円規模の金を集められる今日この頃の実態です。。。

大手デベは、都心の賃貸が好調に値上げできてるので
マンション事業の不振による値下げは期待できないかな？
中堅以下のデベ専門は、そろそろ在庫売り切ってかないと厳しいような気も

今年後半あたりが１つの勝負どころになるのでしょうかね。
後になってからじゃないと、こればっかりは分かりませんが。
さて、どっちに転ぶか？

＞280
確かに。
新築販売物件（本郷パークハウス，ライオンズ上野など）も当初は強気の値付けをしていたが軒並み下方修正している。飯田橋のプラウドタワーもMR開始当初はすごい人気だったが，やはり1億出せる人は限られているのか徐々に人気は下火になっているようだ。
あまりにも高額マンションが売れなくなってきてデベも考え直す時期に来ていると思われる。

ていうか、ホントにいい物件の供給がなくなっていることの方が、大きな要因なんじゃないの。３Ａ、番町、松涛、恵比寿で大型超高級物件が坪1000万ででてきた時の売れ行きが、今後の流れの先行指標になるんじゃないの。今、山の手線の内側でやってる物件は、周辺環境、地権者割合、フロントサービス、駅歩距離、内装グレードあたりの基準で考えた場合、ちょっと問題あり系が多いでしょう。客観的に見て。

今出ている物件の批判がしたかっただけでしょ。自分が買ったときはもっといいものが沢山あったと。
本当の意味での出物が出てきたら、多少相場が冷えててもしっかり売れるに決まっているじゃないですか。

＞280
多少は出てくるかも知れないけど、タワー１棟分(300〜500戸）も出ない
んじゃない。

しかも出るのは転売目的で価格上乗せだし。

売主がローン抱えてて長期戦無理なら値切るチャンスもあるかも知れないが、
希望の間取りでとかは無理だろうね。

都内のタワーや豊洲の物件で新築未入居売却物件がだんだん増えている。
何らかの事情で手放すというのが仲介屋の説明だが、明らかに転売目的のものも含まれているのは常識。業者やサラリーマンにわか投資家もたくさんいることでしょう。
こういう現象が現れてきたのは既にバブルが始まっている証拠。
私は短期勝負でバブルに乗るもよし、ばかばかしいと静観するもよしだと思う。何も土地は東京だけでないし、賃貸もそんなに上がらないし。家がなければ死ぬわけでもない。
一つだけいえるのはバブルは最後の最後で、誰も買う人がいなくなった時点で崩壊，急落する。株式のストップ安みたいなもので、そのときに多少安く売り抜けてやろうといっても通用しない。
それぞれのリスクへの考え方の差だと思う。

みなさんそれぞれの予想はご立派ですが
実際どれほど成功されている方々なのでしょうか？
やはり現金預金で最低１０億円くらいある方なのでしょうか？
当方は今現在は現金預金で３億円ほど
土地・建物評価額４億円ほどです
借入金０です

>当方は今現在は現金預金で３億円ほど
>土地・建物評価額４億円ほどです
>借入金０です

もしこの書き込みをされた方が本当に不動産成金さん
でいたとしたら、それこそ日本人のfinancial literacy
のレベルが知れるというものですね。多分私が釣られてる
だけだと思いますが。十中八九。

まぁ、毎月分配型投信がバカ売れしちゃう国ですから、
そんなに驚きませんが。

失礼ながら、私から見ると列強から不平等条約を無理やり
結ばされた時代の日本から、日本の英知の国際的な遅れはあまり
変わってないように思います。

皆さん、欧米のファイナンスの本を一度でも読むことを
お勧めします。

289さんの書き込みの最後の方の運用方法は、今流行のキャリートレードって
やつですね。日銀が金利を引き上げるとアンワインドがすごいと思いますが。