23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

>1016
じゃあその後すぐに下落か・・・。

都心人口が増える
土地の供給がない
資材価格高騰
ＲＥＩＴマネーの流入
これらはすべてマンデベ、ないしはその意向を汲んだ評論化が言ってきたことですよね。
じゃあ、それほど先高観があるのならなぜ大手不動産会社は今年の販売計画を前年比１・５倍に増やすのですか。
ＲＥＩＴの組成業者はなぜ、それほど有望な物件をみすみすＲＥＩＴ化し、地方銀行や個人に売るのですか。売らなければ物件価格の高騰と賃料収入の増加でさらに利潤が出るのではないのですか。
金利上昇と、首都圏人口、特に勤労人口の減少、物件の高値感はわれわれ素人でもわかることで、まして不動産のプロで何人もアナリストを抱えている大手不動者業者がそれをわからないわけがない。
彼らが宴の後にくる、市況の急速な冷え込みの可能性を考慮に入れて行動しているのは間違いないと思います。
百歩譲って、その確立は５分５分だったとしましょう。でもこれから高値の物件を購入する方は、５０パーセントの確立でババを引いてしまうことになるのです。

>>1016
そーなんです
不動産って高いほど売れるんです

マンション：5月の首都圏発売戸数は16.9％減少

http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20070614/127335/

たいへんみたいだよ。

>>1017

高いほど売れるなんていってないけど。わかってるよね。

まちがった。ごめんね。
1012は、>>1019でした。

>1012
そうそう、だった。ある程度高給取りといわれる人（30半ばまでで800万オーバーくらい）で、
4000万台がマキシマムだった。確かプレジデントの1千万円でも家計破綻の例も現状に忠実に
4000万台のマンションが設定になっていた。（でも破綻期がある）
それが5000万、6000千万って話になっている。おそろしいね。

ここ１、２年間、購入希望者をあせらせる客観的事情がありました。

①金利
なんといっても金利の先高観。１%違えば総支払額は５０００万円の借り入れで１０００万は変わってきます。
②地価の先高観
ＲＥＩＴマネーの流入で土地デフレに歯止めがかかってきたのは確かで，しかも、世界的な資源価格の高騰でインフレ懸念が高まってきた
③住宅ローン控除の２００９年の廃止
④時期は確定していないものの、消費税増税
⑤団塊ジュニアがちょうど、不動産購入の年齢に入ってきたこと

　こうした事情が、多少の高値でも購入に向かういわば駆け込み需要を促してきたことは間違いないと思います。私もこの駆け込み需要がどこまで続くか確信がなく，デベがもう一段、価格アップしてもついていくかもしれない。「もう買えないかも知れない」「ほっとくとどんどん上がってしまう」というあせりの心理は人間の冷静な判断を失わせるからです。
　しかし、その後に待っているのは需要の先食い後の、急速な市況悪化だと思います。しかも山が高ければ高いほど谷も深い。永遠に続く上げ相場もないし、需要もないのです。
　わたしは現在の都心の不動産価格は高値圏（最高値かどうかは分かりません）にあるのは間違いないと思います。株式相場で言う要警戒レベルです。

1024さん
いくらなんでも5千万の借り入れはしないでしょうが、
まあローンを組んで買うものにとっては、１％の金利
上昇は痛いですよね。
予定価格からの下方修正は確かにある現象で、まあ節目に
ではあるのかもしれませんね。
ただ、都心高級物件が安くなるとはあまり思わないですが、
やたら強気価格をつけてきた周辺物件は是正されて当然と
いう気がします。

適当なところで妥協し、カスを掴んでしまうのが破綻の原因では？

難しい話を抜きにしても、お小遣いを貯めてレコードや服を買い、車を買い、
大人になった世代が家を買うのはもう昔のこと。

いまは、気に入った曲だけを格安でダウンロードし（あるいは共有）、
車の所有欲は若くなるほど低くなり、
少子化＝親からの遺産をいつかひとり占めできることでもある。

ローンを背負って家を買う私達の背中を彼らは笑いながらみて、
新築の都心賃貸を移り住む生活を志向する。
所有欲のない世代に、居住用の新築分譲など今までのように売れるはずがない。

というか、年金どうにかしろって感じじゃないの？
今の５０代の買い換え需要が今後望めなくなりそう。
老後の資金に年金あてにできないなら、二人で６千万（老後２０年間３００万でも）、
多少年金あてにしたとしても４千万くらいは・・・

１０２５さん
一つ読めないのが２極化の行方です。
現在の米国では不動産は全般的には下落しており、底を打ったといっているのはリエルター系の評論家だけで，いまだ底が見えません。
しかし、マンハッタンとＬＡの高級住宅地のコンドなんかは逆に値を上げたりしています。
金利上昇などへと言った感じで、それだけ米国経済の腰の強さとスーパーお金持ちの存在を感じさせられます。
一般の都内の不動産については下落を確信している私ですが、都心の高級物件だけは（といっても２−３億円にはなるでしょうが）値を下げないかもしれません。

少し前までは、最近の不動産の高騰は団塊Jrが原因だと思っていた
が未婚率の高さ（30歳代前半で男性５割、女性３割が未婚）や所得
の少なさ（フリーター等の多さ）を考えると、今の需要はむしろ
40歳代で、子供達が思春期世代の家庭が多いことが分かった。
この世代はまだ所有欲が強く、家を買う傾向が強いがもともと
人口の少ない世代であるためバブルのように需要は続かないだろう。
よって今のブームは２年程度で終結し適正価格への見直しが進むと
考える。

マンション５月の販売は５ヶ月連続で前年割れ。
契約率は２ヶ月連続の８０パーセント割れ。
わたしはデベがこれだけ売り惜しみ、または絞込みをしても（つまり供給が少なくても）契約率が伸びないという風に感じてしまいますが、
どなたか、事情に詳しい方はいらっしゃいますか

都心マンションはもちろん湾岸マンションですらあっという間に高級品となってしまったということですね。

>1018
企業は定期的に現金化しないとやって行けないケースもあるのではないでしょうか？

１０３２さん
高級マンションて、普通は都心３区内陸部で１００平米以上，２−３億円の物件ですよ。いくらアクセスがよくても江東区東陽町とか木場の物件を高級とはいわないでしょ。今はやりの豊洲とか港南とか月島もだれにきいてもブランドイメージないでしょ
湾岸は地盤への不安があるし、廃土の不安もある。第一工場や倉庫も多い。同じ予算なら麻布の方がぜんぜんいいでしょ。でも同じ予算なんてありえないから

いろいろな意見がここに凄いスピードで書き込まれていく。
その一方でパークシティ豊洲、芝浦アイランドとかの個別物件
はちょっと前まで沢山書き込まれていたのに個別物件の書き込みは
激減している。

もう手の届く範囲で（4000万台から6000万台）で買える
物件がなくなってしまったのですね。寂しい気がすると共に
TTT、PCT、芝浦アイランド、キャピタルマークタワーみたいな
4000万台で75平米に手が届くタワーが懐かしいです。

またいつの日かあんな価格設定のマンションが売られることは
あるのでしょうか？

そうだね
それだけ、本当に購買意欲をそそるというか、このスレの人が手が出るマンションがなくなってしまったてことかな。
でも、大丈夫。こんな異常なマンションバブル、もって３年てとこ