23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

金融の世界、特にヘッジファンドは東京からHK/SGPあたりに
オフィスをどんどん移しています。
当然ながら、それを追うように、それらの地域に動いてる人たち
もいます。

富裕層のお金も、まだまだgreater Chinaに流れいますし、
西アジア（インド）への潜在投資意欲も高いものがあります。

日本は、東京と言えども人口減の時期が視野に入っていますし、
このまま、外国人、外資系会社、移民、海外からの直接投資が
入りにくい法制度・税制度が続く限り、不動産への内需・外需は
急激に先細りになるでしょう。
特にtrans nationalなお金持ちのお金は、どんどん逃避していく
気がします。（下げるときの常ですが、高級物件が最もヤバイです）

サイクルからいって、しばらくはマンションの坪単価下落は
ないかもしれませんが、中期的需給（特に需要の長期的剥落傾向）
から、1年程度で坪単価は頭を下げてくると思います。

また、釈迦に説法ですが、店子に手厚く、家賃上昇が非常に難しい
現状の借家法下では、家賃収入利回りから計算すると、既に現在の
マンション価格も説明不可能なレベルですから、頭を下げてくる
一年ほど先までのアップサイドも、（特に都心三区では）大して
期待できないでしょう。

私も、そろそろ最後の手仕舞いに入ろうかと思っています。
（勿論こんなこと書き込むくらいですから、大半は既に手仕舞いました）

借金ゼロですか！

それは、、、、、大損ですね。
少なくともバブルからこっちの不動産投資の基本は、
低金利でレバレッヂをかけて儲ける、が大基本
（というか、そうでないと、機会損失過大なり）かと。

日本は家計も企業財務も無借金が最善みたいに
信じられていますが、それは日本だけの特異な現象です。
機会コスト（言い換えれば資本コスト）を考えず、
単純に失敗の恐怖を過大に評価するのが日本風ですね。
ま、好き好きと言えば、それまでですが。

数億以上の資産がおありになるなら、通貨分散、国際分散、
株・債券・商品・不動産などのアセットクラス分散をまじめに
お考えになったほうがいいですよ。
現預金3億、不動産評価額4億円ということですが、この二種類だけですか？？

ちなみに、不動産は古今東西歴・有史以来どの国も経験したことのない
スピードで老齢化が進んでいる日本の2-3物件に集中していたりしませんか？
国際的に分散されたREITとかで構成されているといいと思いますが。
現預金もほとんど円建てとか？？金利何%で回っていますか？

多分、国際的に考えられる人なら、まず、日本円建て（低利かつ円の減価を期待）
で借金をして、そのお金で、新興国にウェイトを置いた、国際分散
ポートフォリオを組むのが基本コースと思いますよ。（事実上、円資産のショート
ポジション）

一度、日本の不動産を買うということが、どういうことか、世界の中で
考えてみたほうがいいですよ。

289です。

基本的にはおっしゃるとおりで。
細かい話だと、日銀の動きも無関係ではないですが、市場金利は通常その前に
動いています。日銀のアナウンスは基本追認ですよね。

あとは、実際どれくらいのネット利幅が稼げているかが問題でしょうね。
勿論金利上昇はそれ自体コストアップとしてマイナスですが、恐らく日本株は
基本的には円金利と逆相関。しかし円債と日本不動産は円金利が上がれば、
資産価格にはマイナスですね。

そういう意味でも、資産サイドの円金利感応度の管理が肝要ですね。

しかし、個人的には、この先も金利がどんどん上がるような状況にはないと思います。
長期的に、金利水準が「標準」レベルまで上昇するという見方も、否定はしませんが、
日本の金利が、他の低成長先進国と同レベルまで上昇するか、全く確信できません。

米国ヘッジファンド運用-->港区内の大学でファイナンス研究？
4億の不動産も港区内、、、へぇ〜、かなり詳細なプライバシー公開ですね。
個人特定できそうです（笑）

明日ブローカーに電話して心当たりないか聞いてみます。
ちなみにプライムブローカーはどこでした？
ヘッジファンド運用のスタイルは何ですか？

いくら何でも現金3億円ってのはないよね。
いや、「預金」3億円ってのもあり得ないよね。（預金を現金とは書かんだろうがフツー）
田舎の成金おじさんじゃないんだから。
いや、田舎のおじさんでさえ、グロソブ（笑）くらい持ってんだろう。イマドキ。
しかも他には港区の地所4億円のみ？！爆
ヘッジファンド崩れのファイナンスの専門家？爆爆爆！

ヘッジファンドこそレバレッジかけた投資の本家本元なんだけど。
米国HF運用出身者が、個人的に無借金でアウトライトに東京の不動産
（一箇所？）と現金（！）3億円所有？でなおかつ金融をわざわざ日本の
大学（KO？笑）で研究中？いくら何でも想像できない。

ウソもこの辺で止めといたほうがいいよ。マジで！
完璧「○カ丸出し」ッス。この支離滅裂さが分からないようだと
本当にまずいと思います。かわいそうだから、この辺でやめときます。

ネットだからって、誰にでもなれると思うのは間違い。
最低限の知識と経験はないと、「なりきり」も結構難しいよ。

豊洲、、、、
とりあえず便利なんでしょうが、埋立地でしょ？
早い話が海でしょ。浦安然り。液状化して海にいつでも戻れる。

世界でも有数の地震大国。時正に国の機関が、大地震の可能性が非常に高いと
アナウンスしています。

加えて温暖化による海面上昇。

大規模災害時のタワーの危険性の指摘。

好き好きとは言え、現在のちょっとして利便性のために豊洲のタワー
マンションを買う人の気が知れません。
純資産が何億もあって、そのうちの数パーセントを短期売買のために
投下するならともかく、勤め人が何十年ものローン組んで、家族との
唯一の住処を求める場所ではないような気がしますが。

いらぬおせっかいですね。
売買益出た人、おめでとう。不動産譲渡課税にご注意を。
特に5年未満の短期の方。

まぁまぁ

290さんどんな本を読めばいいんですか？＾＾