23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

では豊洲はどうでしょうね？　都心には近いけれど・・・

豊洲は便乗して上がってるだけでしょ。買った人はそうは思いたくないでしょうけど。

港南はもう売り物が無いから上がるとしても、豊洲あたりはまだまだ土地ありますからね。
港南買いそびれて、あせって豊洲、有明、東雲を高値でつかまされてる風にしか見えない。
投資家に見向きもされない現実は受け止めるべきです。

品川区は城南五山以外でも、目黒、五反田、大崎の山手線沿線は高値維持すると思います。

>226
それはいえてます。
221で五山といいましたが、そこに五山以外の山手線沿線も含めます。
五山（特に長者丸）は上昇を続け、五山以外の沿線は高値安定。
最近の傾向として山手線沿線は地区にかかわらず好調です。
イメージと実利で実利を取る人が多くなったことと、ネット社会でイメージだけでない情報が伝わっている為です。

224の言ってることは、投資家の目に留まらないところは高値維持できないってことでしょ。

ほんとにいい住宅地って、利回りでは語れない底堅い需要があるからね。それ以外の地域は相場の雰囲気が悪くなると、一気に利回り換算で評価され値崩れするからね。

>>191さん

すいません、色々とお詳しいようなのでお聞きしたいです。
川崎臨海部のお話、なるほど分かりました。

先日、仕事の関係で、店舗の出店に関する候補用地のレポートを見る機会がありました。
数ある候補用地の中で、川崎の武蔵小杉についての記載がありました。
武蔵小杉に関しては、あくまでも平成２２年度以降の出店を推奨しているのですが、特筆すべきは候補用地の不動産を早い段階で取得することを御検討されたし・・・の一文でした。
青田買い、ということなのでしょうが、他の業界(IT産業以外)の皆様も、川崎地区に関するそういったレポートを受けているのでしょうか？
勿論、都心の一等地と比べるわけではありません。
先行投資としてどうなのか？というところです。

191さん以外の方でも、お詳しい方いらしたらご教授願います。

首都圏の売物件成約数13カ月連続で下落　アットホーム
　アットホームは５月31日、４月の首都圏売物件市場動向調査の結果を発表した。

　それによると、新築戸建ての成約数は1,469件（前年同月比30.8％減少）で、13カ月連続で減少となった。減少率は13カ月で最大となっている。低額物件不振が続き、好調だった高額物件も減少に転じたことが大幅下落の要因。

　中古戸建ての成約数は386件（同7.9％減少）で、同じく13カ月連続で減少となった。

　新築戸建ての平均成約価格は3,692万円（同5.0％上昇）で、10カ月連続で上昇となった。中古の戸建ての平均成約価格は、2,749万円（同4.4％下落）で、４カ月ぶりに下落となった。

一戸建てやマンション成約率を見ると、首都圏の不動産市況は踊り場に入った可能性が高い。物件数がこれだけ減っても成約率が下降傾向なのはなぜか。関西圏は既に調整局面だ。エコノミストや一般紙も指摘している。
これまでの価格上昇があまりにも急だったためだと思う。たとえば、江東区で駅から遠い物件が坪２６０万円で、デベは強気の見通し。どこまでエンドユーザーがついて来れるか。ある程度の期間を経れば、エンドユーザーも新価格になれるだろうが、もっと本質的な問題は，現在の低金利、銀行の優遇付ならまだいけるが、それがどこまで続くかということ。都内や横浜のタワーマンションは購入時の５割高。これをバブルといわずして何がバブルか。
今後の進展は景気と金利の如何。景気は緩やかに上昇だが、怖いのは金利の動向。１０年債利回りが２・５%を超えてくれば、よほど景気がよくならない限り警戒モードだと思う。この金利では、逆ざやとなるＲＥＩＴが続出。現行の利回りと比べ、わずか０・７ー８%程度上がれば達してしまうが、日銀はやる気満々。米金利も上昇傾向。４%程度の経済成長と、賃上げが可能なら屁でもないが、今の日本には無理な課題でしょう。
こうしてみると、やはり決めては金利。
人口３億人でさらに加速する米国や、１６年連続の経済成長で賃上げ平均４%台のオーストラリアや英国と比べても仕方がない。私の予想では金利は経済成長のスピードを超えていわゆる正常化する。その際、都心の一等地をのぞいて、都心の急騰に引きずられた本来そんなに上がってはならないところは相当調整せざるを得ないのでは。経済誌の表紙に「マンション市況に異変！」「在庫増で一部デベ苦境」てな見出しが躍り、エンドユーザーが様子見を決め、これまで活況だったモデルルームに閑古鳥が鳴く場面は十分可能性がある。

変化率という意味では、都心物件の下がり方のほうが激しいでしょうね。
下げ局面で都心が高値維持なわけが無いのに、なぜそういう議論になるか。
ハイリスク、ハイリターンが都心物件、という認識が無いのが不思議。

首都圏と23区と分けて議論しないと。

利上げはあるよ。地価を保つために金利を決めるべきといった、願望に近い議論はあるけど、地価の維持のために金融政策があるわけじゃない。そろそろ日本も不動産頼み離れする時期だろ。

人間は自分の立場でどうしても判断にバイアスがかかってくる
都心は物件数が少なく、逆に購入したい人は多い
一時の超バブル期を除いて、都心は郊外や他の区と比べ下落幅は少なかった
江東区と港区では、条件が同じなら港区の方が需要は大きいし、多少高値でも金持ち層が購入する
田園調布などは必ずしも利回りで決まるわけではない。家賃よりはるかに高くてもなぜか購入する人はいる。江東区なら実力以上に価格水準が上がれば、すぐ現在の家賃と比べてしまうし、そもそも一般のサラリーマンには買えなくなってしまう
誤解を招きたくないが、私は都心購入は希望していません

なるほど。そういうことなら完全に賛成です。
田園調布、成城、松涛、あたりは、港区内陸に比べると、ダウンサイドリスク
は限定的だと思いますね。湾岸あたりは下げ局面ではかなり下がるでしょう。

↑またバイアスかかっちゃってる。

私は田園調布、成城、松涛の住人ではないですよ。
下げ局面に強いのはこういった伝統的住宅地だと思います。
他にもそのような地域はありますが。