文京区の住環境はどうですか？

あの世からル・サンクが手招きしています

ル・サンクといったら日建ハウジングシステム

ル・サンク姉妹

>>8893 匿名さん
水面下ねえ。。密室でどんな話になってるのか怪しすぎるからやはり広く世間の議論の対象にした方がいい気がしますね。

同感です。説明会ももっと開いたらいい。

同感です。

>>8904 通りがかりさん

切迫感なき外野が議論に加われば、余計に話がこじれるのは目に見えている。私は当事者間で話を進めるべきだと考える。

本郷三丁目の味噌煮込みうどん店のツィート

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　,｡∩　　　　 　* 　　みんなルサンクにな～れ
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三井不動産は宝生ハイツを超高層マンションに建て替えようとするとこうなるとわかっていたと思うよ。

安倍元首相の国葬は、レジェンドみたいな革命家達に絶好のパフォーマンスの舞台を与えたようです。白いヘルメットを被った、まるでモノクロのニュース映画のようにジグザグデモをしている風景は、まことに平和で楽しそうであった。よかったね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/190da10bb21c09053a4770775bc8cd5ad6cf...

>>8910 匿名さん

2004年頃の話ですが、パークコート本郷真砂で行政訴訟になり
工事途中でしたが計画変更していました。

同じ頃にル・サンク小石川でも建築審査会で審査請求事件になっていて
（１回目、その時の設計者はパークコース本郷真砂と同じ清水建設）
建築確認取り消し裁決がされました。
三井不動産とNIPPOとの結果の違いは計画変更したかどうかにも拠っていると思われます。

文京区でこれから建て替え検討中の築古マンションは大変ですね。

宝生ハイツも高さ46メートルの内側で建て替えれば反対されない

>>8914 匿名さん
>46メートルの内側で建て替えれば反対されない
多分日当たりを問題にするなら今回の解決がベストだと思いますけどね。
中の人の話がないので、反対派の人の話から間接的に想像するに、施主側はクレームに対して相当真摯に付き合ってくれているな、という感想です。

あまり大騒ぎすると関係者が迷惑だと思うので、そろそろやめませんか。

公開空地が女子校との敷地境界沿いにあるわけでなく、離隔距離が増えてないようですね。

>>8916 匿名さん
私は部外者ので、計画見直しを迫る近隣学校法人の示した夏至日没時の日陰シミュレーションとみられるCGをもとに解説しますが、大きな南側の緑地があることで、太陽光が道の間から東側建物に差し込む時間が長くなります。

理解が困難であれば、２枚のかまぼこ板を長辺が直角になるように置いた場合と、並行に置いた場合とで日陰がどのようにかわるかライトで照らして実験されると理解できると思います。さらに東側建物との離隔距離をとるとなると同じ延べ床面積で建てるとするならば、もっと高くする必要が出てきます。単純計算で40m程度まで伸ばせばほぼ今の半分の建坪で同じ床面積の建物ができ、それだけ離隔距離がとれます。

近隣の再開発でも同様の高さの建物がありますし、建坪が減ればそれだけ緑地や公共施設を作るスペースができますので、土地の足りない文京区としては魅力的で望ましいプランになると私は思います。

大きな南側の緑地との部分は屋上緑化のようですね

白山通り沿いも一緒に再開発できたら良い計画になりそうだったのにね。

最近地震多いから久々にヤバいの来るかも
ビンテージマンションと狭小住宅が壊滅すれば再開発可能ですね

>>8917 匿名さん
現計画の高さを3分の2にしても（46mに縮めても）、日陰の具合や覗かれの具合は変わらないはず。結局「原告」は、高いのはけしからんと感情論をぶつけているだけに思えます。

ちなみに我が家は文京ガーデンの日影を思い切り被っていますが、いっそのこと高さ2倍にして幅を2分の1にしてくれたら、日陰になる時間が半分になりました。

いいえ。地元町会は総合設計に反対しているのです。

なのでそれは単なる感情論ですね。

幅そのままで高さ二倍以上にしようとしてんじゃねえの。

それに近いんじゃないかな。高さ1.5倍だけど。

雑司が谷だろw

いやいや雑司ヶ谷だろw

>>8918 匿名さん
私は部外者なので、計画見直しを迫る近隣学校法人の示した夏至日没時の日陰シミュレーションとみられるCGをもとに解説しますが、東側隣地建物前の道路と同じ高さに緑地があるように描かれています。東側道路から階数を数えると18階建てで、反対派が20階建てと主張しているのが事実であれば、基準面は西側道路にあるようです。

東側道路から見れば地下にあたるフロアの上が屋上緑化されたとしても、東側からはフラットな公園に見えるでしょうし、身障者や老人は東側からバリアフリー動線を確保できているので、問題なく入れるのではないかと推測します。地下階のある建物の地上が緑化されていることはよくあることだと思うので、屋上緑化を強調するのは誤解を招く表現のように思えます。

それよりも、南面する道路の坂がそもそもバリアフリーとは言いがたい急坂で、ここをどうにかしないといけないなと思います。仮に水害が発生したとして車椅子で高い場所に避難しようとするときに、この坂を登るのはとても無理です。マンションのエレベーターを解放していただければそれで高いところに避難できるので車椅子や足腰の弱った老人の垂直避難の場所として高層マンションは大変有用だと思われます。

老人の垂直移動に昇降機が開放されるわけではない。部外者な人、何も分かってないね。

そもそも本郷台地の西側斜面は身障者や老人の移動を妨げる急坂だらけで、坂というより階段になっている場所もしばしばあり、災害時の避難が非常に困難です。たとえば六本木ヒルズのような巨大再開発を行えば、緩やかなスロープで結ばれた庭園やエレベーターなどのバリアフリー動線を作る事は比較的容易です。災害に強く身障者や老人に優しい街を作るために、坂の多い文京区には再開発が必要だと私は思います。

本郷一丁目は水害危険地域ではないです。

>>8929 匿名さん
葛飾区では町会を対象とした民間集合住宅との一時避難協定の締結に係るガイドラインをさだめています。これは水害時に近隣住民がもよりの民間集合住宅へ垂直避難することを可能とする協定を、地元町会とマンション管理組合との間で締結することを促進しようとするものです。

https://www.city.katsushika.lg.jp/kurashi/1000063/1004031/1004766.html

できない、ではなくできるようにしなければなりません。そして人間にはそれを可能にする知恵が一人一人に備わっているからこそ人類は万物の霊長と呼ばれるほどに繁栄しているのでしょう。

>>8931 匿名さん
>本郷一丁目は水害危険地域ではないです。
わかりませんよ、下水が機能不全になったら低地はあっというまに水浸しですよ。
思い出してください、この間の台風で東西線が冠水して長時間不通になりましたよね。ヒューマンエラーはいつでもおこるし、想定外はどこでも起こり得ます。

水害より風害の方が気になります。

>>8929 匿名さん
ところが湯島のサミットで実現している、エレベーターの開放。

>>8933 匿名さん
ハザードマップを見ると丘の上の桜陰学園付近が1～2mの浸水となるようで。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0222/3876/2021830183010.pdf

> 桜陰学園付近が1～2mの浸水
正しくはその南の昭和学園付近でした。失礼しました。

>>8930 匿名さん

湯島のサミットが入るマンションに、周辺住民が24時間使えるエレベーターがありますね！

>>8929 匿名さん

たしか、湯島の実盛坂の脇にあるマンションの共用エリアのエレベーターは、一般解放されていたような。

宝生ハイツ管理組合は一般開放のエレベーターを設けないようで。区からの要請も拒んだようです。

文京区は坂が多いから、一般開放のエレベーターやコミュニティバスがどんどん広まってほしいな。そういう意味では、湯島はエレベーターの開放やコミュニティバスの開通もあり、文京区が実験的に進めたのかな。湯島天神下交差点近くのラブホテル街に住友不動産が分譲マンションを作っていたり、湯島駅周辺のあの辺りも綺麗にするつもりなのかな？

プライムメゾン湯島（サミットストア湯島天神南店）は一般開放のエレベーターを設けているのに、（仮称）宝生ハイツ建替え計画で拒否するのは、施主の姿勢の違いですか。

設計者の違いかもしれない

エレベーター取り付ける位のことで話が進むならさっさと設計変更してしまえば良いのに。いずれにしても何とかして欲しい坂道、文京区にたくさんありますよね。来歴看板はまめに取り付けてありますけど、坂道に手をつけると歴史が壊れるとか思うんですかね。

>>8941 匿名さん
湯島の方が本郷あたりよりも進んでいますね。
まあエレベーターをつけるなら坂の上まで届かないとあまり意味がないようにも思えるので、弓町あたりまでの西側斜面全体の再開発を待つしかなさそうです。

>>8944 匿名さん
坂がいいという区民は多くはないようですけどね。
風情があるなどと観光客目線で坂を残してほしいと無責任なことを言っている人はだいたい他所からやってきた人です。若い人はトレーニングになるんでしょうが、還暦過ぎて毎日アレを上り下りしたらうんざりすることまちがいなしです。

いざ再開発しようとしても、総合設計制度が使えない縛りを地域に与えてしまったら、緑地も遊歩道も作れないのでひどく貧しい風景になるでしょうね。

文京区はエヴァの第３新東京市みたいになってほしい
時間帯によって狭小住宅の街とタワマンの街が入れ替わる感じで

坂にエレベータなんてつけたら、さらに老人のための街になりそう

> 区からの要請も拒んだようです。
これがホントならソースが欲しいです。

>>8945
昭和初期まで日本人の平均寿命は40代半ばでしたからね
もともとの「歴史的な街並み」の中に老人はほとんどいなかったはずですよね

>>8945 匿名さん
> 湯島の方が本郷あたりよりも進んでいますね。
これは、湯島からすれば上野に行き来しやすくなるというインセンティブが働くからでしょう。本郷の人間は小石川と行き来したいと思っているのかしら？

>>8950 匿名さん
> 昭和初期まで日本人の平均寿命は40代半ばでしたからね

昔は死産も含めて子供の死が多かったから平均余命が低かったらしいですね。

>>8946 匿名さん　の補足ですが、ちょうどTwitterでこんなことを呟いている人がいました。高層建築嫌いの人たちには不都合な真実がここにはあります。

>>8953 匿名さん
あれ、こっちの方ですね

>>8949 周辺住民さん
文京区都市計画部都市計画課に聞けば教えてくれますよ

> 文京区都市計画部都市計画課に聞けば教えてくれますよ
こういうのはソースを示したことになりませんね。いつものことだけど笑

中国では超高層建物を建てて建築面積を少なくとり、ゆとりある敷地利用をしているようですね。確か中国嫁日記の作者も中国滞在中は緑の広い庭園のあるマンションに住んでおられたようですが、後進国の方が変にしがらみのある先進国よりも進んだテクノロジーを手に入れられる、いわゆるリープフロッグという現象はマンションにおいても見られるようです。

ゴタゴタとした小さなみすぼらしい古いビルがひしめいている日本の風景の方が、後進開発国のように見えてしまいます。中国を劣った国と見下しているような人種偏見に凝り固まった人とか、白ヘルジグザグデモを令和の御代において再現しようというメンタリティの人は少し違った感性があるんでしょうが、私は中国の真似をしたいと思いますね。

>>8946 匿名さん
まあ、そうでしょうね。というより逆で、総合設計制度は公開された緑地や遊歩道を作らせるための制度ですね。インセンティブは高さや容積率のボーナスです。

>>8956 周辺住民さん
文京区都市計画部都市計画課が文書で要請していましてね。後はご自分で確かめてくださいね。

その文書の存在が確かかどうかあなたが直に証明できないんですね。もしあなたにできるのであれば、私に限らずここ見てる人たち全員があなたを信用すると思います。

>>8960 周辺住民さんが信じようが信じないかは別にかまいませんので。区が文書をもって要請した事項で、それを施主が拒んだというのは事実です。あとはお確かめになるかどうかもご自由に。

>>8957 匿名さん
> いわゆるリープフロッグという現象はマンションにおいても見られるようです。
国内に限っても、文京区など都心周辺部と郊外など新しい街との関係でも、同様の現象があるように見えてしまいます。

エレベーター取り付ける位のことはさっさとしてしまえば良いのにね。

女子校前のエレベーターとなると、治安の問題がまた浮上しそう。

宝生ハイツと湯島三丁目風俗街を交換しよう

動く歩道オートスロープいいんだけどね

コンサルがいないんですかね、ここ。

事業協力者が三井不動産

>>8967 匿名さん
>>8968 周辺住民さん
文京区にはコンサルついていないです。
毎度毎度ながら、あまりのへっぽこぶりに腹が立つので三井不動産にコンサルティングしてほしいぐらいです

三井よりオープンハウスがいいです

文京区は声の大きな少数派への配慮がありすぎて直球どストライクが投げられないところが歯痒いところです。てかあの人たち区外から来ている活動家くずれみたいな人の代弁者でしょ。白ヘル被ってた連中へのシンパシーがキモいです。

>>8962 周辺住民さん
私のみたところ、郊外のそうした環境の良い再開発物件はそこそこ資産価値を保てるように思いますね。近隣の他物件と比べても明らかに生活利便性施設が多く、交通の便もよく差別化されています。むしろ都心ビジネス街からの距離が短くても改良を拒否し続けることで資産価値を落とす土地も出てくると思います。

>>8965 匿名さん

女子高の隣に湯島三丁目の風俗街なんて、ゼッタイにダメ！

相続税対策

>>8973 匿名さん
環境に優れた安比高原に引っ越すというのも良いと思うんだよね。
ハロウスクールの優秀な生徒とよい影響を与え合うような気もするが...

https://resemom.jp/article/2021/03/05/60805.html

筑駒とか池尻の住宅街のど真ん中に建っている。偏差値の高い学校が都心にあるべきではないと思う。都心は学習環境が良い地域ではない。

開成高校も西日暮里の戸建て住宅街のど真ん中に建っている。
近隣商業46m高度地区は教育環境としてどうなんだろう。用途地域や高さ制限を決めるにはおそらくなんらかの民主的なプロセスを踏んだ結果だと思う。民意がその条件を決めたのではないだろうか。日本は民主国家なのだから、それが望ましいという声が多数派だったのだろう。

今ふと思ったのは、菊坂のオルガノの跡地は学校に向いているなということ。
まあウルトラCだと思うから、あり得ないだろうけれど。

ル・サンク小石川後楽園の跡地も学校に向いていると思った。

オルガノのところに開成が引っ越してくれたらいいな。
ルサンクに桜蔭。

マンションもういらない。

> マンションもういらない。
同感です。

周辺住民との軋轢を生じさせてまで超高層マンションを作ることはない

とはいえ世の中マンションがいらない人も少数ながらいるんだろうけれど、圧倒的多数の人はもう家を持ってるからどうでも良い人と、マンションがどうしても欲しい人で構成されているので、少数者の言うようにマンションを建てないでいたらみんな困ってしまうよ。

まあしかし、菊坂の更地に商業地のど真ん中にあって環境が悪化しつつある学校が等価交換で土地を手に入れて引っ越すというのは悪くない選択肢かと。商業地はそもそも勉強する場所じゃなく商売をする場所でしょ。

宝生ハイツは第一種文教地区の規制がされている場所ですね。桜蔭学園も金刀比羅宮東京分社も。学校環境を守るべき地域ですよ。

>>8985 匿名さん
>学校環境を守るべき地域
だから住宅ぐらいしか建てられないし、能楽堂というが、言ってみればバレエカンパニーの本拠地みたいなもので、後進を養成したり子供たちを招いて古典芸能の教育の機会を設けている教育機関としての性格もある。劇場のカテゴリに入っても映画館やアイドルのコンサートをやるわけじゃないし、やれるようなものでもない。外野から見る限りどっちもどっちでみんなが大事だとしか言いようがない。どちらかがどちらより守られなければいけないという理屈は成り立たないように思う。だからこそ我々第三者がくちばしを挟むようなことではない。

確かに歴史を見ても、少数派が一部の不満を持つ市民を扇動しポピュリズムをもって政権を掌握するというのはしばしばみられるが、そのような政治的動機によって介入しようとしているのではないかと訝しく思う人も多いだろう。

>>8979
>>8980
ル・サンクには平成女学園（名門老舗ファッションヘルス）に入っていただきたい
自分は小石川の住民ですが、思い勃ったらすぐヘルスに行ける湯島の住人を羨ましく思っていました

今回の揉め事の中にいる能楽堂、金刀比羅宮、中高等学校は、多分地元のアイデンティティとなるべきコンテンツだと思うんだよね。どれひとつが欠けても地域の有り様が大きく変わってしまうようなもので、能楽堂出て行けみたいな議論があったことは非常に悲しい。外部から来ている人が弄って良い問題ではない。この辺で彼らや近隣住民を弄び誹謗するような議論がされるのは見たくない。

宝生会側が地元町会から反対される「能楽堂付き超高層マンション計画」を進めようとするからで、それなら能楽堂は第一種文教地区に建設できませんね、と言われることになるのですよ。宝生会の問題でしょう。

>>8989 匿名さん
ただ問題は、建て替えはマンションの管理組合が決めたことだよね。それがどうしてその一部である伝統芸能の一門の問題であるかのようにすり換えられるのだろうか？

東京都全体の視野でいくと、老朽マンションの建て替えや総合設計制度による公共に供される緑地の拡大は善であるわけで、それにあえて挑戦しようというのだからそれを上回る利益を示さないといけない。

宝生ハイツ管理組合が第一種文教地区には本来は劇場を建設できないことを知りながら、周辺住民や学校に悪影響を及ぼすようなマンション計画にして、近隣説明会も打ち切ることをしようとしたからですよ。

宝生ハイツ管理組合で公益社団法人宝生会がもつ議決権が大きいと思いますが。不動産登記簿で持分が分かるのではないですかね？

高層マンションより学校優先がいいな。
好みの問題だけど、タワマンは文京区ぽくない。

どいつもこいつも部外者なくせに、宝生ハイツ、宝生ハイツって、うるせーよ。当事者のことを考えずに、勝手なことばかり言うよ。掻けば書くほど傷つけているのが分からないのか。

>>8993 検討板ユーザーさん

同感です。

文の京を謳っているのだから学校を優先させてほしい。

>>8994 匿名さん
学校環境を悪化させるような建築物を建てようとして近接する女子校の関係者を傷つけていることをわかるべきです。

天下の桜蔭様ですからね。日本の未来を背負う才媛たちファーストでしょう。それでなくても建て替えの工事の騒音で最悪なんだから。

このようなツィートもありますね

20階はないでしょ、いくらなんでも。