文京区の住環境はどうですか？

へー、江戸時代の町人って苗字もらって石高があったりするんですかー知らなかったー
江戸の古地図って嘘ばっかり書いてあるんですね、勉強になりました

水戸中納言の屋敷跡には、笑わせて頂きました。

古地図によると、パークコート文京小石川の場所は昔の小石川大沼。
そんな危険エリアにそんな有力人物のお家など作るわけないでしょう。笑い

意図的に誤読するテクニックだね、勉強になる。
こんなところで口喧嘩するのがうまくなっても人生にマイナスにはなってもプラスにはならないよ

？
揉め事をふっかけないでください。

・パークコート文京小石川の場所は小石川大沼
・小石川大沼の場所には水戸中納言の屋敷はない

どちらも正しいです。
口喧嘩は下手ですが、事実を述べることは知っていれば誰にでもできます。

小石川大沼は千代田区の神田小川町近辺にあった平川と小石川ないし谷端川の合流点にあったと言われているね。ただネットを調べてみると小石川大沼や周辺の池みたいな表現をしている人もいるのでその辺誤解を招いていると思う。低い場所だから小石川の流域に何ヶ所か池があったんだろうね。で、若葉さんはそういう池も小石川大沼にふくめちゃうから話がややこしくなるんだよ。地形図をもとにすると明らかに千代田区の東北部、神田三崎町近辺から神保町交差点付近にかけて一段下がっているので、ここに小石川大沼があったとするのが自然です。

「1923年関東地震による東京都中心部（旧15区内）の詳細震度分布と表層地盤構造」によれば、当該地域の揺れが周辺地域と比べて異様なほど大きい。６+とか７の地域がピンポイントではなく面で拡がっている。これは沼地だった軟弱地盤の名残だと思う(リンク先文献５ページの図を参照）↓
https://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf

筆者も７ページで特に震度の大きい神田神保町から水道橋付近には大池という湿地帯があったと指摘していて、その規模や位置からこれは小石川大沼に相当する湿地帯だと考えられます。

また27ページの付表には、小石川区春日町の世帯数は173戸、うち全壊１、半壊なし、推定震度5.25と推計されています。

さらに28ページをご覧ください。最も揺れが多かったのは小石川区柳町で、総戸数849戸、全壊27、半壊７、推定震度6.25となっています。地盤もあまりよくなかったと思いますが、おそらく不良住宅が多くあったことも推計値に影響を与えたのでしょう。

では、ご質問があればどうぞ

これは雑感ですが、柳町の世帯数の異様な多さ、江戸時代さながらの狭い長屋が多数ひしめいていたのだと思います。対して春日町の世帯数が少ないこと。これは大きな家屋敷が建ち並んでいた証拠でしょう。そして現代は不良住宅もなくなり、安定地盤までガッチリ基礎をうった巨大なマンションが建っているので家屋倒壊の危険は今はありません。低い土地でも安心してすめる時代には、その時代なりの不動産の評価のあり方があると思います。

不良住宅って何？と言う方は↓の文献をご覧ください

東京大学が文京区になかったら:「文化のまち」はいかに生まれたか

https://www.amazon.co.jp/dp/4757143443/ref=cm_sw_em_r_mt_dp_U_qFtpEb6Y...

文京区の低地がケチョンケチョンに貶されているので、若葉さんにはいい娯楽になるでしょう

ここ大変ですね。文京区内に似たような物件は結構ありそう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/486123/

>>1806
貧乏人相手の安普請の賃貸住宅が密集している地域は災害に弱く、金持ちの建てた注文住宅が建つ高級住宅街は災害に強いというわけだね、非常に興味深い。

関東大震災の記録を見ました。
小石川一丁目の谷底低地再開発の新興タワマンを知らずに掴まされた人は、ご愁傷様。

しかし、小石川大沼のあった杭長40m地盤のそこ以外は文京区は安全でしたし、長文書いてムキになっている新興タワマン購入者さん以外は、皆さんほっとしているのでは、と思いました。

誰も住んでいなかった、ゴミ捨て場の僻地を有難がって買っているのに、例え沼地であったとしても関係あるかな
浜松町二丁目に貧民街が昔にあったとか
どれだけ離れれば許されるの？
東京なんて東京大空襲で死人だらけだよ

今は過渡期なのかもしれないね。
ホテルとかオフィスと奪い合いになるような超都心のまとまった大きさの土地は非常に高価でそういった立地に建つマンションの価格はもはや異次元の世界。２３区の地図をふと上下逆さまにしたら、多くの人が気づいたんだろうね、なんだ、こっちに来ればいいんじゃない、ってね。

>>1808 大京だったのですね。女子校生が気の毒です。

>>1805

小石川初音町は推定震度5.75、当時の春日町は多分ボーイスカウト会館（現後楽園SAJビル）の建っているあたり

明治47年の小石川区の地図
http://dl.lib.city.bunkyo.tokyo.jp/det.html?data_id=85

被害が大きかった柳町は柳町小学校の裏側、現在再開発でエルアージュ小石川の建っているあたりで、再開発でより安全になった

地盤が悪いところ、古い擁壁をそのままにしている個人宅裏の崖下、どんどんマンションに代わると良いと思う。そこに住む人の思い出が染みついているのは重々承知だが、やはり安心安全には替えられない。

>>1808 の崩落事故はマンションを建てても擁壁を造りなおしてないことによるようですよ。マンションを建てたからといって崖が強化されるわけでないです。

いつまで50歩100歩の話、続けるの

>>1816
建築にあたって擁壁を直している所しか見たことない、いまのところは。
よくわからないけれど、最近は建築許可の条件に盛り込まれているんじゃない？

東京都建築安全条例第6条では擁壁を造りなおすことは義務付けてませんから、マンション建てるからといっても擁壁は新しくならないですよ。
逃れようとする開発業者は多いです。擁壁を義務付けるには文京区で条例を定める必要があります。

傾斜地にあるマンションは少なくないので、自分のマンションで同じ事が起きるのではないかと心配になる人も多いだろう。
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/268737

文京区に住むなら白山通り沿いだけ避けとけば、問題ないよ。
わからなかったら地元の人に聞けば教えてくれるから。

と思ったら、地震の話だけは出てたのね。
谷底低地の辺り（今再開発している小石川ら辺）は激震だったようだけど、記録もしっかり残ってて安心。

>>1819
逗子のあれは崩壊した部分は擁壁なしのただの自然な崖だったから、あれはないと思った。
でも愛宕山の近辺とか土砂災害警戒区域って案外都心にも多いんだよね。崖をみたらまず業者に尋ねるのが最大の防衛策かな。

>>1822
文京区内に土砂災害警戒区域は100ヶ所以上あります。区役所で教えてもらえますよ。
東京都条例で擁壁を造ることが義務付けられてなく、東京都全域での崖の強化が困難なようなら、文京区で条例を定めるのがよく、まちの安全につながります。

>>1823
擁壁のない剥き出しの斜面のところはさすがに見たことはないのですが...既存不適格は時々見ますけど。

崖を見たらまず業者に擁壁の検査済証があるかを確かめましょう。
検査済証のない擁壁が多いのです。

マンション開発業者に責任あると思う。
区議会議員も崖地の安全対策について勉強しておくべき。
http://web.archive.org/web/20200208202806im_/stat.ameba.jp/user_images...

>>1826
もっともそれ以前にマンションがポンポン建つ状態にしないと意味がないよ。
現状崖の上に建っているのは個人住宅とか個人所有の賃貸アパートが大半でしょう
ああいうのが二束三文で出た時は注意して、慌ててとびつかないようにしないとね

とりあえずメジャーセブンの建てている物件で擁壁を直していない物件はみたことがない。擁壁の上というより擁壁の下になっていて、自分の物件に崩れてくる危険性のある臨地の所有の擁壁も直していたりするのであの辺の連中は信用していいだろう。むしろ住宅街のど真ん中で路地の奥の古民家みたいなのが怖い。

六本木ヒルズとか泉ガーデンみたいに高低差があっても巨大な建築をそこに作ることによって擁壁が消滅して高低差のある優雅な建築ができる。小さな個人が猫の額みたいな土地に危険な擁壁を放置して（というか直す能力がない）危険をそのままにしているよりも、そういう街区ごと巨大開発を行えばそういう欠点もなくなって安全になるのに。規制をかければなんとかなると思っている人、そんなことすれば地価が下がって所有者不明土地だらけになってますます擁壁の危険性を増しちゃいますよ。廃屋だらけになって火災の危険性が増して住環境は悪化するばっかりです。

土砂災害警戒区域が100ヶ所以上は文京区ならではのことですねえ。千代田区や中央区では考えられないです。

文京区の金富小は名前の通り、一番金持ちらしい。
水道が足を引っ張っても、春日と小石川四丁目の高台組が金持ってんだろうか？
港区と比べると流石に番外だけど、千代田区、中央区だと上位に食い込む。
3S1Kは金ないんだね。

やはり礫川は金持ちだな
ここにパークコートタワー住民も加わるな

ル・サンク小石川後楽園も礫川小でしたよね。

住まいサーフィンの情報ってもう古い。

文京ライフっていう不動産屋のブログによると、実際には、誠之で年収1500万で８、９千万、窪町で年収1500万以上で億っていう相場らしいよ。

>>1784 匿名さん
台地と谷底低地ってそこまで増幅率変わらないんだなと思ってしまった。台地にこだわらなくてもいいかもな。

>>1833
ルサンク 購入者 激怒
https://stock.hatenadiary.org/entry/20160203/p1
その後 どうなった？

業者を相手に損害賠償訴訟になっているようだが。文京区の億ションの購入者を怒らせると大変。そのことを業者が知らなかったのだと思う。

1573ですが、エーザイは大台が見えてきました。
そろそろ利確して、次はAmazonとトラブった企業を狙いに行きます。

ル・サンク小石川後楽園は、あの辺りの不動産価値を下げ続けるという使命を羽田し続けるでしょうね。お向かいの物件なんか窓を開けたら廃墟ですよ、誰も買いたくないですね。

>使命を羽田し続ける

果たしつづけるですね、失礼しました

文京区に住みたいからル・サンク小石川を購入する判断をしたので、それが叶わないとなると業者を相手に賠償を求めて裁判するのは自然な流れでないですか。

文京区に住むなら白山通り沿いだけ避けとけば、問題ないよ。
上京組の人らは、わからなかったら地元の人に聞けば教えてくれるから。

と思ったら、地震の話だけはすでに出てた件。笑
谷底低地の辺り（再開発しているパークコート小石川の辺り）だけが激震だったようだけど、記録もしっかり残ってるから確認すれば安心だよ。

白山通りを車で走ると賃貸なのか分譲なのかはわからないけれどマンションだらけ
まあ都会だから排ガスが臭いとか車の音とかうるさいのかもしれないけれど、それなりに人気があるようだが...

5ページの図１を見ると文京区の低地もよく考えると赤坂あたりと揺れ方大してかわらないのね

https://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf

虎ノ門あたりと同じと言わないところがゆかしいね、忖度した？

>>1831
学生とか女性単身世帯の住む世帯が多い区だからみかけより所得の高い世帯は多いだろうね

>>1830 港区も大変みたいだね
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/bosai-anzen/bosai/saigai/docum...
118箇所ぐらいあるみたいだ

個人所有土地で放置されているような擁壁は再開発でビルに生まれ変わらせることで災害の危険性を大きく減らすことができる。擁壁を直すのには高さなどにもよるけれど、ちょっとした家を建てるぐらいのお金がかかってしまうので個人の努力に期待するのはそれこそ飛んできたウサギが木の切り株で転んで死ぬのを待つが如し。ここは行政の介入が必要だと思うんだけどね。

文京区の土砂災害ハザードマップを見ると警戒エリアは11箇所しかないようですが、100箇所以上というのはどのドキュメントを見ればわかりますか？

文京区 土砂災害警戒区域 106
でググると、すぐわかるのですがねえ。

土砂災害危険区域ってどうやって決めているかと言うと、文京区の場合急傾斜地の崩壊であるとすると
イ 傾斜度が３０度以上で高さが５ｍ以上の区域
ロ 急傾斜地の上端から水平距離が１０ｍ以内の区域
ハ 急傾斜地の下端から急傾斜地高さの２倍（５０ｍを超える場合は５０ｍ）以内の区域

高さ5m以上の擁壁があると崩壊の危険性の有無ではなくその地形を理由として指定される

https://www.mlit.go.jp/river/sabo/sinpoupdf/gaiyou.pdf

崩れる危険性が本当にあるなら土砂災害特別警戒区域レッドゾーンになるので、イエローってことはとりあえず崩れる危険性は大きくないということ

なるほどね、そういう条件なら該当箇所はあちこちにありそう。100箇所も納得。でもそんな条件なら現地に行けばここちょっとヤバイなって見ただけで分かりますよ。間違っても買ってしまうことは無いでしょうね。

医師会館の横の道を入ると擁壁が見えるみたいなので、危険そうかどうか目で見て確認するのが一番かもしれませんね。ただこの物件、足が早そうなのでモタモタしない方がいいですよ。

個人的な感想として、そんなに危険なら崖下のブロック一帯を再開発して千駄木駅直結再開発複合タワーでも建てればいいのに。中に小中学校をビルトインして屋上にはプールとグラウンド、あるいは老人介護福祉施設や多目的ホールなどを作れば地域全体の賛同は得やすいだろう。そして待望のエスカレーターが団子坂に出現することになる。

あ、誤爆気味だなこれ、>>1853 は千駄木の中学校裏のアレね。

>>1851
2月5日の崩落事故も
イエローゾーンでしたが・・・
http://nkbp.jp/3bwsZFB

>>1853
擁壁に検査済証が取られてないのでは。

>>1854 匿名さん

団子坂のエレベーター、切に願います！

>>1857
最近まで色がついていなかったようだから単純に事務手続きの問題のような気もする。

>>1859 匿名さん

東京都の精査が、ガチで危ない郊外から始めていて、文京区は後回しだったので、最近になって色がついたらしいよ。

都に任せたりせず文京区が独自の制度を設けて対策したらいいと思いますが。

擁壁の必要な地域の容積率とか緩和して大きな高層ビルからなる複合開発しちゃえば擁壁ごと消滅して安全になるんだけどね。大枠を決めてしまえばあとは民間の物カネが重力の法則で水が低いところに溜まるように集まってくるはず。

ところで何かと話題になるル サンク 小石川後楽園、壊して更地にして土地を返還なんかされると、非常に危険な崖地が出現すると思うんだが、なんとかうまい方法はないかね。

ルサンク小石川を壊しても崖はあらわにならないと思うんだけど。
こんにゃくえんまの側から見ればわかるけれど崖の部分は建物と独立した擁壁が造られているから。

崖地を宅地開発する場合には開発許可を得ることを必要だとする、開発許可基準を強化する規定を設ければいいと思う。練馬区は基準を条例で定めてる。
不誠実な業者は開発許可を逃れることをするので、崖に擁壁が造られないような事態が起こるのではないかな。

さすがに文京区は江戸時代から多くの人が住んでいたので擁壁のない崖地というのはそうそうないですよ。問題は遺跡かと思う様な石積みとかがまだ残っているので。一方で地域によってはガレージから大砲がでてくるんじゃないかみたいな要塞のような立派な擁壁でガッチガチにしているすごいところもあって、所有している人の経済力の問題じゃないかなって気がします。

石積みはやはり崩れやすいんですか？

崩れやすいとは一概には言えないと思うよ。地震に何度も遭っている江戸時代の城郭建築の石垣がびくともしていないケースもあるわけだし。

ただ既存不適格であることは間違いないし、強度不足の場合も多々あるだろうね
http://www.toti110.com/futekikaku.html

擁壁に建築基準法に基づく工作物の確認が得られていればいいのです。業者ならわかるはず。擁壁に確認が得られているかどうかは区役所でわかります。

建築基準法の虚しいところは新築は規制できても既存の建物は規制できないこと。

古くて危険なのは既存不適格擁壁だけでなく、住宅だってビルだって同じこと。

新しい建築基準に基づいた新しい安全で堅牢な建物に健全な新陳代謝がおこなわれなければ
いつまでたっても危険なままだよみなさん。

良好な住環境のためにマンションに反対するのはいいが、逆に災害への危険度は放置。火災、震災、水災、そうしたリスクに目をつぶって耳をふさぎ、大変な被害が起きた時どうするのだろう。マンション建設や再開発は災害に強い街を作る。

https://www.sankei.com/affairs/news/191025/afr1910250052-n1.html

いざ災害がおきれば、野放図な乱開発を戒めた英雄から、災害を起こす原因を作った賊になる。そこまで考えている人はいるのだろうか。

白山三丁目は震災の時、古い木造戸建て、細い路地がやばいと思う。

白山三丁目なんてほぼほぼ小石川植物園だし、結構鉄筋の建物も建っているからそこまで酷い気はしないなあ...

ただ千川通りの東側はもう少しなんとかした方がいいと思う
もはや歴史的建造物の域になっている建物もあるので大丈夫かと心配になる

谷底低地は戸建てより基礎をきちんと打ったビルに向いているんだよね。集合住宅やオフィスビルをどんどん建てれば災害の被害も少なくなるだろうに。

あそこは昭和30~50年くらいの木造戸建てがひしめき合ってるね。
離れたマンションに住んでるが、ここまで火が来ないか心配だ

考えてみれば文京区はまだまだ再開発の余地があるな

事情がよくわかってない人ほどそういう書込みをしますねえ

エルアージュ小石川や文京ガーデンみたいに再開発が始まって安全できれいな街並みにかわるといいね。柳町小学校も立派な校舎に建て替わるみたいだしね。

林町小学校も建て替えて欲しい。

そのうち建て替わるんじゃないですか？柳町は昭和39年の建物で林町は昭和47年ですから古い方から順番でしょう。

>>1876 匿名さん
タワマンに泡銭突っ込んだ凍死家さんでしょう。
無視でよいかと。
小石川再開発のタワマン購入者ってこんな人ばっかですね。

>>1879
まあ一時期は統廃合の流れでしたが、最近は人口が増えて結局存続することになりましたからね。文京区もずいぶん子連れ世帯が増えましたね。保育園も増えましたがマンションも増えているのでまだまだこの先不足になりそうです。

ファミリー向けの広い間取りがぼちぼち増えてきていますからね、安くはないですが経済的に余裕のある子育て世代のご家庭が増えてきていくのではないでしょうか。

明治時代にすでに都市化が進んでいて山手線や私鉄線も乗り入れることができなかったために区域すべてが山手線の内側で台地が多く地盤も悪くないのに、隣接区のように再開発をしようとしない、ただ太平の眠りをむさぼっているのどかな都心の田舎、それが文京区。

別に再開発する必要ないんじゃない？

だんだん文京区の住環境も変わってきているからね、文京地区をきれいにできるように制度を変えて行く、そうした人間の知恵が試されているだろうね。東大近辺が廃ビルと廃屋だらけのスラム街になる日も近いんじゃないかな。

>>1885 匿名さん
スラム街にはならないと思うけど、文京区行政の怠慢については不満。港区を見習ってほしい。

とはいえあの古い雑居ビルを借りる人はそんなに家賃払ってくれないと思うので、建て替えとか修繕などのメンテナンスに回すお金が大家にあるのかとても心配。
どんどん汚くなっていくんじゃないかと思う。

建て替えてもロクな賃料とれないだろうしね
マンションもオフィスも

今のままならね、再開発ってなんのためにやるのか分かっていないのかな。

魅力のないエリアにオフィスビルやマンション建てても焼け石に水ってこと。
街ごと変わらなくっちゃ。
とは言っても国や企業がマネーを入れてくれる場所じゃないからね、文京区って。

文京区内のマンションならどこでも中古で売れる、と不動産会社から言われたのですが本当ですか？
売れやすい場所、売れにくい場所はどこですか？

>>1890 匿名さん
山手線内で地下鉄網が張り巡らされているのだから、すでに国も企業もかなり投資しているのでは。
いまの文京区の問題は、丸の内にも銀座にも新宿池袋にもアクセスが良いのに、街の作りが昭和から止まっていて、魅力がどんどん落ちていること。街の魅力的には、遠からず郊外地区の目黒区や品川区にも抜かれるというか、すでに抜かれているかもしれない。
若い世代の富裕層に住みたいと思われるような街づくりが必要。

昭和の雰囲気を好んで住む人もいるでしょうから捨てたもんでもないのでは。小石川、秋葉原、東池袋なんかの外郭から変わっていくでしょう。白山あたりは変わらないでしょうから諦めてもらって。

＞すでに国も企業もかなり投資している

それでこのザマなら、国にも企業にももはや魅力なしエリアに認定されてるってことだよ。
もちろん東京人にもね。

そういう前提条件を考えてみると後楽園はだいぶ文京区では毛色が違って見えるね

後楽園… そうでしょうか…。
都心を眺めた後では、いまだに昭和感から脱却できていない筆頭格に見えますケド…。
コンサートとフードコート頼みであれだけ広大な敷地を食い潰してしまったが故に、魅力のないエリアとして伸び悩んでいるのでは。

後楽園遊園地だけではないからね、電柱の地中化もいち早く行われているし今度の再開発でまた一つ変わっていく場所だろうね。まあル サンク 跡あたりはしばらく廃墟ビューを楽しむしかなかろうね。私的にはあの辺の階段に接道した一角がもう少しなんとかならないかなあって気がします。

播磨坂も共同印刷の新社屋ができるあたりからまた少し盛り上がりが見られるだろうね。あの辺をプロデュースしようという親父さんが頑張っている場所で、少しずつ実を結びつつあるね。文京区の地元民は自分で限界を作ってそこから先に踏み出さない臆病な人が多いからね。お下げ髪を解いてメガネを外してルージュを引けばこんなに魅力的なあなたがいるのにって言ってあげたい。

小石川とか後楽園とか、客単価が低いから無理だよ。
そろそろ諦めて、理想は胸にしまっとけ。
国も企業も、中央線南側の儲かるところにしかマネー投下しないよ。
ボランティアじゃあないんだしｗ

再開発効果は不動産価値の上昇をもって評価されるのならば、文京区は絶好の場所だと思うけどね。あまり言いたくないが最初から高いところをもっと高くしようというのにはちょっと限界があるんじゃないかと。

国も企業もそう考えてはいないから今の東京のかたちがこうなっているのでしょうね。

文京区民以外は…。

再開発って何年もかかってやるものだから今日明日にできるものではないでしょ、特にこれほどギャップが広がってくるとこれからはわからないですね。というより他が暴落する方が先かもしれませんが。

まあ文京区で再開発のポテンシャルがあるのは現時点で人の出入りが多いドーム周辺と上野公園周辺くらいでは

もっと再開発効果のありそうなところはまだまだあるけど、住民の意識次第でしょうね。
そこそこみんなお金持ちで社会的地位の高い人もかなりいるので、再開発しないとこのままではダメだみたいな危機感が乏しいですから。

千川通りをなんとかして欲しい…
あそこ昭和だよ
タイムスリップしたかと思うよ

共同印刷の新本社のデザインが発表されてますね。旧本社を踏襲した感じですが、ガラス張りっぽい感じで中々カッコいいです。やはり今本社と工場が残ってる部分を日鉄興和不動産と定期借地契約をして、そこが複合開発になるみたいですね。かなり広い土地ですし、千川通り周辺の開発にも影響与えそうです。

今見たら日鐵興和不動産との共同印刷跡地の借地面積が1.2万平米超なので、春日再開発の半分くらいでした。かなり大規模な複合施設になりそうです。

>>1906
かっこいい！元の社屋の外形はそのままにモダンな意匠も取り入れてる
https://www.kyodoprinting.co.jp/release/2020/20200302-5316.html

窓の大きな明るいオフィスで働きやすそう。地球環境にも配慮したグリーンでエコな新社屋は地域のランドマークとしてこれからも親しまれそう。

現六本木ヒルズのある六本木六丁目の昔の写真を紹介したブログをみつけました
https://blog.goo.ne.jp/asabata/e/83b80a3c015d21f179efe582e269f277

古い擁壁にふるぼけた昭和な戸建て、今の文京区の宅地の街並みにそっくりですね。

>>1909 匿名さん
懐かしい。祖父母が南日ケ窪に住んでいて、ニッカ池とかありました。
当時の港区は赤坂新橋以外はあまり栄えていなかった記憶があります。

文京区で、過去数年から現在建築中のマンションで、ランキングを作るとしたらどんな感じでしょうか。基準は色々だと思いますが、5つ挙げるとしたら。ご意見いただけるとうれしいです。

文京区総合ランキングTOP20
https://www.ieshil.com/cities1137/buildings/ranking/

ブラックスワンが疫病とは予想外でした

予測不能だからブラックスワンなんだよね

いつかは克服されるから大丈夫それまで寝て待てということ
特に実需の文京区は底値が高く堅い需要があるからまあ大暴落はない

実需理論が正しいなら文京区のエリア相場では坪400を超えた価格は吹っ飛ぶと思いますが。
そういう投機的物件もバブル末期の2019年には文京区にまでもいくつか見受けられましたけどね。

>>1915
まあ見ていろ、ここの物件的には一過性のパニックでいろいろあるとは思うが、一部の指導者がリソースを特定分野に集中して統計指標にお化粧をするような一部のエスタブリッシュメントが牛耳る国に、人々が自由に自分のやりたいことをやろうとしたり、自由に反対意見が述べられる民主的な国民国家が負けるわけないんだよ。

>>1916 の続きな
だから日本の不動産も株も復活する。これだけは間違いのないこと。

よくわかりませんが、取り敢えずエリア相場と乖離のない物件を新築に割り戻して適正価格で買えば、大怪我は無さそうですね。

文京区は坪単価350万円ぐらいならまず大丈夫かな。

>>1912 通りがかりさん

当てにならないランキング…
クソマンションもランキング入ってるし全く
意味不明

昨日は桜が殊の外美しかった播磨坂でみなさんきちんとお互いの距離をとりながら散策を楽しんでいましたね。この辺は冷静な人が多いですね、むやみやたらと不安を煽っても無駄なようです。狼狽売りをするような人はあまりいなさそうです。

投機向け金融商品の性格が強い再開発駅近タワマンとかじゃない限り、狼狽売りするような類の物件はあまり思いつかないです。

千駄木ヒルトップのプラウドも完売みたいですね。こちらは小石川のパークコートとはまた需要層が違い、この状況でも落ち着いた印象があります。

小石川を連呼していただきありがとうございますって誰か言ってませんか。凄い宣伝になっていると思いますよ。

顧みる価値もないなら無視すればいいのに、必死になっててかわいいです

>>1924 匿名さん
？

ほら、反応している

若葉マークはスルーしましょう。
大半が高値でハメ込まれたパークコート小石川の契約者です。

>>1927 匿名さん
いや、まじで日本語が理解できなかったんだ…
小石川と千駄木見たら小石川の板が異常に感情的な叩き合いになってるので、同じ完売でも千駄木落ち着いてるなーと。それだけの書き込みに急に反応があると言うことはなんかいろいろとこれまでの背景があるんでしょうね。
もう見ないようにしますわ、おじゃましました。

小石川は相手にされない荒らしさんが勝手にレスを伸ばしているので放置中なんですが、こうやって他のスレにまで出張して小石川連呼するのはどうですかね。文京区の土地勘がない人にも小石川という地名を印象付けたという点では宣伝部隊乙といったところでしょうか。

小規模とはいえ億ションがさっくりと即日申し込み完売なんていう土地です、文京区って。

小石川は単身者かDINKS
千駄木は富裕層ファミリー
キレイに住み分けしてんだし揉めるなって。

小石川は狭い部屋だらけで家族で住めるような部屋はほぼ無し。
千駄木は富裕層ファミリー向けど真ん中って感じの広めの部屋のみ。
デベもエリア特性見極めてそういう設定にしてるんだろう。

文京区小石川って丸の内線茗荷谷駅の方まで広がっている地域だからね、子連れファミリーもたくさん住んでいるよ。
多分広い間取りを作ると非常に高価になってしまうからだろうね。おかげさまでファミリーサイズの部屋は貸せばサクッと借り手がつくのでありがたい。

それは、賃料次第でしょうね。
台東区を除くと、大江戸線で賃料が最も安いのは、
春日（小石川の低地）です。

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

春日はファミリーで住むのは避けたいよね。
住環境悪いし災害リスクも高い。
ただし、安ければそれでも住む人はいる。

賃料データの通り、要は価格次第なんだよね。

ファミリーいっぱい住んでるよ。休日にその辺プラッと歩いてみたら？

おそらく春日というのは小石川一丁目のことを指しているのだろうけれど、もともとあの辺は雑居ビル街でほとんど住宅らしい住宅がなかったので事例自体がないからね。

西片エリア

高台だね、低層の良さげな物件が建ちそうだな

素人の質問ですが、西片の魅力はなんでしょうか。

江戸時代から連綿と続く地歴かね。
譜代大名福山藩阿部家の江戸屋敷だったが大政奉還後に色々と紆余曲折を経て当地に戻ってきた阿部家が貸地貸家業を開始して一体を整備したことが西方の住宅街のルーツだ。福山藩の藩校であった誠之館の衣鉢をついで阿部家がパトロンとなって作られた公立小学誠之学校が現在の誠之小学校。明治大正期を通じて阿部伯爵家の屋敷を中心とした高級住宅街として名をはせた輝かしい歴史をもつ。まあ終戦後の華族制度の廃止や経済の混乱で少なからぬ数の家が没落し、相続などで切り売りされるなどしてだいぶ庶民化してしまっているが、まだまだ大きな敷地の屋敷は多く、豪華な注文住宅も多くみかける名実ともに誰もが認める高級住宅街であることにはかわりない。

千駄木ヒルトップが売れたし、西方の住宅街にマンションが建つなんてめったにないことだから売れるんじゃないでしょうか。文京区は富裕層と呼ばれるような人が多く住んでいるようです。

文京区も一応は東京なので、富裕層は一定数いるのではないでしょうか。
他の城北エリアでは、北区や足立区にも意外といますよね。

文京区は戦前から鳩山家が住んでいた音羽御殿とか、華族の屋敷も多くあったし、子孫も依然として居住しているからね。富裕層の質とボリュームは段違いだと思いますよ。普通に地下鉄やバスも使うし、派手なブランドものも着ないし、車も型落ちのベンツとかに乗ってるのでぱっと見にはそうは見えないんですけどね。

北区も多いよね。文京区とどっちが上だろう。

尚、港区千代田区には歯が立たない模様。

同じ富裕層でもいくらか区によってカラーが違うみたいだけどね。
歯が立つとか立たないではなく、毛色が違うので比較は意味がないよ。

たとえば文京区には東京を代表する指定暴力団である稲川会や住吉会の拠点がないのと、夜のお店で豪遊するような人が少ないことがコロナウイルス 感染者の数からも明瞭なので、あまりお金の臭いがしないのかもしれませんね。北区の名家ってあまり知らないんだけど多分、古くから続く落ち着いた雰囲気のいいファミリーでしょうね。

ごめんごめん。

ムキになって対抗してくれるのはわかってたんだけどさ、ほらつい…
掌の上で踊らせるのが、いつも以上に楽しくなっちゃってね。
顔真っ赤になってくれるほどおちょくりたくなるじゃん、にんげんだもの（み◯を

てか割とマジめにぶんきょ区も頑張ってると思うよ。

まあ、あまり他の区を悪く言ってもしょうがない。

つい相手の気持ちも思いやらずに痛いところを突いちゃったね、アスペみたいでかっこ悪かった。ごめんね。

文狂区民をここまで発狂させた沸騰ワードは
一体何だったのかだけは興味がありますね

一瞬若葉さんの目がギラっと光ったように見えたのは私だけ？

>>1949 通りがかりさん
単なる興味本位ですが、どちらの区にお住まいの方ですか？

文京区の埋め立て地に住んでいます。

ははあ、右京山の麓の湿地帯だった地域にお住まいですね？
いつも某物件の建築現場の写真をご自宅マンションの外階段の踊り場から撮って投稿されておられる方でしょうか。

単に道路一つ挟んだお向かいの沼地でなかった武家地に高級マンションが建つと心おだやかならざる気持ちは理解します。

でも地盤の悪い湿地帯に地盤改良もしないで建てていけないのはベタ基礎の戸建てで、あなたの住んでいる基礎杭を安定地盤まで打ち込んだ賃貸マンションは安全だから大丈夫ですよ。ある意味あなたのお住まいの場所はマンションに向いているのです。大丈夫だから安心してください。

ご指摘の通り、江戸時代の大火で出たガレキを用いて沼地を埋め立てたという、小石川一丁目再開発エリアの辺りに住んでいます。

>>1952 匿名さん

お答え頂きありがとうございます。私も文京区民です。

ちなみに白山通りがうるさいのは貴物件のサッシが静かな地域と同じ低等級で建物も安普請で道路に近い低層階だからであって、ちゃんとサッシの等級も適切でまともな分譲物件、言わせてもらうとお宅の並びの分譲で文句言っている人いませんから。引っ越されたらいかがですか。

>>1956
振袖火事の瓦礫で埋め立てたどころか明治時代の陸軍の地図で湿地と書かれているので埋立地ですらないはずです。

春日小石川一丁目再開発、、、
埋め立て地、白山通り脇、谷底低地、軟弱地盤、水害ハザードマップ、、、
昔からの文京区民にとっては言わずもがな、相変わらず酷い立地ですよ、あの辺は。
最寄駅の春日は、大江戸線内でもマンション相場がかなり安いです。

どうやら一人へそ曲がりな方がいらっしゃるようですね。
暴れ川と江戸時代に恐れられた洪水銀座の川沿いに、川の中洲の海抜０メートル地帯に、浚渫ででた砂や泥で海を埋め立てた軟弱な埋立地に続々と高級マンションが建ち並ぶ時代に、それよりははるかに安全な都心内陸の古くから武家屋敷が建ち並んでいた場所に高級マンションが建つのは時の流れでしょう。文京公会堂にドリフを見に行った世代なら、あの場所に都会を感じた人も多くいたはずです。それもそのはず、明治時代には東京でも最先端の兵器工場がおかれ、多数の技術者が往来する都会中の都会でしたから。

どこのことを話しているのかよくわからないけど、
小石川一丁目は沼地を埋め立てて造成された軟弱地盤の谷底低地だよ
ちょうどパークタワー文京小石川っていう板状マンションたててるとこ
水が流れ込む地形のせいか水害ハザードマップでは、たしか3メートルの水没になってる
江東区ゼロメートル地帯並みの長さの40メートル杭を打たなければ、マンションも建てられないような場所

悪いけれど谷底低地は沖積低地よりはマシですよ、あまり言うと他の人に迷惑なので表立って主張しないだけです。でも地盤が悪いからって湾岸や中央区に高級マンションが建つのはおかしいとか主張する人はいないですよね。だってマンションはそう言う場所にこそふさわしいのだから。

そうですよね。


構造＆基礎杭の長さランキング

中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区晴海　晴海トリトンスクエア直接基礎/制震
港区港南　コスモポリス品川　直接基礎/制震
港区港南　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震
港区芝浦　キャピタルマークタワー 25m/免震

--------------越えられない壁--------------

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

個人的な所見を述べさせてもらえるなら、地盤が台地の場所には広々とした敷地に優雅な注文住宅が建つ住宅街になるのがふさわしいとおもうんですよね。でも駅から遠くて買い物も不便だからアパートとか一階がガレージと風呂しかない不良狭小住宅が覆いはじめているんですよ。ああいう不良住宅は老いぼれたときに、ではなく元気でも膝を壊したら住めませんよ、梯子みたいな狭くて急な階段を登れなくなりますから。

>>1964
杭の長さが問題になる人はローム層の厚い地域には住めませんよ。
ただ海沿いの沖積低地は杭がほぼ全長にわたって軟弱地盤に刺さっています。
谷底低地は軟弱地盤が地表近くの一部しかないわけですが、全部まで言うのはやめましょう。
たくさんの人が沖積低地に住んでいますから風評被害を与えるわけにはいけません。

小石川は思い出の地、学生時代にクラブの５０周年記念の冊子を作る時に、小石川の版下屋さんに通ったなあ。担当のおばちゃん、今は80をとうに超えているとおもうけど元気かな。今は印刷所や製本所も数えるほどしかなくなってしまった。バラックみたいな古い木造住宅が密集していたところにも今は立派なマンションが建っている。いつしかお迎えの黒塗りが何台も朝みかけるような街になった。これからも大きく、変わっていくだろうね。

>1964

なんだこのランキング、と思ったら、
小石川 vs 江東区 の激しいバトルが…(ﾟ∀ﾟ)！

有明には負けてるけど豊洲には勝ってるんだね
やるじゃん、小石川一丁目

一丁目、一丁目、ワァオ！！

有明、小石川、豊洲。
なかなか良い比較対象ですが、長期バトル化しそうなので別スレ立てた方がよさそうですね。

大江戸線と南北線が通ってから文京区全体に交通利便性が高まった
印刷製本などの工場がひしめいていた軽工業の街は産業構造の変化で住宅地として評価が高まってくると思う。

ただ大きな工場とか倉庫街のような巨大な敷地がパカっと開く海沿いの工業地帯のような規模の大きな再開発ができないのが辛いところだね。住環境の良さには折り紙がつく場所なので実にもったいない

文京区の高台は住環境いいよね。
小石川一丁目とかの幹線道路脇は論外。
昔から単身者が賃貸で住む場所なんだよね。
災害にも弱いけど家族がいない単身者なら生き残れるから、狭い部屋に詰めて安く住む場所。

なぜ再開発をしたのか、そして再開発でどう変わったか、2000字以内でレポートを作成してください。

>>1973 匿名さん
何偉そうに指示を出しているのだ。自分がレポート作成しろ。

資金力もなく狭い土地しかもっていない個人の努力じゃペンシルワンルームマンション（生活騒音ダダ漏れ）建てるのが精一杯だけど、みんなが協力して土地を集めれば立派なマンションやオフィスが建つってことだよね。地価も上がってみんなニコニコ。こういう動きが文京区で広まるといいね、って思ってあたりを見渡したら規模は小さいけど小石川近辺は再開発が目白押しですね。

小石川再開発の場所は、低地で地盤最悪だし、うるさい幹線道路が一生ついてまわる土地だけど、タワマンなら平気っしょ。
単身者メインだとは言え、狭い部屋ばかりのタワマンでも子供ができりゃ賃貸に回せばいいし。

何度も言っているけど谷底低地はそれほど悪い地盤じゃないよ
それにもともと江戸は沼沢地や海だったところが多いので後楽園近辺の低地がダメだと大概のところには住めませんよ。後楽園近辺は江戸時代は水戸中納言はじめ武家屋敷が建ち並んでいたぐらいだから低いと言ってもそんなに悪い場所じゃなかったはず。

あと高台の静かなところを求めるなら小石川四丁目あたりとか千駄木の団子坂の上あたり、あるいは六義園に近い通称大和郷近辺がおすすめだね。港区だって麻布十番みたいに低い土地もあれば元麻布みたいな高台があるわけで、好きな所に住めばいい。標高も高いければお値段も高いけどね。

千駄木は即日完売物件があったばかりだよね、こういうご時世でも景気のいい話はあるんだなと勇気づけられた

あとこういう話もあるわけだよな、文京区

>>1975 匿名さん
文京区と港区はもともと武家と町人の町が混在した土地という似たようなバックグラウンドがあって、昭和までのランクは千代田区と中央区の間の同じぐらいのポジションだったけど、平成以降、港区は千代田区を抜き去り東京ヒエラルキーのトップに立った一方、文京区は新宿区、渋谷区、台東区に抜かされ、旧東京市外の田舎郡部だった豊島区、品川区、目黒区、世田谷区にも抜かされそうな、いやもう並ばれている程の凋落ぶり。
文京区民の一人一人は高学歴で意識高いことを自認しているけど、街全体のこととなると全く無関心で、公共の利益を考えない。
大規模再開発で街全体の価値を高めた港区の方が、本当の意味で賢くて民度が高いってことだと思う。文京区もそこに早く気づいて大規模材開発をしないと、取り残された老人の街になる。

多分高台の方はこれからもしばらく再開発は無理だろうね。
今後は谷筋を通る街道沿いで活発な動きが出てくるでしょう、なにせ他が上がりすぎました。

もっとも、高台の方も広いお屋敷が安アパートとか、狭小戸建て団地とか地域の高級感を台無しにする物件が増えているので、いつまで無関心でいられるのかなと言う気がしますが

一部の中堅ゼネコンが工事中止・現場閉所に向け発注者との協議を始めた。
https://newswitch.jp/outline/21815

これから着工の建築計画は止まるだろう

文京区は学区年収が低い。
民度に比例するし、正直文京区で公立ぶっこむのは、考えものだ。
ちなみに年収だけじゃなく、小石川は地面も低い。笑

コロナが収束するまではしょうがないよね。むしろマンションの価値が高まるかもしれませんね。新築が市場から消えれば、いくらコロナ不況でも大きなインパクトがあるでしょう。

文京区に水商売の店が少ないせいか、案外コロナウイルス 感染症の患者さんは少ない。リスクの高い医療関係者が多いのに意外。正しく対策ができているんだね。コロナ と付き合っていく時代、長距離の電車の移動などが忌まれる今、ほどほどお得な値段で買えて都心への自動車アクセスもいい文京区は案外選ばれる時代が来るんじゃないだろうか。そうか、そう考えると値下がりリスクはまずないね。

引き渡された瞬間、中古になりますね。

>>1987
確かに文京区内の新築がなくなったら、中古で買うか賃貸に住むかしか選択肢がない
孟母三遷の故事をひくまでもなく子供の教育に熱心な人はプレミアを払ってでも住むだろう

清水建設 7都府県の工事中止へ
https://this.kiji.is/622401549093192801

>>1989 匿名さん

子供の教育に熱心な人はまず教育環境を考えるよね。
例えば環境の悪い文京区のタワマンなんかに住む人は明らかに別の人種だよ。
港区千代田区タワマンは高いからタワマン欲しいけど買えなかったような人達が、最近は北側まで流れてきているという話は割とよく聞くけどね。

>>1989
コロナ感染率の高い接待を伴う飲食店の多い繁華街のある地域に子供なんて怖くてすまわせられませんもんね。お父さんも会社から早く返ってこれるし、都心に自転車で通勤もできますから、今から検討してますよ。

>>1992 ですが、実は夫に車通勤させているんです、それまでは毎晩つきあいだと言って会社の近くの飲み屋で深夜まで飲んで終電で返って来ていたんですが、車になったら飲んで帰れないので自然と帰宅時間も早くなりました。ただ神奈川に近いところに住んでいるので朝晩都心方向は渋滞するため通勤時間が1時間以上かかってしまうのが難点です。今は都心の幹線道路沿いに車の通勤が便利なマンションを探しています。

今後の文京区って、低地タワマン民とそれ以外とでは人種が大きく変わっていきそうだよね。

あと学区年収でみると、公立に行かせるなら文京区は教育的には微妙なエリア。
民度や教育投資が、ある程度比例するからね。
同エリアの台東区や豊島区と比べるとどうなんだろ。

クリニックが下駄履きされるコロナマンションが建設中だとの話ですが本当でしょうか。

建設現場で感染者が出たことが明るみに出たので、どのゼネコンもしばらく工事は止めるでしょう。

亡くなった作業員の方がどこの現場で出たかは公表されていませんが、自分の住むマンションの現場で新型コロナで亡くなった方が出るというのは事故物件にはならなくても縁起でもないですね。家を建てる、家を購入するというのは本来慶事なので作業員の方も幸せな気分で作業していただきたいです。この際少々遅れてもしょうがないでしょう。

>>1994
文京区の小学校は概ね私学進学率は高いので他の区と比べると水準は高いですよ。
人気の小学校も結局設備の充実度とかが大きいので今後文京区の小学校の建て替えが進んでくるとまた人気の学区も変わってくると思います。


上の子を私学に入れたベテランママが各学年にいるのでいろいろ聞きやすいとおもいますよ。
ただ熱心な方は幼稚園から私立に入れていますので、最良の情報源を得たいなら私立難関幼稚園受験や小学校受験を目指した幼児教室から始めた方がいいと思います。質量ともに桁違いです。

文京区を歩いていると休日にお受験ルックの幼児を連れた親子連れを見ますよ、紺スーツで親子三人ともバシッと決めているので一目瞭然、模擬面接に行かれるんでしょうね。

>>1997 匿名さん
清水建設のプレスリリース
https://www.shimz.co.jp/information/others/20200413.html