文京区の住環境はどうですか？

パン好きに朗報！ あの「ビゴの店」が再び東京でオープン（東京・後楽園）
https://news.yahoo.co.jp/articles/4ef4e9362bf9cc21f66dffcdd4353abe2667...

地下を全面改装するマロニエゲート銀座（秋にOKストア開業）から後楽園への移転を決めたのは、本拠地・芦屋のように、食へのこだわりを持つ住民が多いことが決め手となったようです。

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ビゴの店はレジ待ちの列の位置を何とかする方がいい

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>>11001 匿名さん
ビゴの店は日本人の咀嚼力にあわせたほどほどの硬さがありがたいんだよな。おかず系パンに使われているオリーブオイルとかソーセージなどの味わいは妥協がないフランスの味そのものでワインのアテにぴったり。

並んで買うだけの価値はあると思う。
お盆期間は客が少ないと見えて今日なんかは午後行ってもかなり品揃えがよかったので、いまのうちに色々チェックするといいかも。

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ビゴの店はたぶんマロニエゲートの地下にあった頃よりもすごい数の客が押し寄せていると思う。これだけ押し寄せるのは予想外だったんじゃないかな。

マジで小石川3丁目あたりの準工地域のどこかにパン工房を増設することをおすすめしたい。

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というより、小石川4丁目あたりに文京区二号店を作ったらどうかと思う。

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ビゴの店の人気具合を見てると今の倍くらいの売場面積あればちょうど良かったかもね

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>>10998 匿名さん
ソラブネ、ブンブンビーあたりのエリア、9月で終了だったはず。ご指摘通りアトラクションが古いからよ。サンドルは冬に修繕してたし続きそう。

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>>11007 口コミ知りたいさん
乗り物系アトラクションは事故の危険がつきまとうからまあ妥当なところですね。

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ソラブネ調べたら1980年築ということで、もう築43年ですね。サンダードルフィンの2003年築と比べてももう限界という感じですかね。減価償却もとっくに終わってるでしょう。

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乗り物系アトラクションを無くしたら誰も来なくなるよね

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>>11010 匿名さん
日曜休日は半分以上の乗車率だけど、平日見ていると数人しか乗っていない時もあるよ。電気代の無駄というか、地球環境に優しくないと思う。

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>>11011 匿名さん
ディズニーのファストパスは2000円なのにソラブネの端列確定券は300円。地代はソラブネの方が断然高いしもっと稼げる使い方しないと。

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>>11012 評判気になるさん

ディズニーは、夢の国という名のぼったくりだよ。

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たまには固い話もしてみようかな、文京区建設委員会会議録の速報版が出ているんだけど、それを読んでいたら、令和5年6月26日の会議録に、議案第４号、文京区都市計画審議会条例の一部を改正する条例として文京区都市計画審議会の組織を見直すというくだりがあった。

委員を構成する対象として
区内関係団体の推薦による者（区民に限る。） 四人以内　
が追加されて、ただ区民とだけされていた三人の委員が"公募"区民と公募の２文字が追加された。

共産党が必死で反対していたところをみると、ここに何か共産党さんの意図に反するような仕組みが含まれているようだ。これで少しは文京区もいい方向に向かってくれると嬉しいね。会議録には他の項目でもマンション建設反対運動についての各委員の所感が随所にあらわされていて、これからは反対運動とはっきりと対決していくという区の姿勢が見えてたのもしい。

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>>11014 匿名さん

いい傾向。共産党なんて反対だけの集団。

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で、建設委員会の令和5年6月26日会議録を読み進めていくと委員の一人が次のようなことを話している。

"今後、都市マスタープラン等ができた暁には、また新しい学系の先生とか、本当にきっちりと文京区のことを考えてくださる学系の先生を、今の先生が駄目というわけではもちろんありません、また次の時代に新しい視点でいろいろな先生たちにも入っていただくということで考えていただければなというふうに思いますが"

他の委員の発言にも
"特別区23区の中で、都市計画審議会の構成メンバーが、文京区は少し偏りがあることを"訴えてきたという発言があり、だいぶ前から都市計画審議会メンバー思想というか考え方の偏りを問題視する人がいたということがわかる。

前者の発言をみると、失言にならないように一生懸命軌道修正はしているが、本音がみてとれる。他にも大塚の方に住んでいる議員なんか、豊島区の公園がすごくよくなって（イケサンパークとか）、文京区の公園のありかたについて苦言を呈していたりする。既存の勢力が闇雲に現状変更を拒否しようとする、声だけはでっかい世論に翻弄されてきたこれまでの文京区の状況に議員の間（というかもはや共産党以外の全ての会派）で問題視する意見が大きくなってきているのがわかる。

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文京区の世論も変わってきていると思う
７ページに
"かつては本当に、私が議員になった頃は、とにかく隣にマンションができるから何とかしてくれみたいな建築紛争がもう本当に年に何回もあって、今はもうほとんどマンションになって、新しく住まわれた方もいると、またそこで古くから住まれていた方と新しくいらして集合住宅に住まわれる方との、何というんですか、住み方の価値観みたいなものも当然違ってくるというふうに思っています。"

マンションの住人が増えて、文京区民の世論の方向もだいぶ変化してきているようだ。そういう変化が出る事で
23ページに
"それから、反対していた人たちも、今度は自分のうちを建てるときには、やはり少しでも高いもの、今の建築の基準の中で容積率いっぱいに建てたいという要望もたくさんいただいていますし、親の代から子の代にわると、また全然話が違ってきているところもあったりして、今の時代に合った、そこに住む人たちが納得すればいいわけで、私は少しずつその歴史で変わってきていて、紛争も少し収まってきているというふうに思います。"

とあって、今の時代にあった街づくりを望む声が大きくなり、以前のようにゴチャゴチャした戸建や工場のある地域にマンションができる、なんか今まで住んでた庶民とは全然違った連中が引っ越してくるぞ、こりゃ大変だ反対だみたいな脊髄反射が起きづらくなったということだろう。今やマンションに住んでいる勤め人こそが多数を占める一般人で、でかい戸建や工場といった土地を持っている方こそが大きな財産のある、ある種特権階級だと認知されるようになると、どっちが庶民だみたいな話になってくるし、当然票田としても数の多いマンション住人を無視する事はできなくなっている。

文京区は変わると思う。おそらく色々もめていたところも今後次々と動き出す事だろう。ようやく真っ赤な魔女の＊＊が解けるのかもしれない。

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>>11017 匿名さん
ちなみに出典は令和5年6月26日付の文京区建設委員会会議録（速報版）ね

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>>11017 匿名さん
伏字になっているのは
呪　い　　
の　ろ　い
です。

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>>11013 口コミ知りたいさん
世の中の付加価値なんてそんなものですよ。ディズニーはファストパスはスタンバイの列を金の力で追い抜く愉悦を買うのです。

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サンダードルフィンは一人千五百円、ソラブネは七百円だからなあ。老朽化してるし廃止はやむなしか。
多分後継となる乗り物は一人千円越えになるんじゃないかな。

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文京区もまちづくり戦略プラン出してください
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000373917.pdf

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文京区民のまちづくり戦略プラン
１．マンションの建て替えにはとりあえず反対！
２．子育て主婦が自転車暴走するのは女性の権利！
３．湯島三丁目の外国人犯罪は見て見ぬふり！

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>>11023 匿名さん
マンションの建て替えに反対しませんが、超高層マンションには反対です。
とりあえずではなく真剣に反対です。

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>>11024 匿名さん
でもそれだと隣地とギリギリまで建てられちゃうよ？
たとえば６階建のビルがあったとして、目の前の敷地境界ギリギリに10階建が立ったら日照も通風もひどく遮られちゃうけれど、20階建にして敷地境界から1４mほども離してもらえばギリギリに建っているよりも日照や通風面で環境がぐっとよくなると思う。

文京区建設委員会の議事録でも、現状の建築基準法による規制でおのずから高さは規制されるので一律に高さのみを規制しても意味がない、と再三発言している議員がいるけれど、私も激しくそう思う。

敷地いっぱいでまるで屏風のようにたちはだかる6階建が建つよりも12階建で敷地の半分、60階建で敷地の九割が緑地を含む空地になれば、都市はとても風通しよいものになるだろうね。

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>>11025 匿名さん

ルサンク後楽園の跡地に新たにマンションを建設するみたいですね。

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>>11026 マンコミュファンさん
ルサンク解体ですか？

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>>11027 匿名さん

はい。解体してマンションを建設するようです。本日、説明会があったそうです。

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跡地にタワマン建設計画ぶち上げてまた反対運動祭りが盛り上がってほしいですね！

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>>11029 匿名さん

タワマンは建ちませんよ。

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タワマンを建てるのには、開発許可からやり直しになって、再び開発許可取消訴訟となるおそれがありますから、タワマンを建てる計画にならないでしょう。

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>>11029 匿名さん

６階建てですよ。

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低くしてきたね。歩道や植栽に供されるはずの場所も全部使って建てて反対運動の余地のない経済設計で建ててくるだろう。とりあえず街づくりへの協力は期待できそうにないね。

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場所的には駅近でコンビニや遊戯施設などが近いので単身者をターゲットとした狭い間取りがほとんどだろう。地域社会に根付くようなファミリー向けの間取りは少なそうだ。町会費も払ってくれないだろうし、ワンルームと大差ない層が住むことだろう。

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> 歩道や植栽に供されるはずの場所も全部使って建てて

それをやろうとすると、やはり開発許可の取り直しになるからな。
建物の位置は今のままだろう。

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>>11035 匿名さん
タワマンとか建てようとする場合には一般の人も利用できるような歩道や植栽を整備する地区計画(都市計画)の決定が必要になるけど、通常の建築基準法の枠内で普通のマンション建てるだけなら、歩道を広げたり植栽とか作ったりする必要はそもそも無いんじゃ？
間違ってたらすみません
(そういう意味でも、>>11024 が言ってることは頷けるところがあると思う)

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>>11036 通りがかりさん
最後のところは>>11024ではなく>>11025の間違いですすみません

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全宅ツイのグル @emoyino
分譲時（350～400万/坪ぐらい？）で契約して確認取り消しでキャンセルされた購入者が新ルサンク小石川（坪700万ぐらいする？）の新築価格を見たらたぶん反対した住民を襲いにいくよねww

つばさ（広告費ない部） @linecross0102
ルサンク小石川の解体の反対運動できたらどうしよう。

エクセルぽちぽち@不動産鑑定士 @Real_es_hiyo
もうトラブル防止の必要はない（そんな次元では無い）から、Newルサンク小石川は近隣対策費を積まない喧嘩モードでトゲトゲのマンション作って欲しい

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ぜひがんばってほしい

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2回の建築確認取り消しがされた事件

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>>11040 匿名さん
前回の事件の時にはもっぱら高さが争点だったので高さを下げて一般の建築基準法の範囲で建てると周辺の要求は通りにくくなるだろう。ただそれで良いものが建つかどうかはわからない。私は地味で無難なものがポンと建って終わりだと思うな。歩道の拡幅も並木道もゼロ回答だろう。

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>>11041 匿名さん
ル・サンク小石川は元から総合設計ではありませんよ。

>>11036 通りがかりさん
崖地にあるため、建築確認の前に「開発許可」が必要で、歩道状空地を設けることが開発許可で審査されています。

なお、開発許可は、開発の規模にかかわらず文京区都市計画部都市計画課の所管です。

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外国人向けの禍々しいマンションが出来たらいいな

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>>11042 匿名さん
ここって宅地造成面積が５００㎡を超えてましたっけ？

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>>11044 匿名さん
あ、すいません５００じゃおさまらないですね。
失礼しました。

とはいえ最近の文京区の区政の状況を見ると、許可されそうですけどね。

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>>11043 匿名さん
外国人向けの高級そうな物件はできないと思いますよ。
とりあえず投資を回収することが主たるミッションだと思いますので、そこそこグロスは安く狭い部屋中心で出してくるんじゃないですかね。坪単価稼げますから。

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>>11040 匿名さん

日建ハウジングシステムはどうなった？
https://news.google.com/articles/CBMiMWh0dHBzOi8vZ28yc2Vua3lvLmNvbS9zZ...

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>>11047 匿名さん
そのリンク先のブログを読めば、そういう話より売ったURの販売責任を問うのが筋ではないですかね。

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今は広い部屋の方が坪単上げられるでしょう。
全戸4LDKで。

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>>11049 匿名さん
>広い部屋の方が
問題は4LDKになるレベルだと２億とか３億になるので買える人は少ないでしょう。
坪単価が高めにできるのは狭い間取りですね。

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買えるけど、狭い。坪単価は高いけれど誰もが手が届くというのが最近のマンションデベロッパーの都心物件の手口です。多分ルサンク跡地にできるのは1LDK主体の単身者向け分譲マンションあるいは賃貸でしょう。すばらしい住環境になって、地域が発展する...わけないです。

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>>11047 匿名さんのリンク先のブログや、ファクタの記事に、UR都市機構との契約のことが書かれていますが、
そのUR都市機構との契約でファミリー向けの分譲マンションを建てること、それができないと判断されるとUR都市機構が土地の返納を命じることができることが、定められているようです。

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>>11052 匿名さん
>UR都市機構が土地の返納を命じることができることが、定められているようです。
できるのになぜしないのかと言うところに疑義は出ないんですねえ。
そもそもトラブルを起こすような会社に売った責任は問えないんですかね？

世間の大半は、建築主や買った客への同情論が一般的だと思ったことはないですか？

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> そもそもトラブルを起こすような会社に売った責任は問えないんですかね？
2回の建築確認の取り消しをされる建築主だからなぁ。
法的リスクの認識が欠如しているのでは？

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URとの契約で賃貸マンションにできないんだ

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売っちゃった後はどう使おうと勝手でしょ。
一棟売りして買い手が賃貸経営することまで禁止はできない。

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入札でUR都市機構から土地を譲り受けると、何をするにしてもUR都市機構の承認の手続きが要るようですよ。
今回の解体・撤去して更地にする決定も、UR都市機構の承認を得ていると思います。

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分譲マンションにすることが契約で定められていて一棟売りはできないようです。

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つまり建築基準法違反マンションの建設はURの許可に基づいて行われたわけですね。いやあ闇が深い。

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そうですね。闇が深いです。

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うーん、なんか伝わらないですねえ。
URの許可が必要だからと言って、必ずしも近隣への配慮は求められないし、建築主が最大の利益を上げることにむしろ協力的ですよね。それがどんな意味を持つかみなさん考えてみてください。

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URが建設途中だった建築計画を続けるのでなく、解体・撤去の方を支持したんでしょ。

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>>11062 匿名さん
それはあくまでも仮定の話でしかないです。
URの許可で行われる事業が、どんな風になるのか見てみましょう。もちろん、植栽がないということはないと思いますし（緑化については指導されるでしょうから）、そう極端なことにはならないとは思いますが、譲れないところは譲らないでしょうし、どんなに大声をあげたとしても譲らなくてもいい計画にしてきたのは注目ですね。

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私が懸念するのは、高さのみを問題にして戦う戦術は、結果的に高さを遵守することで周辺住民とのまちづくりについてのクロストークを阻んでしまっているのではないかという点です。本来、住民運動は建築が近隣によりよい影響を与えるように配慮を求めるもののはず。
つまりデベロッパー側も面倒臭いのでリスクをさけて高さを下げてその中で精一杯経済設計の建物を建て、近隣への貢献はおつきあい程度に留めるという形式が文京区では一般化するのではないかという懸念です。そこにまちづくりに協力する姿勢はないです、良さげなリップサービスはいくらでもするでしょうが（言うだけはタダ）。

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極端なことを言うと、高さは基準内です。容積率は使い切ってギリギリです。日陰もバリバリ出ますが基準内なので我慢してね。安っぽい外見でぱっと見てアパート、ゴミの日にはゴミを道路に積み上げて通行人に臭い思いをさせます、植栽は申し訳程度に生垣でごまかします。人が増えますが小学校が満杯になろうがしったことではない、そういう建築されて嬉しいですか？

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反対運動やってた近隣のジジババが嫌な思いするなら嬉しいです！

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>>11062 匿名さん

URとしては、NIPPOが建築審査会の建築確認取り消し裁決を不服として裁判を起こし最高裁まで争って敗訴してしまったために、裁量でNIPPOを救うこともできず、解体・撤去をする判断になったと思います。

2度の建築確認取り消しになるような計画にNIPPOから承認を求められたところで、URが止めていれば、とも思いました。　

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>>11067 匿名さん
以前出ていた減築という方向性はなかったと思うんですよね。避難階の問題は減築してもつきまとうでしょうし、減築したとしても感情的にもこじれまくったかなり大きなトラブルですからさらに粗探しをされて再び差し止めとかなったら損害も大きいでしょう。冷却期間をおいたうえで、崩して一から建て直すのはURがかかわる特殊事情とは無関係に最良だったと思います。ただ今度は徹底的に適法の範囲で経済設計で来るでしょうから周辺への配慮をもとめても無駄ですよ、その義務はないですから。

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ビゴの店、美味いね。
この手のパン食べ慣れてる人にとってインパクトや新鮮味は少ないかもだけど、食べ終わってみるとどれもリピートしたくなる満足度。
さすがに長年愛されてきた名店だけありますわ。
自分にとっては富ヶ谷のルヴァンに続く２位決定です。

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東京ドームシティの改革はなかなか見事ですね。三井不動産そのものや、分譲する物件（特にパークコート）に対して執拗に誹謗するような書き込みを繰り返している人もいますが、三井の看板がなかったらこれだけの店は入れられなかったでしょう。どこの場所でも引く手あまたの人気店をひっぱってきて入居させるには財閥系大企業ならではの相当な社会的な信用と巨大な人的ネットワークを駆使する必要があります。文京区や熱海市でレジャーランドやホテルを経営している程度の中小企業には無理でした。私は三井さんには足を向けて眠れません。

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読んでるか？文京区区議会ならびに建設委員会、あと区長。今大事なことをいったぞ。

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ラクーアのリニューアル大成功でますます価値が上がった後楽園＝春日の駅周辺
ルサンク跡地に建つマンションは坪700行くかもですね

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>>11070 匿名さん
客寄せパンダ的に募集賃料を割り引く、フリーレントの延長と定期借家の抱き合わせでしょう。地価や賃料に見合う売上が経常的になければ違約金払って2年で撤退です。それまで判断を留保しても良いと思います。

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>>11073 名無しさん
どこも行列ができているからその辺はあまり心配していないな。
確かに先日ラクーアをパクったみたいな施設を併設した新築大型マンションの商業施設であったアレは酷かったが、さすがにそういうことはないかと思う。商圏の人口や世帯年収が高い地域だから。

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出たで

8年間事業中断のマンション、取り壊しへ
https://news.google.com/articles/CBMiOWh0dHBzOi8vbWFpbmljaGkuanAvYXJ0a...

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姉歯建築などと違い実際には問題なく使える建物だっただけに虚しい十年間でしたね

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最高裁で法令違反の建物であると確定してしまったがね

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購入者からも訴えられた

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>>11073 名無しさん
どこかの施設はブランドもののアパレルを中心に2年もしないうちに撤退しちゃったけどな。ああいうのは四方八方から人が集まれる内陸部に作らないと。

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東京ドームの集客力を考えるとラクーアでの商売は儲かると思うんだけどねえ。
人不足の昨今では新しい店を開けるにも一苦労だよ、求人も最近はなかなか大変。儲かると分かっていてもなかなか店を出せない会社は多いだろうな。

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毎日新聞ウェブ版
アクセス・ランキング２位
https://mainichi.jp/ranking/

文京区がまた有名に！

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また地価上がってしまうな。

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ルサンクの元購入者さん達マジで可哀想
当時買えてれば資産が千万単位で増えてたのに

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>>11081 匿名さん
また反対運動の人がメールで記事を見るように全国の会員の皆さんに要請したんでしょ。

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ル・サンク事件にかかわる全国の会員が多数ということですね

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>>11081 匿名さん

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文京区がさらに有名に！

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なんか文京区民的に恥ずかしいな。こんな騒ぎが起きる事自体が恥だ。

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NIPPOが絶対高さ制限がかかり既存不適格になることが分かっているマンションの建設を強行したからかと思いますがいかが。

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高さ２２メートルの範囲内で建てていれば建築計画の修正で済んだものを、高さを直せず解体・撤去の決定になったようですが。上層２階を削って解決することは考えないのでしょうか。

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なんか、NIPPOがかわいそうに思えてきたよ...なんでここまで言われにゃあかんのだ。

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仕方がないじゃない。文京区の要請に従わなかったのはNIPPOだけのようだよ。

目白新坂の積水ハウスは施行予定の絶対高さ制限を超えていたので建築計画自体を作り直すことをしている。

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ルサンクスレでこのマンションは合法だった！と言う話が出回ってますよ？
であればコレを解体するなんて文京区の住環境を最悪なものとしますね。
反対派住民も彼らの代理人弁護士もそして建築確認を取り消した審査会も、
マンション解体時の騒音、振動、塵埃などの酷さへの想像力に欠けていましたね。

「ルサンクの場合は現行計画で東京都は建築確認を下しますよ！

すなわち現在の駐車場は東京都建築安全条例第32条6号に適合していると言うことは安全条例を造った東京都には直ぐ分かる。
それと駐車場は施行令第１17条2項が適用され別建物であるから１００㎡区画を免れること。
同時にサブエントランスの開口部分では当然施行令117条2項は適用されないので直通階段A,Bは別建物ではないこと。
と言った所も東京都は完全に理解します。
残念ながら同じ東京都出身でも審査会の河島議長はこの辺の理解が不足というか完全に混乱した判断をしていたため逆に自信を持って建築確認を取り消してしまったんですね。
ただ地裁の裁判長はこの辺を良く理解していたのは流石でした。
もっともデベ側が直通階段A,Bは駐車場の避難階段とみなされるとは一言も主張していないのでいたしかたなかったのですが・・。

さて東京都建築安全条例第32条6号について具体駅に確認するのは駐車場（車路の付け根）の東西あるサブエントランスドアが施行令第123条2項6号に規定する特定防火設備（防火戸）であること。
この防火戸は駐車場部分に有るのでその先にある直通階段A,B（1階～2階部分）は駐車場の避難階段とみなされること。
あと確認するのは駐車場側に直通階段Bから２ｍ以内に防火戸以外の開口部が無いこと。
くらいでしょうかね？」

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/5784-5983/

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絶対高さ制限が発効したので、２２メートルの高さでの話になりますがね。

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名称はル・サンクのままですか？　イメージ良くするなら名称変更するものかと。

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ル・サンク・リターンズ・フロム・ヘル とか

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ルサンクは実は合法だった？
それで解体されるってことは冤罪で死刑！ってことですよね？

だったら再審請求して命を救ってあげた方がエブリバディハッピーじゃないですか？
特に近隣住民は解体時の騒音・振動なんかを被ることが無くてモストハッピー？

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NIPPOが解体すると決めた案件なのでね。
他の解決としては上層２階を削って設計するのが妥当なところ。

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東京都相手に国家賠償を求めている裁判には無理があると思うけど、NIPPOは107億円の賠償が認められることに望みをかけているようだから、裁判が終わるまで大きな動きはないだろう。

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総合設計制度を使えば22mを超えられます

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>>11075 匿名さん
>審査会は15年、1階駐車場が災害時などに直接屋外に出られる「避難階」に該当せず、避難階段もないと判断。都条例の安全基準を満たさないとして建築確認を取り消した。

この毎日新聞の記事は実に簡潔に纏められていてさすが毎日でしたね。
>11092 では何言ってんだか？ですが？
要は地下駐車場に避難階段がないと言うことただ一点で解体！なんです。
ところが地下駐車場には避難階段が２つもあるよ！と言う話が出てきた。

ルサンクには建物側にA、B、Cと３つの階段があって駐車場側でも使用している。
A、B階段は避難階段仕様ではない
階段Cは避難階段仕様だがあまりに遠すぎて駐車場の避難階段とは認められない
と言うことで解体！なんです。
ところがA、B階段は見ようによっては避難階段仕様だよね？
だったら合法だから解体はもったいないよと言う話が出てきた。

駐車場からは２つのサブエントランスを通じてA、B階段に行くが
このサブエントランスのドアがいわゆる防火戸だったらA、B階段は避難階段仕様となる。
と言うこれも実に簡潔な話ですね？

実際に駐車場場が火災になったとして避難経路を見てみると
サブエントランスドア（防火戸）を開けて屋外に出てA、B階段（C避難階段も可）から地上に登る。
サブエントランスドアを開けて出て閉めた段階で駐車場からの避難はほぼ完了ですから、
これって全く安全そのものではないですか？それどころか２方向の避難経路があるわけですからそこらのマンションと違って超安全です。

玄関開けたらサトウのゴハン、防火戸開けたら避難階段！
さらに笑えるのはこの避難階段仕様を要求しているのは東京都だけなんです。
全国津々浦々ではルサンクは無罪！死刑になることないんかないんですね。

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