パークハウス三番町

焦りというより、欲では？
都内の地所物件は、売れ行きがとてもいいです。
10倍以上の倍率がつくところも。
だったら、もう少し高く売ろう、というのが人情かと。

ちなみにパークコート四番町を検討されていた方はいらっしゃいますか？

欲、ですね、確かに。業者さん側から見れば。
でもなんだか、「さあ、早いもん勝ちだよ〜、
なくなっちゃうよ〜」みたいな、
客引きコメント的色彩が感じられたものですから。
要は客である我々が、それぞれ、しっかり、
ＭＲと現地を見て、価格と照らし合わせて、
納得できるかどうか判断すればよいわけで、
ただそれだけのことなんですよね。
失礼いたしました。

天井高２．４メートル、気になって、現在住んでいる築20年の
マンションの天井高を測ってみました。２．５５メートル。

なんで、こんな天井の低いマンションを今の時代につくっちゃうんだろう。

ここにきて、各社ともマンションのスペックは落とし始めてます。
地価上昇、材料費の上昇、売れ行きに関してはファンドの参入で
場所がよければ作れば売れる・・・
となれば、スペックは落としてくるでしょう。
バブルっぽいですね、ちょっと。
２４さんもおっしゃっていますが、
我々消費者はしっかり見極めて買う必要がありますね。
なんとなく最近は「早くしないと、金利もあがるよ、
消費税もあがるよ」と煽られ気味のような気がします。

仕様落として高くしても売れるならそうするに決まってる。
営業的に考えれば当然ですよね。

ですね。
土壌汚染問題以後、むしろ地所は
良心的すぎたのかもしれませんね。
地所の立地選択には定評がありますから、
あとは価格をどう皆が判断するかでしょうね。
しかし、実需はそんなに変ってないはずなのに、
ここ最近のマンションの売れ方はオドロキです。
あせって高づかみしないよう、本当に自分が
ナットクできるのかしっかり検討しないといけませんね。

千代田区番町には国の施設（公務員宿舎、公邸など）がたくさんあるので、
これからも結構良いマンション用地が出てくるでしょうね。
敷地も大きくて桜苑や四番町のようなものが。

さて、今回の両脇ビルにはさまれた立地と、あの低スペックで、どれだけ
申し込みが伸びるのか。。

財閥系に関してはヒューザー事件以降、
得体の知れない新興デベロッパーの価格攻勢戦略に対して、
瑕疵担保能力の面から明らかに優位に立ちましたからね。
今は強気な商売も成り立つ環境にあるとおもいます。

1年ほど前に別の大手デベの営業マンに
「ファンドが入ってきて、土地の値段が上がって
用地取得が難しくなってる。これから値段は上げざるをえなくなるから、
今がお買い得ですよ」なんて、言われました。
そのときは、「またまた〜。売ろうと思ってそんなことを・・・」
と思いましたが、ここにきてあながち嘘じゃなかったな、と。
でも、今はマンション買いの時期ではないですね。
早めにほしい人は別ですが・・・

やはりバブルなのでしょうか・・・。一方、金利が上がることも予想され、マンションは購入する最後の
チャンスという話しもあります。５年後どうなるか予想出来ないので、購入しようかどうしようか迷っています。さすがに資産が目減りするのはちょっと・・・。

２年先まで待てるならば、見送り。
どうしても今必要なら購入。以上。

皆様の意見を聞いていると正直悩みます。
個人的には天井高240とスペックの落ちはそれ程気にならなかったですし、
場所の希少性を考えると決して割高な物件とは思いませんでしたが、
番町にある他のマンション（特に地所の建てた物件）と比較して、
やはり相対価値は低いのでしょうか。
それでも営業の方は多くの住戸が高倍率になると言っていました。

>35
スペックは確かに落ちる。敷地も狭い。ただし、この点は、今どんどん
用地取得コストがあがっているのだから、仕方ないといえば仕方ない。
値段をいきなり３割あげるわけにはいかないのだから（とはいっても、
数年前の四番町ルクセンブルグハウスより坪単価はかなり高いですが）。

問題は、そこではない。
この先、番町でどれだけの敷地が放出されるか。
あの近辺には、今回の三番町プロジェクトを軽くしのぐ立地・大きさの
政府保有敷地がゴロゴロある。
テレビのワイドショーでも、最近、桜苑のそばの官僚用施設などが、
たたかれている。

今、政府は構造改革の最後の切り札、政府保有地大放出に向けて動いている
ことは知っていますよね？

>35
スペックは確かに落ちる。敷地も狭い。ただし、この点は、今どんどん
用地取得コストがあがっているのだから、仕方ないといえば仕方ない。
値段をいきなり３割あげるわけにはいかないのだから（とはいっても、
数年前の四番町ルクセンブルグハウスより坪単価はかなり高いですが）。

問題は、そこではない。
この先、番町でどれだけの敷地が放出されるか。
あの近辺には、今回の三番町プロジェクトを軽くしのぐ立地・大きさの
政府保有敷地がゴロゴロある。
テレビのワイドショーでも、最近、桜苑のそばの官僚用施設などが、
たたかれている。そこの面積がどれほどのものかご存知？

今、政府は構造改革の最後の切り札、政府保有地大放出に向けて動いている
ことは知っていますよね？

調子が悪くて二重投稿になってしまいました。スミマセン。

皆さん、鋭いですね。
短期的には、確かに金利上昇、消費税アップなど
買い急ぎたくなる要素が強い。
土地も上昇してる。
でも、それが果たして2年先、3年先まで続くかとなると不透明。
短期集中バブルのにおいも強い。
ファンドが吊り上げた物件なんて、借り手・買い手が思ったほど
いなかったらどうするわけ？

ただ、番町に関しては資産価値の目減りは少ないですよ。
もともと需要以上に人気のある土地。
中古物件もあまり出ないし、出てもすぐなくなってます。

政府保有地の件は気になりますね。
しかし、今から売りに出されてもマンションが建って住めるようになるには４〜５年はかかるので、
うちのタイムスパンには合いません。

番町パークハウスや桜苑と比較してしまうと三番町は買いにくいですが。
ちなみに、当初、地所の担当者から、番町パークハウスよりスペックが落ちるので少し安くなる予定と聞いていたので、2割ぐらい高い価格に驚きました。

32です。皆さん、貴重なご意見をどうもありがとうございました。なるべく早く引越ししたいので、まずは三番町を購入して、今後官僚用施設がマンションになる頃にステップアップ出来るよう頑張ろうかと思います。やはり情報収集は大切ですね。

余裕があるって素晴らしいですね。
買い替え前提なら今買っとくのは賢いとおもいます。

そうですね。我が家も今とても迷っています（36です）。
先延ばしすればもっと良い敷地が出てくるであろうものの、いつ頃まで
待てばよいのか。
我が家は、41さんのように買い替え前提で探すのは無理なので迷います。

41です。決して余裕がある訳ではないのですが、今決めても入居は２年後、ということを考えると
他の良い敷地が出てきて入居できるのは４〜５年後になってしまうと考えると、頑張ってステップアップ
出来れば一番良いですが、もし出来なくてもあの地域は環境も良いですし、希少物件なのは確かなので
決めようかと思います。

番町パークハウスの抽選で玉砕したものです。
三番町はスペックは落ちるとはいっても
免震構造なので、安心だと思います。
資産価値を心配されている方がいますが、
番町はもともと人気が高いので、まず大丈夫だと思いますよ。
・・・とはいえ、私自身はおそらくパス。
番町パークハウスとくらべてしまうと、やはり・・・
特に早めに欲しいわけではないので、
よい物件が出るほうにかけて、4-5年のスパンで待つと決めました。

三番町は天井が多少低いのは分かりましたが、他に「スペックが落ちる」のは
具体的にどの辺りか教えていただけますか。

営業さんの説明からは、日当たりや敷地、天井高などのマイナス面を、「免震構造」と「番町」の希少性で補うことによって、高く売ろうとしている物件であるように感じられます。
そこで、疑問がわいたのですが、仮に、パークハウスの最低基準とされる耐震強度１点０５を備えた同じ規模、階数のマンションが二つあって、それぞれが「耐震構造」と「免震構造」の建物だとした場合、耐震性能はやはり免震構造の方が勝るのでしょうか。それとも、１点０５で同じ、ということなのでしょうか。シロウトの質問で申し訳ございませんが、詳しい方いらっしゃいましたら御教示ください。

ハイ。免震構造のほうが、耐震構造よりお金もかかりますし、
地震に対して有効とされています。
耐震は地震がきても建物自体が壊れないということを目的にしてます。
建物をガッシリ作ることで、崩壊などを防ごうということですね。
一方免震構造は地震の横揺れを制御することで、家具等の転倒なども
防ごうというもの。
耐震は「揺れても壊れない」。免震は「揺れを軽減する」ことを目的としています。
建物が壊れなくても中がグチャグチャになって、倒れてきた家具で死んじゃうなんて
心配も免震のほうが少ないわけですね。
ただ・・・　直下型の大地震が真下からドカンときたら、耐震だろうと、制震だろうと、
はたまた免震だろうと、どっちにしろダメだってことですけどね。

スペックが落ちる点として、他に、管理体制が上げられると思います。
逆に間取や柱の位置、全熱交換式24時間換気などは、三番町の方が良いと思います。

値段が番町パークハウスと同レベルなら即決するのですが。。。

＜４８さん。
４７です。とりあえず、御教示有難うございました。
質問の書き方があいまいで、趣旨が伝わらなかったのかも知れず、
申し訳ございませんでしたが、お伺いしたかったのは、要するに、
耐震強度１点０５で免震構造の物件は、①免震装置の上に１点０５の
建物が載っているのか、それとも、②免震装置も含め全体として
１点０５であって、上の建物自体はその分弱めに（柱など細く、鉄骨も
少なめだったり、に）設計されているのか、ということなんです。
一定限度までの横揺れで家具が倒れにくい、などの効用は
常に宣伝されているわけですが、
検討者としては、全体として、価格上昇分に見合っただけの価値が
はたしてあるものなのか、という点を知りたいわけです。
設計段階での住宅性能評価は、パークハウスの場合、耐震も免震も
どちらも「１」で同じだと思います（キャピタルマークなどの
超高層免震物件も同様に「１」で、「２」確保を売り物にしている物件は
他社で一部ありますが、極めてわずかです）。
時節柄このあたりを詳しく聞いたのですが、営業さんの回答は極めて曖昧で、
「免震」というだけで飛びついてはいけない、という気持ちになりました。
ちなみに、四番町の番町パークハウスの場合、詳しく聞くと、
耐震のラーメン構造ですが、耐震強度は１点１から１点２程度と、
ある程度余裕を持たせてあったようです。そうした「余裕」も含めて、
この物件は実際、専門的見地から見てどうなのでしょうか。

50さん、おっしゃることはよくわかります。
が、住宅性能評価での点数となると免震構造はこれに反映されないと
考えたほうがいいです。
住宅性能評価というのは、「建物自体が」地震で壊れる、壊れないを基本として
設定したものです。免震構造は、基本的にこれとは別の考え方の
上になりたっているものですから、おっしゃるとおり、鉄筋の数や柱や梁の丈夫さで
みる「住宅性能評価」では「１」になるのがほとんどだと思います。
住宅性能評価での数字は万全ではありません。あくまで一応の目安。
たとえば、住友のフラグシップ、100戸以上が1億という「目白ガーデンヒルズ」
はやはり免震構造ですが、性能評価では「１」です。
ダイワハウスのフラグシップ物件の「Dグランセ三田聖坂」は、免震構造ではありませんが、
住宅性能評価では「２」。公共施設と同様の地震に対する強さを誇っているということですね。
ただ、それは地震で倒壊しない建物の強さという基準を満たしている、ということです。
免震構造は建物下部に装置をつけて地震の力を逃がすというコンセプトから出発してます。
出発点が違うので、「住宅性能評価」的にいえば、
②免震装置も含め全体として
１点０５であって、上の建物自体はその分弱めに（柱など細く、鉄骨も
少なめだったり、に）設計されている
ということになると思います。
というか、太い柱や厚い壁や太い梁で支えなくてもいいように免震構造にしてる、というべきか・・・
このあたり堂々巡りですね。
地震の揺れを逃がす設計なので、別に厚い壁や太い梁で支えなくてもいいわけです。
じゃ、結論はどうなの？　となると思いますが、
あくまで個人的には、ですが、コスト上昇分に見合う価値はあると思いますよ。
直下型の超大地震がきたら、ダメでしょうけど、震度6ぐらいだったら、
その効果は十分証明されていると思います。
深沢ハウスも免震構造だったと思いますが、いつぞやの大きな地震でも「揺れをほとんど
感じなかった」という住民の声がありました。

５１さん、早速の詳しいご回答、有難うございました。
やはり、「免震装置で横揺れを逃がす分、上モノはやや華奢で、全体として
耐震強度１点０５確保」という認識でよかったのですね。
一部専門書などには免震の特徴として
そのような趣旨のことが書いてあったのですが（難解で趣旨しか理解できず）、
鹿島さんのＨＰなどにはそうしたことは掲載されてなく、
消化不良のままでいたのです。おかげさまですっきりしました。
同じ耐震性能「１」なら、大型家具を物置代わりの一室に集めたり、家具を
壁に固定したりすれば、耐震構造のマンションでも別にいいかなと思えてきました。
それより、耐震性能「２」などを備えたマンションが、この地域に出てきてもいいのに、
と思います（ご指摘のＤ社さんの関係者では決してありません）。
その結果として、価格が上昇しても、仕様や敷地、日当たりなどと総合して納得できれば、
その時こそが買い出動のタイミングなのだろうと考えています。
従って、個人的な結論としては、４５さん同様、
やや長期的な視点で待つ方向に傾いてきました。

便乗質問させて下さい。

免震構造のマンションはメンテナンス費用（修繕費？管理費？）が
すごくかかるので後が大変と他のモデルルームで言われたのですが、
実際のところどうなのでしょう。。

ご存知の方がいらっしゃったら教えていただきたいのですが。。

51です。

53さん、メンテの費用は当然かかりますよ、正直。
あれだけの重さの建物をのっけるわけですからね。
装置ですから、当然部品が劣化もしますし、メンテしないでいいわけありません。
でも、マンションの場合はスケールメリットがありますから、
戸数でわれば許容できない範囲ではないと思います。
安心料と思えるかどうかですね。
たとえば自動車のエアバッグ。今ではついてて当然ですが、
エアバッグがあまり普及してないときは、エアバッグを「つけてない」車の営業は、
「エアバッグは誤作動もある。1回開けば50万だ」などと言ってました。
同様に「免震装置はメンテがすごーーくかかるから」というような言い方は
ある程度割り引いて聞いたほうがいいかもしれません。

52さん、繰り返しますが、耐震性能が「1」か「2」かというのは
あくまで住宅性能評価での基準です。
免震構造のマンションが「1」だからといって、「2」を取ってる
マンションのほうが、地震のときに被害が本当に少ないかどうかは、わかりません。
住宅性能評価の数値には反映されないけれど、免震のほうがおそらくは
ある程度までの地震に対しては強いことは、ほぼ間違いないと思います。
「2」といっても、「揺れない」ということではないですから。
「揺れても壊れない」というだけです。
D社の物件名を出しましたが、三田聖坂の物件は、壁、スラブ厚とも30以上という
ものすごくごっつい建物です。それで「２」なんですね。
低層だからできるのでしょうけど、
高層であんなにコンクリを厚くしたら、重さで大変なことになっちゃいます。

免震装置はそもそも発想の出発点が違いますから、現在のところの
「住宅性能評価の耐震性能」で、その安全性をはかるのは無理がある、ということなのです。
あくまで、その基準で評価した場合は「１」だ、という話です。
なんか、混乱させてすいませんが、そういうことです。

もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
マンションが多いようです。

免震で盛り上がってますね。
確かに、５２さんがおっしゃるように、免震装置の上に
しっかりした耐震構造物を載せれば安心なのでしょうが、
実際には横揺れが軽減される分、建物の柱は細くなっていたり
している物件が多いようです。そうすることで、
室内を少しでも広くできることを免震の利点の一つにうたっている
解説書もありますね。
資産価値の維持、という点から言えば、限度を超えて急に壊れる
可能性のある物件より、壊れにくい建物のほうが安心のような気が、
私もいたします。

>しっかりした耐震構造物を載せれば安心

いえ、「耐震」を構造物自体で実現するとなると
いきおい重くなってしまいますから、それを免震装置にのせるのは、
理論的にかなり難しくなりますし、そもそも、
免震の場合は地盤に直接構造物全体が載っているわけではないので、
免震装置をつけて、構造体自体を地盤に直接載せてる構造体と同じような「耐震性」
をもたせれば安心、という話ではないんです。
マンションのような大きな構造物の場合は、「人工の地盤」をゴムの支柱の
上に載せるようなイメージです。
構造体そのものに耐震性をもたせるように強化するという発想とは、
出発点がそもそも違うのです。


>限度を超えて急に壊れる可能性のある物件

限度というより、揺れのタイプなんです。
横揺れを軽減するのが免震装置なので、
真下からドカンとくる直下型の大規模な縦揺れには
対応できないということなんですね。
まあめったにないでしょうけど、まったくないとは言い切れません。

阪神程度の地震なら、横揺れを逃がすだけで
かなりの効果が期待できます。
地震には縦揺れと横揺れが関係してきますが、
モノ（家具でも、地上に載せてる構造物でも）
が倒れるのは横揺れによる場合が多いので、
それに対応したのが免震装置なんですね。
恐らく、そういったシュミレーションビデオを
免震構造のマンションのMRで見せると思います。
「阪神大震災のときの揺れを再現します〜。
免震装置を設置した居室なら、こんなに違います〜」
ってヤツですね。
あれは嘘ではないですよ。

住宅性能評価での耐震性能とは基本というか
方向性が違うので、あの１から３の評価では
免震装置の安全性は正しく評価できないんですね。

> 限度というより、揺れのタイプなんです。
> 横揺れを軽減するのが免震装置なので、
> 真下からドカンとくる直下型の大規模な縦揺れには
> 対応できないということなんですね。
> まあめったにないでしょうけど、まったくないとは言い切れません。

縦揺れには、柱が細くなっている免震構造より、
通常の耐震構造の方が強いということになりますか？

便乗の質問ですみません。

>もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
マンションが多いようです。

今度の物件の地盤も、弱めなんでしょうか。
免震ゴムの下は、杭ですか？
ＭＲで聞きそびれてしまいました。
四番町のパークハウスは、堅い岩盤？の上に
直基礎と聞いたように思いますが、
今度の物件はそれができなかったから
免震にしたということなんでしょうか？
それとも、狭い敷地で
中の部屋をぎりぎりまで広くするため？

細かい点については、
営業マンに確認してほしいのですが、一般的な情報を書きますね。

＞今度の物件の地盤も、弱めなんでしょうか。

地盤については、営業マンに聞けば一発だと思います。
東京は台地を細い川が削った地形ですので、
狭い範囲で硬い地盤と軟弱な地盤が入り混じっています。
番町だから地盤は全部いい、ということはありません。
ただ、住友の目白ガーデンヒルズでは、地盤がよいにも
かかわらず、より安全性を高めるために免震構造を採用したと
いう話でしたから、地盤がよくてもあえて採用することもあると思います。

＞免震ゴムの下は、杭ですか？

いえ、直接杭ではないと思います。プレート状の底部に免震ゴムを設置し、
さらにその上にプレートを作って居室部分を載せてると思いますよ。
営業マンに確認してみてください。恐らくはそうだと思います。
要は、地盤と構造物の間にショックアブソーバーがあるということ。
このショックアブソーバーの存在が現在の住宅性能評価の耐震性能では
正しく評価できないため、「1」という数字になってしまうのですね。

＞今度の物件はそれができなかったから
＞免震にしたということなんでしょうか？

その可能性はあります。
ただ、目白ガーデンヒルズのようにあえて安全性を高めるため
（中の家具などの転倒をふせぐなど）に採用した可能性もあります。
狭い敷地で部屋を広く取る、というのはむしろ副次効果であって、
恐らく一義的には、「地盤が弱いため」か「より安全性を高めるため
（その副次効果として、梁に邪魔されず広い居室空間を確保できる）」
のどちらかだと思います。
可能性として、地盤がやや軟弱、というセンがありそうではありますが、絶対にそうだとも
言い切れません。
デベの開発コンセプトによります。営業マンに確認取れたら是非ここで情報開示してください。

＞縦揺れには、柱が細くなっている免震構造より、
＞通常の耐震構造の方が強いということになりますか？

柱が太い細いはどっちにしろ「縦揺れ」にはあまり関係ないですよ（笑）。
上の構造物がどんなにがっちりしていても、
下からものすごい力がズトンときて、杭が抜けたり、折れてしまったら終わりです。
支えるものがなくなってしまうわけですから。
基礎が破壊されて支えらなくなったら、梁が太かろうが、壁が厚かろうが、柱が太かろうが
何の意味もありません。そうならないよう杭を硬い地盤に何本も打ち込むわけですね。
硬い地盤にしっかり杭を打ち込めば、基礎から抜けてしまうという可能性はぐっと減りますが、
あくまで可能性が低くなるというだけの話。
想定を超えた直下型の大地震を起こったら、どっちにしろダメです。

また地震は縦揺れだけ、横揺れだけということはなく、それが複合的に
組み合わされて起こります。
免震構造が縦揺れに対応してないといっても、
横揺れを軽減することで、被害を抑えることはおそらく可能です。

５９さん、便乗質問にわざわざのお答え、感謝です。

>いえ、直接杭ではないと思います。プレート状の底部に免震ゴムを設置し、
さらにその上にプレートを作って居室部分を載せてると思いますよ。

それはそうでしょう。
そのプレートの下が杭なのか、つまり、支持層が、軟弱地盤の下の
深いところにあるが故の、いわゆる「杭物件」なのか、知りたかったのです。
番町は全体的に地盤強固で、この物件も当然、直接基礎なんだろうと
思い込んでいましたので。丘の上と下の方では違うようでもありますね。
ご指摘のとおり営業さんに確認することにします。

それと、柱が太ければ、上からの重さをより多く支えられるし、
下からの突き上げにもより強いはずだと、単純に思いますが。
想定というのはどの程度の想定なのか、その定義を抜きに
柱の太さは無意味、というような記述をされると、
免震の良さを強調しようとするために極論に持ち込まれているようで、
違和感を覚えてしまいます。失礼しました。

> もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
> マンションが多いようです。

私も、
まず、耐震構造で計算し、地盤が悪く、必要とする柱や梁が非常に
太くなり、予算内で、充分な強度が得られないと判断されると、
免震構造にして、柱や梁を細くするという話を聞いたことがあります。

いろいろなものがあることはわかりますが、
「免震構造」＝「耐震構造」＋「免震装置」ではないことは、確かなようです。

>それと、柱が太ければ、上からの重さをより多く支えられるし、
>下からの突き上げにもより強いはずだと、単純に思いますが。

柱や梁を太くする、壁を厚くする、筋交いを入れる・・・
こうした耐震性を強める補強も基本的にはすべて「横揺れ対策」です。
横に揺れて建物が崩壊するのを防ぐわけです。

横槍ですみません。
縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？
骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
どちらかというと安心なように思えてしまいますが。
積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

面白いサイトを発見しました。地盤について見られますよ。三番町は強固な部分とそうではない部分が
混ざっているようです。
http://www.jiban.co.jp/geodas/ea/map.asp
私は現在入っていないのですが、これからは地震保険に入った方が良いのでしょうか？

立地と免震構造は気に入っているのですが、なんだか間取りがヘン…と思うのは私だけでしょうか？130平米の間取りの個室が5畳サイズだったり。そのくせ外人用マンションでも、180平米クラスでないとなかなか作られていない家事室（ユーティリティ）がちゃっかりあったり。しかもお風呂を出た先が、エントランスとは！この導線って？？宅急便の荷物を受け取った所に子どもが裸で出来たら…？なんて想像してしまいます。2億を超える物件でこういう心配はあり得ないはずなのですが。やたらホールと称する無意味な空間があるのは無駄なのでは？ときいた所、営業の方は「余裕をしめすもの」とのご説明でした。番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

同感です。100平方メートルを超える住戸に関しては間取りが今一つだと思います。
さらに日当たり、天井高、管理体制などはマイナスですね。
ただ免震構造、立地、（90平方メートル以下の）間取、柱の位置、全熱交換式24時間換気
などはプラスではないでしょうか。
このレベルではすべて完璧とは行かないのでしょうか。

>番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

私も同感です。
というか、番町パークハウスはすんごくよくできた間取りで
見てびっくりしました。
また、天井は高さだけでなく、
天井下がりを四角くレイアウトするなど、完璧な心配り。
外観はわりに番町パークハウスに似てましたが、けっこうスペックは違いますね。
あとは免震をどう付加価値評価するかでしょうね。

＞縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？

具体例で一番わかりやすいのは戸建の金具留めですね。
柱と基礎を金具で留める。あれがまあ、縦揺れ対策の代表。
ただ、地震でモノが倒れるメカニズムは横揺れにあると考えて
今の耐震策がいろいろ考えられてきた関係で（つまり、ものが
倒れるのは縦方向の運動より、横方向の運動によるものだという考え方）
横揺れ対策はできていても縦揺れ対策は遅れてるんですね。

＞骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
＞軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
＞どちらかというと安心なように思えてしまいますが。

そう思う人も多いでしょうね。
阪神級の大地震はそうはないし、サンプルもたくさんはない、
施工によっても違う、ということで答えはでませんけど。

＞積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
＞車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

基本はクルマのサスと原理は同じですから
ある程度は上下動もいけるでしょうね。
ただ、その「装置」がいかれるほどの直下型がきたらダメなわけで
（それは耐震構造のマンションにもいえますが）、
そのしきい値がどの程度かってのは、ハッキリはわかりませんからね。
阪神級なら、まあ大丈夫だろう、という話はできるでしょうけど・・・

三番町の物件、地盤が気になりますね。
どなたか情報仕入れた方、いらっしゃいませんか？

以前、住宅情報誌で「陰と暮らす。」という特集記事がありました。日当たりの悪い物件も発想を転換すれば楽しく暮らせる、照明に凝る人には腕を振るう場として最高だし、騒音さえなければ日中も良く眠れる。夜勤や泊まり勤務の人に適しているかも、などという内容で、間取りごとに照明の配置案などが紹介してありました。なるほどなあと感心して読みましたが、陰物件は価格が安くてお買い得だからというのがお薦めの前提でした。この物件はそこが違うんですよね。いまどき、番町だからというだけで価格対価値を吟味しない人はいないでしょうし、地方のマンションにさえ普及している「免震」や、外気温が氷点下にならないとありがたみを体験できないといわれる「全熱交換式〜」をいまさら大幅価格上昇の理由にできるとは思えませんし。せめて階数減らして天井をもう少し高くすることぐらいできなかったのかと。そうなれば、高くても検討対象にできる可能性はあったんですが・・・。残念です。

番町パークハウスは値段が非常に高くても
それだけの価値があったから、あれだけ人気があったんですよね。
たしか平均７倍ぐらいだったかと・・・
地所としては二匹目のドジョウ+アルファをこの物件で狙ってますね。
番町パークハウスほどは消費者に評価されない予感。
かくいう私も見送りモード・・・
そうはいっても番町。やはりすぐに完売するんでしょうか。
高めの値段設定がどうでるか、みものですね（と他人モード）。