パークハウス三番町

パークハウス三番町の購入を考えています。
番町パークハウス同様、非常に完成度の高いマンションのように思えますが、
皆様はいかがお感じでしょうか？
何か情報がありましたら教えてください。

パークハウス三番町と（仮称）三番町プロジェクトは同じもの？

03さん＞＞同じものです。

私も購入を考えています。
ただ当方の予算を鑑みると、相当数の抽選になることを覚悟しております。
番町パークハウスより個数が少ないですし・・・

間取りをさっき見たのですが、南向きというのが少ないようですね。
向きを考えなければ100D typeなどはけっこうよさそうですね。
これで12000万位だと検討候補にはなるかなあ。
ただ住環境としてはあまり知らない土地です……。
（仕事中タクシーではよく通りますが）

番町パークハウスと違って柱の出っ張りが少なそうなのは好ましいですね。
免震構造の効用でしょうか。（トータルで耐震強度１をクリアすればいいわけだから、
柱は細くても済む、と事情通に聞きました。）
ところで、２０階以下の建物なので、ここも悪名高い最新の「限界耐力計算」で
構造設計しているのでしょうか。どなたか教えてください。

この物件、（仮称）がとれたとたんに、
「チェックアイズ導入物件一覧」から姿を消してしまいましたね。
何かあったのでしょうか。とても気になっています。
販売前の過渡期だから、ですか？
ま、明日にでも電話で聞いてみようとは思っていますが。

今週末から紀尾井町ビルで説明会やるようですね。
案内が来ました。

　紀尾井町ビルの説明会、行ってきました。「さすが三菱地所」と思わせる対応で、そ
れだけで好印象。しかし価格を見せてもらって口をあんぐり。うーん、番町って高いん
ですねえ。以下、印象です。

・事業協力者の１戸を入れて６７戸ということで、やはり今はやりのタワーマンション
のようなスケールメリットは得られず。よって共用施設はロビーラウンジのみ。

・値段は高い。番町であること、免震構造であること、希少価値のある立地であること
などが主な理由と推定。85平米2LDK南西角10階で11,200万円、同じ10階2LDK109平米で
16,500万円。3LDKで最も安いのが11階117平米南西角で18,900万円。さすがのお値段です。

・南側は同じ14階のマンションが建っており、日照はまるっきり期待できず、北側はオ
フィスビルとのお見合い。東側は東北方向にはマンションありですが、皇居方向は低層
の個人宅なので東側は価格が高くなっています。眺望という点では大妻通りに面した西
側が一番安全っぽい。ただ、通りを挟んでAlicoのオフィスビルあり。

・南隣のマンション一階には交番が入っており、番町特有のなんとなく統一された感じ
のビル群にとけ込むデザインで、質感は二重丸。ただ80平米台、90平米台でも3LDKがな
いのはファミリー層には痛い。

私もＭＲ行きました。あまり詳細はありませんでしたが、全体的には完成度の高い
しかも資産価値のあるマンションだと思いました。
ただ、天井高２.４メートルだけはちょっと。やはり東向き住戸がよさそうです。
ちなみにこの物件と比較すると、番町パークハウスは割安だったような気がします。

↑ＭＲではなく説明会でした。失礼しました。

貴重な情報ありがとうございます。
今週末用事があり迷っていたのですが、
説明会に行かなくてもいいような気がしてきました。
値付けは、日照や静けさの点でのマイナス分を免震の付加価値で補い、
地価の上昇分を上乗せした、といったところでしょうか。
パークテラス桜苑よりも高いかもしれませんね。
＞番町パークハウスは割安だったような気がします。
当選した方々がまたうらやましく思えてきました。
天井高も確か、３〜２点７Ｍだったと思いますし。駅にも近いし・・。

説明会には仕事で行けませんでした。
最も狭い59,37平米あたりの価格をよろしければ教えてください。

6100万でした。

３階が６１００万、１０階が７４００万です。

都心マンション探訪記には以下のように書かかれています。

天井高が2400とやや低いこと、乾式壁を採用していること、隣接する建物との距離が短く、
低層階では圧迫感があることはやや残念なところですね。
番町の高級物件なのですから、もう少し仕様は頑張って欲しかった気がします。

番町が得意なはずの三菱がどうしてこんなマンションを建てるのでしょうか？
これでもやはり即完売になってしまうのでしょうか？

>15、16さん
教えてくださってありがとうございました。14

パークハウス三番町のＭＲに行ってきました。天井高2400もあまり気になりませんでした。
全体的に、三番町という場所を考えると、納得のいくマンションのような気がします。

番町パークハウスとデザインは似ていますね。
値段は全般的にかなり高め。
番町パークハウスでの人気・倍率をみて、
地所も値段を上げてきましたね。
番町ですから眺望と向きの両方そろった部屋は難しいのはわかっています。
値段が高いとはいっても、番町という希少性を考えると、
番町パークハウス同様、こちらの物件も早めに売り切れそうです。

↑ちょっと、地所さんも、焦りが出てきましたかな。

焦りというより、欲では？
都内の地所物件は、売れ行きがとてもいいです。
10倍以上の倍率がつくところも。
だったら、もう少し高く売ろう、というのが人情かと。

ちなみにパークコート四番町を検討されていた方はいらっしゃいますか？

欲、ですね、確かに。業者さん側から見れば。
でもなんだか、「さあ、早いもん勝ちだよ〜、
なくなっちゃうよ〜」みたいな、
客引きコメント的色彩が感じられたものですから。
要は客である我々が、それぞれ、しっかり、
ＭＲと現地を見て、価格と照らし合わせて、
納得できるかどうか判断すればよいわけで、
ただそれだけのことなんですよね。
失礼いたしました。

天井高２．４メートル、気になって、現在住んでいる築20年の
マンションの天井高を測ってみました。２．５５メートル。

なんで、こんな天井の低いマンションを今の時代につくっちゃうんだろう。

ここにきて、各社ともマンションのスペックは落とし始めてます。
地価上昇、材料費の上昇、売れ行きに関してはファンドの参入で
場所がよければ作れば売れる・・・
となれば、スペックは落としてくるでしょう。
バブルっぽいですね、ちょっと。
２４さんもおっしゃっていますが、
我々消費者はしっかり見極めて買う必要がありますね。
なんとなく最近は「早くしないと、金利もあがるよ、
消費税もあがるよ」と煽られ気味のような気がします。

仕様落として高くしても売れるならそうするに決まってる。
営業的に考えれば当然ですよね。

ですね。
土壌汚染問題以後、むしろ地所は
良心的すぎたのかもしれませんね。
地所の立地選択には定評がありますから、
あとは価格をどう皆が判断するかでしょうね。
しかし、実需はそんなに変ってないはずなのに、
ここ最近のマンションの売れ方はオドロキです。
あせって高づかみしないよう、本当に自分が
ナットクできるのかしっかり検討しないといけませんね。

千代田区番町には国の施設（公務員宿舎、公邸など）がたくさんあるので、
これからも結構良いマンション用地が出てくるでしょうね。
敷地も大きくて桜苑や四番町のようなものが。

さて、今回の両脇ビルにはさまれた立地と、あの低スペックで、どれだけ
申し込みが伸びるのか。。

財閥系に関してはヒューザー事件以降、
得体の知れない新興デベロッパーの価格攻勢戦略に対して、
瑕疵担保能力の面から明らかに優位に立ちましたからね。
今は強気な商売も成り立つ環境にあるとおもいます。

1年ほど前に別の大手デベの営業マンに
「ファンドが入ってきて、土地の値段が上がって
用地取得が難しくなってる。これから値段は上げざるをえなくなるから、
今がお買い得ですよ」なんて、言われました。
そのときは、「またまた〜。売ろうと思ってそんなことを・・・」
と思いましたが、ここにきてあながち嘘じゃなかったな、と。
でも、今はマンション買いの時期ではないですね。
早めにほしい人は別ですが・・・

やはりバブルなのでしょうか・・・。一方、金利が上がることも予想され、マンションは購入する最後の
チャンスという話しもあります。５年後どうなるか予想出来ないので、購入しようかどうしようか迷っています。さすがに資産が目減りするのはちょっと・・・。

２年先まで待てるならば、見送り。
どうしても今必要なら購入。以上。

皆様の意見を聞いていると正直悩みます。
個人的には天井高240とスペックの落ちはそれ程気にならなかったですし、
場所の希少性を考えると決して割高な物件とは思いませんでしたが、
番町にある他のマンション（特に地所の建てた物件）と比較して、
やはり相対価値は低いのでしょうか。
それでも営業の方は多くの住戸が高倍率になると言っていました。

>35
スペックは確かに落ちる。敷地も狭い。ただし、この点は、今どんどん
用地取得コストがあがっているのだから、仕方ないといえば仕方ない。
値段をいきなり３割あげるわけにはいかないのだから（とはいっても、
数年前の四番町ルクセンブルグハウスより坪単価はかなり高いですが）。

問題は、そこではない。
この先、番町でどれだけの敷地が放出されるか。
あの近辺には、今回の三番町プロジェクトを軽くしのぐ立地・大きさの
政府保有敷地がゴロゴロある。
テレビのワイドショーでも、最近、桜苑のそばの官僚用施設などが、
たたかれている。

今、政府は構造改革の最後の切り札、政府保有地大放出に向けて動いている
ことは知っていますよね？

>35
スペックは確かに落ちる。敷地も狭い。ただし、この点は、今どんどん
用地取得コストがあがっているのだから、仕方ないといえば仕方ない。
値段をいきなり３割あげるわけにはいかないのだから（とはいっても、
数年前の四番町ルクセンブルグハウスより坪単価はかなり高いですが）。

問題は、そこではない。
この先、番町でどれだけの敷地が放出されるか。
あの近辺には、今回の三番町プロジェクトを軽くしのぐ立地・大きさの
政府保有敷地がゴロゴロある。
テレビのワイドショーでも、最近、桜苑のそばの官僚用施設などが、
たたかれている。そこの面積がどれほどのものかご存知？

今、政府は構造改革の最後の切り札、政府保有地大放出に向けて動いている
ことは知っていますよね？

調子が悪くて二重投稿になってしまいました。スミマセン。

皆さん、鋭いですね。
短期的には、確かに金利上昇、消費税アップなど
買い急ぎたくなる要素が強い。
土地も上昇してる。
でも、それが果たして2年先、3年先まで続くかとなると不透明。
短期集中バブルのにおいも強い。
ファンドが吊り上げた物件なんて、借り手・買い手が思ったほど
いなかったらどうするわけ？

ただ、番町に関しては資産価値の目減りは少ないですよ。
もともと需要以上に人気のある土地。
中古物件もあまり出ないし、出てもすぐなくなってます。

政府保有地の件は気になりますね。
しかし、今から売りに出されてもマンションが建って住めるようになるには４〜５年はかかるので、
うちのタイムスパンには合いません。

番町パークハウスや桜苑と比較してしまうと三番町は買いにくいですが。
ちなみに、当初、地所の担当者から、番町パークハウスよりスペックが落ちるので少し安くなる予定と聞いていたので、2割ぐらい高い価格に驚きました。

32です。皆さん、貴重なご意見をどうもありがとうございました。なるべく早く引越ししたいので、まずは三番町を購入して、今後官僚用施設がマンションになる頃にステップアップ出来るよう頑張ろうかと思います。やはり情報収集は大切ですね。

余裕があるって素晴らしいですね。
買い替え前提なら今買っとくのは賢いとおもいます。

そうですね。我が家も今とても迷っています（36です）。
先延ばしすればもっと良い敷地が出てくるであろうものの、いつ頃まで
待てばよいのか。
我が家は、41さんのように買い替え前提で探すのは無理なので迷います。

41です。決して余裕がある訳ではないのですが、今決めても入居は２年後、ということを考えると
他の良い敷地が出てきて入居できるのは４〜５年後になってしまうと考えると、頑張ってステップアップ
出来れば一番良いですが、もし出来なくてもあの地域は環境も良いですし、希少物件なのは確かなので
決めようかと思います。

番町パークハウスの抽選で玉砕したものです。
三番町はスペックは落ちるとはいっても
免震構造なので、安心だと思います。
資産価値を心配されている方がいますが、
番町はもともと人気が高いので、まず大丈夫だと思いますよ。
・・・とはいえ、私自身はおそらくパス。
番町パークハウスとくらべてしまうと、やはり・・・
特に早めに欲しいわけではないので、
よい物件が出るほうにかけて、4-5年のスパンで待つと決めました。

三番町は天井が多少低いのは分かりましたが、他に「スペックが落ちる」のは
具体的にどの辺りか教えていただけますか。

営業さんの説明からは、日当たりや敷地、天井高などのマイナス面を、「免震構造」と「番町」の希少性で補うことによって、高く売ろうとしている物件であるように感じられます。
そこで、疑問がわいたのですが、仮に、パークハウスの最低基準とされる耐震強度１点０５を備えた同じ規模、階数のマンションが二つあって、それぞれが「耐震構造」と「免震構造」の建物だとした場合、耐震性能はやはり免震構造の方が勝るのでしょうか。それとも、１点０５で同じ、ということなのでしょうか。シロウトの質問で申し訳ございませんが、詳しい方いらっしゃいましたら御教示ください。

ハイ。免震構造のほうが、耐震構造よりお金もかかりますし、
地震に対して有効とされています。
耐震は地震がきても建物自体が壊れないということを目的にしてます。
建物をガッシリ作ることで、崩壊などを防ごうということですね。
一方免震構造は地震の横揺れを制御することで、家具等の転倒なども
防ごうというもの。
耐震は「揺れても壊れない」。免震は「揺れを軽減する」ことを目的としています。
建物が壊れなくても中がグチャグチャになって、倒れてきた家具で死んじゃうなんて
心配も免震のほうが少ないわけですね。
ただ・・・　直下型の大地震が真下からドカンときたら、耐震だろうと、制震だろうと、
はたまた免震だろうと、どっちにしろダメだってことですけどね。

スペックが落ちる点として、他に、管理体制が上げられると思います。
逆に間取や柱の位置、全熱交換式24時間換気などは、三番町の方が良いと思います。

値段が番町パークハウスと同レベルなら即決するのですが。。。

＜４８さん。
４７です。とりあえず、御教示有難うございました。
質問の書き方があいまいで、趣旨が伝わらなかったのかも知れず、
申し訳ございませんでしたが、お伺いしたかったのは、要するに、
耐震強度１点０５で免震構造の物件は、①免震装置の上に１点０５の
建物が載っているのか、それとも、②免震装置も含め全体として
１点０５であって、上の建物自体はその分弱めに（柱など細く、鉄骨も
少なめだったり、に）設計されているのか、ということなんです。
一定限度までの横揺れで家具が倒れにくい、などの効用は
常に宣伝されているわけですが、
検討者としては、全体として、価格上昇分に見合っただけの価値が
はたしてあるものなのか、という点を知りたいわけです。
設計段階での住宅性能評価は、パークハウスの場合、耐震も免震も
どちらも「１」で同じだと思います（キャピタルマークなどの
超高層免震物件も同様に「１」で、「２」確保を売り物にしている物件は
他社で一部ありますが、極めてわずかです）。
時節柄このあたりを詳しく聞いたのですが、営業さんの回答は極めて曖昧で、
「免震」というだけで飛びついてはいけない、という気持ちになりました。
ちなみに、四番町の番町パークハウスの場合、詳しく聞くと、
耐震のラーメン構造ですが、耐震強度は１点１から１点２程度と、
ある程度余裕を持たせてあったようです。そうした「余裕」も含めて、
この物件は実際、専門的見地から見てどうなのでしょうか。

50さん、おっしゃることはよくわかります。
が、住宅性能評価での点数となると免震構造はこれに反映されないと
考えたほうがいいです。
住宅性能評価というのは、「建物自体が」地震で壊れる、壊れないを基本として
設定したものです。免震構造は、基本的にこれとは別の考え方の
上になりたっているものですから、おっしゃるとおり、鉄筋の数や柱や梁の丈夫さで
みる「住宅性能評価」では「１」になるのがほとんどだと思います。
住宅性能評価での数字は万全ではありません。あくまで一応の目安。
たとえば、住友のフラグシップ、100戸以上が1億という「目白ガーデンヒルズ」
はやはり免震構造ですが、性能評価では「１」です。
ダイワハウスのフラグシップ物件の「Dグランセ三田聖坂」は、免震構造ではありませんが、
住宅性能評価では「２」。公共施設と同様の地震に対する強さを誇っているということですね。
ただ、それは地震で倒壊しない建物の強さという基準を満たしている、ということです。
免震構造は建物下部に装置をつけて地震の力を逃がすというコンセプトから出発してます。
出発点が違うので、「住宅性能評価」的にいえば、
②免震装置も含め全体として
１点０５であって、上の建物自体はその分弱めに（柱など細く、鉄骨も
少なめだったり、に）設計されている
ということになると思います。
というか、太い柱や厚い壁や太い梁で支えなくてもいいように免震構造にしてる、というべきか・・・
このあたり堂々巡りですね。
地震の揺れを逃がす設計なので、別に厚い壁や太い梁で支えなくてもいいわけです。
じゃ、結論はどうなの？　となると思いますが、
あくまで個人的には、ですが、コスト上昇分に見合う価値はあると思いますよ。
直下型の超大地震がきたら、ダメでしょうけど、震度6ぐらいだったら、
その効果は十分証明されていると思います。
深沢ハウスも免震構造だったと思いますが、いつぞやの大きな地震でも「揺れをほとんど
感じなかった」という住民の声がありました。

５１さん、早速の詳しいご回答、有難うございました。
やはり、「免震装置で横揺れを逃がす分、上モノはやや華奢で、全体として
耐震強度１点０５確保」という認識でよかったのですね。
一部専門書などには免震の特徴として
そのような趣旨のことが書いてあったのですが（難解で趣旨しか理解できず）、
鹿島さんのＨＰなどにはそうしたことは掲載されてなく、
消化不良のままでいたのです。おかげさまですっきりしました。
同じ耐震性能「１」なら、大型家具を物置代わりの一室に集めたり、家具を
壁に固定したりすれば、耐震構造のマンションでも別にいいかなと思えてきました。
それより、耐震性能「２」などを備えたマンションが、この地域に出てきてもいいのに、
と思います（ご指摘のＤ社さんの関係者では決してありません）。
その結果として、価格が上昇しても、仕様や敷地、日当たりなどと総合して納得できれば、
その時こそが買い出動のタイミングなのだろうと考えています。
従って、個人的な結論としては、４５さん同様、
やや長期的な視点で待つ方向に傾いてきました。

便乗質問させて下さい。

免震構造のマンションはメンテナンス費用（修繕費？管理費？）が
すごくかかるので後が大変と他のモデルルームで言われたのですが、
実際のところどうなのでしょう。。

ご存知の方がいらっしゃったら教えていただきたいのですが。。

51です。

53さん、メンテの費用は当然かかりますよ、正直。
あれだけの重さの建物をのっけるわけですからね。
装置ですから、当然部品が劣化もしますし、メンテしないでいいわけありません。
でも、マンションの場合はスケールメリットがありますから、
戸数でわれば許容できない範囲ではないと思います。
安心料と思えるかどうかですね。
たとえば自動車のエアバッグ。今ではついてて当然ですが、
エアバッグがあまり普及してないときは、エアバッグを「つけてない」車の営業は、
「エアバッグは誤作動もある。1回開けば50万だ」などと言ってました。
同様に「免震装置はメンテがすごーーくかかるから」というような言い方は
ある程度割り引いて聞いたほうがいいかもしれません。

52さん、繰り返しますが、耐震性能が「1」か「2」かというのは
あくまで住宅性能評価での基準です。
免震構造のマンションが「1」だからといって、「2」を取ってる
マンションのほうが、地震のときに被害が本当に少ないかどうかは、わかりません。
住宅性能評価の数値には反映されないけれど、免震のほうがおそらくは
ある程度までの地震に対しては強いことは、ほぼ間違いないと思います。
「2」といっても、「揺れない」ということではないですから。
「揺れても壊れない」というだけです。
D社の物件名を出しましたが、三田聖坂の物件は、壁、スラブ厚とも30以上という
ものすごくごっつい建物です。それで「２」なんですね。
低層だからできるのでしょうけど、
高層であんなにコンクリを厚くしたら、重さで大変なことになっちゃいます。

免震装置はそもそも発想の出発点が違いますから、現在のところの
「住宅性能評価の耐震性能」で、その安全性をはかるのは無理がある、ということなのです。
あくまで、その基準で評価した場合は「１」だ、という話です。
なんか、混乱させてすいませんが、そういうことです。

もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
マンションが多いようです。

免震で盛り上がってますね。
確かに、５２さんがおっしゃるように、免震装置の上に
しっかりした耐震構造物を載せれば安心なのでしょうが、
実際には横揺れが軽減される分、建物の柱は細くなっていたり
している物件が多いようです。そうすることで、
室内を少しでも広くできることを免震の利点の一つにうたっている
解説書もありますね。
資産価値の維持、という点から言えば、限度を超えて急に壊れる
可能性のある物件より、壊れにくい建物のほうが安心のような気が、
私もいたします。

>しっかりした耐震構造物を載せれば安心

いえ、「耐震」を構造物自体で実現するとなると
いきおい重くなってしまいますから、それを免震装置にのせるのは、
理論的にかなり難しくなりますし、そもそも、
免震の場合は地盤に直接構造物全体が載っているわけではないので、
免震装置をつけて、構造体自体を地盤に直接載せてる構造体と同じような「耐震性」
をもたせれば安心、という話ではないんです。
マンションのような大きな構造物の場合は、「人工の地盤」をゴムの支柱の
上に載せるようなイメージです。
構造体そのものに耐震性をもたせるように強化するという発想とは、
出発点がそもそも違うのです。


>限度を超えて急に壊れる可能性のある物件

限度というより、揺れのタイプなんです。
横揺れを軽減するのが免震装置なので、
真下からドカンとくる直下型の大規模な縦揺れには
対応できないということなんですね。
まあめったにないでしょうけど、まったくないとは言い切れません。

阪神程度の地震なら、横揺れを逃がすだけで
かなりの効果が期待できます。
地震には縦揺れと横揺れが関係してきますが、
モノ（家具でも、地上に載せてる構造物でも）
が倒れるのは横揺れによる場合が多いので、
それに対応したのが免震装置なんですね。
恐らく、そういったシュミレーションビデオを
免震構造のマンションのMRで見せると思います。
「阪神大震災のときの揺れを再現します〜。
免震装置を設置した居室なら、こんなに違います〜」
ってヤツですね。
あれは嘘ではないですよ。

住宅性能評価での耐震性能とは基本というか
方向性が違うので、あの１から３の評価では
免震装置の安全性は正しく評価できないんですね。

> 限度というより、揺れのタイプなんです。
> 横揺れを軽減するのが免震装置なので、
> 真下からドカンとくる直下型の大規模な縦揺れには
> 対応できないということなんですね。
> まあめったにないでしょうけど、まったくないとは言い切れません。

縦揺れには、柱が細くなっている免震構造より、
通常の耐震構造の方が強いということになりますか？

便乗の質問ですみません。

>もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
マンションが多いようです。

今度の物件の地盤も、弱めなんでしょうか。
免震ゴムの下は、杭ですか？
ＭＲで聞きそびれてしまいました。
四番町のパークハウスは、堅い岩盤？の上に
直基礎と聞いたように思いますが、
今度の物件はそれができなかったから
免震にしたということなんでしょうか？
それとも、狭い敷地で
中の部屋をぎりぎりまで広くするため？

細かい点については、
営業マンに確認してほしいのですが、一般的な情報を書きますね。

＞今度の物件の地盤も、弱めなんでしょうか。

地盤については、営業マンに聞けば一発だと思います。
東京は台地を細い川が削った地形ですので、
狭い範囲で硬い地盤と軟弱な地盤が入り混じっています。
番町だから地盤は全部いい、ということはありません。
ただ、住友の目白ガーデンヒルズでは、地盤がよいにも
かかわらず、より安全性を高めるために免震構造を採用したと
いう話でしたから、地盤がよくてもあえて採用することもあると思います。

＞免震ゴムの下は、杭ですか？

いえ、直接杭ではないと思います。プレート状の底部に免震ゴムを設置し、
さらにその上にプレートを作って居室部分を載せてると思いますよ。
営業マンに確認してみてください。恐らくはそうだと思います。
要は、地盤と構造物の間にショックアブソーバーがあるということ。
このショックアブソーバーの存在が現在の住宅性能評価の耐震性能では
正しく評価できないため、「1」という数字になってしまうのですね。

＞今度の物件はそれができなかったから
＞免震にしたということなんでしょうか？

その可能性はあります。
ただ、目白ガーデンヒルズのようにあえて安全性を高めるため
（中の家具などの転倒をふせぐなど）に採用した可能性もあります。
狭い敷地で部屋を広く取る、というのはむしろ副次効果であって、
恐らく一義的には、「地盤が弱いため」か「より安全性を高めるため
（その副次効果として、梁に邪魔されず広い居室空間を確保できる）」
のどちらかだと思います。
可能性として、地盤がやや軟弱、というセンがありそうではありますが、絶対にそうだとも
言い切れません。
デベの開発コンセプトによります。営業マンに確認取れたら是非ここで情報開示してください。

＞縦揺れには、柱が細くなっている免震構造より、
＞通常の耐震構造の方が強いということになりますか？

柱が太い細いはどっちにしろ「縦揺れ」にはあまり関係ないですよ（笑）。
上の構造物がどんなにがっちりしていても、
下からものすごい力がズトンときて、杭が抜けたり、折れてしまったら終わりです。
支えるものがなくなってしまうわけですから。
基礎が破壊されて支えらなくなったら、梁が太かろうが、壁が厚かろうが、柱が太かろうが
何の意味もありません。そうならないよう杭を硬い地盤に何本も打ち込むわけですね。
硬い地盤にしっかり杭を打ち込めば、基礎から抜けてしまうという可能性はぐっと減りますが、
あくまで可能性が低くなるというだけの話。
想定を超えた直下型の大地震を起こったら、どっちにしろダメです。

また地震は縦揺れだけ、横揺れだけということはなく、それが複合的に
組み合わされて起こります。
免震構造が縦揺れに対応してないといっても、
横揺れを軽減することで、被害を抑えることはおそらく可能です。

５９さん、便乗質問にわざわざのお答え、感謝です。

>いえ、直接杭ではないと思います。プレート状の底部に免震ゴムを設置し、
さらにその上にプレートを作って居室部分を載せてると思いますよ。

それはそうでしょう。
そのプレートの下が杭なのか、つまり、支持層が、軟弱地盤の下の
深いところにあるが故の、いわゆる「杭物件」なのか、知りたかったのです。
番町は全体的に地盤強固で、この物件も当然、直接基礎なんだろうと
思い込んでいましたので。丘の上と下の方では違うようでもありますね。
ご指摘のとおり営業さんに確認することにします。

それと、柱が太ければ、上からの重さをより多く支えられるし、
下からの突き上げにもより強いはずだと、単純に思いますが。
想定というのはどの程度の想定なのか、その定義を抜きに
柱の太さは無意味、というような記述をされると、
免震の良さを強調しようとするために極論に持ち込まれているようで、
違和感を覚えてしまいます。失礼しました。

> もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
> マンションが多いようです。

私も、
まず、耐震構造で計算し、地盤が悪く、必要とする柱や梁が非常に
太くなり、予算内で、充分な強度が得られないと判断されると、
免震構造にして、柱や梁を細くするという話を聞いたことがあります。

いろいろなものがあることはわかりますが、
「免震構造」＝「耐震構造」＋「免震装置」ではないことは、確かなようです。

>それと、柱が太ければ、上からの重さをより多く支えられるし、
>下からの突き上げにもより強いはずだと、単純に思いますが。

柱や梁を太くする、壁を厚くする、筋交いを入れる・・・
こうした耐震性を強める補強も基本的にはすべて「横揺れ対策」です。
横に揺れて建物が崩壊するのを防ぐわけです。

横槍ですみません。
縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？
骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
どちらかというと安心なように思えてしまいますが。
積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

面白いサイトを発見しました。地盤について見られますよ。三番町は強固な部分とそうではない部分が
混ざっているようです。
http://www.jiban.co.jp/geodas/ea/map.asp
私は現在入っていないのですが、これからは地震保険に入った方が良いのでしょうか？

立地と免震構造は気に入っているのですが、なんだか間取りがヘン…と思うのは私だけでしょうか？130平米の間取りの個室が5畳サイズだったり。そのくせ外人用マンションでも、180平米クラスでないとなかなか作られていない家事室（ユーティリティ）がちゃっかりあったり。しかもお風呂を出た先が、エントランスとは！この導線って？？宅急便の荷物を受け取った所に子どもが裸で出来たら…？なんて想像してしまいます。2億を超える物件でこういう心配はあり得ないはずなのですが。やたらホールと称する無意味な空間があるのは無駄なのでは？ときいた所、営業の方は「余裕をしめすもの」とのご説明でした。番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

同感です。100平方メートルを超える住戸に関しては間取りが今一つだと思います。
さらに日当たり、天井高、管理体制などはマイナスですね。
ただ免震構造、立地、（90平方メートル以下の）間取、柱の位置、全熱交換式24時間換気
などはプラスではないでしょうか。
このレベルではすべて完璧とは行かないのでしょうか。

>番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

私も同感です。
というか、番町パークハウスはすんごくよくできた間取りで
見てびっくりしました。
また、天井は高さだけでなく、
天井下がりを四角くレイアウトするなど、完璧な心配り。
外観はわりに番町パークハウスに似てましたが、けっこうスペックは違いますね。
あとは免震をどう付加価値評価するかでしょうね。

＞縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？

具体例で一番わかりやすいのは戸建の金具留めですね。
柱と基礎を金具で留める。あれがまあ、縦揺れ対策の代表。
ただ、地震でモノが倒れるメカニズムは横揺れにあると考えて
今の耐震策がいろいろ考えられてきた関係で（つまり、ものが
倒れるのは縦方向の運動より、横方向の運動によるものだという考え方）
横揺れ対策はできていても縦揺れ対策は遅れてるんですね。

＞骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
＞軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
＞どちらかというと安心なように思えてしまいますが。

そう思う人も多いでしょうね。
阪神級の大地震はそうはないし、サンプルもたくさんはない、
施工によっても違う、ということで答えはでませんけど。

＞積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
＞車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

基本はクルマのサスと原理は同じですから
ある程度は上下動もいけるでしょうね。
ただ、その「装置」がいかれるほどの直下型がきたらダメなわけで
（それは耐震構造のマンションにもいえますが）、
そのしきい値がどの程度かってのは、ハッキリはわかりませんからね。
阪神級なら、まあ大丈夫だろう、という話はできるでしょうけど・・・

三番町の物件、地盤が気になりますね。
どなたか情報仕入れた方、いらっしゃいませんか？

以前、住宅情報誌で「陰と暮らす。」という特集記事がありました。日当たりの悪い物件も発想を転換すれば楽しく暮らせる、照明に凝る人には腕を振るう場として最高だし、騒音さえなければ日中も良く眠れる。夜勤や泊まり勤務の人に適しているかも、などという内容で、間取りごとに照明の配置案などが紹介してありました。なるほどなあと感心して読みましたが、陰物件は価格が安くてお買い得だからというのがお薦めの前提でした。この物件はそこが違うんですよね。いまどき、番町だからというだけで価格対価値を吟味しない人はいないでしょうし、地方のマンションにさえ普及している「免震」や、外気温が氷点下にならないとありがたみを体験できないといわれる「全熱交換式〜」をいまさら大幅価格上昇の理由にできるとは思えませんし。せめて階数減らして天井をもう少し高くすることぐらいできなかったのかと。そうなれば、高くても検討対象にできる可能性はあったんですが・・・。残念です。

番町パークハウスは値段が非常に高くても
それだけの価値があったから、あれだけ人気があったんですよね。
たしか平均７倍ぐらいだったかと・・・
地所としては二匹目のドジョウ+アルファをこの物件で狙ってますね。
番町パークハウスほどは消費者に評価されない予感。
かくいう私も見送りモード・・・
そうはいっても番町。やはりすぐに完売するんでしょうか。
高めの値段設定がどうでるか、みものですね（と他人モード）。

どうしても番町、価格や質には目をつぶっても番町、というお客さんがいる
→デベさんが価格をつり上げる→即日完売→他地域に波及→バブル再燃
などという事態にならないことを願っております。どなたか、どこかで
→を断ち切ってくださいな。

すでにバブルは始まっていると思うな。
土地取得も入札になると、ファンドが入ってきて
やたらつりあがるそうですからね。
それに金利上昇、消費税アップの話で駆け込み需要が煽られてる
困ったものだ・・・

67さん、なるほど。90平米以下ならよいのかもしれませんね。考えてみます。

管理体制は24時間有人ではないのですよね。オートロックの裏側に
隠れるように管理室があるのも気になります。セキュリティ上、
弱い気がしました。プライバシーに配慮らしいのですが。
今はこういう方がはやりなのでしょうか？

今さら、素人質問で申し訳ないのですが、ご存知の方教えて下さいませ。
この物件の天井高が低いのは免震構造と関係があるのですか？
今時、どうしてこの物件でこの天井高になってしまったのか、
どうしても理解が出来ないのです。確かに小振りな部屋で天井高が
3メートル近いと、部屋が小さく見えるとはきいた事がありますが。
しかし、2.4m、ところによってはもっと低い…。なぜ？？？？？？

＞この物件の天井高が低いのは免震構造と関係があるのですか？

関係ない、ということははっきりいえます。
むしろ、免震構造だと、ウワモノは軽くすることができますから、
天井をうーーんと高くすることだってできたはずですからね。

＞なぜ？？？？？？

立地をみて思うに、ほかへの日照権も考え、
まずは建物全体の上限の高さを設定。そのうえで、ギリギリたくさん
居室をつめこめるように、天井高をおさえたんだと思いますけど。
1Ｆ分ぐらいはツメた気がします。1Ｆ分詰められれば、居室数はかなり増やせますからね。
マンションはやっぱり、ある程度戸数を確保するほうが売るほうにはメリットになりますから。
（まあ管理費の面では、購入者にもメリットはあります。
あまり戸数が少ないと維持・管理費が大変になります）

マンションは空間を買うんだと思います。
床面積あたりの価格を高く設定され、その上さらに
天井を低くして空間（住戸あたりの容積）を狭くされたのでは、
二重の値上げですよね。でも、番町だから売れる。のですね。

ですね。
番町でかつ駅近ですからね。
一般人が買わなくてもまとめ買いする組織が出てきそう。
最近のマンションの売れ行きは実需以上のものがありますからね。
このバブル、すぐにはじけるのか、続くのか・・・
それが気がかり。

この程度の物件ならば、資産家は赤坂に行くのでは？
あちらは５重セキュリティ。
ドアマンとコンシェルジュつきです。

皆様、いろいろ教えていただいてありがとうございました。

＞1Ｆ分ぐらいはツメた気がします。1Ｆ分詰められれば、居室数はかなり増やせますからね。
そんな事が可能なんですか。大ショック。地所なのにセコい事するなあ。「番町は資産価値が
落ちない」というのが魅力の一つと聞きますが、このマンションだけコケたりして…。

＞二重の値上げですよね。でも、番町だから売れる。のですね。
＞番町でかつ駅近ですからね。…このバブル、すぐにはじけるのか、続くのか・・・
　それが気がかり。
はあ。買おうとするタイミングが悪かったんですね。去年、一昨年あたりだと、
番町で素敵な物件がもっといっぱいあったように思うのですが。
金利爆騰なんて事にならない事を祈りつつ見送った方がいいのかもしれません。

＞この程度の物件ならば、資産家は赤坂に行くのでは？
我が家はもちろん資産家ではありませんが。うーーーん。交番ヨコのお手抜きセキュリティか
ラブホテル近くの5重セキュリティか…。悩ましいです。でも、あの交番、
いつ行っても警官がいないのは気のせいでしょうか？地所はすごくウリに
していますよね。「だから24時間有人は必要ない」みたいな。
海部さんのマンションの中古探そうかなあ。

地所だけでなく、ここにきて、どのデベも
スペックは落とす、値段は上げる、という方向です。
たしかに、一昨年あたりにできたマンションが一番質がよかったかも。
マンションの質はあがることはあっても下がることはない、
と思っていのですが、まったくこんなことになるとは。
ファンドが入ってきたこと、ここにきて金利が上がり傾向なこと、
中小デベに対する不信感。これらも大手の強気に拍車をかけてると思います。

MRに行ったとき、「要望が多いので２４時間有人管理になりました」と営業さんが言っていたのですが、昼間有人にもとにもどったんでしょうか。

あげ

時間がなくてMRにいけません。どなたか、西向き６３平米程度の２LDKの価格を教えていただけますか？できれば複数のフロアをご案内いただければうれしいです。

間違えました。東向き63平米程度でした。

近隣の方々に配慮して、マンション工事の仮囲いを常緑植物で壁面緑化し、
タイマー付きの自動給水装置で、夏場は毎日自動的に給水できるようにした
のだそうです。
高くなるかなとは思いましたが、近隣の方々に好感をもっていただければ
十分に挨拶代わりになるかなと思いました。

このマンションの下には地下鉄の路線が走っているって噂で聞いた。
ほんとか？だから免震にしたんだと。
ほんとだったら免震でもやばいんじゃないの？

こんなことをTVでやってました
地下鉄は発表されている場所とは違うところを走っているとも言いますね
永田町駅シェルター説も根強くありますし

このマンション、「地所、何を血迷った？」と言いたくなる作品。
これだけのお金を中低層階に払うのなら、ベルギー大使館や
茶道表千家の周辺で、狭小敷地でアイディアを駆使したほうが、
気に入った住まいが実現出来ると思います。
管理費や修繕積立金を価格の１％も払うゆとりがあるのなら、
それを先に自分好みのグレード充実に当てた方が賢明だと思うけど。
時間を買う積りで出来合いを買う気持ちは分りますよ。

前面道路の下には地下鉄半蔵門線が通っています。
敷地に食い込んで地下鉄のトンネルがあるとしたら、
区分地上権の設定が重要事項説明書に明記されます。
半蔵門線を建設する時、地元沿道住民との協議で、
地下を走る地下鉄車両の振動音の伝わりを軽減する為に、
トンネル構造体の床を必要以上に厚くしたとの話は
当時聞きました。

海部元総理の住居のマンションは、麹町署の巡査が立哨していて、
雰囲気とセキュリティーはお買い得か。
前面道路が東ですが、南北に長い立地は致命的。
それに築３０年以上で設備の老朽化と陳腐化は避けようが無い。
資金があるなら、買い占めて不動産ファンド用に仕立てたい所。

都心立地には間違いないし、徒歩圏内に結構お店も誕生、値段は高いけど。
昔と比べて、休日夜間も人が歩くようになったし、お屋敷町の冷たい雰囲気は
段々薄れてきた。
購入してみて、不満だったら次の物件を狙えば良いだけの事。
どうせ生活観に乏しい住居になるのだし、
引越しだってすっかりお任せパックで「一丁あがり」ってな具合でしょ。

地所で番町でこの時代なのに
なんでこんな昭和の香りのするマンションにするんだろう・・・
この天井の低さ。一流立地がなきますよ。
分譲だったら半永久に立て替えはないのだろうし。

設計会社とセンスも問題なのだろうか？
もしかして、ＮＴＴの何かあった跡地？

何で窓がこんなに小さいの？
道路の反対側から覗かれるから？
隣のビルから覗かれるから？
東側のお屋敷がビルに立て直された時の為？
隣の住戸との仕切りが、外壁より薄くて
音が筒抜けではないの？

日光で絨毯や家具が色褪せるのは防げます。
冷暖房効率が抜群です。
寝に帰るだけの住民は静かです。

以前は築20（25？）年くらいの茶色っぽい煉瓦のようなタイル張りのビルが建ってました。あまり聞いたことのない会社の看板が貼ってあったような。NTTとは関係なかったと思います。

5階建てくらいだったかな〜？　そのうち建築計画が張り出されて、え、このビル壊すのって思いました。ちょうど桜苑の販売が終わったくらいだったと思います。

半蔵門線ですが、多分あのあたりは地下に折り返し用の車庫があるはずなので、トンネルの幅は結構広いと思うよ。敷地ぎりぎりかもね。

ここまで評判の悪いパークハウスは珍しいですね。
売れ行き、どうなるんでしょう。
むしろ、これ、売れないほうが世のため人のためかも・・・

建てているゼネコンに押し付け販売？
謳い文句は、不動産ファンドを通さなければ、
手数料分収益利益率が上がりまっせ！

でも、賃貸に出す時の謳い文句、思いつかないな〜！
・ホテルモントレ開業の半蔵門駅２分、で車要らず
・目の前に「生活彩家」「相模屋カウンター」「ａｍｐｍ本社」
・お嬢様に、「大妻女子大」「東京家政学院」「上智大学」もチャリ通で！
・番町小と麹町中は学区隣接？四谷雙葉学園へは静かな裏道で一直線。
個人で坪２万払う奇特なお方は？
法人借り上げでも、年６００万円の勝ちありや？

番町は賃貸にまわしても利益率低いでしょ前から

週末、登録を行いました。
現在、結果待ちの方いらっしゃいますか？
倍率的に「無理」な可能性の方が大きいので、駄目元な気持ちを持つようにしつつも
当たったら・・・との想像をして待っています。

ここでは散々な評価だったけど
結局なんだかんだ言って高倍率ついたの？

はー、やっぱり倍率ついたんですか？？
この物件がバブルの試金石と思っていましたが、
このグレード感で、倍率つくぐらいなら、地価高騰はホンモノですね。
今後はますます高くなりますよ、マンション。

96です。当たり前のようにはずれました。
倍率は一桁台でしたが、お部屋によっては10数倍ついたものもあるようです。

番町パークハウスは「平均７倍」でしたからね。
それよりは少ないにしろ、値上げしてグレード落としてもちゃんと倍率つくとは・・・
売主は「もっと強気で高値にすればよかった」と思っているかもしれませんね。
おそろしや。