サンクタス1010タワー（北千住）

北千住の丸井側の新築物件を探しています。
ここは駅からも比較的近くショッピングに非常に便利な立地なので興味をもっていますが、皆さんおっしゃる通りちょっと高いのがネック。
北千住の丸井側物件は足立区では別格というのは分かりますが、この価格だと物件によっては文京区に届きそう…。

駅前はもっと整備されるんだか、どうだか。
かなりごみごみしてる印象があるけど。

>>85
丸井側の事ですか？
私は北千住は都会的な雰囲気と下町風情が同居した今の感じが逆に魅力に感じますよ。
コンパクトに収まっていて使い勝手ね良い街に感じます。
交通網は言うことなしですしね。
ただ、この物件はそれでもちょっと高いですけど…

近所に住んでいるモノですが、本日ポストにチラシが入っていました。
売れ行きはどんな感じなのでしょうか？

北千住では新築で立地の良い物件はそうそうないように感じるので
以前はないと思っていたヨーカドー近くの物件が良く見えます。
（地元の方にしか分かりませんが珈琲物語の並びの物件です）

建物はよくても、日光街道沿いは厳しいですよね・・・
仲町の藤和不動産物件ももうすぐ販売開始みたい。
ベリスタ千住仲町というらしい。徒歩8分くらいかな。

>>87、88さん
売れ行きはそれほど芳しくはないみたいです。
高いから当然ですが、今はどこのMRに行っても大体空いてますからね。

北千住の物件はどれも一長一短ですよね。
東側は利便性が劣るのと、地価の下落が激しいので私にとっては対象外。
この物件に関しては買い物には非常に便利な立地で、駅からも7〜8分と北千住物件では駅に割りと近いのが魅力的。
デザインもGOOD。
ただやはり日光街道沿いというのはややネガティブな要素ですが、立地に関しては北千住内物件に限らず、パーフェクトということはまずないですから、許容範囲とも思います。
線路近の物件よりは全然マシですし、グランフラッツ北千住は非常に駅に近くて少し道を入ったところにあり静かでしょうけど、風俗エリアと隣接しており、それは非常にネガティブな要素です。
戸建てに囲まれた閑静な住宅街にある物件なども、周辺で火事があった時は危険ですし、完璧なロケーション物件とはそうそうないような気がします。仲町は住宅が密集しすぎているので、その点がやや問題かもしれません。
ただし、アトラスタワーは文句の付けようがないロケーションだと思いますが。

この物件の建設地に足を運んだのですが、バルコニーが日光街道沿いではない西側もしくは南側の部屋であれば、かなり快適な気がしました。

藤和の物件の価格も非常に気になるのですが、いつから販売開始なのでしょうか？

ほんとうに一長一短ですね。
仲町物件は、ウエブ予定地は下記。
ただし、販売開始については記述がありません。
http://b-senjyu.com/

総戸数71戸しかないのに、1年間も売ってる物件だから、
売れ行き良いわけないでしょう。

もう1年近く経ってますから、好調なわけないですよね。
ここの売れ行き不振の最大の問題はどう考えても価格です。
他の方々も仰っている通り、坪260はいくらなんでも高すぎ。
立地に関しては北千住物件としてはかなり良いと思います。
この物件前の日光街道は、立体的になっているわけではないですし、
我慢できない騒音のようには感じません。

ただ、やっぱり価格ですよね。
坪であと20安くなればかなり人気を集めると思いますが。

南向きもしくは西向きなら結構良いんじゃないですか？
数年後に売却なり賃貸に出してもかなり高値で売り・貸しできると思います。
北千住駅西口側の地価はまだ上昇中ですし。
ただ間取りの選択肢は2択になりますけどね。
南だと65.5平米の2LDK、西だと68平米弱の3LDKですか。
間取り的には南側の間取りの方が収納も多く、左右に接するバルコニーがないのはかなり希少価値高いかも。
でも、この南側の2Lが5000万超えですからねー…。
坪230〜240なら買いなんだけどなぁ

ここって高いのは確かなんですけど、15階以上の上層階も下の方とあんまり値段が変わらなかったような気がします。
せっかくのタワーフォルムマンションですから眺望を楽しむのも良いかなと私は思います。
日光街道の騒音が心配という方もいらっしゃるかと思いますが、現在大きな通り沿いに住んでる経験から言いますと、10階だと窓を開けていても音は気になりませんし、空気も洗濯物を外に干しても匂いが付くようなことはないですよ。
窓を閉めればほぼ無音ですし、二重サッシであれば尚更全く心配ないように感じます。

ベリスタの物件はもう大分工事が進んでるのに何故一切宣伝しないんでしょう？

>>94さん
あそこは道路の両側に高層ビルが建ちまくっており、
音を反射しあうので相当上のほうまで音が駆け上がりますよ。
（明治通り沿いに住んでいた時に似たような状況で悩まされました）

また、日光街道は片側3車線の東京と上越を結ぶ大動脈であり、
トラックがひっきりなしに通る最悪の路線です。
やっかいなのは生活音がなくなる夜中でも普通にトラックが横行するので、
日光街道沿いは音でかなり悩まされると思います。

特に音は窓からだけではなくスリーブ（吸気孔）から入ってくるので、
二重サッシでも結構うるさいです。

>>94

音は上層階ほどうるさいのよ。
あなた営業さんでしょ。

上層階のほうが　下の音が反響するしね。
音は上に上がってしまうから。

その理論だとタワーマンションの2階よりも30階の方がうるさいことになりますが、そういうものなんですか？

タワーの上層階で幹線道路近くの物件は「ゴー」と独特の音がしてウルサイです。

MRで聞いたんですが、来週くらいから全部屋の価格を400-1000万下げるようです。
東向き低層階が第一弾で、秋くらいに東向き上層階、年末に南/西向きを発表すると話していました。

私は南/西向きがいいので、まだまだ先ですが、東向き2Fの部屋なんか1000万下がってました。
3,4Fの部屋も3000万代まで落ちてるので一気に埋まりそうですね。

やっぱり高くて売れなかったのかな。。。

西新井といいここといい、ついにオリックスの化けの皮がはがれてきたといった所でしょうかね。
今回の痛みを真摯に受け止めてほしいですね。

これでようやく適正価格になりますね。
ただ、ここは間取りがイマイチなんですよね。

南西狙いということは恐らくFタイプでしょうが、あの部屋の一番の欠点は収納が少ないんですよね…

オリックスはむしろ真摯的では？
前の契約者に遡って返金しますから。
大抵は個別値引きで、最初に手をつけた人が＊＊を見るケースが殆どですから。オリックスのイメージはそれ程よくありませんでしたが、逆に私はオリックスを見直しました。

個別値引…野村が竣工前によくやってるやつですね。
オリックスにとって、レコシティやここはきっと今後の良い教訓になったでしょう。
先日マンション事業に3000億円の投資をすると発表してましたが、マンション不況でデベの淘汰が始まっている中で自慢の資金力でどんな戦略にでるか少し楽しみではあります。

オリっクスってどうよ？

オリックス不動産というデベに関しては意見が分かれるところでしょう。
今後倒産が相次ぐであろうと予測されている市況下では、オリックスという資金力がある企業が親会社であることはプラスであるというポジティブな部分と、ノンバンクという企業形態を嫌う方もいるでしょう。
前者については、上の書き込みにもあったように3000億円という巨額を投資して、マンション事業をより強化していくようですし、デベへの銀行からの貸し渋りは今後更に加速していくでしょうから、銀行に頼る必要がないというのは間違いなく強みだと思います。
後者に関してはイメージの問題でしょう。
そもそも財閥系＋野村しかNGというような方はその時点で選択肢には入れませんから。

経験あさいよね。

ＤＭが届きました。
１６．６％の価格改定だそうです。
正直それでも高い気がする・・・
契約者はなんていうんだろうね。
まっ、10人ちょっとだから誰も文句言わないか。

サンクタスガーデンといいオリックスは北千住で
ぼろぼろだね。

全てが16.6％引きではありませんよ。
間取りの良い部屋は8％くらいだったかな確か。
値引きは既契約者に遡って行われますので何ら問題ありません。

私もＤＭ受け取りました。格安じゃないですか！西口側のこの物件がイニシアやウ゛ィークと同じ坪単価になることは絶対にないでしょう。
北千住は東口と西口で地価が全然違いますから。平均坪230くらいになるならかなり割安感あると思います。
いざとなれば賃貸にも貸しやすい立地ですし、久しぶりにＭＲに行ってみようと思います。

ベリスタの仲町の物件価格も大分影響受けるでしょうね。
あちらも気になってるので、早く価格を出して欲しい…

「格安」は言いすぎでしょ。
賃貸にするにも厳しい価格だと思いますよ。
個別交渉で進めるには在庫がありすぎですよね。

北千住のこのエリアの築浅物件3L70平米なら月20弱で貸せますよ。
投資用とはいかないものの、ローン返済金額よりはやや浮くはずです。

4号線を渡っては、北千住の西側という好条件もかすれます。
1㎡　月3000円近くはちょっと無理だと思いますけどね。

購入費用、管理費、税金・・・。
とても無理でしょう。
更に5年後には・・・。

>>116
別に比較してるわけじゃないでしょ。

北千住の西側はこの立地でも良い方だと思いますよ。
何せ日光街道手前徒歩10分以内にはマンションが建つような土地がもはやありません。
賃貸に出すことに関して言えば、賃貸として借りる方の志向は日光街道を渡る渡らないということに、マンション購入に比べそこまでシビアじゃない気が個人的にはするのですが、いかがでしょうか？北千住西側(きたろーど付近)の賃貸相場はかなり高いのは事実です駅からの帰り道がきたろーどになるため必要なものが寄り道をせずにほぼ全て揃うという意味で賃貸的立地は評価が高いということみたいです。
実は今北千住に賃貸で住んでますが、部屋を探す際にこの辺りの物件も紹介されましたが2L60平米築10年弱で16万数千円でした。
分譲価格と賃貸価格は比例しないので、北千住は賃貸エリアとしては人気が高いですし、この物件は仕事の絡みで万が一貸しに出さなければいけないような状況には比較的強いかなと思っています。
あと一応デザイナーズマンションですから、見た目は結構良いですし、比較的20代〜30代の夫妻は借りたがりそうな気がするのですが…。
ここはまだ一部の部屋しか価格改定されていないので、他の部屋も値下げするのを待ちつつ、ベリスタの価格発表を待って天秤にかけるつもりです。恐らくそういう方が他にも結構いらっしゃるんでしょうね？

＞賃貸として借りる方の志向は日光街道を渡る渡らないということに、マンション購入に比べそこまでシビアじゃない気が個人的にはするのですが、いかがでしょうか？

利便性こそが全ての賃貸層だからこそもっとシビアになるのですが・・・。

日光街道を渡らなければならず、
かつ日光街道に面していると言うデメリットを吸収するだけの何かがここにあるのか？
と言う話だと思うけど。

＞部屋を探す際にこの辺りの物件も紹介されましたが2L60平米築10年弱で16万数千円でした。

具体的にどこそこ？
条件が大きく変われば同じ地区だって賃貸料は大きく変わるからね。

ちなみにエイブルで調べてみたら駅北西の千住町89年築で2L50平米徒歩１分でも12万だよ。
日光街道向こうの千住柳町だと91年築4LDK70平米徒歩12分でやっと17万。

ここは購入検討掲示板だよ？
119は明らかに検討者じゃないよね？
ご自分の検討マンションに帰ったら？
それに徒歩１２分のここより遠い物件の築１７年の７０平米が１７万なら、徒歩７〜８分の築１０年未満６０平米が１６万なら十分整合性があるでしょ。

『賃貸は利便性こそがすべて』 ならば、商業エリアに近く、きたろーどと目と鼻の先のここは賃貸価値があるということを自らの発言で証明してる(笑)ウケる

119は明らかにどっかの営業でしょ。それかどっかの暇な関係のない不動産業者。
こういう相手にせずにスルーしましょう。

物件価格の大半を借金をして購入した場合、返済分+税/管理/修繕のコストを
賃料でまかなうことができないと、転勤などに対応が難しくなりますから、
検討板であるから賃料議論はそぐわないという意見は変に思えます。
　自分が住まなくなって、貸す可能性を考えれば単純利回りで5%代の確保は
私は必須だと思います。 坪230程度であれば、230*0.05*0.3025/12 で、ほぼ
1㎡あたり賃料で、3000円/月ほどを確保する必要が、20%程度の頭金の場合で
ありことになろうかと。

　北千住西口側の、1㎡あたりで3000円に達するような高めの賃貸相場は、
千住1-5丁目で、かつシングル向け物件限定です。 シングル層や結婚したばかりの
40-50㎡までで探す人で、50㎡に15万払う人は結構みつかっても、ファミリー用の
物件で、70㎡/20万というのは非常に借り手をみつけるまでに苦労しているものが
多いのが実情です。 20万上という物件は、極端に広い部屋の多い曙町物件などを
のぞいてそもそも数が非常に限られますし、探している人も少ないのが実情です。
上のほうに書かれた人で、40-50㎡から比例計算で出しておられる人がいますが、
そもそも20万上のファミリー向け物件をここで探す人がいないわけです。

　さらに日光街道をわたって、千住寿町/千住中居町に入ると、かなり弱気な
値段つけでもなかなか借りてがつかないでずっと残っているのをよく見かけます。
（私自身も、80㎡を、値下がりを待って、18万強で契約してます）
値下げされた今でも、単純利回りとしては、築浅でも、4%代半ばまでと思うのが
妥当ではないかと。

　北千住の近隣相場のチェックには
http://www.senju-hc.co.jp/bukken/0-0f_2.html
などが参考になるかと思います、

　うちはもう少し頭金を入れられるので、自分でずっと住むことを前提に
ぎりぎり検討範囲に入ってきたかなぁという価格に思っています。

中央区の物件ならまだしも北千住で投機目的なんて・・・。
ちょっとありえないでしょう。(w

中央区でもピンキリ。
なんでもかんでも投機、あるいは高額賃貸に向いてる物件ばかりではない。

北千住の賃貸価格は意外と高いですよ。
賃貸は区で語れるような単純なものではなく、例えば足立区でも北千住のように区内で極端に高い場合もありますから。
北千住の西側駅近は物件によっては東京西部の23区と同じです。
とはいえ、これは私が１Ｋの部屋を探した時の相場観ですので大きな部屋には当てはまらないかもしれませんが。
私が検討した宿場通りの１Ｋは92000円もしました。中目黒の方がほぼ同条件で安かったので本当にビックリしましたね…

「１０１０」で「せんじゅ」がやっぱり許せなくてやめました。
友達読んだら、「オヤジギャグかよ」っ言われそうだから。

そうね、新しいランドマークを名乗るくらいなら、堂々と「THE SENJYU TOWER」とかに
すればよかったのに。どこかのマンションみたいに。

ネーミングは確かに私も少しだけ気になりましたが、ある意味個性的だし、電話で伝えるような時は『千住タワー』と言えば問題ないと思い決めました。
それに北千住では、この1010という表現は一般的なんですよね。
外観は他のオリックス物件に比べ洗練されて素敵だと思います。

このマンションの新価格をご存の方、いくつか教えて頂けないでしょうか。

>131さん
間取りの悪い3L(確かDタイプ)は2階は4300万くらいでした。
全て把握していないので申し訳ないのですが…
モデルルームは賑わってましたよ

三階までは隣住宅に密着隣接しているため安いですが、四階より上は値段がいきなり上がった気がします