パークハウス護国寺について

ここは多分堅実ないい物件だと思いますよ。地所は住不見たいにめちゃくちゃな値段つけないだろうから、ここが出て来たら住不の護国寺売れなくなるでしょうね。そのために住不の護国寺が先に出て来たんだと思います。真っ向勝負では勝てないもんね。

　本郷のパークハウスより少し安めに出てくると私は読んでます。つまり坪単価330ぐらいからですかね。住不の護国寺より便利で、空気がきれいで静かな場所ですからね、文京区の中では安く出せる場所で人気が出ると思います。文京区のマンションって、住不の護国寺とか、小石川のオリックスみたいに幹線道路沿いが多くて、排ガス、騒音から逃げられないのが多いのですが、ここは違いますからね。高台だし。

現地を見に行って、周辺を30分も歩いてみたら文京区らしいかどうかわかります。
閑静と言えばそうですが、不便な場所です。

ここ、いいかもしれません。掘り出し物件かも。

スミフの道路沿いの排ガスまみれ、しかもとんでもない価格の護国寺や高田より。価格はまだ発表されていませんが、もしスミフ並みだとしても環境だけは絶対いいです。

地元に住んでいるので不便さはあまり感じないのですが、
駅まで徒歩10分で有楽町線と丸の内線が使えるのもいいですよ。
主婦の皆さんなら、池袋のデパートまで自転車で15分乗ればデパ地下のうれしい閉店間際の値引きに全然OK。何気ない日常けれどそれも楽しいです。

しかもバックヤードが護国寺の森です。文京区らしいでしょう。文京区も緑がだんだん貴重になってきた中、森が隣接しているのはすごくいいです。

スミフの高田物件は今は都電が直に目の前＋いきなり明治通りで、将来は都電が廃止されて明治通りが拡張されるらしいんですけど、二重サッシだから全然問題ないって激しく主張してる書き込みもあるんですけど、二重サッシが必要な環境で子育てができるのかしらと疑問に思っていた矢先、しかも親はひどい花粉症。

小石川のオリックスは安っぽい外観が気に入らずでした。
この物件の要はあとはレイアウトかしら。窓の無い部屋があるかも？

個人的に久しぶりに興味がでる物件です。

現地に行きました。
護国寺の裏側で、静かな環境は確かです。

しかし周辺はうらぶれて、切り離された雰囲気。
前面道路は狭く、うしろから走ってくるクルマが怖い。
高さ制限のある地区なのでしょうか、ここを含め高い建物は見当たらない。

北西方向にエアライズ・タワーが見えて、
そちらの方がむしろ気になってしまいました。

お隣は雑然と物が積んである家と、お稲荷さんですから夜はとてつもなく
寂しく、都内とは思えない場所です。
以前大塚5丁目に住んでいたことがありますが、洗濯物に蛾や虫が付くのには
参りました。

＞駅まで徒歩10分で有楽町線と丸の内線が使えるのもいいですよ。
有楽町線はその通りですが、新大塚は坂下通りへ坂を下って、急坂を昇るので
2倍は見た方がいいと思います。

余談ですが、このあたり江戸川乱歩の少年探偵団の舞台になった場所だと
聞いたことがあります、なんとなく雰囲気は出ています。
山手線内では希少価値であることは間違いない。
豊島区の坂下商店街は、安売りで有名です徒歩圏ですよ。

文京区の物件をここ1年ぐらい追跡中なのですが、正直予算的に厳しくて中古を考え始めてるんですけど、だんだん色んな情報が出てくると文京区の物件では結局本郷のPHがバランス取れてる気がします。そして確かに護国寺PHは正直大きな穴が無いですよね。特別な特徴は無い、でも文京区でほどほどの価格で出してくれるなら駅に少し遠いとか、周りがいまいちきれいではないとか目を瞑ろうと思いますからね。地権者が多いとか、排ガスとかって我慢しにくいけど、駅が数分遠いって我慢できる気がします。堅実なとこが地所らしい気がします。

本郷のPHは、今となっては価格もそこそこ、交通量の多い道路に面してないし、この辺の護国寺周辺のシティーハウス、このPH、ブリリアより利便性いいし、小石川のオリックスとかブランズ見たいにたくさんの地権者、店舗も無いし、、、、。

私はここの価格をみて、次は本郷PHの売れ残りを待とうかと、ダメなら中古かなと考えております。

ここも高いですよきっとね
最近の傾向　値段が出るまで希望的書き込み…

緑がいっぱいは魅力的ですが、お墓というのは気にならないんでしょうか。
緑濃い地区で、都心近くなんてなかなかありません。
バランスとして緑とお墓、微妙です。

坪350オーバー？

山手線内で350万円未満は、豊島区だって厳しいかもしれませんね。

予約制の事前案内会に申込みしてみました。
「必ず事前に現地を見てからいらして下さい」との事。
（いくつかＭＲ見に行ってますが、初めて言われました・・・）
皆様のコメント見る限り、なかなか住やすそうな場所ですし、南面に緑が多い、この戸数でＥＶが２台、等はポイント高いですが、仕事柄、真夜中に帰宅するので少々暗い、とか、道が細い、というのは気になります。週末に足を運んで現地周辺、駅までの経路等を確認してみます。
緑と引き換えの「お墓」がどの程度見えるのか・・・も確認ポイントですね。
尚、予定価格帯は７０平米で７０００万台（から、だったと思いますが、よく聞き取れませんでした。）との事。

本郷ＰＨを見に行って、コースターの音と価格にビックリして見送ったのですが、小石川のオリックス、ブランズ等も検討している中では、どれも何箇所か、とても気になる点があり、総合では本郷ＰＨは手堅く纏まった感じで、地所ならでは、なのかもしれません。
という事で、護国寺も地所ならでは、の手堅さに期待してみます。

スミフ護国寺は案の定苦戦してるんですね。
どー考えてもあの場所であの価格はあり得ないと思ってました。
世の中まともな金銭感覚の人が多くて良かった！（笑）
その分ここには期待したいですね。

＞予定価格帯は７０平米で７０００万台
今の相場からするとマトモなのではないでしょうか？

＞「必ず事前に現地を見てからいらして下さい」との事。
隣近所をよくご覧になると良いかと思います、特に東池袋寄りのお隣も。
そして、夜に周囲をご自分の足でよく歩き回って確かめるのがいいと思います。

目の前の森は広大で、あそこからお墓なんて
見えません。ただただ緑。それに静かだし。

あと、護国寺とみなさんいいますが、実際は
豊島ケ丘御陵といって皇族のお墓があるとこ
ろです。都心とは思えないほど夜は静かで暗
いところですが、かような理由にて、おまわ
りさんの警備は半端ではありません。大塚警
察の重点巡回地区ですから。

まあ、あそこに建てば、それこそベランダか
ら迫撃弾が撃ち込めるぐらい御陵の森に近い
ですからね。治安は問題なしでしょう。

あの周辺は警察官の巡回はあるのでしょうか？
やはり、夜の一人歩きが心配な雰囲気なので。

夜は定期的に警察官がパトカーで巡回に来ま
すね。あそこで何かあったら、署長のクビが
飛びますから、彼らも必死です。むしろ夜中
は、あまりの静けさに、暴漢とかよりもお化
けのほうが怖いですな。あと、丸ノ内線の駅
から来る途中にある交番は、24時間化されて
常駐になったことも朗報ですね。

前の通りは狭いですが、抜け道になっていな
いのでそれほど交通量もありません。朝の通
学時間帯は最近、車両通行止めになったし。

御陵の森を南側に眺めるなんて贅沢は、あま
りありませんな。機会を逸してしまいました
が、あの近辺で建った最近の物件では、森ビ
ルのサンウッドがある程度ですが、こことて
御陵のやや東側。宮内庁が廃止にでもならな
い限り、安泰な緑ですから、環境は保証され
ているといっても過言でないのでは。

現地を見てきました。

NO.6さん、NO.15さんのおっしゃっている事、よく判りました。
東池袋から歩きましたが、角の本屋さんからのマンションまでの一角、なんというか「昭和」の雰囲気が残ってますし、この通りの入口（出口？）の間口が狭いのも、大きめの車が通るとちょっと危ない感じです。
エントランスとは反対側なので、「東池袋より」を周辺環境としてどう評価するか、だと思います。
静かな場所ですし、南側が御陵（護国寺だと思ってました）なので、この点のポイントはかなり高いのですが、角を曲がる時から少々引き気味で、最後に正直ひるみました。
又、新大塚は、スーパーなどもあり、生活の便はまあまあよさそうですが、マンションからのアプローチは、NO.6さんのおっしゃる通り、急坂を昇り降りなので、今は良くても将来は辛そうです。
住所は文京区ですが、豊島区の行政サービスが受けられる方が、よっぽど便利そうな場所ですね。
現地へ行ってみて、なかなか合格点の物件は無いな、と変な納得（？）をしました・・・。

先日、妻と周辺を見学に行ってきました。
１９さんの言っている様に、良くも悪くも「昭和」が色濃く残っている町並みで、文京区と言うよりは豊島区雑司が谷という感じでした。
僕も、地所もいよいよこんな土地に建てるようになったのかと変に感心しました。
僕は許容範囲でしたが、妻は予想とかなり違っていたらしくダメだしされてしまいました。

ここの周辺の雰囲気と街並みは、好みが分かれるところだと思います。
デベの方が、現地見学を奨めるのは理解できます。
粗暴犯とかチカンの話しは、聞きませんが閑静なためか空き巣は
けっこう多いようでした。
うちも昼間30分間の間に入られて、坂下交番にお世話になりました。（5年前）

文京区と思うと少しイメージが合わないと思いますが、閑静さと
まるで、森の中で暮らすような生活は都心とは思えない別世界です。
近い将来も大きく発展しないというのが、最大の魅力でしょう。

どなたかが書いていましたが、住友のシティハウス文京護国寺とは
同じ護国寺駅を利用するだけで、大きくコンセプトも違うと思いました。
雑司ヶ谷の墓地も、昼間の散歩コースには最高ですよ歴史と文化を感じます。

この閑静な環境なのに、サンシャイン60まで7分、再開発で大きく変わりそうな東池袋エリアにできるでしょう、池袋へ徒歩20分足らずです。

駅としては有楽町線よりも丸ノ内線を重視し
た方が良さそうですね。誰かも書いてました
が、あの急坂は確かにきついですが、文京区
ならどこも坂はあるので、高台の良さととる
かどうか、という判断になるでしょう。

高速道路側からの昭和レトロな街並は、早晩
変わるでしょうね。すでに何軒かが店をたた
んでおられ、そのうちアパートになるのでは
ないかな。

いずれにせよ、東池袋の再開発がさらに進め
ば、その利便性（徒歩10分以下）を享受でき
る上で、東池袋地区にはない静寂さを手に入
れらるという点では希少な物件でしょう。最
近、サンシャインシティもずいぶん改装が進
んで、成城石井だのワインセラーだのが入る
ようになったりと高級になってきました。

逆に都会の喧噪が好きな方は好まれないでしょ
うね。あくまでも都心でかつ静寂という背反
する条件を満たすところでしょうから。

本日、現地に行ってきました。
確かに前の一通は問題ですが、前の森の雰囲気はいいですね。
たまたま、現地の老夫婦が散歩していたので、聞いてみましたが、

①空き巣はありますね。
②カラスが多いです。
③医者が老人になった。

など問題もあるようですが、定住、永住するにはお薦めですって。

値段を聞かれたので、「億に届くか、そのあたりです。」と言ったら
「一財産ですね。」と言ってました。

本日、現地に行ってきました。
確かに前の一通は問題ですが、前の森の雰囲気はいいですね。
たまたま、現地の老夫婦が散歩していたので、聞いてみましたが、

①空巣はありますね。
②カラスが多いです。
③医者が老人になった。

など問題もあるようですが、定住、永住するにはお薦めですって。

値段を聞かれたので、「億に届くか、そのあたりです。」と言ったら
「一財産ですね。」と言ってました。

値段ってまだ発表されてないんじゃないの？？

パルサージュ千石っていうマンションのチラシが入ってました。
茗荷谷と千石の間で、小石川植物園の横です。
秋ごろモデルルームオープンだそうで。
あと、そのチラシで千石三丁目あたりに広大な空き地を発見。
なんかここら辺もいろいろできるみたいですね。

＞千石三丁目あたりに広大な空き地

小石川植物園の北側広大な空き地の事ですかね？スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地の事じゃないですかね？。実際売り始めたのに建築計画の不備が明らかになって、お金を倍返したとこですよね。この土地もう数年空き地ですよね、スミフもどうすんのかね。

パルサージュ千石って、へんな聞いた事もないデベのですよね。この辺は都心に珍しいぐらい交通の便が悪いとこ（駅から遠い、道が細くて車も不便）だから、安く出せば売れるかもね。

＞②カラスが多いです。

思い出しました、10年前に暮らしていたときポリバケツで
生ゴミを捨てていました。
カラスが多いので、つつかれてゴミが散乱するからだそうです。
商店でもカラスよけなのか、野菜に午前中はザルがかぶせてありました。

＞スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地の事じゃないですかね？
元東京海上の社宅跡地ですが、どこへ行くのも中途半端に遠いので
マンション向きではないと思いました。
戸建てで分譲したら人気になりそうです。

>小石川植物園の北側広大な空き地の事ですかね？スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地の事じゃないですかね？
レスどうもです。
そこではないですね。
北側の空き地はチラシの範囲外です。
小石川ガーデンヒルズのところはマンション名をいれて隠してました。
場所的には不忍通りをわたって、丸山町住宅の裏側くらいかなとおもいます。
パルサージュ千石は売主がフレンドステージ、販売代理が三井不動産レジデンシャルというなんともいえない感じです。
まあ、ちょこちょこはでてくるもんですね。

価格は発表されていませんが、担当の方は、５階のD？タイプ東南角は９５００万あたりだと言っていました。
７７平米でこの価格。明らかに５年前より上がってますね。５年前では豊島区千川に出来た、野村の「ヒルズ千川」が最上階の２戸が１００平米超えていて、９５００はしていなかった気がします。

やはりスミフの護国寺は、ここより10％以上高いですよね。

まあ、売れない訳ですよね。

＞32
シティハウス文京護国寺と、たった10％程度しか差がないんですか。
その価格差なら、余裕があれば誰が考えても駅近の住友買うでしょう、
あちらは住友の中でもプレミアムグレードマンションだし、地価も全然上ですよ。

住環境としての好みはあるけど、資産価値からとても敵わないと思います。

パークハウスが77㎡で9500万円（坪410万円）だとすると、高すぎて
苦戦しそうな予感です、普通の文京区アドレスとは環境も利便性も違います。どう考えても現実的には不便な豊島区環境です？

坪410万円とすると、豊島区ですが豪華なエントランスが3つもあって
JR目白駅10分ゲストルームも、コンシェルジュサービスもあって
18階建て300戸のプレミアム。
あなたの嫌いそうな？住友のシティテラス目白に手が届いてしまいます。
山手線とメトロだと駅周辺のパワーが違うと思いませんか？

発表になっていないので何とも言えませんが、住友のシティハウス
南大塚なら多分、坪350万円未満じゃないかな？
9500万円もあれば90㎡超充分は買えると思います。立地と利便性はここと比較にならないほど便利ですよ。JR大塚駅、丸の内線新大塚駅共に徒歩5分程度です。

スミフの関係者でもなく、ただの地元民です。

普通の文京アドレス、といいながら山手線パワーと語る地元民？
不思議ですね。文京区に山手線は走ってませんよ。豊島区を語るのならスミフ目白台とてそうでしょう。文京区パワーなぞそもそも幻影ですから。

ただ、あそこのエリアは大変環境は良いものの、坪410万に疑義を差し挟むのは見識です。そこまでは高くはないはず、というのには賛成です。スミフは持ってのほか、とは思いますが、まあそうやってその地区の評判はできていくのでしょうから、地元民としては歓迎です。

ただ、不当に高くされて批判されるのはたまりませんがね。

＞３３
話に一貫性が無い。

JRが良いと言って南大塚が安い？。
＞南大塚なら多分、坪350万円未満じゃないかな？9500万円もあれば90㎡超充分は買えると思います。
これは無いね。まあ、正しい結果はそのうち出てきます。一番安い部屋の話ね。文京区の条件のいい中古の価格だよこれ。

＞住友のシティテラス目白に手が届いてしまいます。
そのとおり、シティテラス目白（雑司ヶ谷、高田）に近いよね、ここの立地の価値は。

文京区ってだいたいJRの駅自体が無いよ。それから豊島区のうえ、駅から遠いシティテラス雑司ヶ谷でしょ、あなた、駅に向かってあるいたことあるの、10分で歩くの結構きついのよ。実際、物件の売れ行きを見れば、シティテラス雑司ヶ谷の価値は明らかです。まあ、ここの売れ行きも見れば、だんだん分かると思うけどね。日本国民は無駄な金使う程そんなにマヌケではないという事です。

>>35
大塚エリアで探してたら、最高で坪300万円がいいところ
大塚エリアで坪350万円のマンションは売れないでしょう。
パークタワー池袋だって坪320万円位ですが、あちらはタワー
シティハウス南大塚は、50戸の小規模マンションですよ
14階なのと、ここや住友の護国寺と比較すれば最も高台だから、
眺望だけは一番いいでしょうけど。

話しを元に戻しますが、路線の価値は
JR山手線＞JR総武線＞メトロ丸の内線＞メトロ有楽町線　でしょう。
利便性と駅周辺の発展に大きな格差があります。

＞駅から遠いシティテラス雑司ヶ谷でしょ、あなた、駅に向かってあるいたことあるの、10分で歩くの結構きついのよ。

JR高田馬場なら下り坂で男性なら10分以内に着くし、メトロ高田馬場なら8分です。
何かシティテラス目白のMRでやられたみたいですね・・・

＞JR山手線＞JR総武線＞メトロ丸の内線＞メトロ有楽町線　
個人的価値観を押し付けられてもね、、、。

＞　３３　にJR目白駅10分と書いてあって、10分以上かかるというと
＞JR高田馬場なら下り坂で男性なら10分以内と、、、反論する。
大丈夫ですか？。少し病的な様なので、今回でここではレス止めますね。少なくともスミフ支持者が少しおかしいのは、皆さんお分かりと思います。

＞３５大塚エリアで坪350万円のマンションは売れないでしょう。
売れない値を付けるのがスミフです。目白と護国寺見て分からないのかね？。ついでに三茶もありますよ。まあ、大塚の価格はあと数ヶ月で明らかになるので、その時にまた、書き込みしますね。

マンションの値付けはあくまでも平均です。
中層階の南向き中住戸を平均とします、ここだって最高値は
最上階の角住戸で、坪500万円位しても普通でしょう。
最安値は低層階＆中住戸だから370万円位かな？

えーと、スミフは全物件高値さらしもの、という戦略を取ってるということでFAでしょうか。まあどうぞご勝手にって感じですが。

昨年、音羽通りで売り出された地所物件（免震）が２階で坪300万以下だったような...
それから考えると多少は値上がりしたとして、ここは坪270から350くらいだと思われる。
１丁目や２丁目ならともかく、自分なら大塚６丁目に坪350は出せない。

＞41
お隣がキチキチに詰まったマンションですよね、小さな部屋ばかりの。
かなり高層階へ行かないと、眺望が抜けないし駐車場が10％くらいしかない。
平均では350万円位だったはずです。

MR見てきました。地所の同クラス物件の中でも、センスの良さとグレード感が漂う小物・設備、限られた占有面積で各部屋の有効スペースを極大化する工夫の感じられる設計等、総合的に高いレベルにあり、大変好感の持てる出来で良かったです。
このマンションのプランの中心となる70m2台でお探しの方、少人数のご家族には個人的には（立地はお好みに任せるとして、室内・設備は）お薦めなのですが、強いて間取り上の欠点を挙げるとすれば、部屋の面積が確保されている分、廊下が（十分な広がりは感じられる造りにはなっているものの）必要最低限に抑制されているので、各部屋・トイレ・洗面所どこから出て来ても同じ場所に出くわす、という点で、ご家族の人数が増えると、もしかしたら好みが分かれるかもしれません。

価格論議の中、ちょっと外した話で失礼しました。

>41
音羽パークハウスは、２Ｆが免震層で住戸が３Ｆから。
最下層は坪２５０〜という破格値でした。
３ヶ月程度で売り切ってましたね。

私も一時期真剣に検討していましたが、
このごろは「首都高と音羽通りに挟まれたあの立地、
しかも西向き中心じゃあねー」と思っています。

要するに何が言いたいかというと、
あの物件はここと立地が違い過ぎるので、
あまりベンチマークにはならないのでは、と。
それだけです。

70㎡台の3LDKは、投資にはいいけど子供が大きくなると手狭で
永住は相当我慢が必要ですよ。
リビング12帖程度で、ダイニングテーブルとソファーなんて置いたら
カニ歩きしないと通れないですよね。
両方置こうと思ったら、最低でも15帖は必要でしょう。
マスターベッドルームだって6帖台なら子供部屋並、最低でも8帖は必要です。

42さん勘違いしてますよ。
音羽パークハウスは一番高い坪単価で310万です。
平均は280万くらいだった記憶があります。
ただし、大きくても70平米です。
実質パークハウスというよりはアーバンスでした。

>>46さん

そんな物でしたか、短い年月で随分水準訂正しましたね、
音羽通りはマンション銀座ですから、新旧入り交じってますね。
昔のNo1の音羽ハウス、日商岩井マンション、最近ではパークスクエアー音羽あたりがトップクラスなのかな、いずれにせよ住友は多いですね。

パークハウス護国寺のあたりは、開運坂の大規模を除くと
東急ドエルアルスとか小規模マンションばかりで、その後の資産価値に
著しく疑問を感じます、問題は表示通り歩けない坂道と夜道の寂しさ。

あれだけ音羽通りにマンションがあるのに、新大塚や茗荷谷まで行かないと
中規模のスーパーもないというのは、珍しいです。
文京区だから、自動車で小石川とか池袋まで買い物に行くんでしょうか？

>>47
音羽通りは、江戸川橋に地蔵通り商店街や早大通り商店街があるからね。スーパーも充実してます。駅は江戸川橋よりも護国寺の方がきれいだけど、護国寺に行くほど不便になんです。でも、護国寺駅周辺にスーパーができるという噂はありますけどね。

パークハウス護国寺あたりの坂下通りもお店の集まりがありますね。あそこには、安くて良い魚屋さんがあるんですよ。

>>48
そうなんですか、江戸川橋方面に商店街があるんですね。
ありがとうございました。
護国寺駅周辺は、バス便と都電しかなかったところに突然駅が出来て
長い年月が経ちますが、マンションとオフィス以外に発展しないで
どうやって生活するのか疑問でした。

豊島区の東池袋の坂下商店街は、柄は良くないけど安売りで昔から有名です
坂上の人達が自転車で遠くから買い出しに行きますね。

護国寺の高速入り口付近の1階に中規模なスーパーができると聞いたことがあります。
いずれにせよ、護国寺の大塚から目白台にかけてイメージ先行で生活利便性は
イマイチな場所です。

このマンションのターゲットは、「一人息子/娘の教育を最優先する若夫婦」「シングル or DINKS」なんでしょうね。
50㎡台と70㎡台中心（というかそれ以外は83㎡一戸しかない）で、70㎡で8000万円台と9000万円台しますから、場所を変えれば広さは得られる経済力を持ちながら、筑波大付属に子供を通わせるために徒歩圏内の条件を優先する教育熱心なご家族の方々が集まりそうです。

自分が住むと、浮きそう........。次に行きます（笑）。