シティハウス文京護国寺

私はこの地区ではないですが、某国立大学教育学部の付属小学校で教育実習しましたが、
年間４〜５回実習です。要は61さんの言うとおり実験校です。成績のいい子から良くない子
までまんべんなくいる感じでした。

61です。
62さんの体験の通りなんです。
学習能力も上〜並まで、まんべんなくいないと本来の目的である教育大学の実験校にならないんです
でも受験するお子さんの、ご父兄はそう思ってないようですね（笑）
この周辺の附属小学校では、20年以上前から週休2日制や通知票の絶対評価をやっていました。

このマンションの販売は、7月上旬に延期なんですね。

ここだったら、山手線も使えるシティテラス目白の方が便利ですかね？

ここは、生活の利便性はともかく文京区の駅近、間取りの良さということで
希少価値があるのだと思います。
シティテラス目白は、窓のない俗称-行灯部屋、納戸のような洋室のある間取りがいくつもある。
駅までの距離や生活利便性を優先するなら、違う選択肢もあるでしょう。
住友なら、内容が不明ですが丸の内線新大塚駅、山手線大塚駅の両駅に5分の南大塚計画でしょう。
大通りに面していないから静かだと思いますよ、でも豊島区です。
シティテラス目白も豊島区高田の坂下でしたね・・・

スーパーが本当に、少ないエリアだからとても期待できますね。
でも敷地を見る限り規模的には、それほど大きなものは無理かもしれない。

住宅ナビや住友のHP「首都圏物件」のところに、このマンションの
外観が掲載されました。ブラック系の外壁とガラスカーテンウォールで
都会的な外観で素敵です。
CGを見る限りイメージ的には「シティタワー九段下」とよく似た外観です。
そろそろ分譲開始のようですが、MRはこの近くに出来るのでしょうか？

文京区の駅近だから価格は、シティテラス目白より高くなるんでしょうか、
せめて坪/500万円以内にならないかな・・・・

シティタワー東陽町にとも外観がそっくりです。

鴻池組の施工したマンション（関西地方だったかなあ）。
原因は調査中みたいだけど、壁に亀裂は入るしドアは自動的に開いたり閉まったり、ビー玉はコロコロ転がって大変な事になり入居者は半分になっていると、ＴＶで放映していました。保障はするようですが。

そういえば、このマンション不忍通りの坂の途中だね。

>>69さん

それは三重県桑名市にある三交不動産のマンションでしたね。

昨晩見て驚いたのは、住まいサーフィンのマイページ登録者は、
大規模のシティテラス目白より、シティハウス文京護国寺の方が若干
多かったです。
規模は1/6ですから、かなり人気物件と言えるかと思います。

シティテラス目白もそうでしたが、価格が発表になってあまりの高価格で
伸び悩むということかもしれません。
7月初旬発売開始といいながら、MRの場所さえわからないミステリーな
マンションですね。

PS
と言いながら、このスレのトップのリンク先「住宅情報ナビ」を見ると
販売開始が7月下旬に延期になっている？

気になったので物件HPを見たら、「平成19年8月販売開始予定」だって？
売り渋り、販売延期もここまで来ると消費者にそっぽを向かれるのでは。

8月になったらまた延期になって、来年に完成販売になる可能性が高そうですね。

高値狙いの引き伸ばしではないと思うよ。
文京区大塚は３年前まで戸建てで６０００万台の分譲があった地区
文京区でもっとも安値だったエリア。
交通も大手町アクセスというより池袋アクセス

土地を高値で仕入れたから、いくらで売るかまだ決まってない。
小割りにする刻み方も検討中ってことで
要するに売る自信がなくての様子見なんだろうよ。
文京大塚は小石川とは大きく異なる。御陵の裏手、お寺の傍
まぁ歴史と伝統と文化のあるレトロな町だけどね。

シティテラス目白もだけど、ここも決して場所がいいとは言えないような。不忍通りは通行量も多いですし、この辺りはよく渋滞も発生します。
ここは文京区と言えども、特に高級感の感じられる場所でもないですしね。子供のお受験に熱を入れている人方にはいいのかもしれませんが。

＞73さん

そうかもしれませんね納得できます、敷地は音大付属高校のグラウンド
跡地ですし住友不動産音羽ビルの隣で、不忍通り沿いですから、入札か何かで
用地仕入れ価格が相当高いのかもしれませんね。

こちらと、ほぼ同時期の竣工の豊島区ですが、近くのシティハウス南大塚も
9月発売開始が来年2月に延期になってます。
多分こちらと同じなのでしょうね、てっきり売り渋りかと思ってしまいました。

ここが文京区安値エリアの50戸程度の中規模物件、
シティテラス目白が、豊島区最高額クラスの大規模物件だとしたら、
分譲価格が逆転して、シティハウス文京護国寺があちらのノーマル住戸
より安く販売されることもあるのでしょうか？

たしかシティテラスは、坪単価390万円〜650万円位ですよね。

全く関係ないけど、お茶の水女子大の借景とサンシャイン60の眺望が
セールスポイントのようです。

護国寺駅は近いですけど、ここの周りって日常生活にはホント不便じゃないですか？

なんちゃって文京区ですか？
ここは運動にはもってこいの立地です。

なんちゃって目白なら分かるが、
なんちゃって文京区って何？？？

次は、音羽通りの大マンション群
坂下のマンションは・・・と続くのかな？

住友不動産のHPによると、プレミアムグレードだそうです。
ここの他は

シティテラス目白
シティハウス世田谷代田
パークスクエアー南品川
グランドヒルズ三軒茶屋

モデルルームを作らないことがほぼ決定、それなのに説明会があるそうです。
実物も見本も見れないのに、何を説明するんだろう？

モデルルーム無しとは随分強気ですね。
竣工後の販売なんでしょうか？

HPによると、延期に次ぐ延期でやっと8月販売開始らしいですけど・・・・

MRなしで工事中の建物を見て、竣工前にイメージで青田買いで
契約する人なんてどれほどいるんでしょうか？
MRを作らない理由は、コストカットなのかな、
であればその分の分譲価格が、安くなる可能性が高いのでしょうか。
立地と間取りから、期待している人は多いようですけど少しやり過ぎでしょう(笑)

安くなるわけないでしょう。アホらしい。

>>79
日常生活が不便なのは、ここに限らず文京区の多くのマンションの共通点かも。
護国寺から江戸川橋まで、音羽通り沿いに昔からマンション銀座のようにたくさんありますがこれといった、スーパーや生活施設ができないのは不思議です。
文京区の住所と引き替えに、不便なことに慣れてしまうのかもしれません。
護国寺駅前の新築マンションの1階に、小さなスーパーができるそうですがいつまで続くことやら。

こちらは文京区としては、まだいい方だと思います15分も歩けば新大塚や
茗荷谷、東池袋に出られますから買い物は間に合います。


来月になれば、価格水準がわかりますね。
昨今の情勢を見ていると、坪あたり500万円でも不思議ではないです。

シティテラス目白のモデルルームで、コンセプト説明会ということで
パンフレットを配布するそうです、オールＣＧで販売するんですかね。

8月販売開始でコンセプト説明会が先週から始まっているようですが、
価格はどこくらいになるんでしょうか？

一番安くて坪４００万円弱からのようですよ。
眺望の良い部屋は４５０万円位ですかね。
ＭＲをケチって価格は高く。
目白は完売見込みがあるのでしょうか。
大塚って豊島区だと思っていたら文京区なんですね。

最上階近くのプレミアムフロアーを除外すると
1フロアー5戸の内廊下のようですから、プライバシーは大丈夫。
フロアー戸数が少ないから出来ることなのですが、南向き角部屋は
北までつながって、北向き角部屋でもあるわけですから（センターイン）
北側の護国寺の緑とサンシャインや新宿の高層ビル群（南西角部屋）
が一望できるではないでしょうか。
南側の御茶ノ水女子大の緑と、湾岸方面のタワーや夜景も見えるので
眺望重視なら南西の角部屋の高層階がいいかもしれません。
但し、高速道路の騒音も大きいかもしれません。（あくまでも全部想像です）

最安値が坪/400万円だとしたら、最高値は500万円くらいでしょうか？
プレミアムは550〜600万円弱ということですか？
いずれにせよ、3LDKはすべて”１億円超の億ション”ということですね、
新価格で、時代の流れを感じます、少し前なら信じられない価格。
シティテラス目白の70㎡3LDKより、80㎡以上のこちらの方がゆったりしています。

関係者でも何でもありませんが、MRを作らなくても売れると踏んだデベの
強気がわかるような気がします。
間取りも、5戸中2つのセンターイン、1つの南向きワイドスパン
2つの2LDKの角部屋と、普通の中住戸がないとは立派です、住まいとしては
申し分ない設計なのではないでしょうか。
内装や共用設備が全くわからないというのは、不安材料ですけど。

1フロアー5戸中4つが角住戸、1つが南向きワイドスパンとればこの
住所では、それほど高くないでしょう、音羽通りより高台だというのも良い。
但し高層階にしないと、メリットは半減かもしれません。

シティテラス目白のモデルルームで護国寺の料金表を見せてもらいました。モデルルームを作るとすぐに数千万とか１億とかかかるので、小規模物件では作らない、仕様は基本的に目白と同じなのでそれを見せながら説明する、と言っていました。

もっとも、小規模なので高額な割りには目白のようにコンシェルジェは付かない、修繕積立金の積み上げ額が将来的に変わってくる云々と、護国寺をネタに目白を（紳士的に）アピールされました。価格の雰囲気は面積が同じなら目白＋１０００万というところでしょうか。５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台と記憶しています。

いずれにしても、どうしても音羽じゃないと、と言う人じゃないとなかなか納得できる価格ではないなと思いました。

＞93さん

＞モデルルームを作るとすぐに数千万とか１億とかかかるので、小規模物件では作らない

大塚駅北口のイニシア上池袋（35戸）とか、小石川アインス（80戸）
ウェリス駒込レジデンス（52戸）リビオレゾン目白通り（実質35戸）・・・

50個ですから中規模でしょうけど、郊外の3000万円台のマンションでも
あるまいし、MRを作らない方が稀ですよ。住友の売り方というだけでしょう。
かといって、その分価格が安いというわけでもなく、利益追求でさらに
1億分多く利益をあげたいということでしょうか？

修繕積立金は、30戸未満ならともかく駐車場も多く共用設備も
少ないので目白よりこちらの方が、実際問題お金はかからないと思いますよ、つまり営業トークというより戸数の多い目白の売れ行きを焦っている
ような感じですね。

仕様が目白と同じというのも、何だか後からつけたような言い方ですね
MRのコストを節約するために、まさか仕様を目白に合わせたなんてことないですよね。
ゼネコンも設計事務所も違うのにおかしな話です。目白と同じ前田建設施工のシティハウス南大塚はどうなるのでしょうか（こちらも7月発売が来年に延期になりました）

＞価格の雰囲気は面積が同じなら目白＋１０００万というところでしょうか。５０平米台の２ＬＤＫが７千万円台と記憶しています。

驚きの高価格ですね、いくら文京区とはいえ2ＬＤＫが7000万円超えて
3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。
音大附属高校の運動場跡地ですが、そんなに土地の仕入れ価格が高かった
のでしょうか。
ここは、入札だったんでしょうか？

駅には近いですが、実際に生活するにはお世辞にもとっても便利とは
言い難いと思うのですが、いかがでしょう。
今考えると、パークスクエアー文京音羽はとっても割安に感じますね。

＞驚きの高価格ですね、いくら文京区とはいえ2ＬＤＫが7000万円超えて
3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。

同感です。
護国寺ってそこまでの利便性、ステイタスは無いと思うのですが。
新々価格ってやつですか？

＞護国寺ってそこまでの利便性、ステイタスは無いと思うのですが。

全く同感。今のマンションの購入前に護国寺も行きましたが、駅から地上に出た瞬間、ああ、ここには住めないなと思ったものです。

護国寺はスーパーなどの庶民的な店が少ない生活感がでていない駅ですからね。大塚はどうか知らないけど音羽や関口、目白台はそこそこステイタスあると思う。

＞98さん
文京区で暮らしたことがないので住宅事情を、よくご存じないんですね
お住まいは郊外か埼玉県ですか？

住友やりすぎ！
そのうち不買運動でも起きやしないか心配です。

郵送された冊子を見る限り、シティテラス目白より各部屋の間取りが良いし
価格を別にすれば、住みやすそうな感じです。
目白は、窓のない洋室版中和室がある部屋が多い、無理矢理内廊下にした
弊害かもしれません。

ここは中規模ならではのことですが、内廊下で南向き中住戸を除いて
全室角部屋というのは、設計がいいのかと思います。
バルコニーが小さいのがデメリットかもしれません。

＞100
同感です。
なんでこんなに強気なんでしょう。
旧財閥系の一言では済まされない気がします。
逆にイメージ悪くなりますよね。

パンフレット送ってもらいましたが、後楽のコートレジデントタワーの様に総ガラス張り。
５５平方メートルの部屋を希望していましたが、全て北向きで浴室は狭い。バルコニーはついているが、エアコンの室外機置き場の様。
これで７０００万円以上。
最悪！

坪単価にするといくらくらいの設定になってるんですか？

＞100さん
不買運動起こしましょう！（笑）

バルコニーは、洗濯物乾し場専用なのか半面バルコニーにもならない
狭小バルコニー？
その分、採光優先ということなのでしょう、南西の角部屋は
リビングの南はＦＩＸ窓で、バルコニーは北側にある。
場所柄バルコニーの洗濯物干し禁止かもしれないから、使い道は花置き場？

　浴室は55㎡で1317サイズ、80㎡前後で1418サイズと書いてあるので
狭いことはない、ごく標準的なバランスのとれたサイズでしょう。

　シティテラス目白も、窓のない行灯部屋が多くて、最近の住友は
高額な値付けの割には、内廊下採用で無理があるのか間取りはやや魅力なし。
　この調子だと、ここと同時期だけどまだ未発表のシティハウス南大塚も
あんまり期待できないね。

新々価格を先取りしているようなつもりでしょうが、モデルルームも
作らないでカタログ販売なんて、マンションの通販じゃあるまいし
本当に契約する人がいるんでしょうか。
8月から販売するらしいですが、見てみたい。

基本的には、来年竣工後の完成売りで
現在はそのデーターベース集めなのでしょうか？

もしかしてシティハウス南大塚も同じ方法だったりして。ちょっと離れた団地か？、住不のマンションは。

スミフはこの近所の、3つのマンション（目白、護国寺、南大塚）
積極的に今期は売る気がないのかもね。
オフィスビルの賃料アップ、空室率低下、マンションは四半期で
年間目標の40％売り切ったらしいから、先延ばしにするのかな？

もう一段階値段が上がると読んでるのでしょう。　

まあ、それは商売では構わないのですが、純粋に普通の生活をしたいと思っている早期購入者には心配事を残すだけで失礼だと思いますね。いつになっても管理組合開けないでしょ。変更したい管理規約も訂正できないし。

今朝の日経新聞に不動産大手5社の4-6月業績が載っていました。
　 　売上高　 営業利益　 売上高営業利益率
三井　2,921 295 10.1%
三菱 1,508 269 17.8%
住友 2,114 586 27.7%（注目）
東急 1,229 90 7.3%
野村 844 102 12.1%

あの、住友だけ？？？あれ？？？

＞112
マンションの総利益に対する割合は30％程度しかないから
オフィスビル賃貸が主体で、他のマンション専業デベより
利幅が多いのは当然でしょう。
マンション専業の野村は辛い、三井は思いの外利幅がないね。

3LDKで9000万円未満のへやもあるようです。

売り惜しみというか、販売を急がないスミフさんなのに
なぜこんな50戸程度の物件を、完成売りでなく青田売りするのでしょう
MRもないのにパンフレットと模型だけで、1億超の部屋を、
契約する人なんて沢山いるんでしょうか？

シティテラスと内装が同じといっても、あちらは前田建設、
こちらは鴻池組とゼネコンも違う。
MR建設費用を節約するために、急遽シティテラスの内装のデザインに
合わせたなんてことは、まさかないですよね。
最初からシティテラス目白と合同で販売すると、告知されていたわけでもないし。

MRを作らない理由もよくわからない、その分価格が安いわけでもないし
用地仕入れは、音楽学校から相当前に買ったので高いこともないのでは。

フローリングやキッチンのカラーセレクトは、竣工前なら
もちろん選べますよね。
シティテラス目白で、出来ることはこちらでも出来ますよね？

ここに億出す価値が全くわからないです。
南大塚のほうがまだいいんじゃないですか？
どの辺が魅力なのかしら？？
護国寺？文京区？

実家が近くだし、予算もたらふくあるので
１つか２つもらっときましょうか
て感じかな。

>>118
予算がたらふくある人は、ここは買わないんじゃないかな
何事にも中途半端な小規模マンションです。
それに残してくれたご先祖に悪いと思いますよ。

建物は未発表だからわからないけど、住所以外は南大塚の方が
相当いいと思います。
買い物や交通の利便性、住宅地、閑静さ、騒音と排気ガス。
あちらも億ション多数になるのかもしれない、住友が販売を
遅らせて、高額になった例は山ほどあるけど安くなった話しは皆無だから。

>>119

118は『実家が近くだし』って言ってるよ。

HPが出来上がったみたいです。

ケチったのか、MRを作らないから内容もシティテラス目白を中心に
あちこちの物件のパンフレットから持ってきて、切り貼りしたような
「参考写真」ばかりで残念です。
御影石洗面カウンターの下に、
「※実際の形状は、丸形洗面ボウルとなります」なんて書いてある？？

間取りも、AとBタイプには窓のないリビング続きの中和室のような
部屋があります、億ションとしてはさすがに疑問です。

良いと思ったところは、天井高最大2650㎜でシティテラス目白、
ガーデンヒルズと比較してもどこよりも高い天井。
食器洗い機標準装備、御影石カウンターとキッチン。
中小規模では珍しい、ディスポーザー装備とスラブ厚250㎜、
高い駐車場設置率41台（73％）で
1タイプを除いて、全室角部屋で開放感があり当然のように内廊下採用。

8月18日に正式価格が発表となっていましたが、どのレベルに決まったのでしょう、行かれた方いらっしゃいますか？

それと、管理費が中規模にしても同社の他の物件よりかなり高めなのは
どんな理由があるのでしょう、コンシェルジュもいないのですよね。
この規模で、内廊下とディスポーザーがあるからでしょうか。

第一期始まるようです。
話聞きに行った方いますか？

人気と注目度は高いようですが、2LDKでも7000万円近いらしいから
掲示板世代には相当敷居が高い価格なのでしょう。

デベのHPでも、プレミアムグレード物件に分類されてますからね。
これは、シティテラス目白、シティハウス世田谷代田、グランドヒルズ三軒茶屋、パークスクエアー南品川。
エントランスが豪華だと言うだけで、何だか統一感がないな。

窓無し中部屋があるプレミアムグレードなんてあり得ません。

　住不は部屋の質でなくて、坪単価で決めてるんでしょうね。

　お金以外の判断基準持ってほしいと思います。

＞125
シティテラス目白も窓無しの部屋が沢山ありますよ、どう説明しますか？
おまけに角部屋でもなく、中住戸です。

単純な話しですが、内廊下で真四角な部屋を作るから仕方ないんです
外廊下の田の字マンションだって、窓のない中和室がありますから。

でもこちらのは、窓がなくても角部屋ですから比較的明るいと思いますよ。

だからシティーテラス目白も　売れて無いじゃん。

　外廊下の田の字マンションと住友のシティーテラスのプレミアは同じって事ね。

　言い訳したつもりなんだろうけど、ドツボッタね。

　反省の色無し。

価格でましたね。
やはり坪４００万超えましたか。
お手上げです（笑）

いや〜、正直驚きました。パークハウス本郷が安く見えて来た。

でも私にはきつきつですけどね。

やっぱり文京区アドレスですから坪単価400万円は覚悟してますけど、
具体的に南側3LDKではどの程度のレベルなんでしょうか？

失礼しましたこの掲示板がリンクしている住宅情報ナビで
見られますね、プレミアム以外は。
住友のHPでは、まだ発表されてなかったもので。

70㎡台3LDKは中層階以上は億ションですね・・
ここに億は出せないなー、って思うの私だけじゃないですよね？？

>132

同感です。

ＭＲも無しでこの価格で売り出すとは。
すみふ恐るべし！

プレミアムを除く、3LDKはA〜Cの3タイプですね
そのうち一番小さな73㎡のCタイプ東南角部屋以外の2タイプは、
窓のない行灯部屋があるので、実質的に使途は2LDKということかな？

間取り図を見る限り、バルコニーへ洗濯物干しは禁止のようですね
文京区だから、仕方ないのかな。
ファミリー向けというより、駅近希望のDINKSやシングル向けという感じですな。

春日通りと不忍通りが交差して排気ガスとほこりの吹き溜まりになっており、一晩中車とトラックが絶えない場所です。これは購入するかどうかのファクターになりませんか？　あっと言う間にマンションの外壁も排気ガスと埃で汚れる光景が想像できます。薄汚れてみすぼらしくなったマンションです。買うとすれば護国寺の借景側で一日中窓を開けず、エアコン生活ならそれはそれでOKでしょう。幹線道路から一歩入っていれば良かったですが、オフィスビルでもあるまいしの環境では喘息になりそうです。特に小さいお子さんがいる方。

この分譲価格で買える方は近所で買い物をしないかもしれませんが、買い物に関してはものすごく不便ですから、家族向きではないでしょう。茗荷谷のサントクや江戸川橋まで行くにしても帰りに荷物があるとしたら自転車でないと無理ですね。DINKSの方の場合は、最寄駅で用事を済ませて帰ることです。あと近所にビデオ屋もクリーニング屋もありません。護国寺・音羽と個人商店が長続きしないのは理由があるからです。わざわざ池袋まで地下鉄で買い物に毎日行けることができる主婦であれば楽しい生活かもしれません。

子供さんを有名私学や国立付属に通わせる為の家にするにしても、子供が成長して個室が必要になった場合、この金額でこの広さです。簡単に買えますか？

シティハウス目白にしてもここにしても事情を知らない田舎の人が高値掴みされるような感じがぬぐえません。

136さん
偏見のありそうなご意見で、誤った部分もあるので書き込みます。

＞春日通りと不忍通りが交差して排気ガスとほこりの吹き溜まりになっており、一晩中車とトラックが絶えない場所です。

本当にご近所にお住まいですか？　自動車の運転はしますか？

音羽通りが、海抜的には底辺ですから、首都高も通ってそういう傾向
しかし、ここは富士見坂の中腹ですから物理的に無理がありますよ？
夜間や休日の不忍通りは、本当に空いています。
都心はトラックの向かう先がないのに、夜間まで通る必要がありますか
築地だってここは、通りませんよ。
夜間に自動車の通らない幹線道路が、都心であったら教えていただきたいくらいです。

＞あっと言う間にマンションの外壁も排気ガスと埃で汚れる光景が想像できます。
最初から、外壁が黒ですから音羽のマンションよりはるかにいいでしょう、
ついでに言うと、並びのマンションは淡色系ですが、薄汚れてますか？

＞オフィスビルでもあるまいし
隣は、住友不動産音羽ビル、つまりオフィスビルです(笑
オフィスビルもマンションも混在しているのが、都心です。

＞買い物に関してはものすごく不便ですから、家族向きではないでしょう。
その通りだと思います。
しかし同条件以下の音羽通りのマンション群はファミリーに人気なのは、なぜなんでしょう？

＞茗荷谷のサントクや江戸川橋まで行くにしても
そんなところまで普通の人は買い物に行かないですよ。
近所の音羽や坂下通りにも小さなスーパーがあるし、東池袋駅前、新大塚駅前の方がぜんぜん近いでしょう。
大きなスーパーなら、新大塚のフーデックスとお隣がが徒歩7分、JR大塚駅でも15分、南大塚のライフが徒歩12分、東池袋のちさんが12分。
ご指摘の茗荷谷のサントクは18分、江戸川橋は20分ですからどちらを利用します？

＞あと近所にビデオ屋もクリーニング屋もありません。
護国寺の周辺にも、音羽にもいくつもありますよ？

＞子供さんを有名私学や国立付属に通わせる為の家にするにしても、子供が成長して個室が必要になった場合、この金額でこの広さです。簡単に買えますか？

75〜85㎡前後の3LDKは、都内のマンションとしてはごくごく普通4人家族で
住めなかったら、どこにすむのでしょう？
この周辺の都心物件だと、4LDKの間取りを探す方が大変ですよ。

金額については、普通の収入の人は最初から都心物件は買えないですよ
でもこの周辺は、バブルの前後で現在よりはるかに高額な時期でもよく
売れていましたから、文京区ブランドは健在だと思います。

>>136さんの内容が本当だとしたら、音羽のマンションもこの周辺の人も

レンタルビデオもない、クリーニングもない、スーパー行くにも自転車だ〜♪
昔流行った、歌のような状況になりますね。

でも周辺に人気マンションが多く、みんな生活しているのですから
事実とは違うのだと思います。

都心に住んで思うことは、ゴミゴミしていないこと若干不便なことは
同居しているということ。
文京区は全般的に、不便な場所が多いけど人気はありますから不思議です
バスと地下鉄が生活の中心です。

田中真紀子邸のある、文京区目白台や日本女子大の周辺なんて
まさに>>136さんの言われる不便さかもしれませんが、マンションはここ以上に人気があります。

どうもこの手のバトルというか（苦笑）は住友のマンションにありがちな傾向のようです。

シティハウス目白にしてもこの護国寺にしても結局立地と分譲価格がつりあわないから？？に思ってるわけですよ。特にこの掲示板の10〜11に本質をついた書き込みがありましたけれど。

調子に乗って価格が高すぎるというのが正直なところでは？

>>139
>シティハウス目白にしてもこの護国寺にしても結局立地と分譲価格が
>つりあわないから？？に思ってるわけですよ。

おっしゃる通りです。
地元民ほど単純にそう思うから、136さんのような意見が出てくるので
しょう。
それを毎回、躍起になって否定する「地元民さん」は、デベ関係者、
それとも住友ファン？？
一体、立場的にどんな人なのかと疑問です。

目白のガーデンヒルズが当時としてはとんでもない値段で売れたのは、
場所以上に例の特殊要因があったからでしょう。
途中、MRを閉鎖するほどの人気が出る前は結構苦戦してましたからね。
なぜ、苦戦状態から一気に売れ出したのかはデベのみぞ知る謎ですが。

結局日本の貧しい住環境そのものを>>137のような必死な書き込みが体現しているのですよ。

平均80平米で水周りに必要なものを除いて、夫婦の寝室と子供の個室、それにリビングダイニングと小さい部屋がちまちまあり、それに収納が必要ですし。
スミフのこの物件だけがそうというわけでは決してないのですが、80平米でこの所在地でこの金額なの？と目が思わずくらくらしてしまいそうになりますね、いくらなんでも。それを平均的な4人家族でごく当たり前とする感覚が悲しい。

＞オフィスビルでもあるまいし
オフィスビルでもあるまいし、昼夜問わず春日通りと不忍通りがぶつかっているすぐそばで埃と排気ガスにまみれるような、この地域にこの値段では？？ということではないでしょうか。隣が住友不動産の事務所ビルならなおさらですね。毎日犬の散歩でこの辺を歩いているのですが、この通りは空気が悪いので一歩中の道を通っています。物流と交通の量をこの物件に対して、「築地」を要因に出すのは浅いですね。

それでも音羽通りでまあまあなのは鳩山邸の下のあそこと、ビンテージマンションの扱いになっていて値段も全然下がっていない坂上の億ションあたりでしょうか。残りは90年代のバブル期に今と同じように業者が調子にのって億ションで売り出したLとかRとかのは悲しい金額になっています。人気があるといってもそのような価格で買えるわけですから、中古の人気エリアと新築の人気エリアとでは比較にはならないでしょう。

ガーデンヒルズが>>140さんがおっしゃる通り、例の特殊要因で成功したのでシティテラスも同様の手口＋地価高騰ということであの下町高田でさえおかしな金額で出しているようですが、シティテラスができ、それを購入できる層が住んだからといって高田が高級住宅街に変貌するということはなかなか難しいでしょう。その手法がどこまで護国寺に通用するか見ものです。

それとお買い物データも>>137、お店まで妙に分数が細かいのが苦笑しますが、なぜそんなに必死なのでしょうか。
スーパーは音羽通りに「例」のBだけですね。まあ、護国寺ランプ横に建築中のマンション1Fにちょっとしたスーパー誘致の話もあるようなので、それを地元民としても期待しているところです。

＞シティハウス目白

これ十数年前に竣工したビンテージマンションです、、正しくは
シティテラス目白で〜す。

＞それとお買い物データも>>137、お店まで妙に分数が細かいのが苦笑しますが、

個人のイメージが違わないように、不動産表記で徒歩時間がわかるように
地図ソフトで計測してから投稿しています。
人間の印象はあてにならないものです、茗荷谷の三徳とか江戸川橋なんて
ここから徒歩で行く人の、気が知れません、最寄りは、新大塚か
南大塚のライフだと教えて差し上げただけ。

＞ビンテージマンションの扱いになっていて値段も全然下がっていない坂上の億ション
時代遅れ過ぎますよ、バブルの頃の高値覚えなのでしょうか？
住友の音羽ハウスはさすがに古すぎて下がっています、バルコニーもないのですから。
音羽エリアは、住友のマンションが多数ありますけどね、最近ではパークスクエアーですか？

80㎡の3ＬＤＫで家族で暮らせないのですから、相続で戸建てをもらった
マンションなんてとっても買えない、地元の方かもしれませんね。

すみふも必死だね。

護国寺のパークハウスも、春日通りの向かえになるブリリアも数分圏内の立地で、みんなほとんど同じとこに看板も立ててるからね。

価格と売れ行き見れば、何が正しいか結果が物語る事になると思います。お客さんは厳しいからね。

すみふは、お金持ちしか相手にしないから掲示板でも叩かれるのかも
どうせ、1億以上の部屋なんて検討できないんだから何を言っても無駄。

竣工までに、あんまり売れちゃうと値付けが安すぎたと怒られるからね。
周辺の3物件も、高田の売れるないところから販売を開始しているみたいだね
一番静かで利便性のいい南大塚は、すぐに売る自信があるのでしょう
来年の完成売りにしちゃったね、豊島区だから、ここよりきっと安いと思うけど。

>>時代遅れ過ぎますよ、バブルの頃の高値覚えなのでしょうか？

時代を経ても優良物件は値段が下がりにくいということです。
何と比較して時代というのか、全く前後の脈絡が不明確ですが（笑）

「時代遅れ過ぎ」や「築地」とかどうもフォーカスがずれている割には、「地図ソフト」で徒歩分数を計測してわざわざご丁寧に私共地元民にわかるように投稿してくださって、しかも南大塚のライフも教えて「差し上げてくれて」親切な>>142のそこのあなた、ありがとうございます（笑）

80平米で家族で暮らせない→相続で戸建てをもらったマンション？
→とても買えない地元民？　文の意味がわかりません（苦笑）おっしゃる通り、地元で昔から生活してます。

なんかあまりにも必死すぎて書き込むたびに例えや前後の脈絡がどんどんめちゃくちゃになりますから、あんまり変な単語や慇懃無礼な表現で書き込むのはどうかと思います。
それに地元民をばかにするのもどうかと思いますが。小さい戸建も多いですが、昔からの地元民、護国寺の檀家さんや、雑司が谷近辺は戸建の見た目以上に、隠れた資産家が多いですよ。私のように、住み慣れたここを地価が高いうちに売ってそろそろ近所のマンションにでも住んでみようかという地元の人が検討している場合もあるので、特に。

＞145さん
＞住み慣れたここを地価が高いうちに売ってそろそろ近所のマンションにでも住んでみようかという地元の人が検討している場合もあるので、特に。

掲示板で地元の方らしき書き込みで、常套句ですね。
「自宅と土地を売却して新築マンションでも買おうかと思っている・・・」

ご経験があるのかどうか知りませんが、地元不動産屋に相談してからに
した方がいいですよ。

このマンションの3ＬＤＫが1億円強、地型がよい土地で30坪位売っても
無理ですよ、40坪の戸建てを売っても税金支払って諸費用までどうなるか？
2ＬＤＫなら、大丈夫ですが戸建てから住み替える価値がありますかね・・・

こういうのは、ご自分で経験してみないとわからないものですよ。
相続なら簿価は相当低いから、相続の長期譲渡でも税金は結構な額になりますよ、買換特例も控除はたった3000万円ですから、都心では厳しい額です。
近所の実家を昨年売却したので、少し勉強して現実の厳しさを感じた次第です。

庭付き戸建てを売却してマンション買うのは大変です、前面道路が一方通行の狭い道なら、尚更です。相場通りに買ってくれませんから。

>このマンションの3ＬＤＫが1億円強、地型がよい土地で30坪位売っても
無理ですよ、40坪の戸建てを売っても税金支払って諸費用までどうなるか？
2ＬＤＫなら、大丈夫ですが戸建てから住み替える価値がありますかね・・・

>146さんのおっしゃる通り、ずばりそうなんですよ、住み替える価値があるかどうか、悩んでいるところです。まがりなりにも自分の土地ですからね。地価が変動しようが関係なく、デザイナーに頼めばそれなり洒落たハコを作ってくれるのですが、管理が面倒になってしまい。ちなみに老齢の親と親族一同（笑）分譲価格が？？なのは地元だからストレートに感じることかもしれませんが。

まあ、事情は個々人いろいろあるので何とも言えないですが、この通りと埃と排気ガスだけは個人では何ともしようがありません。しかもスミフの関係者かどうか知りませんが>142のように地元民を馬鹿にするような変な書き込みをするのもどうかと。関係者か、契約済の人なのかわかりませんが、小規模マンションで住人かそれに近い関係者だとちょっと怖いですね。

このマンションの利点は早い時間に豆大福の行列先頭に並べることですよ。

親だけならともかく、親族もいるならマンションはおやめなさい。
細切れでプライバシーを保った方がいいし、音羽や新大塚あたりの
中古マンションを2つ買った方が良いですよ。

これって新価格？それとも新々価格なの？
仮にいわゆる新新価格だとしたら、新価格とどれほど違うのだろう？
今後の２３区内のマンション価格動向の指標になるよね。

まだ新価格でしょう、城南や世田谷、杉並も高いですから。

１５０さん有難う。
とういうことは、最終新価格ってことで、数ヵ月後の新々価格登場時には割安感になるのでしょうね。
おそろし〜い。

> 151

失礼ながら、釣りですか？。

少なくともこの辺では明らかに新々価格です。

今のうちに買っとけって、、、。最終的には自己責任ですが、この辺の価格としては今後そんなに上がる根拠はありません。少なくともパークハウス護国寺の価格を検討すべきですね。

＞少なくともパークハウス護国寺の価格を検討すべきですね。

あなたこそ釣りなのかな？
現地へ行ったことありますか？　
以前近くに住んでいたし、物件も何件か見に行ったのでよく知っています、
個人的にはたとえここの、60％の価格でも買いたいとは思いません。
戸数もたった37戸で、最大でも83㎡しかない。
　
護国寺の森の裏のへりで、夏はヤブ蚊と蛾がたくさんいます。
夜道も寂しいし、街路灯は暗くて女性が1人で歩くのも恐い場所です。
あの辺り、江戸川乱歩の少年探偵団のモデルになったくらい寂しいところです昔から発展しない地区です。
おまけにお隣はゴミ屋敷と稲荷神社ですよ（笑)
あそこが、文京区なのかと思えるくらい道も狭くてゴミゴミしてて、おまけに坂下は有名な坂下商店街へと続きます。文京区では目白台の坂下、水道
と並ぶ庶民街だと思いますよ。

交通も：東池袋徒歩8分、新大塚徒歩8分、護国寺徒歩10分と書いてありますが、新大塚、護国寺は急坂を昇って下るので、女性やお年寄りなら2倍は
掛かると思いますよ。

>152

>153

この二つは日本語の読み違い。

同じ意見です。

物件HPに価格が発表になりましたね、どこまで1期で販売するのか不明ですが
未発表の最上階のプレミアム住戸3戸を除いても、単純平均で坪：440万円弱。

ここのマンションの購入者のレベルには、それほど影響がないのでしょうが、住友の販売中のマンションと比較しても、管理費がどこよりも割高なのに気が付きました。
やはり、社内的にプレミアムグレードとしていて、この規模でディスポーザーと内廊下、二層吹き抜けのエントランスを採用しているからでしょうかね。

もう一つ気になったのは、駅近でも駐車場が80％も確保されているのは
いいのですが、内容は平置き駐車場が身障者用の1台のみで、残りの40台は機械式だという点でしょうか、車種がどうしても限定されてしまいます。

ここは、護国寺が最寄り駅になっていますが丸の内線新大塚も8分ですから
こちらの方が、ニーズは高いのかと思います。
有楽町線は、埼玉方面からの乗客が多いのでけっこう混雑します。

56戸で一期が11戸というのがこの物件の現実でしょう。

スミフは最初から長期戦の予定でしょうからね。

地所のPHと、春日通りの反対側のブリリアもありますから、その上この値段でこの物件を購入する人は少ないという事が、1期に出てくるのが11戸しか無いので明らかになりましたから、誰も急いで購入しませんよね。地域としては南大塚も近いし。

11人も居た事の方が私は不思議です、これももしかしてスミフの釣りだったりして。

そうそう、あんまり人気が上がると調子に乗って竣工後に値上げするからね〜
周辺の相場をつり上げると、迷惑な人もいるでしょうから。

でも11戸なら、シティテラスに換算すれば60戸弱だから
スミフにしては、オーバーペースでしょう。
もうすぐ新々価格がわかっているのに、売り急ぐことないからね。
知人の周辺住民は、諦め価格だと言ってました。

今日会った護国寺駅そばのマンション在住の知人に
食料品の入手はどうしているのか訊ねると、
マルエツと西友の両社ネットスーパー利用が主だとの回答を得ました。
五百円あまりの配送料が毎回かかるのだそうですが、
注文当日に届くので便利、同じマンションの方々も大体そうされている
との事で、びっくりしてしまいました・・・

生協のカタログ販売、ネットスーパーは最初は面白いのですが
生鮮食料品は、画像と実物が全然違うし、選べないから疎遠になりました。
調味料とか、工業製品のような加工食品は問題ありませんけど
いずれにせよ、一度で用が足りなければ不便だしその時間に在宅するのも
面倒です。

徒歩10〜15分なら、自転車や自動車で買い物に行くでしょう。
護国寺のマンションといっても、音羽通りの江戸川橋までの
坂下はここより買い物は不便だと思います。
首都高もあるので排気ガスと騒音も、ここよりかなりひどいと思います。

HPのあまりの＊＊＊＊しい金額にワロタ。

それにしても自宅のポストに投げ込まれてるスミフのチラシが一日三枚も目障り。高田馬場、池袋、小石川店。
うそくさい買主ストーリーネタ満載。昨日のは海外から招聘するイギリス人教授が小石川・関口限定で探してるとか。まあ、よくこんなネタを考え付くものだ。少し前の当社の古いお客様がイタリアから帰国。この家族が出国する時に当社で売却したんだと。海外ネタが好きなんだな。

どのチラシにも共通してるのは、この護国寺とは正反対の値段的なコンセプト。デベ業者的には不動産価格は高騰中！なのに、買取価格の参考一覧は二年前の相場ばかり。

そんなに必死で物件が必要なら、この護国寺をその買主とかにあてがってやれよ。

中古は相場より安く買い叩き、新規分譲はバカみたいな値段で提供。
スミフの商売、これにあり。大笑いだな。

＞160

あなたは正しい。