東京２３区、西高東低の価格差の将来ってどうですか？

1191
世田谷は全くもって都心ありませんよ。

>>1192-1194さん

親切なご回答ありがとうございました！
とても参考になりました。

このことを念頭に置きつつ
街の雰囲気、都心までのアクセス面なども考慮して
じっくり検討したいと思います。

本当にありがとうございました。

このスレの問題、プロ野球今後セ・リーグ（高）、パ・リーグ（低）の構図がどうなるか？それは何故か？
を考えてみよう。自ずと分かる気がする。
多少近づくことがあるとしても、絶対逆転することはない。私はそう考えます。

とりあえず　上げとく

ニュータウンは同じような所得の世帯が多いため、醜い見栄の張り合いみたいなところが多いのでダメですよ。
豊洲や有明のスレを見れば住民レベルが低いのがわかるでしょ。
やっぱり京浜東北線より西側に行かないとね。

どうして京浜東北線なんだよ
訳わからん事書くな
荒れるだけだろ

東京の下町と山手の境目は京浜東北線とほぼ同じだからですよ。
なにがわけわからないんでしょう？
京浜東北線は武蔵野台地の東の縁に沿って敷かれてることを知らないんですか？
武蔵野台地の上が山手、東側の沖積低地と埋立地が下町です。
なお、銀座は一等地ですが、町人街であり、下町に分類されます。日本橋も同じです。

なるほど。
つまり蒲田駅の西口側なら山の手ですね。

「ほぼ」と言った筈だがな。

まー日本で一番地価が高いのは、その山手線外である銀座なんだけどね。

ちなみにスカイツリーが建つのはバリバリ下町で低地なわけだが
地盤云々言うけれどなんだかんだでここ40年は水害もなく平和。

まあスカイツリーが建つからといって西高東低は変わらないがね。
利便性は東高西低になっていくんだろうね。
渋谷や新宿に出づらいから必然的に周辺が便利になるんだよな。

そもそもスカイツリーなんか全然関心がないというのが一般の人。
スカイツリーにものすごく期待してるのが城東の人。

スカイツリーってなんだ？
あれができると庶民の行動様式がなんか変わるのか？
羽田がハブ化されたら、東側千葉方面なんて用はないｗ

スカイツリー、うちからも見えるようになった。
夜のライトアップ、期待してます。
まあ完成したら一回ぐらいは観光しに行くと思います。

>>1204

商業地と住宅地の価格を比べるのはナンセンス。なぜなら容積率がまったく違うから。

例えば蒲田駅前の商業地（東京都大田区西蒲田７－６６－１０）の公示価格は
3,110,000(円/m2)だが、田園調布でも特別な場所である3丁目（田園調布３－２３－１５）
の公示価格は1,040,000(円/m2)だ。

だからといって蒲田のほうが田園調布より３倍も地価が高いからハイグレードだと
いうやつはだれもいない。ちなみに容積率は田園調布は８０％で蒲田は７００％だ。
容積率を１００％あたりで計算すると

田園調布１３０万円／㎡
蒲田　　　４４万円／㎡

となる。

ちなみに銀座の地価だが日本一高いのは銀座４－５－６の38,200,000(円/m2)。
容積率は800%だから100%で計算すると

銀座４　４７７万円／㎡

とさすがに高い。しかしここは銀座すべてが高いわけではない。
例えば旧日産本社裏の銀座７－１５－４は1,750,000(円/m2)。こちらは容積率700%
だから100%で計算すると

銀座7 ２５万円／㎡と蒲田駅前の半額近く。これは蒲田駅前との収益性の差が
でているわけだね。
マンションの土地も同じだね。タワーマンションが建つような容積率が高い土地
の値段と低層住宅地の土地の㎡単価を直接比べても意味がない。

容積率あたりの土地の価格を見ると西側が圧倒的であることがわかるだろう

永住外国人参政権の法案が通れば、城東の地価は下落して
西高東低の差が広がると見た。
将来的に移民法ができればさらに。

移民法なんてできないよ。

城西だって多少影響受けると思うけど、
城東の方がかなり影響あると思う。

スカイツリーで確かにこの縮図は一時的に変わりそう。
で、西が安くなり東が上がり
そしたら西の方がいいじゃんとなり再び西に人気が高まる。

西高東低の図式は変わらないが
東でも割安物件は人気が高くなる。

今までは西のブランド力が根強かったが
これからはブランド力の無い東でも
都心に近くて利便性の良い場所なら有りかも
という合理的な考えの人が増えるのは間違いない。

但し、消費者も想像以上に賢く
高値掴みは絶対に避けようとするので
湾岸部は苦戦するかもしれないですね！

２３区納税者一人あたりの所得金額（千円）

01港 10,069
02千代田 8,205
03渋 谷 7,343
04文 京 5,771
05目 黒 5,762
06中 央 5,760
07世田谷 5,349
08新 宿 5,098
09杉 並 5,075
10品川 4,353
11大 田 4,349
12練 馬 4,207
13豊 島 4,160
14中 野 4,114
15台 東 4,070
16江 東 3,859
17板 橋 3,756
18江戸川 3,642
19墨 田 3,581
20北 3,566
21荒 川 3,506
22葛 飾 3,453
23足 立 3,382

進学校は西側偏重です。ほぼすべてが京浜東北線より西、中央線より南側
にあります。

進学指導重点校

東京都立日比谷高等学校（千代田区）
東京都立戸山高等学校（新宿区）
東京都立西高等学校（杉並区）
東京都立八王子東高等学校（八王子市）
東京都立青山高等学校（渋谷区）
東京都立立川高等学校（立川市）
東京都立国立高等学校（国立市）

進学指導特別推進校

東京都立小山台高等学校（品川区）
東京都立駒場高等学校（目黒区）
東京都立新宿高等学校（新宿区）
東京都立町田高等学校（町田市）
東京都立国分寺高等学校（国分寺市）

>>1217
西はバブルの恩恵を受けてる40代~50代の戸建て持ちが押し上げてるでしょ。
その息子娘連中が同等収入を維持できてるとも限らない。

若くてそこそこ収入のある層が湾岸のタワマンとかに流れてることを考えると
20年後には形勢逆転してることだってありうるかもね。

埋立地の安タワーに集まる層なんてどうでもいいし、何も変わらないよ。

バブルの恩恵を受けていない収入が高い人も西が好きですよ？
私の周りでこの二年でマンション買った人はみなそうでしたからあまり実感ないですね。
ちなみに30代、年収1000万以上の独身またはその二倍以上の世帯収入になる共稼ぎですが。

最近東側に人気が出たのは都心への通勤利便性が高い割りに安いから
でしょう。「安い」というのがポイントです。

品質、見た目の割りに安い、「ユニクロ」とか「ＩＫＥＡ」とかそういう
のが好きな人が東側を選ぶのではないでしょうか

じゃあユニクロやＩＫＥＡがさらに品質を上げて単価を上げたらどうなるか？
それが西高東低の価格差の将来を考えるポイントかなと思います。

①価格差は縮まる
②価格差は広がる
③価格差は逆転する

まあ①でしょうが③にはならんでしょう

双方共に発展できればそれがベストですな。

④売れずにつぶれる。

湾岸タワーを高い高いとネガってた連中はかなりの低所得なのか。

晴海〜豊洲〜有明が発展して港区はともかく世田谷大田杉並(各高級住宅街は除く)より格上になるでしょうね。
豊洲はもうなってるか。

懸念の足立ナンバーも埋立ナンバーになり品川ナンバーを抜く…わけないか。

埋立地にしては高いってことでしょ

そうすると1220との矛盾が生じる。

>最近東側に人気が出た

逆に言えば、
むかしは西側に人気があったが今では割高で人気を無くした。
「割高」というのがポイントです。

デパート業界のように斜陽していくのが西側ではないでしょうか。

そうそう、某デパートの本社が東側にできますね。
それが東高西低の将来を予想させるポイントかなと思います。

斜陽の結果東に都落ちってこと？

西が割高というか、正確には「普通の人には高くて買えない」だね。
一次取得者のボリュームゾーンは３０００～４０００万。
都心志向の共働き世帯で４０００～５０００万台がボリュームゾーン。

坪１８０～２２０万くらいで買えるゾーンでなるべく都心に近い場所
に人気がでる。バブルのころはこの価格じゃ都内だと西は練馬でもムリ
東はギリギリ葛西でＯＫって感じだった。

地価が上がればこの場所は都心より遠のき、下がれば近づく。
そんな感じか。

>>1229

デパート業界が斜陽してコンビニ、イオン、１００円ショップが発展するって
のと同じ構図ですね。やだなぁ

スターバックスコーヒーがあるとなんとなく街がおしゃれにみえます。
スターバックがどれくらいあるか区別統計を取ってみました。
面積によって差があるので１平方キロあたりスタバが何件、すなわち
スタバ指数を区別に計算しました。

千代田区　36件 3.09
港区　　　42件　 2.06
中央区　　20件 1.96
渋谷区　　25件 1.65
新宿区　　22件 1.21
豊島区　　 8件 0.61
文京区　　 6件 0.53
台東区　　 5件 0.50
目黒区　　 7件 0.48
品川区　　 6件 0.26
江東区　　 6件 0.15
世田谷区　 8件 0.14
大田区　　 6件 0.10
北区　　　 3件 0.10
墨田区　　 1件 0.07
中野区　　 1件 0.06
板橋区　　 2件 0.06
杉並区　　 2件 0.06
葛飾区　　 2件 0.06
足立区　 3件 0.06
練馬区　　 2件 0.04
荒川区　　 0件 0
江戸川区　 0件 　　　　　 0　

スタバは都心部（オフィスがある場所）に集中して出店していることが
わかります。しかし東には冷たいですね。

埋め立て地は「埋立区」で独立させて、埋立ナンバーにすればいいよ。
「埋立500　は　11-87」みたいなナンバープレート。
恥ずかしくて都内は走れないけど。

山手線の西南側はほとんど農地で、
高度成長期に地方出身者向けの住宅地にするため
現在の東急、小田急、京王がイメージによる付加価値を付けた。

開発は民間が中心のため、農道を道路にした脆弱な
インフラのまま今に至る。

丸の内、銀座、東京などの都心には遠く不便。
渋谷、新宿、恵比寿などは近い。

地方出身者の割合が極めて高いエリアで需要がある。

＞スターバックスコーヒーがあるとなんとなく街がおしゃれにみえます。

不味いコーヒーを出すチェーン店があるとお洒落という感覚は
よくわからない感覚。チェーン店はいらないな。

>>1233
面積割だと江東区が極端に不利になるのでは？

>>1236

スタバのコーヒーは確かに焦げ臭くてまずいですよね。
23区でスタバのない江戸川区や荒川区、１件しかスタバのない墨田区、中野区は
まずいコーヒーチェーンを拒否するグルメな人たちが暮らし、そして働く区と
いうことで結構です。

それでは庶民の味方、吉野家で同じことをやってみました。
吉野家の牛丼は美味しいですよね。

中央区 　12 10.18 1.18
台東区 　11 10.08 1.09
千代田区　12 11.64 1.03
港区 　15 20.34 0.74
新宿区 　13 18.23 0.71
渋谷区 　8 15.11 0.53
墨田区 　7 13.75 0.51
豊島区 　6 13.01 0.46
品川区 　7 22.72 0.31
目黒区 　4 14.7 0.27
北区 　5 20.59 0.24
杉並区 　8 34.02 0.24
江戸川区　10 49.86 0.20
足立区 　10 53.2 0.19
文京区 　2 11.31 0.18
葛飾区 　6 34.84 0.17
江東区 　6 39.94 0.15
中野区 　2 15.59 0.13
練馬区 　6 48.16 0.12
板橋区 　4 32.17 0.12
大田区 　6 59.46 0.10
荒川区 　1 10.2 0.10
世田谷区　5 58.08 0.09

おお、荒川区は相変わらずだめですがスタバがなかった江戸川区は吉野家にすれば
１０店舗と一気に上位にランクアップです。墨田区、足立区も健闘しています。
あとは台東区も大躍進、中央区も千代田、港を引きはなし１位です。
世田谷はダメですね。区が広いせいもありますが吉野家指数が低すぎます。

ヒマだね〜。ついでにマックも調べてといてよ。

東西の価格差がなくなれば、また
西の人気が出て、また差ができる。
以上、繰り返し。

>>1239

雨なのでひまでしょうがないんですよ。
おしゃれなイタリアンレストラン（微笑）サイゼリヤの統計です。
あそこのワインはすごく安いけどすごくまずいですよね。

新宿区 10 0.55
荒川区 5 0.49
台東区 4 0.40
豊島区 4 0.31
渋谷区 4 0.26
千代田区3 0.26
港区 5 0.25
足立区 11 0.21
江東区 8 0.20
練馬区 9 0.19
文京区 2 0.18
江戸川区8 0.16
墨田区 2 0.15
品川区 3 0.13
板橋区 4 0.12
葛飾区 4 0.11
世田谷区6 0.10
中央区 1 0.10
北区 2 0.10
杉並区 3 0.09
大田区 5 0.08
目黒区 1 0.07
中野区 0 0.00

サイゼリヤにするとこれまた順位が変動します。
吉野家、スタバでは常に上位３位にランクインしていた都心３区がありません。
千代田区がようやく5位に顔を出すくらい。
新宿、荒川、台東、豊島！なんか強そうでしょ。

スタバ・吉野家ランキングでは最下位だった荒川区、ここではなんと２位です。
店舗数でいえば足立、新宿、練馬、江戸川、あとみなさんの大好きな江東と
いった区が上位にランクインです。
なんとなく暴走族やジャージが似合いそうなな区が強いですね。