ジオ阪急洛西口 ノースレジデンス

見てきました。
宅地開発も特急停車もどちらも聞いていません。

「不動産業者から聞いた」として
タワマン建設や特急停車駅が桂から洛西口になる話を書きこんでいる人がいます。
その人以外は聞いたことのない話のようですよ。
西口宅地開発を「地元の人はみんな知っている」と書きこんでいるのも同一人物かもしれません。

一人数十役さんかな？
最近の桂川洛西口のマンションスレの書き込みって、
少なくとも半分以上、多分９割がた、一人数十役さんが書いてるみたいですし。

そうですね。
南区への下品な攻撃は目にあまります。
よほど暇なのでしょう。

つむぎのスレで、向日市の学区も久世の学区も同じ、とか、洛西口はマンションが乱立するから資産価値が低いとかネガキャンしまくってた人だよ。都合が悪いとすぐにジオの営業がどうこうとか、とにかく洛西口のマンションより、つむぎが優位ってことを言いたくて仕方ない人だよ。ジオの次は売れ行きのよいヴェリテが標的なんでしょ。
南区どうこうの人とは別人ね。

洛西口に特急が停まるなんてガセネタ流してもジオやヴェリテのネガキャンにならないでしょ
つむぎスレで南区どうこう暴れてる人が一人数十役もしてるって話じゃないの

どちらでもいいから、どちらももう来ないでくださいね。

南区のことはここには関係ないので、つむぎの街スレでお願いします。ここはとっくに完売しているので、今更検討もなにもありません。

キャンセル住戸でましたね

専有面積や価格から考えると、8階の西向きN-Cのいずれかでしょう。
サウスの残り1戸も西向きなので、まだ決めかねている方にとっては
目の前が線路かヴェリテ駅前か、悩ましい選択になりそうですね。

竣工は何月ですか？

たしか3月に入居だったはず。
竣工はサウスよりノースのほうが遅いんですよね。
時期的にローン審査落ちではなさそう。

３５０万ぐらい手付け金すてたのか・・・。

ノースが来年2月下旬竣工・3月下旬入居、サウスが今年11月中旬竣工・12月中旬入居ですね。
ノースの方が遅いのは、階数や戸数が多いのと免震構造に伴う基礎工事の関係かと。

ローンの話はこれからなので、理由は不明ですが手付金は放棄されたということになりますね。

現地に設置のリーフレットでは、N-Caタイプ 2LDK+DEN(書斎) 71.30平米 西向き8Fとなっています。

>>709
8階なら、駅より上で、眺望はありそう。

ホームとの近さを見たり電車の音を聞いたうえで買えるならいいですよね
もう部屋には入れるのでしょうか

入れない入れない。

でも、躯体は１５階までできあがってますから、
現地に行って目視で線路から８階までの距離を測って、
駅の西側の田んぼで
同じだけの距離を線路から離れてみれば
８階で聞こえる大体の音はつかめます。
音源との間に障害物がないという条件では、
ノースと田んぼは同じですから。
８階程度の高さなら、
上に進む音も平地を進む音も
違いはありませんし。

>>712
高架の駅舎が4〜5階相当なので、音源からの距離は、実質、3〜4階分しか離れないのではないでしょうか。

それなら田んぼの中を３，４階ぶんだけ線路から遠ざかって
線路の音を聞けばよし。

10メートル強…
なかなか近いなあ

以前西向きで検討しました。
でも確か、10階以上？の上層階はT4で中層階T3だったはず。上のほうが音が響くと営業は言っていたよ。

洛西口駅高架とジオノースとの間には幅14mの桂馬場線ができますので、その分の距離が離れることも考慮する必要があるかと。 竣工時には駅や線路からの距離感がかなり変わっているはずです。

>>717
すみませんが、ノースの脇を幅14メートルの道路が通るソースを教えていただけますか？
現状は、ノースの敷地の西端と線路脇のフェンスの間は、ひと1人がすれ違える程度しかありません。
もう高架工事が終わっている京都行きも、線路は全く西に動いていません。
あちこちのスレッドで幅14メートルと書かれてるのを見て、どうやったら14メートルの道路を通せるのか？と、通勤中にいつもふしぎに思っています。
14メートルというのは、どこか別の場所の、最大幅ではないでしょうか？

＞＞７１８

１４メートルというのは私はジオの資料で見ましたが。
こちらはちょっと数字が違います。
↓

http://www.city.muko.kyoto.jp/shisei/publiccmt/2008/douro_minaoshi_an....

>>716

洛西口駅のホームの音だけに限れば、
８階よりも１５階のほうが音源から距離がある分（ほんの少しですが）静かだろうと思います。
ただ、１５階はホームの音だけではなくて離れた線路や道路の音も拾いますから、
トータルで見ると８階よりは騒音が大きいというわけです。

>>718
洛西口駅の完全高架化に伴い、下り線の線路が撤去され、そこが桂馬場線になるみたいですよ。
以下のHPやノース図面集にも明記されています。

http://www.senmonshi.com/archive/02/027EQKL801U79O.asp

http://www.city.muko.kyoto.jp/shisei/publiccmt/2008/douro_minaoshi_an....
（こちらでは幅16mになってますが）

>>719
717です。
719さん、ありがとうございます。

ノース図面集でも14mになっていますが、場所によって道路幅の増減があるのかもしれませんね。

ジオの敷地ぎりぎりから高架の脚の根元まで測れば
１６メートルぐらいにならない？

他スレで見たのですが,
キャンセル住戸の3,300万円だかそのくらいというのは,
ディスカウントされていない定価ですか?
一階は3,000万円切っていたのですか?
このあたりの相場より安く感じるのですが...

不動産に掘り出し物なしてね。免震自走式スーゼネコン施工で安いと思うならなんかあります

>>724
ノース西向きは、3階〜です。
1,2階は店舗なので…
3LDKは3階でも3000万は切っていませんでした。
8階は分譲当時から3380万です。

つづき

ノースは南向きに価格を盛った感じでしたから、西向きが安く感じるのかも？
西向きを安くしたのは、やはりその分駅からの視線と騒音を我慢しなきゃならないという理由があるからなのかも。

ノース南向き75平米前後3LDKの最上階と一階の分譲価格を教えてください

>>728

なんで？

728さん、そのような質問だと何の用途に使われるか分からないので、警戒してしまいます。申し訳ありません。

キャンセル住戸も売れて、無事完売ですね。サウスも完売したようです。ノースとサウスで1戸ずつでしたし、やはり決まると早かったですね。入居までまだまだ時間がありますが、今から楽しみです。

ああ本当だ。完売ですね。

3380万でしたか。全部出揃ってみたら、ノースが一番安かったですね。後発が安くなるとみこしてノースを見送った人には良かったですね

ノース、サウス完売おめでとうございます。

>>728
最上階は4300万くらい？だったでしょうか。よくは覚えていませんが。一階は知りません。14階下になるので、ー600〜700万くらいでしょうか？すみません、勝手な予想です。

色が意外に暗いですね

たしかにパンフレットよりもだいぶ色が濃いように思います。

1階のテナントには何が入るか決まったのでしょうか。

>>738
契約者はみんな通知が来て知ってると思いますよ。
すべて医療関連です

>>739
ありがとうございます。
何科の病院ですか？

http://news.livedoor.com/article/detail/10981617/

こんなニュースが

鉄道高架下の空間を活用した「歩くまち京都」のモデルに！「洛西口～桂 駅間プロジェクト」始動！！

>>741
情報ありがとうございます。
賑やかになりそうですね。
どんな風になるのか楽しみです。

高架下が明るく賑やかになるのは治安的にも安心なのではないでしょうか。
どんなお店が並ぶのでしょう。

一階は医療機関なのですか。
自分に合った医院があったら通院に時間がかからなくて便利なのですが。

立地がいいからリセール時も価値を維持できそうという意見をどこかで読みました。
線路が近くてもそう思っていいのでしょうか？

住んでみての音次第じゃない？
かつてないぐらいに線路に近いマンションなので、西側に近い住居はどういう評価を受けるかはわからんな。

この物件を検討していたものです。もうキャンセルは出ない可能性が高いでしょうか？

サウスはキャンセル出てるけど、こっちはないみたい

サウスのキャンセルもあっというまに埋まったみたいですね。
サウスは入居時期にキャンセルが１つ出ました。
ここは、入居まであと1カ月ありますから、もう少したったら出るかもしれないですね。

サウスは南と東に中古が出ていますね。
この辺りで買いそびれたなら検討してみてはどうでしょうか。

サウスのキャンセル、埋まったんだ。
リビングは北東向で朝しか光が入らず、
他の部屋は完全北向か北向で共用通路側窓が西向き、
かつノースから見下ろされる物件だったから時間かかると思ったけど。

南向き3LDKが未入居中古物件で早速でています。

あの中古物件の眺めを見たら、
このマンションは11階以上のマンションなんだなと思う。

中古物件は9階南向きですが、写真みると、目の前のサウスのせいで眺望はかなり残念なことになってますね。

この中古4290万円ですが、新築販売価格はいくらだったのですか？
上乗せされているように思いますが？

未入居物件の価格それで売れるならすごいですねー。９階でその面積なら３７７０万から３７９０万円が販売価格でした。。

つむぎの街3棟目を検討しているものです。
近隣物件の情報がしりたくてこのスレにお邪魔しました。
このあたりの中古物件が値上がりするぐらいなら安心して購入できます。
住んでいる方も、高値で売れるとうれしいのではないですか。
ノースは駅前なので資産価値としては良いのかもしれませんね。

西向きの、線路と駅アナウンスの騒音はどうでしょう。

つむぎの1棟目と南海物件も、ジオノースほどじゃないけど、
＋の値段で中古販売されていますし、この地域の魅力は大きいですよ。
一時期、あれだけたくさん出ていたつむぎ1棟目の賃貸物件もこの春の転勤で
ほとんど埋まったようですし。

南向きの中古物件は売れたようですね。すぐ売れるとは思っていましたが、早かったですね。

SUUMOから中古の情報消えてます。
新築価格から＋５００万円で売れたのでしょうか?
すごいですね。
買い主さんは、駅近物件の価値をかなり高く評価されたのですね。

売主さんは、
本体価格売値４２９０万円
本体価格買値３７９０万円
取得諸費用約１００万円（修繕積立金、登記費用など）払って
仲介手数料４２９０万円×３％＋8万円＝136万円払って
残り約２６０万円

短期売買だからこの半分税金に持っていかれるので
手取り儲けは１３０万円ぐらいですか。
１３０／３７９０＝３．４％
投資の儲けとしては低いですね。
急な事情で手放されたのでしょう、損切りしなくてよかったです。
（>>753さん, >>755さんのお値段を参考にさせていただきました）

ココ周辺のマンションがこんなに早く値上がりして売れるなんて、有望地域なのですね。
桂川駅東側のシエリアマンションの販売価格は高くなりそうだし
つむぎブライト買って間違いなし。

このマンションのインターネット使用料はいくらですか？

自宅を売ると短期でも3000万円の控除が使えるので非課税だね。

3000万の控除を260万で使うなんて、もったいなくねぇ？

何度でも使えるからいい。

次の家で住宅ローン控除を使う人は、短期のは使えない。