シティタワー有明 その2

５１９さん＞

一期で半分、って。
最初から確か一期は１３７戸？？くらいしか販売してないんですから、
２００戸とかは売れるはずないんですよ！

住友の販売手順知らない方の書き込みですね。

>>521
住友だけでなく、ほとんどのデベは「売り残り率を下げる」ために、その販売戸数を検討者の希望、登録によって決めるのです。
数が低いということは希望者も少ないということ。
こういった大規模物件は最初が肝心です。ターゲット層の需要をほぼ掬い取ってしまうからです。
これからの基本は手を変え品を変え元々のターゲット外を掘り起こすしかありません。
しかし、住友のマーケティング機能の低さは有名です。
ここもWCTと同じ中古化前提の長期販売となるか、東陽町物件のように値下げを断行するかのか、どこかのタイミングで決断を強いられるでしょう。
この残戸数からしたら、前者しかないと思われますが。

>>519, >>520

だから、ここは普通に買おうとしてる人間同士が意見交換してる場だろ。
お前らみたいにインターネット掲示板で意味のない行為をやっている輩にはここが生きがいの場かも知れないけど。
マンション掲示板なんだから、普通に自分の買えるマンションの板に行って、そこで意気投合してお友達を見つけるなり、家庭でのなやみ、仕事（定職を持っているなら）上での悩みは、オフラインの世界でお金をちゃんと払って健全に解消しなよ。

やってることが幼稚だと思わないの？
思わないんならまー、それも理解できます。

523に同意。

５２３、５２４さん、すいません。

５２２さんに釣られてみます＞

住友のマーケティング機能の低さは有名と言うのは、
具体的にどういう事でしょうか？

他のデベでマーケティング機能が高くて有名なところや、成功した物件等は教えてもらえますか？

個人的には住友不動産は、一番高く売る事を優先して、早く売り切る事は二の次なきがします。

東陽町のこちらの掲示板も先ほどみてきましたが、確かに高い感じしますね。
永遠に売れ残るよりはいつか売ったほうがいいですし。

ただ、最初からそういう戦略なのかな、と思っています。
売れるだけできるだけ高く売って、長期販売でいい、最後は値引きしたらいい、
という感じは受けます。

523 525へ

そんなのどっちでもいいや
結局売れないのはかわんねーし
３割引きくらいするか！

マイナー物件２つで比較ですかっ

↑
お子さんが居られるならば、すべての寝室もバルコニー面に面している住戸がお勧めですよ。
写真だとリビングと隣部屋だけが明るいですよね。

廊下側の暗い寝室に子供を入れると、体内時計が狂って引きこもりや欝になりやすいので、明るい部屋にお子さんが生活できるように配慮してあげてください。

>>527
私も悩みましたが、
主には、コスモスイニシア、というのがネックで、こちらにしました。
それぐらいだったんですけどね。

>>522
値下げすると定価で買う人が減るから値下げはしないというのもマーケティング論でしょう。
だからセブンイレブンは値引き販売を一切認めていなかったのです。
小売業の最大手も同じ販売戦略を取っているのにマーケティング機能を否定するのはどうかと。

住友は一度値付けしたら地獄の底までその値段で在庫を抱えてくれるので、それが購入側にとっても安心感となっているのです。
毎回口頭ベースでこそこそ値引きしてる様な中小デべの物件は、不透明、不公平感から絶対買いたくないです。

1期で137戸売り出してその内100戸超登録があったのですから、このご時世では人気があると見ていいでしょう。
最初から破格の値段で売り出して、「持ってけ泥棒」みたいな物件ならもっとペースは上がるんでしょうけど、ここはそうゆう物件じゃないです。

大崎も豊洲も値段を下げないから苦戦しているのです。
私は住友のその心意気が好きです。
買えない人達にとっては「どんなマーケティング戦略だ」って話になるんでしょうけどね。

買う側にとってはこの上ない安心感がありますよ。

>>527さん
私は晴レジを見送りました。
理由は、
①清掃工場の隣。今の安全基準はクリアしてても、今後どんな新たな有害物質が発見されるかも分からないし、有害物質自体が微量ではあれど排出されている事は確かである。
②TTTに見下ろされている感、TTTの公開空地を通って駅に行く感、TTTのマルエツを利用する感、「あの背の高いツインタワーマンション、の隣のマンションに住んでます」と説明する感、などなど、TTT完全依存型物件なのが屈辱的。
③コスモスイニシアはいつ何時何があっても分からない不安感
④外廊下、団地っぽい外観。
⑤間取りがCTAに比べて悪い
⑥小中学校が遠いので子供が可哀相
⑦渋谷新宿に出る利便性などは有明とどっこいどっこい

などなど。

>>531
その方法で中古扱いになる前に売り切れば、一つの方法ではありますけどね。
現実問題としてWCTも東陽町もおそらく最大の残戸数になると思われる豊洲も売れてないですからね。
マーケティング以前の問題でしょう。
これでは資産価値も余計に低下しますよね。
買う側にとってはこの上ない不安感がありますよ。

次の販売が8月上旬までいくということはもうタマ(検討者)がないんだろうな。
おそらくＣＴＴのように先延ばしを繰り返して秋までいくかもしれない。

>>533さん
不況の時代なので価格帯の高い住友の物件は売れないんですよ。
外食産業だってマックや王将など標準化されて価格帯の安い物は売れるけど、高級レストランなど単価の高い物は売れないですしね。
アパレルだってユニクロやH&MやForever21は価格帯が安いので人気なのであって。
ただし、景気が良くなれば話は別です。
住友物件はDW等で他社との差別化が明確ですし、顧客の購買力が上がれば需要も伸びます。
資産価値の低下もどうでしょうか。現に再開発地域のタワー型が資産価値の維持率が高いのは明確にデータとして出ていますよね。
今は安売りで人気のある清掃工場横の物件なども、株価が回復し顧客の購買力が向上した場合にも他物件より人気が高いかは分かりませんよね。
ここの入居が４月以降になったのも、引渡基準で売上を計上する不動産業である事を考えれば、単純に今期は売上が好調だからCTAの売上計上を来期にズレこませたと考えられますよね。
現に住友の友人も今年度に入ってから売上が好調だと言ってましたからね。


>>534さん
MRに行っていない、マンションズでも見て語っている"おそらく"な情報に過ぎませんね。
ここは今週から一部先着順で売り出すと言った話もありましたよ。
これは要望書が入っている住戸に限るようですがね。

もう契約した人はいるんですか？

>>535
公式HPですが。マンションズなんて読みませんよ。(笑)
>ここは今週から一部先着順で売り出すと言った話もありましたよ。
だとしたら、虚偽広告記載ですかね。
しかし「友人」の話ほど信じられないものもありませんがね。(笑)

ホーマットならいざ知らず、残念ながら住友物件は高額物件としても認知されていないし、設定価格に見合わない物件なので、どこでも売れ残っているのでしょう。
また、そもそも有明に高額物件が存在できず、そのニーズも無いことは自明です。
その他の大手デベでこのような商売をしているところはありませいよね。

資産価値に関しても、お隣の安いプロパストタワー等バブル前の古いデータでは、ここでは当てはまりません。
既に新築、中古共にタワー神話は崩壊したとの新聞記事もありましたね。信じないかもしれませんが。(笑)

嫌な話ばかりだとなんなので、ポジネタも一つ。
伝説のシティハウス成城の完売も起こったこの業界です。
ここも奇跡が無いとは言い切れません。

再開発地域のタワーの資産価値が下落しないのは、稀少性があるからと思います。
乱立する地域とは同じとは思えません。

ましてや、有明よりも便利な豊洲に売れ残り新古物件が割安で溢れたら、そもそも割高なこのマンションの原価確保は困難でしょう。

何に重きを置くかは人それぞれ。
このマンションを割高だと思っている人は、
そもそも買わないし、買えないし。
いいんじゃないですか、別に、目くじら立てなくても。

すみふ物件が嫌いな人、好きな人、
駅近じゃないと許せない人、駅遠を気にしない人、
賃貸に出すことばかりを考えている人、
終の住処にしようと思っている人、
いろいろいますよ。

オリ・ガレ。ここは今、中古で買った値段と同じか少し低いか、少し高いか・・。
で、坪170万。

だとすると、CTAを買っても中古で売りに出すことはあまり考えず、定住地にするつもりが
良さそう・・。