シティタワー有明 その2

４２０＞さん

私もMRいって、７月の契約にだ度利付けるのを楽しみにしてる一人ですが、、、
握ってる情報なんて、、、この掲示板にあるくらいです。。。

何かあれば、、、教えて頂きたいです。。。

４２１です。

誤　だ度利付ける
正　たどり着ける

>>420
>MR行って深く掘り下げて聞いた
重箱の隅を突く前に全体像を、来ない将来を語る前に目の前を現実を。
その前では全てがかすみ、意味が無いよね・・・。

何か、変化し続ける非現実な港湾局情報を自慢げにちらつかせていた(騙されていた?)某有明○歳さんのよな書き込みですが。
さすがにスミフ営業情報までは落ちないかな。

まぁ、東陽町、豊洲、ＷＣＴ再販の現状に、この駅遠・お見合い立地が重なれば結果は・・・。
しかしガレリアの中古は東も西も酷いですね。
最近では、キャンセル待ちが長蛇の列(自称)のオリゾン北西まで下落&回転寿司状態。

まだ立地としてはマシなＢＭＡがあの価格で停滞している状況からも、この市況で、この区域のポテンシャルの底を露呈してしまったということなんじゃないかな。

やはり総合的に企画・開発できないプロパストのような一発屋デベしか潜り込めず、港湾局と地権者達が自分達でコントロールできない大手デベを排除した結果だと思うけどね。

もう少ししっかりした、コロコロ変わらない、相互の価値を潰さない開発計画があれば、この有明にも将来はあったはずなんだけどね。

付近の入札に負け続けてるあいつの書き込みっぽいな。

>>423さん
>重箱の隅を突く前に全体像を、来ない将来を語る前に目の前を現実を。
果たして私は全体像も将来像も把握出来ていないのでしょうか。

確かに有明北地区に広がる広野(むしろ荒野？)は利便性の面で他地区のタワー型物件等に到底叶わぬ事でしょう。
しかし私は東京都心部(ここは議論があるが、東京駅を中心に半径8kmの円を書けば有明は余裕で入るが新宿や渋谷は入らない)でこれだけ広い面積が残された土地は他に見出せません。

再開発の流れは時代と共に、新宿・渋谷から始まり徐々に西から東へと移ろいでゆく流れを感じています(湾岸部だけを取ってみても事実そうですよね)。
私はまだ20代で結婚もまだなのでマンションの購入を考えるに当たり、重きを置くのは再販価値です。
再販価値はいつ売るかも大事ですが、買う時点でその物件の価値のほとんどは決まると思います。

私は有明北地区のあの広大な広野に、爆発的な将来性と付加価値性を感じています。
東京都は世界有数の都市国家です。圧倒的な税収を武器に、土地を拓き、人や企業を集め、土地の価値を高めた上でさらなる税収の向上を目論むのです。
オリンピック誘致もそうですが、有明北地区に限ってはオリンピックに左右される度合が晴海等に比べて低いと思っています(脱線するので多くは書きませんが私は晴海を見送りました)。

オリンピック開催都市は10月に決定されます。選手村候補地である有明北地区はそれまでは手のつけようがありません。しかし良くも悪くも結果が分かった段階から、東京都の有明北地区の再開発のピッチは急速に進むと思います。

5000万そこそこの博打と言われてしまえばそれまでかも知れません。

外資に勤める仕事柄あんな利便性の悪い土地に住んで良いものか考えると不安で寝れません。

しかし私はあの広大なウォーターフロントの土地と自分の生まれ故郷であり、世界最大の都市国家である東京都に賭けたいと思います。

>>423さんが考える全体像や将来像が私のそれよりもより現実的で狭義なものだとしたら話が噛み合わないと思いますが。。。
色々書きたい事は多いですが、後は来月の契約が決まってから書きます。批判は大いに受け付けます。むしろ契約前に多くの批判を頂戴したいです。舞い上がってんなとか。笑

>>425
気持ちは分かる。だけど、有明の開発計画ってのは20年前からあるわけ。で、いまだにこの状況。
環状2号線ができると、大分変わるかもしれないけどね。

>>425
あと、再販価格に重きを置くなら、狭くても港区の駅近物件にしといたほうが良い。ここは、再販価格の
下落リスクが最も高い。見るべきは、将来性云々じゃなくて、近隣の築5年以内の中古価格より大きく
上に乖離していないこと。将来性を織り込むなら、ある程度確度のある情報。たとえば、品川駅がリニア
の始発駅に決まりそうだとか、泉岳寺に山手線新駅ができるとか。

再販価格の目標にもよりますよね。

私は残債　＋　購入時の諸費用　＋　売却時の諸費用　

くらいで売れたら凄いと思います！

売る時期の築年数にもよりますが、
５年から１０年が売り時かなぁ、とは思ってます。

>>426さん
有明の開発計画は確かに臨海副都心の構想が発表された当初から長きに渡る計画だと思いますし、台場等の開発に比べ随分と時間がかかっているなとの印象はあります。
有明の開発にこんな時間がかかってしまったのは、不便だからと言うよりもオリンピックと言う不確定要素が大きく影響してしまっているからだと考えています。オリンピックが来るのか来ないのかが決まらないと、あの地の絵を描き出せないからです。
良くも悪くも結果が分かれば様々な方面で有明に対する動きは活発になると思います。

>>425さん
私も再販価値の観点から、三田や麻布十番などの駅近のコンパクトマンションを当初は探していました。
しかし、あの辺りの地域は下振れのリスクは少ないけれど、何百年と続く確固たる実績から、上振れのリスクも期待出来ません。
マンションはミドルリスクミドルリターンと言われていますが、家賃経営をチマチマしつつ中古で８割位でexit出来れば、の様な絵に私は魅力を感じませんでした。
江東区は半世紀前は海の上と言う地域も多く、マンションPBRや減価率等の数値も港区等と比べるとあまり当てにならない地域だと思います。
しかし、臨海部、再開発地域、タワー型、(+都心部？？)の要件を充たすこの地域は、これからのトレンドに合致するのではないかとも思います。
ドバイの例もありますけど、人間潜在的に海を間近で望むロケーションに魅力を感じるのだと思います。また同様に、インカ帝国の時代から、高い場所から見下ろす生活をする事にも優越感を感じる生き物だとも認識しています。海のゆらめきや夜景のきらめき等、不定期なリズムに癒しを感じる生き物でもあります。
そんな潜在的な欲求から、今後益々ウォーターフロント、高層型のニーズは高まると思います。
何だか抽象的な論議になってしまって恐縮ですが、その様なトレンドをこの地に感じているのですが、いかがでしょうか。
まとめると、この地域の再販価格の上振れの余力は港区等に比べたら高いのではと言う事です(ハイリスクハイリターンに間違いはないかと)。
再開発によって都が勝手に生み出してくれる付加価値にフリーライドしようとの目論見です。
多摩ニュータウン等の郊外の再開発地域の失敗例もありますが、多摩等に比べたら都心部であると言う点で失敗のリスクも低いのかなと。

>>429
で、要望書出したのはどの辺りの部屋？

なるほど、デイトレさんが出没する理由がわかったよ。

>>429
ハイリスクハイリターンが分かっているならよろし。でも、ローン組んで買うんでしょ？EXITできれば良いけど、
レバレッジ効かせて失敗したときのツケは大きい。残債割れでEXITできないリスクも高い。自己責任で頑張ってね。

政府が支援してくれるから大丈夫です。

>>428さん
私も再開発完了予定時期の５年後～10年後にexitを考えています(経済情勢にもよりますが)。

>>430さん
危機感と言うか、契約した後に力説した方が物件にしがみつく様で必死な感じになっちゃいますからこのタイミングで。笑
まぁ枝葉末節の水掛け論は嫌なので詳細までは踏み込みませんが、私の考えるこの物件の魅力はザックリそんな感じです。
とりあえずうさんくさい営業部長には間違い無いですけどね。笑
引けと言われると余計引きたく無くなってしまいます。

>>431さん
熟考の末、要望書は出しました。
抽選終わったらまたその辺も書きます。

>>432さん
デイトレは大学時代にやめましたけどね。笑
レバレッジやボラティリティやリスクと言う類の言葉は大好きです。
みんなにバカにされると余計買いたくなるのが性ですね。
みんなが認めるものは時既に遅しです。
誰も見向きもしない花にこそ価値があります。

相場やってる人間は、全てデイトレだと思ってるアンポンタンがいるスレはここですか？

>>436さん
アンポンタンがいるスレへようこそ。
どんな理論的な批判を繰り広げて頂けるか楽しみです。

北海道の原野に夢見た人もいるからね。一定数ハイリスク選好の人が居るのは確か。
ただ、経済ってボリュームでしょ。少数では局地的なバブルは起こせても、
ある程度保守的な多数の人間を巻き込めないとトレンドは作り出せない。

湾岸マンションビジネスについては、
まだ誰も手をつけていない状態で、誰も生活していない状態で、
無責任にセレブな夢だけ煽って、大衆を動員できた数年前、
あのときが唯一のビッグディールのチャンスだったんだろう。

既に新興住宅地でのヌカミソ臭い庶民生活が露呈してしまっていては、
ハイリスクに見合うハイパフォーマンスは望めないでしょう。

二匹目のどじょうはえてして不味くて食えないものです。

確かに宝くじを買う人はたくいさんいますからね。
桁は違うけど、「夢を買う」こと、それ自体は否定はできないかな。

だから、「上手くいったらラッキーだね」くらいの感覚なら、なるほど、とも思う。

ただ、かつていた有明万歳さん(多分上手く売り抜けて去られたのでしょうが)とか申込予定さんさんはちょっと違う感じがする。
遅れている開発や、二転三転する計画、ガレリア住民の方々の過去のいきさつ(住民版で分かります)、オリゾン前の土地の失敗等々を見る限り、中々甘くない賭けだと思うのですが、妙に前向きなのです。

感覚的にはエバンジェリスト(本来の意味の)、又はメンタルの方の薬服用後のような、妙にテンションの高い一定の視野の中での前向きさが気になるのです。

釣りであればまだいいのですが、ある意味真剣な気がして、老婆心ながら気になってしまいます。

宝くじとは違い、高い買い物なので、ネガティブ情報も含めて悩みながらも徐々に先に進む、という位がいいのではないでしょうか。

>>438さん
一匹目のドジョウをつかみに行くのは好奇心の強い、新し物好きな人間が多い様に思います。
ある一定の年月が経つ中で、安全面等で湾岸の高層マンションの価値が認められる様になれば、二匹目のドジョウを掴みに来る集団も必ずいます。
特に利便性を求めない、田舎で暮らしてもイイ位に思ってるリタイア組の方々には湾岸の高層マンションは東京でリゾート気分で生活出来る数少ない場所として魅力があるのでは。
高齢化社会を考えれば母集団としては十分ではないでしょうか。
ただし、安全面がもっと認知されればね。
一回くらい大地震来てくれて、それでも湾岸の高層マンションは耐えられました位の方が逆に安全面が評価されてイイのかも。。

>>439さん
もちろん、ネガティブな意見は参考にしますし大歓迎です！
ガレやオリはプロパストが虫の息と言う時点で今後の管理等への不安が払拭されないのですが。
元々四方八方ノーガードで建っていたマンションですし、多少の「こんなはずでは・・・」は仕方無いのではないでしょうか。
CTAは北西面がどうなるかですよね。あの敷地面積はリスクが高すぎます。総合設計を用いる事も不可能な訳では無いようですし、何が建っても文句は言えません。
あのリスクがヘッジされない限り北西面はハイリスクですよね。
南東側は学校の上で眺望が抜ければまだリスクは低い方なのかなと思います。

>>441

北西低層階へのポジティブ意見をお願いします！！
我が家はそこを買うつもりでして。

>>442
北西低層って、角部屋以外は60㎡以下の狭い間取りだけじゃない？
家族でそんな狭いところで暮らせるの？

>>442さん
北西面は低層階も高層階も均一に眺望リスクにさらされていると言う点で低層階の価値が見出せるのではないでしょうか。
結局高層階は眺望が失われてしまえば優位性が失われる訳ですし。
低層階は価格面と言う揺るぎない優位性があります。また、その確実な優位性を求めて低層階は中層階よりも早い時期に埋まるものです。
またマンションの北側は海に面しており、その方向の眺望は最後まで失われないので、永遠にオーシャンビューをうたえます。
投下資本を抑える事がリスク低減になる、それが北西低層階のメリットでは。

442です。
ご意見、ありがとうございました！
眺望以外に、気に入っている点がありますので、
前向きにとらえようと思います。

>>444
>またマンションの北側は海に面しており、その方向の眺望は最後まで失われないので、永遠にオーシャンビューをうたえます。
これは間違いではないですか？
面してないですよね。
北西面の東寄り角部屋のみの話なら、なんとなく分かりますが・・・。

>>446さん
このマンションは４つ角がそれぞれ東西南北の方角を向いています。
北側はこのマンションの北西面と北東面に挟まれる角を指します。その方角は目の前が海になります。
北西低層階であればこの方角の海が目の前に見えますよね。

>>447
だとしたらやはり北西面の東寄り角部屋のみの話ですね。
首を曲げれば見れるというレベルでは「面している」とか「オーシャンビュー」とはうたえないですね。(笑
やはり北西は目の前の広い土地がどうなるかがポイントですね。

所詮埋立地。海に戻せば済むこと。

>>448さん
まぁ私だったら売り文句にオーシャンビューって書いちゃいますけどね。笑
東京タワーの先端しか見えないのに東京タワービューを謳っている中古物件は数多いですしね。

>>449さん
あそこやっぱいらないから海にしちゃいましょう・・・って話になる訳無いですけど、それがベストですね。

しかしここって結構安いんだね！
有明の将来を考えると、お買い得物件になる可能性が高そうだ！
そういや晴海レジデンスの前を通って築地に抜ける道路って有明も通るの？

>>451さん
環状２号線ですよね？有明も通りますよ！

>>452さん
ありがとうございます！
自分、職場が新橋、実家が築地あたりにあるので、それだと有明のこの物件が物凄く魅力的です！
かなり前向きになってきた！

有明→汐留あたりが開通すると、その間の新豊洲、晴海、勝どきあたりも大きく変わりそうだね！

>>441さん
プロパストがどうなろうと管理会社なわけじゃないから、今後の｢管理｣に不安はないでしょう。


>>オーシャンビューって書いてる人
運河になってるのに｢オーシャン｣って言っちゃうのは問題ありそうですよね。

北西側32階で要望書を出しているのですが

北西の眺望はハイリスクですか？

営業さんには前の土地に何か建っても32階であれば遮るものはないと云っていましたが・・

僕は北西14階…

>>455さん
プロパストの関連会社が管理組合をまとめている訳では無いのですね。
いずれにせよ倒産物件は瑕疵担保責任が果たされなかったりと何かと問題はありますが。

>>456さん
あの土地は選手村の駐車場予定地でしたよね。今は良くも悪くも都が躍起になっているので建物が建つ心配はないですが、五輪誘致に失敗した場合や五輪後はどうなるか分からないですよ。
なにせ海と高速とCTAに囲まれた立地に建つ物なんてある程度想像はつきますよ。
32階なら遮らないと思いますけどね。

晴レジがこのように内廊下だったらよかったな！

ここが、中央区で品川ナンバーだったら・・。

と、迷いましたが、有明のほうが街並みが綺麗ですし、
ここにしようと思います。

自分は転売は考えてません。
いまの悩みは高層北西・低層南東です！

ご助言、お願いします！

>>439
>ただ、かつていた有明万歳さん(多分上手く売り抜けて去られたのでしょうが)とか申込予定さんさんはちょっと違う感じがする。
>遅れている開発や、二転三転する計画、ガレリア住民の方々の過去のいきさつ(住民版で分かります)、オリゾン前の土地の失敗等々を見る限り、中々甘くない賭けだと思うのですが、妙に前向きなのです。
>感覚的にはエバンジェリスト(本来の意味の)、又はメンタルの方の薬服用後のような、妙にテンションの高い一定の視野の中での前向きさが気になるのです。

正に・・・だな。
なんとも香ばしくなってきたな。いつもの有明板らしく。
港湾局の動きも更に怪しくなってきてるしね。

内廊下っていいのかな？
今は外廊下だけど今日の酷暑でも部屋に入ると風が通ってクーラーなくても伝統の日本の夏って感じ
バルコニーにいると縁側で涼んでいる感じ
この時間は更に気持ちいい
内廊下ではどうな感じなるんだろう？
人工的なクーラーの涼しさ？

実際ここの遮音はどうですか？ 上下左右の音は聞こえる？ 乾式の壁はかなり不安、実際は？

>>458さん
倒産物件の売主が一社だった場合は、瑕疵担保の不安はありますが、オリ・ガレは違いますよ。
いたずらに近隣物件の不安を煽らない方がいいと思います。
私たちももし住むことになったらそれなりに付き合いも生まれる可能性が高いでしょうし。

>>456
港湾局の計画がコロコロ変わっていくのがこの有明の計画の特徴です。
あまりそういった言葉は信用しない方がいいですね。
当初はここもこのようなものが建つ計画ではなかったものを住友り土地取得に合わせて、区と都で計画変更、説明会を開いたのですから・・・。
意外とガレと同様に引き渡し直後に知らされたりして・・・。

>>464さん
実際港湾局の「水際の物件は低層でなければならない」みたいな縛りって、どの程度効くものなんですかね？
台場を見てるとナルホドと思いますけど、有明にも有効なものなんでしょうか。
それと、ガレの方々が経験した事の顛末を知りたいです。
〇〇施設誘導予定地みたいな計画って、やはり手の平返しみたいな事が起きうるものなのでしょうか。
だとしたら私が有明に描いている絵とだいぶ話は違ってくるのですが。

オリンピックの青写真一つでも随分変わってますからね。
最初は北運河寄りに高層が何棟か建つ計画だった。これはこれで、いい感じでしたが・・・。
有明の計画には漠然とした言葉はあるけど、具体的なガイドができていない。
そこがフレキシブルで後発にはいいんだろうけど、先発の方が割を食う、という結果になっちゃうんでしょうね。
かといって開発が進まないと生活利便性は低いし・・・と、痛し痒しですな。

こういうところは、あまり早く買いすぎると、後からもっといいものが出てくる予感。ちょっと古いけど
大画面テレビはいつ買えば良いか？ってのに近い気がする。

北西側に、CTAより高層の建物が建つことも有り得ますよね。
有明の計画なんて何でもあり。
GGに対してやってしまったことを、やり返される。
しかたないです。
そのくらい思ってないと買えないでしょ。

週末登録される方っていらっしゃいます？
私は色々悩みもしましたが、ここに決めました。
周りにバカにされてもここを買います。

正式販売はいつからになったんですか？