クレストシティレジデンス（5）

そうだろうね

今から購入側にとっては二次取得が安い方がいいが、
トータル的に考えるとどうなんだろ？

違うよ。一次取得ってのは初めてマンション買う不動産童貞のこと。二次取得ってのは二回目以降、いわば経験者だったり投資だったりってことだ。

何もわからず安いから買った初心者とオリックスが、大量に売り切る自信がなくて弱気の価格つけたところに群がったセミプロみたいな金持ちが買ったってことだよ。あ、もちろんTTTのことね。
ここは情弱しか買ってない。

ＴＴＴは、工事建設中に作業員同士の諍いで殺人事件まで起きちゃったし、既に「事故」も発生してる物件。

あと、震災後、タワマン不人気化で中古がばったり売れなくなって大変みたいだ。
タワマンの時代はもう終わったな。

>>855
この価格で部屋からの浜離宮ビューを期待するほうが常識はずれ。
しかも、浜離宮が全く見えないわけじゃないし、事実、よく見える部屋も存在する。
ただ、そこは、それなりの値段はしてる。

浜離宮みたくなったらスカイラウンジいきゃ、嫌というほど見れるし。

浜離宮はスカイラウンジまで、わざわざ行かなくても、外廊下や非常階段からもよく見えるらしい。

新築で何年も経ってるのに完売してないここの人が、TTTの中古が売れなくなったとか書いてもねぇ…。
自分のところを完売させてから言えばいいのに。

ＴＴＴの空き部屋よりここの空き部屋は少ないでしょう
何もしなくても見入り金はいるしね

ＴＴＴは空部屋多いって投資家やセカンド購入者が多いから
じゃないかな？つまりここは逆に投資家はいない。

浜離宮見たければ、非常階段やラウンジっていう理屈は吹いた。
っていうか浜離宮を見たいじゃなくて、目の前がお見合い団地
がキツいっていう話をしてるんじゃないかな。

ちなみにここは残り何戸ですか？

表向きは9戸、実際には50戸ほど在庫があるそうです。

>>869
>目の前がお見合い団地がキツい

シャンポール第二築地とは道路を挟んで17mくらい離れてるし、お見合い部屋はその分割安。
この程度のお見合いは中央区内なら、まだマシな方。

お隣との距離ならマシな方かもだけど、見合いは
そんなにないんじゃないかな？
内覧したけど、１７ｍって距離より実際は至近に感じた。

>>874
歩いてみればわかるが、勝どき１～５丁目は、お見合い部屋多い。
５丁目もたとえば、ライオンズとコスモス東京ベイもお見合い（ほかにも色々ある）。

その分、お見合い部屋は、かなり安い。
今、出てる、ここの３階は坪単価202万円と激安。

しかも、この部屋の正面は、シャンポールと都営アパートの間の空地だから実は抜けてる。

ゴクレは、本当に売りづらい部屋は初期に売っちゃってるから、今売ってるのは意外にも掘り出し物が多い。

↑
優秀な営業マンさん？

営業マンが、「ゴクレは、本当に売りづらい部屋は初期に売っちゃってる」なんて本音言うと思う？

坪単価202万円ならミッドベイより安いかも。

「見合い部屋はかなり安い」ってここは、ほとんどが見合いだよね？
南西は運河１列と上層階除いたら全部そうじゃなかったっけ。

ゴクレは値引きが見込めないから売れ残りを買うと
買った瞬間に含み損だよ。そこが誰も見向きもしない理由。

駅前のゴクレタワーだって売れ残ってるから　
褒めてる人も買い切れないんじゃない？

８７７さん
勝どき駅の坪単価は徒歩５分以内で221.18万円とでていました。
ここは徒歩７分ですから若干これより安くなるのかな。
ミッドベイは坪単価２２０万円といわれていたので確かに２０２万円なら安いですね。

竣工から４年半も経った物件の価格は、
来年竣工の物件より安くなるのが当然です。

８８３さんの意見＆見合い物件だから安いよ。
未だ竣工してないミッドベイと比較するのは無理がある。

狭い敷地に無理やり詰め込んでるミッドベイに比べれば、こっちの方が設計コンセプト・建物のグレード等は高いよ。

因みに、今、SUUMOで出てる部屋は下記の5部屋で、お見合い部屋は3階の部屋だけ（しかも上のレスにあるように、正面は空地であり、完全なお見合いではない）。

南西17階　　4988万円 2LDK　　17階 60.38 m2
南東17階　　4698万円 3LDK 17階 66.05 m2
南西16階　　5588万円 3LDK　　16階 70.31 m2
南東15階　　5598万円 3LDK　　15階 75.34 m2
南西3階　　 4698万円 3LDK　　 3階 76.75 m2

南東の2部屋は、将来的には勝どき5丁目計画とお見合いになる可能性があるが、配棟によっては、お見合いを回避できる可能性もゼロではない。現状は抜けた眺望。勝どき5丁目計画も震災後迷走中。ただ、何かは建つので、南西ウィングに比べると坪単価は安い。

南西の16階と17階は完全に抜けた眺望で、将来リスクも少ない。

ここのエレベータは最近多い公団チックな窓付きタイプでなくて高級感ある。

中央区内の駅徒歩7分の大規模物件にしては、異例のお買い得感がある。

886
カタログをみて豪華さを期待して実際を見ると、かなり普通ですよね？
ｴﾝﾄﾗﾝｽなんてもろそう思いましたけど。
住民の方も完成してあまりの違いに怒らなかったのかな？
前にも出てましたが、異例のお買い得感があれば、とっくに完売してますよ。
値段よりも、静かとか、駐車場や駐輪に余裕あって住みやすいとかを
言った方がいいんじゃないですかね？

８８６
私も８８７さんと同様、違和感を感じます。

時々登場する「中央区」を強調してる人いますね。８８６さん的な。
住所が大事なのは理解しますよ。

でもね〜、建物とか立地条件を差し置いても大切とは思えないんですよね。私は。
その中央区に「キツい団地」が建ってるんだし。

肩書きとかブランドとかに対する拘りは人それぞれですから、あんまりヒステリックにならないでね。

>>887
＞前にも出てましたが、異例のお買い得感があれば、とっくに完売してますよ。

887みたいなネガがしつこいし、近隣に激安物件が続いたから完売してないだけの話。
こういう掘り出し物はめったにない。ゴクレブランドが逆に幸いしてる。

こういう格言を知らないかな？

「人の行く裏に道あり花の山」

因みに、ここは青田売りじゃなく竣工売りだから、ＣＧとの違いに騙されたなんて思う人はたぶんいないし、現物もかなりいいかんじ。

>>888
＞でもね〜、建物とか立地条件を差し置いても大切とは思えないんですよね。私は。

じゃあ、一体、何しにこのスレにきてるの？
かなり意味不明なんだけど。

中央区は、平成22年度の人口増加率が23区内でトップ。
15歳～64歳の生産年齢人口比率も23区内でトップ。

やはり人気あるし、活気がある。

>近隣に激安物件が続いた

ここが売れない理由を、
他の物件になすり付けたり他の投稿者のセイにするのは、
オトナゲナイ。

>竣工売り

発売延期を繰り返して結局竣工売りになった。　
ネット上では売り渋りしたとも書かれている。当時はミニバブル期だったから。

勝どきで売れ残っているといえば
こことビュータワー。
共通点は、ゴールドクレスト物件。

企画力ってことか。。

>>894
＞市場が答えを出している。

そう、だからこそ、ここは既に9割超を販売しており、残戸は僅少という状況。
激安路線物件とは設計コンセプトが違うから、この価値を理解できる購入者を選別してるとも言える。

更に言えば、この物件を買える層という意味で、購買層をも峻別している。

>>895
ゴクレは新興デベで財閥系にとって非常に目障りな存在だからネガが多いからね。
見切売りを急がないので、競合デベにとっては邪魔な存在。
それだけに妨害工作が多いのは、ゴクレ系スレを見れば一目瞭然。

まあ、そのおかげでゴクレ物件には掘り出し物が多いわけだが。

ゴクレ物件は、必要以上に貶められているから、総じてお得。

確かに、月島で販売中の中規模２物件も見たけど、ここが一番良かったです。
あの２物件は、間取りが変なのが多くて、梁や柱も目だってました。

激安路線？ＭＳってどこのことかな？
もしや私が購入したＭＳかな・・
価値が理解できるとか購入層が違うとか穏やかでないですね・・・

ここのライバルとして、安かったのはTTTが最初でしょう。
あれがなければ、
ほぼ完成してからの販売ではなくて青田売りをしていたかもしれないから。

ここは何年売ってるんだって感じですね。

それだけ売れ残ったマンションというのは不人気マンションと言われて仕方がない。

利益追求で値段下げずに頑張るのは経営方針としてまぁありだとは思うけど、裏を返せば客の事を考えていない。つまり即日完売した物件というブイメージといまだ売れ残りありますというマイナスのイメージ、どっちがいいかは明白。利益追求で客にマイナスを押し付けている企業は信じられない。マンション管理もそうなんだろうな。

即日完売した物件というブイメージでも、中古販売で苦戦してるところは結構ある。

即日完売でも、その後、居住性に問題あり不人気化したのも敢えて物件名は出さないが少なくない。

要は、物件のコンセプトが良いか悪いかであり、一過性の人気＝即日完売なんてメッキはいずれ剥げる。

2006年頃からずっとネガ妨害工作が続いているにもかかわらず、9割超が売れたという事実は、この物件の価値を何より雄弁に物語っている。

っていうより、
他の物件みたいに完売していれば検討スレ閉鎖されて、
批判のレスを書き込まれ続けることもなかったわけで…

批判は全部論破されてるから、逆にこの物件の肥やしになってるとも言える。

確かに、これだけ批判されてるのに、着実に9割超販売されてるってのは、この物件の底力を見せつけてますね。

もし完売していれば、それ自体が批判を跳ね返す事実証拠となり、
批判を「自称論破」する必要も無かったって事ですね。

しかもここは中古も苦戦してますよね？
相当激安にしても何ヶ月も残ってる。新築？戸との価格乖離がすごくなっている。

>>912
残戸数は３０戸程度だから、率にすると6％程度。
１割も残ってないよ。
しかも、これだけのネガ妨害工作があるにもかかわらず売れちゃってるのが現実。

>>913
中古は条件が悪いと残っちゃうのは仕方ない。
未入居で販売中の部屋と条件が違うから単純比較はできない。
中古の部屋について、階数と方位をきちんと検証したうえで言ってるのか？

ゴクレのこの物件潰しのために次々と放たれた激安物件刺客をものともせず９割超売ったという事実は評価すべき事実だと思います。

やはり、駐車場・駐輪場に余裕をもった贅沢な設計思想、梁や柱の少ない居住空間の良さ、ランニングコストの安さ等が、一定の支持を得ているということでしょう。

つまり、「違いが解る人」を選別するネスカフェゴールブレンドみたいな物件だね。

×ゴールブレンド
○ゴールドブレンド

スペックが低いのに贅沢な設計思想なんてあるのかな？
設計って色んな角度から言えるから、検討者にはわかりずらいよね。
アピールされても、数年経ってるから「それもう常識だよ」ってことも、多々ある。
客観的に私も聞いているのはロースペック。

床スラブ厚180mmとかね。
クレストの品川シーサイドは310mmもあるのに。

ボイドと非ボイドの区別もつかない情弱発見。

>>919
＞アピールされても、数年経ってるから「それもう常識だよ」ってことも、多々ある。

中央区内の物件で、次の要件を満たす物件があれば是非教えてほしいね。

（１）世帯数に対して2台以上の駐輪場が確保されており、駐輪場が道路から完全フラットで施錠可能
（２）駐車場があまっている
（３）バルコニー側だけでなく外廊下側もアウトフレーム構造（この結果、室内に梁・柱の出っ張り画少ない）

こういうのを贅沢な設計思想って言うんだよ。スペックよりも、もっと根本的な次元の概念。

ミッドベイは確か全部満たしてたよ(^^)

>>923
嘘はダメ。ミッドベイは一つも満たしてない。

うなぎの寝床と比べてもねえ

ここは選べるし中古なら値引きもあるだろうし保証金も入る

どこが得かよく考えればね

贅沢な設計＝将来的な維持費のリスク
ということも当然言える。不動産はトータルで判断しないとね。

補償金が入るほど劣悪な環境に今後変わるということです。

（１）世帯数に対して2台以上の駐輪場が確保されており、駐輪場が道路から完全フラットで施錠可能
（２）駐車場があまっている
（３）バルコニー側だけでなく外廊下側もアウトフレーム構造（この結果、室内に梁・柱の出っ張り画少ない）

おい、だれもつっこまないけどこういうのマジで贅沢な設計っていうのか？
敷地の形が変だからこういう設計になっただけでは？
へんな形の土地を見つけて安く買って設計を工夫するのはGCの得意技でそれ
は否定しないけど贅沢な設計というのとは違うと思うぞ。

誰も使わないような部位の安い材料買ってきてそれなりの料理に仕立てるのが
GC、贅沢ってのは焼いた肉の中心部取り出すみたいな感じでGCではありえない
と思う。

えっ？なるほどそういうことか・・・
余ってるってイメージ言葉ではなくて総戸数に対する割合で論ずるべきだよね。

贅沢な設計のマンションというのは雨にぬれずに車に乗れるように
普通駐車場を地下につくります。そして平置き。
駐車場にもエントランスがあって直接エレベーターに乗れますよね。

行ってみた感想ですが・・・
贅沢仕様どころか、かなりシンプル過ぎる印象を受けた。
エントランスから住戸いくのに外に出る形だし、ロビーもカタログＣＧとは
かなり違う。
お見合い部屋も、道路挟んでではあるが至近に感じ、レースカーテンは
一日中必要。

検討で内覧しましたが、この物件のほとんどの部屋はお見合い物件でした。

南西に面した部屋は都営団地、南東に面した部屋は近い将来、高層マンションが出来るとの事で、開放感を感じる事が出来ず残念な物件でした。 個人的には勤め先にも隣接しており、将来環状2号線が出来るとの事で、汐留方面へのアクセスも改善される事から期待して内覧しましたが、あまりにも窮屈なイメージでした。

南西は一部の高層階でかつ隅田川沿いの部屋は眺望もまあまあで見合い物件ではなかったのですが、いかんせん全個数のほんの少しで販売済みでした。

南東は眺望は全くなし、将来のマンション建設で日照の不安もあり、検討外でした。
将来の都心アクセスを最優先しているのであれば、周辺も騒がしくなく言われているほど悪い物件ではなさそうですが、眺望やプライバシーも考慮するのであれば、今一つ魅力に欠ける物件でした。

内覧させてもらえるんだ

で、散々回答をはぐらかしてるようあけど、結局、中央区内の物件で、次の要件を満たす物件はあるの？

（１）世帯数に対して2台以上の駐輪場が確保されており、駐輪場が道路から完全フラットで施錠可能
（２）駐車場があまっている
（３）バルコニー側だけでなく外廊下側もアウトフレーム構造（この結果、室内に梁・柱の出っ張り画少ない）

あるんなら、是非教えて欲しいね。

>>936
内覧可能は中古だけだろ。

＞南西は一部の高層階でかつ隅田川沿いの部屋は眺望もまあまあで見合い物件ではなかったのですが、いかん＞せん全個数のほんの少しで販売済みでした。

>>885にあるとおり、今、ゴクレが売ってる５部屋は３階の一部屋を除き見合い部屋はない。
南西の１６階と１７階も売ってるし。

一体、いつの話をしてるのか？

現在、中央区内で販売中の主な物件の駐車場設置状況（ミッドベイは完売）

　　　　総戸数 駐車場 駐車場設置率
ｸﾚｽﾄｼﾃｨ 　　　　491 206 42.0%
ﾌﾞﾘﾘｱ月島 180 55 30.6%
ﾊﾟｰﾑｽ月島 119 36 30.3%
ミッドベイ 233 70 30.0%
ｼﾃｨﾊｳｽ勝どき 68 13 19.1%
ﾌﾟﾚﾐｽﾄ明石町 83 9 10.8%
ﾊﾟｰｸﾘｭｸｽ月島 40 2 5.0%

ずれたので再掲

　　　　　総戸数 駐車場 　駐車場設置率
ｸﾚｽﾄｼﾃｨ 　　　　　491 　　　　206 　　42.0%
ﾌﾞﾘﾘｱ月島 　180 　　　　55 　　30.6%
ﾊﾟｰﾑｽ月島 　119 　　　　36 　　30.3%
ミッドベイ 　233 　　　　70 　　30.0%
ｼﾃｨﾊｳｽ勝どき 　68 　　　　13 　　19.1%
ﾌﾟﾚﾐｽﾄ明石町 　83 　　　　9 　　10.8%
ﾊﾟｰｸﾘｭｸｽ月島 　40 　　　　2 　　5.0%

↑またずれてるよ

ミッドベイは全て平置きのため、修繕費が激安。

ただ、ミッドベイは今時珍しいピロティ構造の駐車場なので耐震強度が心配。

管「誰が総理やるんだ」
海江田「じゃあ俺がやるよ」
前原「いいや俺がやるよ」
馬淵「俺にやらせろ」
野田「じゃじゃあ...」
一同「どうぞどうぞ」

勝ビュー忘れてたので追加

物件名 　　　　総戸数 　　駐車場 　駐車場設置率
ｸﾚｽﾄｼﾃｨ 　　　　491 　　206 　　　　　　42.0%
勝ビュー 328 　　106 32.3%
ﾌﾞﾘﾘｱ月島 180 　　55 30.6%
ﾊﾟｰﾑｽ月島 119 　　36 30.3%
ミッドベイ 233 　　70 30.0%
ｼﾃｨﾊｳｽ勝どき 68 　　13 19.1%
ﾌﾟﾚﾐｽﾄ明石町 83 　　9 10.8%
ﾊﾟｰｸﾘｭｸｽ月島 40 　　2 5.0%

ずれてるけど、とりあえず、ここの駐車場が最強だと言うことはよくわかった。

では何でいつまでも完売しないの？

焦って売り急ぐ必要のない売主だからだろうね。
良さが理解できる「違いのわかる」客が買ってくれればいいというスタンス。

違いがわかるゴールドクレスト。ダバダー♪
ってわけですね

不動産って総合力だよ。
違いのわかるって駐車場はそうでしょう。
そのほかのハッキリした違いって何？
駐輪場なの？アウトフレーム？
その特徴さが欠けてるから、未だ残っているのだろう。

928さん
駐輪場の問題はどこのマンションも抱えているとか。
家族４人いたらやはり４台ある家庭がほとんどでしょうからね。
駐輪場がない事で、エレベーターで自転車を部屋や玄関先までは運ぶ人がいたり
マンションの前に止めたりする人が出てきたりどこのマンションでも
問題になっている様ですね。
あるマンションでは、不要の自転車を無料で引き取りますとかかげたら
すごい数の自転車が出されたとか。
不要の自転車を持っているのに処分料金が高いからといって処分しない人が多かった様ですね。
そうして空き駐輪場が増えた様です。
あとはデットスペースを駐輪場に変更したマンションもある様です。

自転車の処分料金は自治体にもよるけど200円くらい。
コンビニでチケット買ってインターネットで回収予約してマンションの前においとくだけ。
知らない人が多いみたいです。

>>952
勝ビューは駅直結で利便性は高いけど、>>938の３条件を一つも満たしていない。
（残戸率がここよりも高そうなんで、現状では駐車場はあまってるかも知れないが、設置率はここより低い）

地権者住戸があったり、UR賃貸あったりとややこしいうえに、ランニングコスト・販売価格も高く、実はこっちの方がお得感が高いと感じる人もいるだろうね。

上記の3条件を満たす物件は中央区内はもとより都心三区でも他になさそう。

Yahoo不動産で検索したらアウトフレーム、駐車場100%、駐輪場200%以上の物件が見つかりました。
どちらも北区のゴールドクレストマンションですが、

クレストガーデンレジデンス
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00071744/summary/

ザ・クレストリヴァシス
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00045077/summary/

ゴールドクレストお得意の設計なんでしょうな。ここが珍しいわけではありません。
まぁここは贅沢設計ではありませんから駐車場の設置率は42%と低いです。

>>956
そんなことは百も承知。

だけど、北区は中央区ではないし、もちろん都心３区でもない。
中央区で、これをやるからこそ価値がある。

ゴクレの物件は、この北区の２物件だけでなく、他の物件もアウトフレームを多用しており、設計コンセプトが贅沢だよ。

では、都心３区内で>>938の３条件を満たす物件は、この物件以外に存在しないという結論でいいでしょうか？

ゆとりある物件はいいですね。

中古で転売する場合も、駐車場・駐輪場の有無がキーポイントになるし、内覧した場合に一番目につくのが天井の梁とコーナーの柱です。

ちょっと考えればわかる話だが、マンションは短期で腐敗する生鮮食品ではなく、何十年も住み続ける耐久財だから、本来、売り手としては慌てて売り急ぐ必要はない。

世の中の多くのデベが売り急ぐのは資金力が十分でなく早く回収しないと資金繰りが大変だからであり、竣工後1年程度で恰も生鮮食品を扱うかのような見切売りが実施されているのが業界の実情。

業界の革命児ゴクレは、この状況にアンチテーゼを唱えているとも言える。