ザ・タワー　小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

内廊下物件もピンからキリまでです。
24時間換気の性能もピンキリ。
外廊下は窓があるためにプライバシーが漏れやすくなりますし。

小石川ガーデンヒルズは？

小石川ガーデンヒルズは確か計画中止かと
広尾ガーデンヒルズに続くガーデンヒルズシリーズで
住友不動産が計画していた小石川植物園近接の小石川ガーデンヒルズは住民の反対と　確か自然を壊す等々や地下水路を遮断する等々により　計画を断念したのでは？　　
計画地はどうなったんでしょうね？　以前に住友不動産ビルに確かに案内所の立て看板が一時期ありましたけど
しかしよく計画を断念しましたね！　戸建販売でもするのでしょうか？

24ですがたびたびすみません
ちなみに小石川ヒルズは小石川ガーデンヒルズとは全く別物で場所も違いますのであしからず・・・
小石川ガーデンヒルズは緑が多くて環境は良い場所ですが駅から遠く確か三田線のが近かったと思います

>>24
建築審査会で建築確認取り消し
だったのでは？

小石川のガーデンヒルズの土地って、本当に広大な土地が遊んでますよね。あそこは、小石川植物園側は良いとこだと思いますが、電車の駅までの便が悪くて、道が細くてね〜。バスも無いしね。

みなさんに御意見をお伺いしたいので、近隣住民として東大前野村の物件の看板情報を提供したいと思います。本郷のパークハウスも入れて、高さ、土地の広さ、に関して比較すると、、、。
ちなみに野村のは2009年秋竣工になってました。詳細な情報が出てくるのは来年の春か、夏かもしれませんね。

本郷パークハウス　　　約　4000 平米　　　207戸　　　　　14階　　
東大前の野村　　 　　　 　 850 平米　　　 110戸（予想）　23階　　
小石川タワー　　　　　　 1500 平米　　　 122 戸　　　　18階　
ちなみに
アトラスタワー小石川 　約　3300平米　　　　263戸　　　　28階

もちろん単純な比較はできませんが、傾向として、平均住戸あたりの土地の持ち分が本郷パークハウスは広い、そして東大前の野村の物件が極端に細長い事が分かります。この3戸の比較ではここは比較的標準的の様ですね。この比較をしてみて土地の広さを考えると、本郷のPHは値段が高いのは仕方ないのかもとも感じました。逆に言えば、ここはもう少し安くても良いのではと感じたのであります、フフフ。多分、本郷より、ここの方が土地自体も安いはずですしね。

みなさんどう思いますか？。

住友が良くやるけど、小石川ガーデンヒルズって住所は千石ですよね。

いまのシティーテラス目白も住所に目白って入ってなくて目白駅まで10分もかかるのに目白を名乗ってしまう。

こういうことばっかりに力を入れてるから、建築確認取り消しなんかになっちゃうのですよね。恥ずかしくないのかね？。

本郷の面積の割に戸数が少ないのは、容積率が低いんでしょ。
容積率も土地価格に影響しますよ。

29さん

素人なんですいません、教えてください。

本郷の方が土地の値段が安いということですか？。

本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。

29さん

素人なんですいません、教えてください。

本郷の方が土地の値段が安いということですか？。

本郷の方が容積率が低いからたくさんの部屋を作れない、その代わり、その分、土地も小石川より安いはずだから、物件の価格としては本郷も小石川も同じになるだろうという意味ですか？。

つまり、価格は本郷も小石川も同じなんじゃないかという意味？。

容積率が高いと高いビルがバンバン建つのでは？
また敷地一杯に建てられ植林も出来ず、ただのペンシルマンションが建つだけでは？
本郷地区は容積率が低いので１５階建のマンションばかり！
公道に面しているところは違いますが。

>>32
不勉強のようですが、容積率を法規より10％でも未消化の分譲マンションが
あったら教えて欲しいです、多分皆無だと思います。
容積率が消化できないのは、主な原因は日影規制より道幅が狭いから。
15階建ては、45ｍの高さ規制だから、まともなデベなら階高を確保して
14階建てにします、そうしないと天井が低いマンションになる。

>>28
住友だけが良くやるわけではありません(笑)
最寄り駅、もしくは最寄りの施設の名前は、マンション業界の自主規制では
OKなんですよ。
シティテラス目白の最寄り駅は、少し遠いですけど現状では
JR目白駅なんですから正当性はあるんです。（都電もあるけど、無視です）
高田馬場駅に近いのに、目白の名前を使用する悪質なマンションは最近でも
たくさんありますから。

で、結局、この物件の価格は安くなりそうなのか、ならなそうなのか、それのみが知りたいです。

掲示板に書き込んだくらいで、安くなるわけないでしょう。

でも川沿い（暗渠）の低地のマンションなんだけどな、柳町とは
区内では、本来そういうところですから。
文京区は特に、土地の海抜で住環境が変わるエリアだと思いますよ。高台は良くて低地はそうでもない。

負け惜しみなのか、文京区のマンションでそんな例があったら
具体的に挙げてみて、多分一例もないから。

農地を探すわけでもないのに、土壌の質なんて、どんな関係があるの
すぐ近くに、植物園があるのに変な人ですね・・・・

ここの前の、千川通りは川ですから地盤が安定しているわけないでしょう
下町のように地盤が酷くはないけど、谷であることには間違いない。
いい加減な書き込みだこと。

この場所は昔から文京区に住んでいる人にとっては安い土地という印象がある。
底値時代は実に安かったが、今のアインスの価格をみるとここは坪350〜400といったところか？
底値時代の千川通り付近は坪200〜250って感じだったけどね（170万〜というのもあったな、アインスの近くだと）。
ちなみにその当時の文京区の高台は坪280〜350って感じだったよ。

千川通りって昔は川だったんですか？

＞39さん
現在も道路の下は川だと思いますよ。
川の周辺の表層は、地盤が安定しているのかな？


暗渠（あんきょ）とは、地中に埋設された河川や水路のこと。

都市部において、戦後の宅地化によって生活排水が流れ込み悪臭を放つように
なった小川に蓋がけをして、悪臭問題を解消し、さらに通行の利便性を高める
ために、その上を遊歩道にしたり、自動車が通れる道路にする例がしばしば見
られる。

だそうです。

小石川アインスのHPに出てる昔の地図があるのですが、これで千川上水の位置がわかります。まさに千川通り。この辺をご存知の方ならお分かりの様にこんにゃくえんまの前を通って神田川に流れ込みます。