東京２３区内の新築マンション価格はいつ上がり始める？

明らかに景況感が日に日に改善している中、いまだに下げを期待する人々が大量にいることに驚かされます。確かに、衰退企業の中の衰退部署で働いている人にとっては、将来像が描きずらい状況であることは理解できますが、それは、昭和４０年代に九州の軍艦島で、石炭が国策からはずれつつある局面で、炭鉱で働き、軍艦島にマンションを買っても値下がりするだけだし、かったらやばいと叫んでいるようなものです。
つまり、仕事もすまいも、いかにこれから人々に必要とされるタイプを選択するかが重要であり、できれば、なるべく低金利で調達して購入することが大事なわけです。

リート（不動産投資信託）投資口価格は順調に回復している。

東証REIT指数
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...

日本の株も新興国の株もそろそろ上昇一服で、しばらく踊り場をむかえた状況だから、いよいよ底値の現物不動産市場にカネが流れ込みはじめたよ。

現物で買われてるのはオフィス用物件。
いかにこれから人々に必要とされるタイプを選択するかが重要であり、
いまだにマンションの上げを期待する人々が大量にいることに驚かされます。
できれば、なるべく低金利で調達してオフィス物件を購入することが大事なわけです。

さて、本当にいつ頃不動産が値上がりし始めるか全く分からないね。
今までの法則から言えばここ数10年全く上昇する気配が無かった地方から
底打ちするような気がする。
そしてそれは農地の新しい促進策でも政府から提示されるのと同時に起こるのかなー。
都心はそれに伴って更に落下する可能性すらある。
今の都心の便利な生活のメリットを地方生活が上回るならそういう
筋書きを書けるよね。チェーン店ではなく、スローフードを柱にした店なんかが
地方に増えていけばそういう可能性も出てくるのかな。
そうすると都心は田園調布、目黒、世田谷、御殿山、小石川程度のある程度満足な
住生活が送れる地域しか今後は残らないのかもね、、、
残りは、、、　一部はスラム化するのかなー。アメリカのダウンタウンのように。

自然が周りに無いところは結構苦しい気がする。

家をそろそろ探そうかなとも思うけど、焦ってもいない。
今のところ親からの相続も含めて３軒は所持することになる。
２軒は２３区南部、１軒は横浜市。
不動産を資産としてあんまり持ちたくも無く、どうするか考え中。
郊外のマンションを住みつぶす積もりで築５年以内の物件を新築価格の1/3程度なら考慮するかなー。
今後売れることは考えずらいし、、、

>>555さん

住宅系不動産の値動きの法則ですが値段が上がるときも下がるときも
都心→城南→その他の２３区という順番で波及すると考えます。

で、一番動きが早いのが土地、その１～２年後が中古マンション、
さらに１～2年たって新築マンション（完成在庫は除きます）が動きます。
だから都心部の土地の値動きを追えばその他の不動産の価格上昇時機
についてそれほど大きく見誤ることはないと思います。

おそらく超都心部の土地は買い手不在ですでに底打っていると考えます。
ゴールドクレストあたりが買いあさっている気がしますがどうなんでしょう。
上昇するかどうかは結局ファイナンス次第ではないでしょうか。

今、マンション用地買ってるような痛い業者いないよ。

556さん

今までは確かにそうでしたね。
その定説を知っていてあえて上のように書いています。
もうまともなバブルは不動産には来ないと思います。
なぜなら人口が減っているからです。
今までは人口が増えていたため、ニーズの先食いという形でバブルが起こりました。
でもこれからは起こりようがない。なぜならその先にニーズはないから。

つまり不動産業界全体が大きな価格上昇が終わった仕手株みたいなものです。
仕手株はどうなるか。最後はものすごい勢いで価格が落ちて、そのあと傾きは緩やかになりますが、
何年もかけて値段が下がっていきます。地方から価格が上がっていく可能性があると私が
言っているのはその後価格が落ちきってからの話です。
多分都心部港区辺りで坪単価150万切るくらいになってからの話です。(もっと下かも)
このスレはいつ価格が上がり始めるでしょ。そこまで行かないとあがらないと私は考えていますよ。

榊ブログ等を見ると確かに最近土地を買い始めている業者等がいるようですね。でもこれらは
損切りする運命にあります。相場とはそういうものです。
落ちたナイフには手を出してはいけません。
5年平均価格が平行になってきたくらいが買い時でしょう。
そして私は日本にはもう資金が入ってこない、入れる先も無いはずと予測しているわけです。
現状で新たな事業として有望なものは今までないがしろにされていた地方から
起こると考えているわけです。地方は不当に安いところがいっぱいあるし、もうこれ以上下がれないと
思われるくらい落ちきった気がする。(まだもうちょっと下がるかもしれない)
地方都市に遊びに行くとちょっと大きな駅でも駅前の店が殆どたたんでいるなんて光景はよくある話。
資本主義が成長を求め続け、東京の伸び代がもうない以上地方から何かが起こるような気がしてならない。
まあ戯言です。不動産関係者の方には分からない話かもしれません。

田園調布と世田谷は都心ではありませんから。
目黒、御殿山、小石川、も都心かどうかはビミョー。

555さん、23区南部と横浜を所有なさりそうということで、
南部にやや贔屓では。

内輪の自演w

あがるわけない。

>そうすると都心は田園調布、目黒、世田谷、御殿山、小石川程度のある程度満足な
>住生活が送れる地域しか今後は残らないのかもね、、、

すべて都心エリアではないし、もうすでに駄目そうな所ばかりあげてるが。

こういう経済収縮状況になってくると、最終的に勝つのは都心3区。都心3区が崩壊するときは日本経済も終わる。

>>563

都心３区もいいけど下落率も高いので、高値掴みするととんでもないことになるよ。
西麻布のドムスなんて分譲時価格坪２５００万くらいだったけど、今は４５０万と
１／５になっている。都心物件は底値で買わないとね

そう、都心物件は底値で買ってこそ勝ち。ですね。
単純に買えば良いなら、都心にまだ在庫物件はある。

>>562

御殿山の中古マンション今結構安いよ。築１０年以内で坪２５０万程度。
五山の中でも不便な分価格も手ごろ。その割りにネームバリューがあるからお買い得かも

晴海・勝どきまつりが始まるのはいつ頃ですか？
坪２５０万スタートなら結構いけるのではないでしょうか

晴海や勝どきはプチバブルの後遺症が消える１０年くらい寝かせておかないと、
再チャレンジは難しいのでは。
はやまると有明や東雲と一緒くたになって、安売り合戦になってしまう。

みんなそろそろ議論することすら諦めてきた？？？
それとも営業さんも仕事が忙しくなって
掲示板を書いている時間がなくなった？

それはないか。

株価が上がれば、また出てくるんでしょ。
下がってるから黙ってるけど。

人口減少が分かっていてミニバブルもはじけた以上、住宅は希少価値に焦点が集まると思う。

埋立地の大量供給から都心の高台へブームが移っている。

希少価値の面では、大量供給エリアは不利だろう。
晴海も目先の金儲けで切り捨てるつもりで開発されるんだろうな。

晴海や有明、豊洲はコンパクトマンションなら買っても
いいかな。都内が近いから賃貸で貸してもいいし。

でもずっと住む場所じゃないし。
あのへんのファミリー向けって微妙だよなぁ。
オリンピック誘致されたら高くなるのかな

571

手持ちの、都心高台物件を高く売りたい！

と、ハッキリ言えば。

都議選で民主党が勝ったからオリンピックはもう無理ですよ。

新聞の新築マンション低迷の見出しの影で、東京都区部のマンション市況はついに反転した模様

http://www.nomu.com/column/vol209.html?PHPSESSID=cf54b2fb90f3074bc3d13...

>>574
オリンピックには反対していないよ。築地の移転と新東京銀行の継続が反対なだけ。

民主党政権になったとしても、現状の低金利政策と住宅ローン減税は不変だし、デベの失速による供給絞込みはより加速するわけだから、今の流れはかわらんのじゃないか。
てか、パブリックなデータでまでマンション価格反転がでだして、もう議論の余地はないでしょう。
実際、赤坂や飯田橋の新築在庫が急速にはけている現実からも、そこらへんの価格帯が底値として、取引されてるとの認識でいいんじゃないかな。
まもなく雇用なき景気回復がはじまるらしいし。

景気は良くならない(笑)

回復なんて幻想だ、無理やり嘘のデータに書き換えられたﾌﾟﾛﾊﾟｶﾞﾝﾀを信じてはいけないよ！

>575さん
価格が反転し始めてしまいましたね。。。

まだ底の方で買えるチャンスがありますね。
早いところ探さなきゃ。

下げ基調は続いており…って書かれているのに、もう反転だと言うの？

赤坂や飯田橋もまだ売れ残ってるのに、「急速にはけている」とは、上手い言い方するね。

年間ベースでみれば下げ止まっていないんでしょうけど、直近3ヶ月で見ると資料によれば確実に反転していますよ。
↓同じく野村不動産アーバンネット調べの都区部の住宅地価格です。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200907house_tokyo_23.pdf

ご参考まで。

都心部（広い意味で山手線エリアくらいに思ってください）の不動産価格が
反転するためには二つの条件が必要だと思ってます。

条件１：ファイナンスの正常化
条件２：収益還元価格近くまで価格が下落する

条件１については日々状況変わると思いますが、私の実感ではまだまだという気が
します。特にアパートローン等事業用貸し出しについては依然厳しい状況です。
個々の案件というよりは結局金融庁のさじ加減次第なのでしょう。

条件２については土地の価格はそうなりつつ場所もあるようです。
もし新築マンション価格に反映されるとすれば２－３年先でしょう。

首都圏住宅地地価、2年ぶりの上昇／野村不動産アーバンネット調査
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=19316

野村不動産アーバンネット（株）は14日、2009年7月1日時点の首都圏住宅地地価、中古マンション価格の実勢調査を発表した。四半期ごとに実施しているもので、調査地点は住宅地140地点、中古マンション217地点。

　住宅地調査では、四半期ベースで全体の12.1％が「値下がり」（前回：43.2％）となる一方、「値上がり」が30.0％（同：7.2％）まで拡大した。その結果、4～6月期の住宅地地価は、首都圏平均で0.5％（同：▲2.1％）と、2年ぶりに上昇に転じた。

　その要因として同社は「新築一戸建の在庫調整が一巡し、個人でも急がない人は売却を見合わせるなどの要因で売り物件が減少する一方、購入ニーズは堅調なことが寄与していると思われる」と分析している。

　また、中古マンション価格も、首都圏平均で0.8％（同：▲1.5％）と1年9ヵ月ぶりに上昇している。

しかし、その住宅地調査ってちょうさ方法が胡散臭いね。
値下がり件数と値上がり件数を差し引いても何の参考にもならん。
実際、全然売れてねえよ中古物件。

ぜんぜん中古が売れてないじゃなくて、安い売り物件がほぼはけて、お買い得物件の売り物がほとんどないといった表現が実勢を表してんじゃない。なんか、このままジリジリと上昇しはじめそうな気がするんだが、どうなんだろう。

上昇なんて・・・・
全然売れないのにずっと出しとくと金もかかるし見栄えもわるいから、
しばらく出して､引っ込めて､また出しての繰り返し。

>>587

その通り、安い物件（３０００万以下）は実需もあるので好調ですが、
高い物権（５０００万以上）はまったく動きませんのでじりじり下げています。

目黒、大井町、大森近辺の地価。

http://chika.m47.jp/datak-11584.html
http://chika.m47.jp/datak-12007.html
http://chika.m47.jp/datak-11878.html

ミニバブルが終わって、どこまで下がるかな。
団塊ジュニアの購入が一巡して、もう買う人が少なく
なっているのに、相続土地が増えて土地余り。

この状況で上がると思う？

ファイナンスも戻りつつあるし、夜明け前の静けさ？
収益性の高いポテンシャルのある地域と一部企業だけが動いている。
行き場を失った投資マネーはどう動く？　新興＆カタカナデべが全滅してからか・・

買えない人間にとっては終焉だね
買える人間にとってはいい時代
どっちの視点から見るか、自分はどっち側の人間かだけの違い

買っても損する時代、買える者から見ても不動産は魅力ない投資先。

むしろ値下がりは、
今まで買えなかった人たちが買えるようになる意味のほうが大きいでしょ。

現に１００％ローンとかで、限界ギリギリの層に売ろうと躍起じゃないですか。

>595

中東の原油コストはいくら？毎月のネットバックは？現在のWTI原油先物価格は。
日本のプラント会社が5,000億円規模の新規受注を開始したけどね、原資はどこに
置いてあったの？現ナマで彼らが保有していた（笑）

バークレイズキャピタル証券は7月16日に三菱地所(8802)と住友不動産(8830)とNTT都市開発(8933)の投資判断を新規に「1（＝オーバーウェイト）」と発表した。
http://www.nsjournal.jp/news/news_detail.php?id=168156

空売り害資の投資判断を信じていると、凍死家になれるぞ。
風説の流布で捕まらないのが不思議。

金持ちはこんなスレなど見ない。こんなスレの情報で投資を判断するような金持ちはいないから。
貧乏人もこんなスレなど見ない。どうせ買えないから。
このスレでああだ、こうだ言っているのは、永遠に買えそうで買えない（景気の悪化→マンションが下がるが給料も下がる→買えない。景気の上昇→給料が上がるがマンションも上がる→やっぱり買えない。）中間層のちょっと下レベル。
かくいう私もね。

給料下がると買えなくなっちゃうって、ストックの概念ないの？
いつでもローン漬け購入しか念頭にない人が多いのかね。

戸建ても人気なくしてるから、将来性は甘くない。
昔なら地べたに、土地神話があったけどね。

>>602

マジレスすればライフスタイルの変化が一番の原因ではないか？（戸建が敬遠される理由）
・DINKS急増、高額所得世帯の少子化（世帯人数の減少）
・設備の進歩・改善：　24時間有人管理＆セキュリティ、24時間ゴミ出しOK、デスポーサーetc、

大きな戸建は田舎の実家にあるから東京には必要なしと考えております。

〉No.603

都心のマンションがキャッシュで買えるようなストック（最低でも１億でしょ。）のある金持ちはこのスレなんて読まないってこと。
あなたは、どれだけストックがあるの？

デフレで現金の価値がドンドン上がってるんだから、
期間中のストックの増加と合わせて、
待てば待つほどいいマンション買えるでしょ。

去年は都心なんて庶民は無理で、
つべこべ言わずに足立か埋立て買わないと都内に住めなくなるとか煽ってたけど、
今実際、がんばればホントの都心に手が届くようになってるのが現実じゃない。

マンション価格が崩落してるのに、
それを上回る減収でローン組めなくなって買えなくなるような人は、
始めっから買わないほうがいい人です。
買えても耐乏生活か悪くすれば破綻が待ってるだけ。

そうだよね。
で、「買えても耐乏生活か悪くすれば破綻が待ってるだけ。 」って人がこのスレに住みついてるわけ。

千代田区と港区は反転したね。目黒区と渋谷区は絶好の買いチャンス。世田谷区、杉並区はまだ値切れるかな。やはり今回も、一番内側から動き始めてますね。

戸建てっていっても庶民が買えるのは１フロアに一部屋しかないような３階建てミニ戸だろ。
マンションと違うのは部屋を平面から縦に積んだだけだ。
土地があるといっても、車を一台置いたらいっぱいになるような狭い土地じゃ、更地にしても売れないよ。
日当たりや風通しも最悪なところが多いしさ。
だったら立地のいいマンションのほうがいい。幹線道路沿いの、窓も開けられないようなマンションは論外だが。

>>609

してねーよ
エンドをだますのいい加減にせい

確かに、まだ下がる！みんな分かっております。民主党政権で混迷化は必至。政治の混乱状態が続くなら更に日本人だけ取り残されるんだ！

後三年はマンションなんて話にならないよ(笑)

マンション価格は野菜じゃないんだから(笑)

いまどき一戸建ては土地があるからとか言う人いるのね。
バブルの生き残りだねｗ。

>>613
利用価値の時代なのにね。

>>613
一所懸命
鎌倉時代の生き残りです。

音楽が止まっても踊り続ける、歌い続ける。
なんとも健気でないか・・・。

なぜなら、また音楽がなりはじめるから！

沈みゆくタイタニックの船上でも音楽が演奏されてたそうですね。

戸建て派もマンション派もいがみ合わないで、ともに仲良く一緒に沈みましょう。

パチンコ屋の閉店間際も音楽は流れるし。
パチンコ屋の併設されたタワーマンションって多いね。特に特定のデべで。

だいたいにおいて、マンション営業なんて職業がまだ残ってるのか？？？

とにかく、これから激増するお年寄りが好むマンションを選ぶべきだな！

>>625
便利な都心部で、お安いエリアですか？

うーん納得

麻布青山赤坂だなぁ

>>627
残りの人生の長さを考えると坪単価が高いところは選ばないでしょ。
それより手元に多くの現金を持って、残りの人生を楽しむのでは？

お年寄りは有明なんかがおすすめかも？

病院は遠いし、買い物にも歩いて行けないような荒野がいいと？

>>630
目の前に大病院、癌研があるぞ。
それに年寄りのプチお金持ちはいつもタクシーでしょ。
湾岸リゾート、
良さげだけど・・

麻布青山赤坂が反転した今、何をもって、都心の不動産価格がまだ下がるといえるのか、ホント不思議ですよね。
中国をはじめとした新興国はすでに次のバブルに向けて急激に回復してきてるし、米国の住宅市況も徐々に落ち着きをみせつつある状況で、議論の余地はない気もしますけどね。
「持たざるリスク」どう考えるかが重要な論点になる局面なのではないでしょうか。

年寄りにとっては湾岸地区はいいかもよ。
一通り設備は整っているし、埋立地だからフラット。
坂道が多い地域は厳しいと思う。

じゃ、赤坂や麻布十番は即完売御礼ですね！

株ニュースで「持たざるリスク」と言われたら直ぐに不動産にまで流用して使う633さん、
売り切れた時に報告してください！

＞三鬼商事のデータによれば東京都心5区の空室率は2009年5月時点で6.96％と
＞2007年11月のボトムの2.49％から大きく上昇している。

約７％も空いていたら、不動産屋は利回りがマイナスなのでは

結局粗製濫造供給過剰のしわ寄せは賃貸にも波及してくるんだよね。
売れない分譲賃貸に回したり。

湾岸は結局値下がりしなかったね。。。。

一番値下がりしそうだったのに。

都内広尾駅から徒歩5分築10年３LDKで三万五千円。
静かでいいところ。
郵政官舎ですが。
官舎定年は50歳です。
それまで小金を貯めこんで老後に備える。
普通に借りたら10倍はするだろうかと。

民間勤務の皆さんは大変だね。

オリックスに売られなくてよかったね

官舎はヤだな。プライバシーレベル低そう。

>>638
新宿のオフィスビルは近日中に二桁の空き室率になるぞ。

リニアも品川だし、不便さが目立って来るようになった。
オフィスは止めて、ワンルームマンションだらけになるぞ。
たぶんそこも空き室だらけで、利回り低そう。

>>639
ＹＡＨＯＯ賃貸登録件数
売れないのは賃貸へ・・・
１万戸を超えている区が続出中。

新宿区は現在約１万５千戸。もうメチャクチャ。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

>>640
中古はこれから大量に出てくるので、かなり下げないと成約しないエリアですよ。

>>649
他のエリアも同様。
ミニバブル中にタワーを大量に造ったり、売れ残る低層を幾つも造ったのは内陸部も同じこと。
しかも内陸部は割高に分譲したからね。