シティテラス目白 Part４

＞立地が隣同士の目白プレイスのタワーとレジデンス、立地が近いシティテラス
＞目白が同一なんてこともなし。

地元の人なら誰でも知っているけど、建設される以前は何があったかでかなりその後の
評価（リセール）が違うと思います。
土壌汚染改良工事を大規模に長期間実施するには、それなりの理由があるから。
環境なんて気にしなかった戦前からある川沿いの工業地帯だからあっても不思議ではない。
白十字、大正製薬、武田薬品、そして・・・

シティテラス目白の場所には、元は長家と町工場が密集していました、その後は長期間空き地
土壌汚染も二区画くらい一部あったようですが浅く、看板が出ていましたが土壌改良工事も
1ヶ月も掛からずに終了したように記憶しています。
ほとんど、気にするレベルではありません。

この地に恨みでも持ってるのかしらね、立地に拘る人達は。
自分はどんな地の上に立ってんのかしら？まさか砂上？

ああ言えばこう言いたければ、少しはよく読んでみたら、読解力ゼロね。例え話も例えになってないわよ。

最近、ここに不動さん業者さんの書き込みが多いと思っていたらついに、始まりましたね。

yahoo 不動産、リハウスなどで出し始めましたね。こういうのってどういう意味があるんですかね。まあ、もちろんもう少しで竣工から1年なので中古扱い物件となるのでしょうが、あちこちで宣伝してもらうって感じでしょうか？。どこも媒介になってるので買った人が転売してるんですかね？。新築未入居になってますし。少なくとも転売物件にしちゃえば、住友としても値下げしても文句言われないし、そうやるしかないってことでしょうか。

78平米の12階の部屋が9700万で出てるんですが、確か私の資料では9500万ぐらいの価格だったと思います。さらに高く出して、交渉して下げるという交渉手段なのでしょうか？。

よくわからんが、末期的な印象です。

実質的に値下げを始めたという事でしょう。転売したのか、この物件の所有者がどこになってるか知りませんが、例えば、三井のリハウス媒介でこの物件を買おうとすると当然仲介手数料が発生して、元値で売れなかったものを更に高く売り出すという事になる。つまり、仲介物件で出している価格より値下げするのを前提とした価格という事。既入居者に配慮して、元値と同じ、またはそれ以上で表に出す。しかし、実際は検討者がくれば、値引きするという事でしょう。色んな事しますね。

＞もちろんもう少しで竣工から1年なので中古扱い物件となるのでしょうが

中古には絶対になりません。
新築未入居として販売できるのは竣工後2年間というのが、業界ルールです。

あなたの言うことが正しければ、住友では中規模以下でけっこう多い、
完成売り物件は、販売開始後1年未満で中古になります。

こマンションの問題は、元々竣工1年以上前から販売する、いわゆる青田売りだったのに
売り惜しみなにか、値付けの誤りなのか2年間で30％も売れていないことかもしれません。

間取りは別にして、共有部分を含めた建物のグレードは地域不相応なくらい豪華版
安くすれば売れるのかな・・・

＞あなたの言うことが正しければ、住友では中規模以下でけっこう多い、完成売り物件は、販売開始後1年未満で中古になります

その通り中古です。以下の法律を御参照下さい。特に不動産の表示に関する公正競争規約は業界のものです。

品格法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
第2条　第2項
この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。）をいう。

ようするに、竣工して1年未満で、未入居物件であれば「新築マンション」と呼べる。逆にいうと、それ以外の物件は「新築マンション」とは呼べない。

更には

「不動産の表示に関する公正競争規約」http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html

第18条に　新築とは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

297さん、あなたもあなたの言う”業界ルール”の出典を示して勝負したら？。
298を見ると１年を過ぎると新築ではないと分かりますが、それと中古であるとは別ですね。ただ、新築未入居という言葉には新築という言葉が入ってますので、すこし厳しいですよね。でも新築と新築未入居と中古があるというものどうかと思います。というのはマンションってどこの大手不動産販売会社のHPをみても新築と中古しかないですよね。

少なくとも、1年経つと新築とは言えない、そして、中古と呼ぶのが間違っているとは言えないというのが正しい指摘では？。中古が2年以上で、1年以上2年未満の未入居を新築未入居とすると明示したものを是非見たいと思います。

ちなみに、野村のノムコムのHPでは、ここの最近公開された4物件はいわゆる新築未入居ですが中古マンションの分類で出てきます。これは野村が297さんの言うところの業界ルールを破っているということですね。

調べてみました・・

新築完成在庫・新古マンションって、いったい何？
通常、分譲マンションは、建築をはじめるとすぐに「青田売り」され、完成までの完売を目指して販売計画が立てられるのが一般的です。建物が完成した後も売れ残ってしまった物件が「新築完成在庫」で、さらに完成後1年たち、入居していない物件が「新古マンション」と呼ばれています。また、完成後、2年以上たつと、住宅ローンなどでは中古とみなされますが、未入居であれば「新古マンション」とされます。
http://minew.net/system.html

一説によると、都内で分譲中のマンションの50％が完成済みだそうです。

おそらく不動産業界としてはできるだけ中古と呼びたくないという心持から生まれてきた言葉なのでしょうね、新築未入居って。

299にあるように不動産会社のHPで新築に入れるか、中古に入れるかとなった場合は、法的に新築と呼んではいけないなら中古に分類するということになるのでしょう。

新築未入居って、中古へのカウントダウンが始まっている物件という意味だというのが良く分かりますね。

＞78平米の12階の部屋が9700万で出てるんですが、確か私の資料では9500万ぐらいの価格だったと思います。


この価格、笑っちゃいますね。

中古＝USED
新古＝Nwe
新築＝New

マンション購入希望者の82％が全く中古マンションを考えていないという
新しいもの好きな、日本人らしい発想ですね。

新築マンションも、入居の翌日から中古物件になって値が下がるというのはいかに？

非常に尾籠な例えで恐縮ですが。

たとえば温水暖房便座。
誰かが１回使った最新モデルと、梱包されたまま未使用の昨年モデル。
オークションに出したらどちらのほうが高い値段が付くかということに似ていると思います。

感覚としてはトイレかと、、。
一度誰かが住んだ家、一度誰かが使ったトイレ、一度誰かが乗った車、この中で感覚的に家とトイレは未使用がいいと思う人も多いのでは、、。

未使用が良いと思う人がいるかどうかという話じゃなくてお金に換えられるかという意味だと思いますよ。

そういう観点では家を売る場合は、トイレより車に近いでしょ。幾ら景気がよくてもトイレの中古市場自体が存在しないし、バブルのときも古いトイレが新品のときよりも高くはならないでしょ。家と車は中古市場が存在しているし、バブル経済下では、新品より中古が高くなったりする、そういう意味ではトイレより車でしょ、一般的に家を例えるなら。ここがどうかは別ですよ。

まあ、どうでも良い話ですね。失礼しました。ついでなのでここの話入れとくと家ですが、未入居が売れないので中古になっても高くならないし、買うほど欲しい人がもしいたら、余ってる未入居買いますし、買えない人は中古をたたいて買いますので、高くはならないですね。

スミフさんの売り方は、独特というか、のんびりというのか。
まだまだ売り出しさえしていない、条件の良い部屋（売りやすい部屋？）も多数。

目白GHなんて、完売したと思ったら1年くらいしてから最上階のプレミアム住戸が2割り増しで
出てきたりします。
ワールドシティタワーも、今頃最終期と称して販売再開。
シティタワー九段下もとっくの昔に完売したと思っていたら、売り惜しみ住戸を販売再開。
いずれも、竣工は昨年か一昨年ですから、面白い販売方法だね。

売り惜しみをして再販売した結果、儲かったのでしょうか？

今の状況は、一刻も早く価格を大幅にディスカウントして、短期間に売り切った者が勝ち！なのではないでしょうか。
宣伝の必要もなく、圧倒的に販売コストを圧縮できると思います。

シティタワー品川のように、ね。

あけましておめでとうございます。

>売り惜しみをして再販売した結果、儲かったのでしょうか？

以前より分譲価格が、アップしているのでそりゃあ儲かるでしょう。

＞今の状況は、一刻も早く価格を大幅にディスカウントして、短期間に売り切った者が勝ち！

最近バタバタ倒産している、カタカナデベや後発のマンション専業デベはその通り。
スミフは、元々商業ビルの貸しビル業が主な業務です。

マンション専業のように、マンションを開発して短期間で完売して投資と利益を回収して
それで終わりというのとは、発想も違うのでしょう。
マンション専業デベはその土地で商売するのは永くて3年程度を繰り返す、いわば自転車操業
です。
商業ビル賃貸業は、発想が30年50年単位で考えますから違うのでしょう、
販売が長引くと専業デベは持ちきれなくなって業者に格安で分譲したりしますけど、
スミフは運用資産として賃貸に回したりします。
池袋のタワー、新宿のタワー、湾岸の大規模・・・数年前の状況がそうでした。

商業ビルでは、賃料収入で稼ぐのはごくごく普通のことですから。