物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区神宮前1丁目4番4(地番) |
交通 |
東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分 山手線 「原宿」駅 徒歩7分 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分 東京メトロ副都心線 「北参道」駅 徒歩10分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
385戸(事業協力者住戸6戸含む ※その他店舗3戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上16階 地下3階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期転借地権の準共有 ※借地権概要 ●種類/定期転借地権(賃借権) ●借地権の期間/2009年4月24日~2061年3月31日 ●存続期間/2061年3月31日迄期間満了時に更地返還が条件。期間延長は一切不可。借地権の譲渡・転貸可。ただし土地所有者・貸主への事前通知・承諾が必要。 販売価格には契約時定期借転借地料の40月分相当額の保証金を含みます。保証金は借地期間満了時に返還されます。 ●登記について <敷地>定期借地権および定期転借地権設定登記については行いません。 <建物>お客様名義にて所有権保存登記をしていただきます。 ●2009年12月1日より定期転借地料が改定となり、それに伴い保証金が改定となりました。また、2009年11月以前に価格を公表した住戸も改定となりました。●解体準備金 : 1,160円~6,150円(月額)、解体準備基金 : 1,552,000円~8,272,200円、地代 : 40,750円~217,180円(月額)) 完成時期:2009年03月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]東電不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート神宮前口コミ掲示板・評判
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物件比較中さん 2009/02/15 08:50:00
神社といったら神聖で無欲なイメージがありましたが、とんだ食わせ物ですね。
宮司までどっぷりと金欲と権力にまみれた東郷神社、最悪です。
東郷記念館はそれなりの築年数ですから数年後の建て替え時には、また金に目がくらんで
周辺を無視した乱開発をしそうです。
ここの眺望を無視した30〜50メートル程度の開発をゴリ押ししてきそうですね。
特に東郷の裏に暴力団が絡んでいるのなら反対運動も難しいですし、、夜道が危険ですし
命がいくらあってもたりません。
もしかして東郷神社とそのバックの暴力団の動きを警戒して隣が原宿警察に??
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651
購入検討中さん 2009/02/16 11:49:00
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周辺住民さん 2009/02/17 01:17:00
私は647さんのリンクのようなことは初耳でしたが(信ぴょう性はありますね!)千駄ヶ谷付近で不動産屋をやっている友人にきいてみたところ、東郷神社さんにはあまりよくない噂もあるようです。神宮前周辺でも高級マンションをいくつか保有してるとか…?!反社会勢力とつながりがあるような神社関係者が隣人だとしたら、恐ろしいですね。私はパークコート神宮前のようなマンションには興味ないですが、もしかして神社の関係者も買ってたりする可能性もあるのでしょうか。
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653
物件比較中さん 2009/02/17 05:40:00
三井に確認したところ、東郷神社の件はほぼ事実のようです。
裁判もあったし逮捕者も出ている。
この一連の事件の最中にこのマンションの計画があり、東郷サイドとしては係争中ということもあり、このマンション、警察署の計画には反対できなかったそうです。
ただかなり遺恨が残っていることは確かなようで、将来の記念館建て替え時にはこちらの反対運動もお構いなしでしょうか。このマンションの災害に伴う建て替え時には次回は猛反対しそうですね。
なんだかこのマンションを取り巻くさまざまな問題に疲れてきちゃいました。買わなくてもいいかな。
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654
ご近所さん 2009/02/17 07:26:00
昨年パビリオンに行った際に営業の若い女性に東郷記念館の建て替えの可能性を聞いたら、「建て替えはないと思います。建て替わったとしても今の高さと変わらないはずです」なんていわれました。懐疑心を抱きつつも、極めて高額な地代の根拠・地代の価格の見直し方法について質問したとら、かるーく流されました。立地は素晴らしいので買ってもいいかな…って思ってましたけど、物件の不透明さだとか、顧客の心配を理解しようとしない営業の態度から意欲は一気に冷めちゃいました。
ちなみにこのプロジェクトは他社も立候補してたと書いてありますが、他の不動産会社が提案した物件だとか借地料はどんなものだったんでしょうか?
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655
物件比較中さん 2009/02/17 10:53:00
東郷記念館は改装しているのでそんなに古くないように見えますが、築30〜40年以上建っていますから安全性の観点から、いつ建て替えしてもおかしくない時期です。
高さは最低30メートル、東郷神社本体の空中権をもし今も使えたとしたら、前面道路の規定めいっぱいで50メートル程度の総合記念館が建築可能です。
それが数年後なのか、数十年後なのか。。
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656
周辺住民さん 2009/02/17 14:04:00
東郷神社の空中権はもう移転済みだよ。このマンションの建設地から、明治通りをすこし表参道寄りに行ったところに、巨大な空き地があるでしょ。ずっと建設が止まっている。あそこは確か東郷神社の空中権を移転してラフォーレのような高層のリテール・オフィスビルを作ることになっていたはず。今度通ったら見てごらん。計画は看板に書いてあって、空中権移転の話は書いてないけど普通ではあり得ないくらいの容積になっているからすぐ分かる。ここに関しても、何だかみにくい争いがあって建設が止まっているようなことを聞いたけど忘れた。
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657
匿名さん 2009/02/17 14:57:00
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658
周辺住民さん 2009/02/17 15:14:00
そうね。ごめん、前読んでなかった。こんな記事あるんだね。この記事も怪しいね(笑)。でもここが何か変というのは近隣では有名な話、だって建設何年も止まってるよ、一等地なのに勿体ないこと甚だしいよね。2年前に完成してればよかったのに、もう表参道バブル崩壊しちゃったから、どうするんだろうね・・・。
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659
匿名さん 2009/02/17 16:03:00
カスケードも販売中止のまま、廃墟化しつつある...。
なんだか呪われた場所みたいだね。
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660
匿名さん 2009/02/18 03:16:00
呪われた場所ね、、
所詮「神宮前」とか「表参道」とかいっても、20年前はトタン屋根の戸建しかない汚らしい地域だったもんね。渋谷の線路沿いの飲み屋街の延長みたいな。
そして今はちゃらちゃらしたアクセサリーつけた、体中にピアスをつけ刺青だらけのクレイジーな10代が集まる原宿。
カスケードの前というか東郷神社の前の暗い道は、かつあげとかひったくりで有名な場所だし。
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661
匿名さん 2009/02/18 06:19:00
となりが警察署兼留置場になるとのことですが、てことはここのフォレストの庭や東郷神社近辺を常に面会の為に犯罪者の関係者がウロウロしたり時間調整の為にたむろしたりするということですよね。釈放後の犯罪者本人も当然ウロウロするでしょう。
繁華街という場所柄、あまりガラの良くない犯罪者が多いでしょうから、目があっただけで逆に睨み返されそうで怖いです。それにそもそも周辺を歩いている人をそういう目で見てしまいそうで嫌ですし、なんだかとても物騒です。
本当に調べれば調べるほど、不安要素が多い物件ですね。検討すればするほど買う気を失う珍しい物件です。
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662
サラリーマンさん 2009/02/18 09:08:00
赤坂で警察署のすぐそばに住んでいる友人が「警察から出てくる仲間をお迎えに来る真っ黒いベンツがマンションの近くに停まってることがあって怖い」っていってました。
暴行を加えられることはないでしょうけど、目つきの悪いおじさん達がマンション付近をウロウロされるのは気持ちいいもんじゃないですよね。
素朴な疑問ですが街角に倒れてるホームレスも留置場って入るんですよね?!元気になった彼らは釈放されて・・・フォレストの中をゾンビみたいに歩きまわるんでしょうか。
いろいろな専門情報に詳しい皆さんからの投稿を参考に出来るので、誤った決断を下さないですみそうです。
検討すればするほど買う気を失う珍しい物件って...たしかにおっしゃる通りですね。
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663
匿名さん 2009/02/18 19:54:00
警察署があると周囲の治安は良くなるんだよ
警察署の効果は距離が離れるほど低下する
シムシティやったことないの?
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664
購入検討中さん 2009/02/19 00:54:00
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665
匿名さん 2009/02/19 10:55:00
シムシティって道路作っただけで街ができたり、町のど真ん中に原子力発電所や工場も作れちゃうむちゃくちゃなゲームでしょ。
今話題になってるのは、犯罪者の面会人周囲をウロウロすること。ゲームを現実に持ち込まれてもねえ。
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666
匿名さん 2009/02/19 11:17:00
>>663
>シムシティやったことないの?
これが噂のゲーム脳かw
ゴジラがやってきて全て破壊しちゃうかもしれないから、マンションなんて買っちゃ駄目でしょ。
シムシティやってたらわかるはず。
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667
購入検討中さん 2009/02/20 04:32:00
不特定多数の人が回り歩いているのってどうだろうか?
治安面は?
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668
匿名さん 2009/02/21 02:12:00
最近の世界経済下落と日本経済の予想以上の落ち込みで、ここの価格の割高感がさらに高まってきました。高値掴みの人が多いこと。もう半年〜1年待って残っている部屋を再検討します。
5年前の神宮前1〜3丁目は坪250万円で所有権物件が買えました。今現時点の定借で300万超は明らかに割高です。来年には所有権でその価格で買えそうです。
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669
物件比較中さん 2009/02/21 03:15:00
先ほど現地に行って気付いたのですが、東郷記念館って週末の度に30分に一度結婚式が行われて、その度に太鼓の音が2〜3分続き、結構南側の室内は響きますね。
人の結婚式はたまに見ると良いものですが、週末のたびに30分おきだとウンザリしそうです。人の幸せを迷惑に感じてしまうのは嫌ですね。
北側も夏場の涼しさと森が魅力なのでしょうが、営業している店舗の騒音や、池があるので大量の蚊が発生しそうです。あと見た目が団地っぽいのがダメダメです。
前の方がおっしゃるように、半年〜1年後で住宅ローン控除がMAX使える時期に購入検討するのがベストかも。その頃にはここも含めて相場全体がもう1〜2割下がっているでしょう。三井は竣工後には、売れなければ積極的に値下げします。
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670
匿名さん 2009/02/21 03:35:00
こっちのマインドの好転する速度より、デベの体力の回復の速度のほうがはやいと思う。
一年半も待ってたらアウトだろう
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671
購入検討中さん 2009/02/21 03:57:00
デベの体力が回復したら在庫を持ち続ければいいので値引き販売などしないということですか?
株主がいつまでも在庫をもつことなど許しません。神宮前、表参道の土地は昨年の1月は坪/1千万円での取引があったそうですが、本年2月は400万/坪の取引だそうですよ。これからは土地仕入れ価格の低下、建築材料費の低下、を反映したマンションが徐々にでてきますよ。この経済状況が後1年半で回復に向かうなど「パラダイムシフト」を理解できない人達の戯言ですね。ここ近辺の中古マンションの成約価格は築浅でも00万/平米がもう常識。この価格が年末から来春には15%は下がりその後は底値圏で2年は推移すると思います。この常識外れの高値パークコートを慌てて購入する必要はどこにもないと思うのですが。
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672
購入検討中さん 2009/02/21 03:59:00
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購入検討中さん 2009/02/22 08:52:00
東郷記念館が来年5月以降の婚礼関係の予約を受け付けていないようです。
詳細は不明ですがまさか建て替え?? 問い合わせをしても「まだ未定です。詳細は後日HPにアップします」とのこと。はてさて。
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674
匿名さん 2009/02/22 08:58:00
ああ、そうなのか・・・
あの界隈はもういいかげんにしてほしい。
東郷神社がなにか建てようとすると もうろくなことがないよ。
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匿名さん 2009/02/22 10:33:00
おおっ、ただでさえ売れてない物件がますます売れなくなるね。こりゃ災難だわ。
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676
匿名さん 2009/02/22 10:43:00
安く買いたいのはわかるけど、株主は安売りはゆるしません。
つまり、値引きせず売っていけ、値引きする前に賃金から削っていけということです。
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677
匿名さん 2009/02/22 11:58:00
>676
>株主は安売りはゆるしません
全く値引きせずに在庫を溜めこむのと、値引きをして在庫圧縮をはかって人的資源と資金を
最有効利用して回転させるのとではどちらが株主が喜ぶのでしょう。
すみふの株主が大喜びしているとは思えんが。。
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匿名さん 2009/02/22 12:35:00
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679
サラリーマンさん 2009/02/22 12:42:00
神宮前は最近、値下がりが顕著だから半年後くらいに中古所有権物件の更なる値下がりで、
こことほぼ同じくらいの価格になっちゃうんだから定借のここは追加値下げしないと全く
勝ち目無いと思うけど。
三井は竣工前かつ公示価格発表前に何とか数を捌きたいから買い煽りに必死だけど、
公示価格が出たらこのマンションの割高度が鮮明になって値下げ必至でしょう。
ここが良いって言ってる人ってほんとにちゃんと周辺価格とか分析してるの??
一目惚れしちゃって周りが全く目に入らないなら仕方ないだろうけど、、
不動産物件に感情移入するとろくなことはない。
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680
匿名さん 2009/02/22 12:44:00
>678
値下げしない典型的なデベがすみふだってことじゃないの?
確かにすみふは在庫も多く、隠れ負債が多いから株主からも客からも評判悪い。
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681
匿名さん 2009/02/22 12:48:00
ということは、ここのデベの三井はすみふなんかと違って非常に良心的で優しい企業なので
間違いないっって思っていいっすか?
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682
匿名さん 2009/02/22 13:01:00
デベの格としては三井、地所、野村までは良いと思いますよ。
売れなかったり割高だったら値引きもあり、ある意味まとも。
だからここもタイミング次第で大いに値引きが期待できる。
それに対して、すみふ、ゴクレあたりは儲け一辺倒で全く値引かない極端な存在。
すみふの三茶・目白やゴクレの芝は永遠に完売しない気さえする。
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683
匿名さん 2009/02/22 13:14:00
>>682さん。
ではこんな内容の物件を平気で売っている三井さんでも大手なので、全面的に信頼しても良いって
事ですね。そこの所、ちゃんと保証して欲しいものですから。
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684
匿名さん 2009/02/22 16:13:00
三井もかなり積極的に値引きやってますよ!愛宕山の裏にあるパークコートに行ったら20%近い値引きを提示されました。営業の方はかなり弱気でしたよ。
あの調子だと神宮前もそれなりに値引いて販売しているんでしょうね。そもそも値引き前提の価格だとしても2割引いて妥当、3割引いて割安感が出る気がする。
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685
サラリーマンさん 2009/02/22 16:22:00
金かけてないから団地っぽいのはしょうがないよ。
土地の取得に金がかかってないのに販売価格が高いのは、警察署の建設コストなんかも
住宅棟にのせられているんじゃないの。
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匿名さん 2009/02/23 02:21:00
ここはまだ引き渡し前だから表立っての値引きはしてませんね。
でもこのまま行くと4月の引き渡し時に全体の半分くらいしか入居者が決まらないでしょうから、
5月のGW以降かなりの値引きが期待できますよ。
隈研吾に金かけすぎだよ。
デザインなんて数年建ったら「ここは昔有名な建築家がデザインしたんだよ!」「ふ〜ん」て感じで全く価値には影響しないんだから。それにデザインが先進的であればあるほど、時間の経過と共に陳腐化も早い。10年くらいたったら超時代遅れのデザインになっていてもおかしくない。
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購入検討中さん 2009/02/24 08:40:00
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匿名さん 2009/02/25 13:33:00
隈研吾は、デザイン料、コメント料、監修料、肖像権料全て込み込みで1億円程度だから、1戸あたりに直したら20万〜50万円くらいじゃないか?
この金額を高いと思うのか安いと思うのかは人それぞれ。
俺はここのデザインは特にこれといって「素晴らしい、さすが隈研吾」とまでは思わないから、その分返金されるんだったらそっちの方が嬉しいと思うけどね。
人に自慢するうんちく料金みたいなもんだ。自慢された方はただ「ふ〜ん」としか思わないけど。
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購入検討中さん 2009/02/25 13:41:00
国土交通省の調査で表参道・神宮前の不動産価格が、1月1日時点で3ヶ月前に比べて
また6%前後下がったね。年率で24%下落。当然1〜3月も続落の予想。
周辺の中古マンションの価格も賃料も続落してるし、底なし沼の様相だね。
賃料まで著しく下がるというのは尋常じゃないよ。収益還元価格もどんどん落ちてる。
三井さんそろそろ値引きしないとほんとやばいと思うよ。
俺は2割下で指値で待ってるよん。
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690
匿名さん 2009/02/27 01:29:00
ここのマンションってLow-Eガラスだからくもりませんし結露しませんとか言ってたくせに、Air棟を今日の朝見たらガラスがくもりまくって真っ白になってた。ほんとに営業は信用できないねえ。
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匿名さん 2009/02/28 04:27:00
三井としてはここは何が何でも早く売り切りたいマンションだろうね。
なぜなら普通のマンションと違ってここは管理費以外に途方もない地代がかかるから、在庫となっている限り、全て三井がその地代を負担する。4月以降は毎月莫大な金額が地代負担として三井にのしかかる。
三井としては浜田山の次に早く売れて欲しいマンションだろう。
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サラリーマンさん 2009/02/28 16:07:00
最初は値引きは一切しませんとかいっていましたけど、具体的な話をしたら「ここだけの話・・」とかいって数十万円ほどの値引きを示唆されましたよ。あれは営業がうまいこと言ってだます目的だったのか、それとも本当に値引きの提案だったのか。たとえ本心だったとしても100万にも満たない値引きでは、まったくもって買いたいという気持ちににはなりませんね。
Low−Eガラスの件はよく分からないですが、私は「Low−Eだから外から室内を覗かれにくいですよ」とかいわれました。この人は正気で言ってるのか?って思いつつも、軽くながしときました。Air棟は下から見上げたらスカートの中が見えるでしょうね。まぁ、原宿のマンションらしくていいんじゃないでしょうか。
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匿名さん 2009/02/28 18:17:00
つ、50万とか100万の値引きなんて焼け石に水。
1000万-2000万は値引きしないと売れないぞ。
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匿名さん 2009/02/28 22:24:00
そうなんだよね〜。うんうん。
値引きね〜。もったいぶったあげくね…。
評価損じわじわ。 『三井ですから!』『三井に住んでます!』ガハハ。
いつまでもやってろ〜
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購入検討中さん 2009/03/02 02:08:00
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物件比較中さん 2009/03/02 12:22:00
↑正気か?このバカ高い地代とこの仕様の上物の価格で何が相殺されているんだ?
買い煽りもここまでくるとどういう人か見え見えですな。
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匿名さん 2009/03/02 12:53:00
↑分かってないね〜。ここは不動産投資家に限らず、一般投資家にとっては旨みが大きいの。
現状、周辺の所有権物件と比較して25〜30%安い。これは事実。
ということは、仮にここの46平米くらいの部屋なら4000万円前後のところ他は実際今
6000万円前後する。
実際ここのグレードくらいのマンションならその位するから相場見てみな。
それに対して毎月の地代が48000円くらいだから、物件価格の差額の2000万円を超える
まで約35年間かかる。さらに所有権物件は毎年固定資産税もここの倍かかる。
そして、その間に当初払わなかった2000万円を仮に年利2%で運用できたとしたら複利で
ほぼ倍の4000万円に出来る。ほら相殺できた。
地代がインフレで仮に上がっていったとしても、2000万円の元本複利運用に比べたらたかが
知れている。
今2000万円払わずに運用できるメリットを考えたら相殺という考え方は正しいよね。
さらに、ここを賃貸したとしたら減価償却や金利の経費化、地代も管理費も経費化、消費税返礼等のメリット考えたら旨みはもっと大きいね。
広尾GFがあんなに売れたのもそういう理由。経費化。定借物件はインカムゲイン派にはとても美味しい。当初コストを抑えて手元流動性をさらに運用できるしね。
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入居予定さん 2009/03/02 12:59:00
理屈は分かりましたが、私はずっと住む予定なので投資家マンションになってしまうのは嫌だなあ。
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匿名さん 2009/03/02 13:10:00
たくさんの物件を評価してる人みたいだから、契約者とか三井が買い煽ってるわけじゃないんじゃないですか?もうひとりのご評価者も地代は割高だけど価格とのバランスでは割高じゃないようなこと言ってるし。
まあ所詮一個人の評価ですけどね。
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