アリュール　ゼームス坂（大井町徒歩４分）

http://ipo225fx.seesaa.net/article/38621603.html

マンション選びのコツ
間取りの選び方、浴室乾燥機などの機能について。

マンショントレンド情報
供給戸数が大幅減少、供給が上昇と。株と一緒で需給関係と心理、金利だね。
供給戸数のピーク　03年、04年と。

http://ipo225fx.seesaa.net/article/38621603.html

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No.50さま。
大井町に住んで約３年ほどです。
生活するには、本当に便利な街だと思います。
駅前にアトレ、ヨーカドー、阪急、丸井があり、日常の買い物は
ほとんど大井町で済ませられます。
１００円ショップも、ダイソー、キャンドー、ショップ９９などがあります。
交通も、JR,臨海線,大井町線,東急バス,京急バス,都営バスなど
充実していて、だいたい都内への移動は困りません。
商店街も、それなりにあり、昔ながらの下町の雰囲気も残っています。
住んでいる人たちも、品の良い方々が多い気がします。

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>５２さん

お住まいの方の情報、貴重です。
ゼームス坂に行くほう、また坂、現地周辺あたりはいかがですか？
もしご存知なら教えてください。

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No.53さま。
ぜームス坂は、何度か歩きました。
ぜームス坂近辺には、マンションや住宅が多く、住宅地だと思います。
印刷工場が隣にありますが、それほど大きな感じではありません。
坂の下には、大きな寺があり、昔ながらのレンガ塀が残っていて、レトロな感じです。
入ったことはありませんが、坂の途中に、古き良い雰囲気の「喫茶店」があります。
大井町駅から、ぜームス坂までは、商店街のアーケードで色々な店が連なっています。
高級店はありませんが、庶民的なお店で賑わいがあります。
ぜームス坂の上に、１店、お水系の店がありすが、規模も小さくあまり気にすることは
ないでしょう。（やはり駅近くのマンションでは、仕方ないと思います）

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＞54さま
いろいろな情報、ありがとうございます。私も時間を作って
いってみようと思います。

60平米台に興味があるのですが、HPでは70平米台以上の間取りしか
のっていなくて。どなたか何か情報がある方はいらっしゃいませんか。

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大井町はいいところですよ。住みやすいです。商業施設がそろっていて、交通便利
横浜方面、自由が丘、二子玉、銀座方面への出やすさなど、
城南で一番、賃貸の家賃が高いのがわかります。

城南は長いですが（１５年ぐらい）となりの大森、品川、城南の蒲田と比較しても、
マンション買うなら（永住するなら）ここですね。

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>>56
大井町はいいところですけど、城南とは京浜東北線沿線だけではありません。
確かに丸井とIYが出来て急によくなりましたね。

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以前、西大井に近い辺りで分譲された外断熱のマンションを見に行ったことがあります。
通りから中に入ると一方通行が多かったり、厳しい曲がり角があったり、また細い道を
結構スピード出す車が走ってたり、とどちらかというと下町の雰囲気でした。
ゼームズ坂のほうは行ったことがありませんが、このマンションの周辺は区画整理された
環境のようですね。興味を持ってます。30坪で1億を切ってくれたら考えるかもしれません
が無理かな・・・

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このスレ、なかなかのびませんね・・・
人気ないのかな・・・

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注目度はかなりあると思います。どこかのアクセスランキングの上位に
入っていましたし。でも情報がなかなか出てこないので，書き込みが
少ないのではないでしょうか。

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仙台坂トンネルの大井公園の近くに東急不動産がマンション建てるようですよ。現地に看板が出てました。

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お互い競争しあって、価格が少しでも下がってくれることを期待したい

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>61さん

情報ありがとうございます。場所がよくわからないのですが、どのあたりでしょうか。

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>63

「ブランズ大井仙台坂」ですね。HPも公開されています。
http://www.bz-sendaizaka.com/index.html

しかし大井町はこれからマンションが大量に計画されていますね。

ブランズ大井仙台坂1・2 2009年完成? 総戸数59戸
アリュール　ゼームス坂　2009年完成 総戸数 172戸
新阪急大井ビル（仮称） 2014年完成 総戸数不明（地上30階建）
大井１丁目南地区再開発 完成時期不明（2010年？） 総戸数不明（地上30階建、オフィスとシェア）
大井町西地区市街地再開発 完成時期不明（2010年？） 総戸数230戸

トータル、800戸近くが一気に供給されていくわけですよね。そうするとジェントリー、アールブラン、シャークレール、リリーベルなど、ここ数年建築されたマンションの中古価格も当然下がっていく、と見るべきでしょうか。

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>64
ありがとうございました。ブランズはかなり回りをビルに囲まれた
感じがしますね。もちろん市街地というか駅近では当たり前でしょうが。

大井町西地区市街地。。。も初めて聞きました。土地が空きはじめていますか？

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>>64
情報ありがとうございます。
そんなに計画があったんですね。知りませんでした。
供給過剰にならないかちょっと心配ですね。

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新築が多く建つと、築浅のマンションが下がりますので、そちらの価格動向もチェックですね。
芝浦や豊洲と違って、大井町はすでに町が完成しているので、住民が増える＞商業施設が増える
というわけではないので、中古が上がるということはないでしょう

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計画目白押しか。様子見か？
でも、新築価格は上昇傾向だしな〜。

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販売時期が１ヶ月くらい遅くなりましたね。

低層，中層は視界はあまりよくないようですよね。
価格と階のかけひきになるな。

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新築は、価格が、新価格で高くなってきているので、
必ずしも待てば安くなるということではないのが難しいです。
中古の価格も、新築販売価格が安くなればそれよりは安くなるという構図でしょう。
アリュールゼームス坂と、ブランズ仙台坂は、坪単価を比較したいです。
敷地面積や物件概要からは、アリュールが、相当高くなりそうですが。
ブランズは、事業協力住戸が、各８戸ずつあるのが気になります。

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単純に需要と供給の関係で考えると、これだけ供給があると価格が下がる要素ではあると思うのですが、城南地域の物件がそもそも少なめですからね。。。どっちに振れるのか。
どなたか詳しい方、専門家の筋の方、ご意見をお聞かせ下さい。

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絶対金額として、サラリーマンが買える金額を超えると動きが極端に鈍くなります。（バブル期除く）

港区や渋谷区なら富裕層が買うので売れるのでしょうが、大井町は微妙なところです。

ただ、大井町は都内でも、住みやすいところに分類されるので、他の神奈川県や埼玉、
千葉などよりは、天井は高いでしょう。
　ある程度以上は無理して買わない方がよいかと思います
　高い新築を買うと、転勤やリストラなどの緊急時に売るに売れなくなります。

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うんっ？大井と云っても、場所はもろ鮫洲でねえのかぃ？！騙しちゃぁ、ダメだぜ！！

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ん？？
ここは普通に大井町だと思うけど・・・・

むしろ、なんで鮫洲だと思うの？

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思いっきり大井町だろ。京急の青物横丁も使おうと思えば使える距離だが。
たしかに、鮫洲にも自転車でがんばればいけるので、免許の書き換えの時は便利だな。

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坪単価いくらぐらいなんでしょ。ここ。
Proud大森鹿島が350〜ぐらいでしたっけ。それより低くなるって事はないのかなぁ〜。
172戸の比較的大規模物件ですから、少し下方に設定されることを期待しているんですが・・・。
いずれにせよ、坪400超えなら即時撤退です。。。
残念！。

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他のＭＲに行ったときよくある近隣比較の表では
アリュール　＠３５０になってました。
業者は、そのあたり見てるってとこですね。

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大森鹿島が安い方で３２０くらい,だいたい３５０くらいからという感じなので，
また時期が何ヶ月か遅いということもあるので，ここはもう少し高くなる感じが
しています。３５０は最低価格ではあるかもしれませんが，少ないかな，と。

隣の駐車場のところにマンションが建つ可能性はないのでしょうか。
どなたか情報，見解のある方教えてくださいませんか。

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昨日の朝日新聞の朝刊折込チラシに、入っていましたね。
かなり、よさそうなマンションです。
全住戸：両面バルコニー、地下駐車場と、かなり高くなると思います。

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>全住戸：両面バルコニー

なのですか？　それはチラシに書いてあったのでしょうか。教えてください。

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http://www.31sumai.com/yahoo/A6223

ここの間取りを見ると、一応、サンプルは両面バルコニーみたいだね。

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>80
資料請求していないのですか？
「全タイプ、ダブルバルコニーを採用した住空間、・・・」と明記されていますよ。
ついでにオール電化ですから、念のため。。。

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大井町がこんなに開発されるとは驚きました。
今まで物件を探していましたが、
中古もそんなにでてこない状況でしたから。
駅周辺はしばらく大きな工事が続きそうですね。
ちなみにこの間建築計画の看板を発見しました。
東大井3丁目のトヨタ研修所跡地です。
ここの敷地もかなり広いです。
駅近はどう考えても相当強気な価格になりそうですし、
手頃な価格期待したいところです。

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今日、現地に行ってきたけど、幼稚園が裏にあって小さい子がいる家庭には良さそう。
（すぐ裏でも、仙台坂までぐるっと回らないと行けないのかな？）

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あのトヨタ研修所の後ってマンションになるのですか？
位置的には微妙なところになりますが、自転車があれば、大森、大井町両方使えるので、価格次第ですかねぇ〜。閑静なところだし。コンビニが極近くにないのが最大の欠点かな。

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>No.85さんへ
5階建ての竹中施工のマンションみたいです。
施主はトヨタホーム＆野村不動産でした。
ただし詳細は不明です。
位置はほんとに微妙ですね。
コンビニもセブンまでいかないと無い。
急行がとまる立会川と大井町が両方使えますが、
あとは金額次第でしょうか。
周辺は戸建てしかないし、北側以外は眺望よさそうです。

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価格次第でしょうね。この物件もトヨタ後も。
なんか、今なら高値なので、中古かなと思いつつあります。。

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背伸びして買うことはないでしょう。今の自分の身の丈にあった価格帯で探すのが王道。
まあ、目利きの人や、リスクを恐れない人は、金持ち父さんのように不動産投資ができる
んだろうけど、俺には無理だ。（だから、いつまでたっても金持ちに成れないんだろうが。）

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興味があるのですが、隣の印刷工場の音と臭いはどうでしょうか。
直接窓から音や臭いが出てくることはないでしょうが、印刷工場
周辺は独特の臭いがあると聞いたことがあります。

ご近所の方、音などいかがですか？

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HP見ると、周りは結構10階建てくらいの高いビルがありますね。

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眺望が抜けるということはなさそう？

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敷地の東側が気になっているのですが（入り口の反対側）、どのような状況かおわかりの方、是非教えてください！！！

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>92さん

東側は一段低くなっている感じで、戸建て群がありますね。
この戸建てはほとんど気にならないほど低い感じを受けました（谷の下？）
そのさらに東に数階建ての鉄筋の建物がありますが、少し距離があるので、
そうは気にならないと思いますが、低層はどうでしょう・・わかりません。

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ありがとうございます。子供がいるので、どうしても南側にあるホテルが気になって、東と考えた次第です。西は印刷工場ありますし。。。。。

とても参考になりました！！！

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このマンションもプラウド大森鹿島と同じように超人気物件となるのでしょうかね。。。。

価格帯を早くしりたいものです。

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プラウド大森鹿島は、多少人気はあったでしょうが、超人気物件ではありません。
安い住戸は2倍〜3倍でしたが、あとは一倍でした。
アリュールの方が、格はずーっと上でしょう！

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>になって、東と考えた次第です。西は印刷工場ありますし。。。。。

やはり西側は印刷工場が気になりますでしょうかね。操業中に行ったことが
ないのでわからないのですが、音や臭いとかってあるのでしょうか。
一般的に言ったらどうでしょうか。どなたか分かる方、教えてください。

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現地行ってがっかりしたよ。名前から受ける印象とぜんぜん違うんだね。

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＞Ｎｏ．９８
だから、もろ「鮫洲」だったろう？

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↑
板間違いというより坂間違いの人は放っておきましょう。

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