グランドヒルズ成城ってどうですか？

実はこの半地下マンション、東京23区では、ある区とない区があります。規制の根拠となる第一種低層住居専用地域の10メートル(または12メートル)高さ制限ですが、この高さの基準となる地盤面は各自治体の判断に任されています。世田谷区では「地上から」10メートルですが、目黒区では「地階から」10メートル以内と規制されているのです。

このため、目黒区では事実上４階建ては立てることができずに、地下付マンションは建設されません。その一方で、世田谷の住宅街は、半地下マンションの建設ラッシュになっているのです。（＊＊＊規制後は減ったが＊＊＊）

もし、購入を検討しているのなら、過去の冠水・浸水事例を調べておくべきですし、今後の豪雨対策を確認しておくべきだと思います。

少なくとも東京都で作成している各区のハザードマップは物件の購入または投資の際には参考にしたほうがいいでしょう。　　＊＊＊ここはアウト＊＊＊

成城でマンションは恥ずかしくないですか？

世田谷区洪水ハザードマップみてから言ってね！
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/6073_4.pdf
このマップ作成時点では前の建物で道路面より敷地全体50cmは高くてこれ。

ま自転車で駅からくれば駅からずっと下がってこの先で50cmほどあがっているのが
わかる。駅南一帯のゲリラ豪雨をエントランスから地下に導く可能性ありってこと。

おおきなジンギスカンなべが丸い椅子にのってるイメージ駅付近がまんなかのでっぱり
周りの溝付近を１０ｍ掘ったのがここ。ふちは50cm高　床付近は世田谷通り～川

買った人が満足していればいいんじゃない？
空き物件には、そのうち誰かが入るよ。
住友さん、それまでは費用負担よろしくお願いします。

ごめんなさい。
消防署って、そんなにうるさいんですか？
出動時はうるさいかもしれないけど、一瞬ではないのでは？
防音がしっかりしていれば気にならないと思うのですが、そうではないのでしょうか？

　
４階の部屋が　中古マンションで売りに出さされていました。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
　　
購入検討中の方は参考にしてはいかがでしょうか。
　

中古の間取り、柱が目立ちますね

廊下がやけに長い感じも

やはり、プラウドやパークコートとテイストが違うかな

２３５を見ると居住中の中古なんだね。
希望価格とはいえ１億５千万・・。
新築の状態でも全然売れてなくて、既存不適格、消防署隣、
上にも書かれているように柱が張り出してる微妙な間取り。。
高値つかみしちゃって安く出せないんだろうけど、買い手つくと
思ってんのかね。

やはり、成城は戸建の街ですから

お金があればな。と思います。消防署が隣だとなんだか安心感があります。

金があったらこんな中途半端な場所にマンションなんて買わない。

235と同じ部屋ですが、こちらの方が詳しく載ってす

http://www.nomu.com/mansion/1063974/

たしかに廊下が長いですし、部屋の壁に柱が出っ張ってますね。

放射性物質が雨水で運ばれ蓄積された可能性があると---

地下階のドライエリアが心配堆積している可能性が...

今頃、昔逃がした魚（見込み客）は大きかったと悔やんでるんだろうな～。
竣工前とか直後は、1億前後用意してる客に「うちの価格には足りませんから！」とバカにしたように接客してたもんだ。
・・・定価で買った人があまりにも可哀想な物件だね。

まだ売れてないの・・どうすんのかね。。

売り出し４年近くで７－８割未入居となると　3割引以上でないと検討できない

公式サイトで見る限り、未入居住戸は2割くらいだと思いますが。
高級物件とは言え、近隣相場を考えると、確かに3割前後値引きしないと完売は無理かもしれませんね。

自動車がなかなか売れない時代に駐車場附置率が125％とか、一般人が住むにはオーバースペックな要素もあり、将来的にさらに管理費がかかる可能性もあるので、値引きがあったとしても、お金に余裕がある人以外は無理しない方が無難かと思います。

目白のマンションもそうでしたけど、住友さんってどんなに時間かかっても絶対に値引きせずに売ろうとしますね。年単位になると、人件費とか広告費をかけるよりも値引きして売った方がパフォーマンスがいいでしょうに。ブランドを下げたくない意図は分かりますが、いつまでたっても売れないでいるのも問題ですし、住人の方にとっては歯がゆい思いでしょうね。

絶対値引きしないなんて、右肩上がりの時代のやり方に固執してるわね

実際は値引きしてますよ。
この物件に関してはそれでも売れてないのが実情です。
３割引いてもそれなりのお値段で買える層は限られているが
既存不適格・消防署隣・間取りも微妙。
それでももっと関心をひける早い時期に値引きを始めてれば
まだよかったかもしれませんが、今となっては。。

高級な感じがしないからなのでしょうか。
４年も経って３０戸くらいなのにまだ終わらない。
成城はマンションでなく一戸建てでないと。
もう中古で売りに出ていました。

全住戸トランクルーム付なのはいいですね。大体我が家は１室が倉庫として
使ってしまう事が多いので。管理費が28079円 ～ 43479円は相場でしょうね。
中古として、いまは3ＳＬＤＫのお部屋9,900万円で出ていますね。
オーケーストアも近いし買い物も便利そうです。

既存不適格の地下住居は7000万以下でないと売れんだろう。

去年見たけど、地下住居はすべて売れてるとの説明だったよ。
地下地下といわれますが、人気で全部売れちゃったんですよ～とMRの担当はいってたが、
自分が見た限りでは地下部屋すべてに人が入居してるようには見えなかった。
なおここの地下住居はちょっともぐってるなんてレベルじゃなく完全に地下。

既存不適格部分だから相当値引いて売ったのか、売れたということにしてるのかは
わからない。
地下以外の部屋も全くといっていいほど売れてなかった。値引きには相当応じそうな
感じだったけどうちは結局見送った。正解だったと思う。

今日折り込みチラシ入っていたよ

ここってまだ新築マンションて事で、売っていたんですよね。一部中古にも出ているし、賃貸もある、どうなってるんですかね？残り４戸ということなんですが、新築ではもう無理でしょ。長くても、来年３月の決算までには終了でしょう。

成城は　都内でも有数の高級住宅街です。

下記は　税務調査を元にした年収1500万円以上の世帯数です（２００５年）。
年収1000万円以上で1500万円以下を　プチ富裕層と言うそうですから、
プチ富裕層以上の世帯数です。

　　　　　　　　年収 1500万円以上の
　　　　　　　　　高額所得者世帯数　　　（　総世帯数　　　　世帯比％　）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
成城　一丁目　　　　　９２世帯　　　　　（　６２６世帯　　　１４．７%）
　　　二丁目　　　　１６８世帯　　　　　（１２０７世帯　　　１３．９%）
　　　三丁目　　　　　９３世帯　　　　　（　７５２世帯　　　１２．４%）
　　　四丁目　　　　２２５世帯　　　　　（１２２３世帯　　　１８．４%）
　　　五丁目　　　　１４９世帯　　　　　（　７９０世帯　　　１８．９%）
　　　六丁目　　　　　７８世帯　　　　　（　５５５世帯　　　１４．１%）
　　　七丁目　　　　１０５世帯　　　　　（　９５３世帯　　　１１．０%）
　　　八丁目　　　　１１９世帯　　　　　（１２７０世帯　　　　９．４%）
　　　九丁目　　　　　９９世帯　　　　　（　９７０世帯　　　１０．２%）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
計　　　　　　　　１１２８世帯　　　　　（８４３６世帯　　　１３．５%）

六丁目が　以外と少ないのは意外でした（シャレ）。　大きな屋敷が多いですから。
世帯数割合も１４％で、２０％は超えていると思っていたのですが、
田園調布三丁目は２０％でしたから、
やはり四丁目、五丁目の高額所得者数割合が高いですね。
　

ところでこの物件はまだ販売中ですか？

販売中みたいですね。
我が家は最近マンション探しを始めたばかりなので
こちらの物件については全く詳しくないですが、
少なくとも販売されています。

駐車場が2台以上駐車可能ということは
この辺りの立地では車を使われる方が多くはないんでしょうね。

ここは元々ほとんど億超えの部屋ばかりで富裕層向け物件ですから
セカンドカー対策で駐車場は最初から２台使用できるように大目に
つくってたんですよ。

まあ駐車場どころか部屋も全然売れてないんですけどね。。。
本気で欲しければかなり交渉できますよ。

まだ、販売中ですね。
中古でも数戸でてるみたいですね。

なるほど。
車はもともと複数台可能だったのですか。
これはうれしいです。
駐車場自体は機械式みたいですね。

維持費大変そう～

静かで落ち着いた街並がステキですよね。
お値段は高いのですが、駅からの距離もほどほどだし、
駐車場があるのはいいところなのではないでしょうか。
管理費が高い割に共用部分があっさりなので、さびしいかも。

今日、中古のチラシが入ってたよ。

いわゆる地下室マンションで、世田谷区対策条令ができ、既存不適格物件なので注意が必要です。

既存不適格は、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。まれに現存不適格と呼ばれる場合もある[要出典]が、建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。
そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない（原則）。
当初から法令に違反して建築された違法建築や欠陥住宅とは区別する必要がある。

仰る通りだが難あり物件なのは間違いない。
今更あえて既存不適格の売れ残り物件に大金払いたくはない。
3割下げてもまだ高いし、その値段が払える人は他にいくらでも選択肢がある。